Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Herstel
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
215329/239137
De uitspraak:
Waar gaat het over?
Het geschil spitst zich toe op de volgende vier klachtonderdelen:
1. de al dan niet terechte weigering van de consument de oplevering op 17 november 2022 te accepteren;
2. het niet functioneren van de driezone-regeling van de vloerverwarmingsinstallatie;
3. het afschot van het plat dak van de laagbouw;
4. water tussen de dampremmende laag en de isolatie van het plat dak van de laagbouw.
Twee van de klachten (de driezone-regeling en het afschot van het dak) zijn gegrond verklaard, en de ondernemer moet de nodige herstelwerkzaamheden uitvoeren. De andere klachten worden afgewezen, en de tegeneis van de ondernemer wordt grotendeels afgewezen.
Volledige uitspraak
Ondergetekenden:
mevrouw mr. M.L. Braaksma te [plaatsnaam], de heer C. de Vries te [plaatsnaam] en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning die partijen met elkaar hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2020 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook ‒ waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd ‒ die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld met als zittingsplaats Utrecht.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de consument de oplevering op 17 november 2022 al dan niet terecht heeft geweigerd en klachten over het niet functioneren van de driezone-regeling van de vloerverwarmings-installatie, onvoldoende afschot van het plat dak van de laagbouw en de aanwezigheid van water tussen de dampremmende laag en de isolatie van het plat dak.
Behandeling van het geschil
Op 15 maart 2024 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L.G.H. Cox als secretaris.
Beide partijen zijn bij die behandeling verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Daarbij werd de consument vergezeld van haar partner, mevrouw J.J.R.G. Melis en werd de ondernemer vertegenwoordigd door de heer L.M.M. Jacobs, bijgestaan door de heer mr. M.A. Theuns, verbonden aan Bouwend Nederland.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer ing. C.G. Verdoorn, verbonden aan Adinex, (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 19 februari 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt voor wat betreft de bouwtechnische klachten van de consument ‒ voor zover hierna niet aangehaald ‒ als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Beide partijen hebben van die gelegenheid gebruik gemaakt.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters ‒ naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken ‒ het volgende als uitgangspunt.
In de op 24 juli 2021 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich tegenover de consument onder meer verbonden de woning te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en ‒ voor zover aanwezig ‒ staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk, zoals uitgewerkt binnen de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2020, en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 9 februari 2023 opgeleverd.
Ook is op de aannemingsovereenkomst de eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat het werk zal voldoen aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit en de eisen van goed en deugdelijk werk.
Beoordeling van het geschil
Algemeen
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
Het geschil spitst zich toe op de volgende vier klachtonderdelen:
1. de al dan niet terechte weigering van de consument de oplevering op 17 november 2022 te accepteren;
2. het niet functioneren van de driezone-regeling van de vloerverwarmingsinstallatie;
3. het afschot van het plat dak van de laagbouw;
4. water tussen de dampremmende laag en de isolatie van het plat dak van de laagbouw.
Ter bevordering van de leesbaarheid zullen de arbiters hierna elk van de vier klachtonderdelen afzonderlijk bespreken. Daarbij zullen zij telkens eerst de standpunten van partijen vermelden, dan voor wat betreft de klachtonderdelen 2. tot en met 4. de bevindingen en de mening daarover van de deskundige (klachtonderdeel 1. is van juridische en niet van technische aard) en vervolgens uitleggen wat zij van het betreffende klachtonderdeel vinden. De arbiters hebben de standpunten van partijen ontleend aan de door hen overgelegde stukken, waaronder het stuk dat elk van partijen heeft ingebracht nadat zij voor de mondelinge behandeling waren uitgenodigd, en aan hetgeen zij tijdens die behandeling naar voren hebben gebracht.
1. De al dan niet terechte weigering van de consument de oplevering op 17 november 2022 te accepteren
Het standpunt van de consument
De consument heeft de oplevering van de woning, die aanvankelijk was gepland op 17 november 2022, na advies van haar advocaat geweigerd te accepteren. Op die datum vertoonde de woning nog een aantal gebreken. De weigering was voornamelijk gebaseerd op het feit dat de vloerverwarming in de woonkamer en hal niet in werking kon worden gesteld, omdat er drie dagen voor de oplevering nog een strook tegels in de woonkamer was gelegd. Gedurende 14 dagen mocht de vloer in de woonkamer en hal niet verwarmd worden. Als de benedenverdieping van een woning in november niet verwarmd kan worden, dan is dat volgens de advocaat van de consument een gegronde reden om de oplevering te weigeren.
Uiteindelijk heeft de oplevering van de woning op verzoek van de consument plaats gevonden op 9 februari 2023. In de tussentijd is de consument voortdurend in onderhandeling geweest met de ondernemer over de vraag of hij op kosten van de consument akkoord wilde gaan met een inspectie van de woning door een onafhankelijk deskundige. Dit omdat de consument nog maar weinig vertrouwen had in de ondernemer gezien de wijze waarop de bouw was verlopen. De ondernemer ging hiermee niet akkoord en hij wilde ook niet opleveren. De aannemer heeft “alles op zijn beloop gelaten.” Na de oplevering kleefden er nog steeds gebreken aan de woning.
De consument is van mening dat zij de oplevering op 17 november 2022 terecht heeft geweigerd. De ondernemer had de consument 14 dagen na die datum opnieuw kunnen uitnodigen voor de oplevering, maar dat heeft hij niet gedaan en dat is niet aan de consument verwijtbaar. De consument was genoodzaakt de keukenleverancier en de schilder voortdurend af te zeggen.
De consument is van mening dat de ondernemer aansprakelijk is voor de kosten die voor haar zijn ontstaan door de uitgestelde oplevering. Die kosten bestaan uit € 3.000,– wegens het drie maanden langer moeten huren van haar toenmalige woning en € 6.327,10 voor advocaatkosten. Ook maakt de consument aanspraak op € 4.039,– aan verbeurde boete wegens te late oplevering.
Het standpunt van de ondernemer
Op 24 juli 2021 hebben partijen een overeenkomst van aanneming van werk gesloten voor de bouw van een eengezinswoning voor een aanneemsom van € 194.665,98 inclusief BTW. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinswoning, vastgesteld door Stichting BouwGarant op 1 januari 2020.
De ondernemer heeft de woning op 17 november 2022 opgeleverd. De consument heeft echter geweigerd het proces-verbaal van oplevering voor akkoord te ondertekenen. De in het proces-verbaal vermelde gebreken stonden het gebruik van de woning niet in de weg. Evenmin het feit dat de verwarming(-szone) in de hal en woonkamer een aantal dagen nog niet aan kon vanwege de strook tegels die kort voor de oplevering in de woonkamer waren aangebracht. De woning was voldoende warm te stoken met de overige ruimtes en bovendien kon de verwarming in de hal en woonkamer ‒ nadat de strook tegels voldoende was gedroogd ‒ na een paar dagen worden aangezet. Bovendien was de buitentemperatuur in de week na de oplevering niet zo laag dat de woning zonder verwarming in de woonkamer niet geschikt zou zijn om woninginrichtingswerkzaamheden uit te voeren. Aldus was de woning opleveringsgereed. De consument heeft dan ook ten onrechte haar medewerking aan de oplevering van de woning onthouden.
De ondernemer is niet tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en daarom niet schadeplichtig tegenover de consument. De bouwtijd is niet overschreden c.q. de bouwtijdverlenging is niet aan de ondernemer toe te rekenen, zodat de consument geen gefixeerde schadevergoeding toekomt. De consument heeft geen bewijs geleverd van de door haar gestelde advocaatkosten en van de aanvullende schade in de vorm van dubbele woonlasten.
De consument dient in haar vorderingen niet-ontvankelijk verklaard te worden, althans deze dienen haar te worden ontzegd met veroordeling van de consument in de proceskosten, waaronder een tegemoetkoming in het salaris van de gemachtigde van de ondernemer op basis van het liquidatietarief van de rechtbanken.
Het oordeel van de arbiters
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de consument nogmaals aangegeven dat haar voornaamste reden om de oplevering op 17 november 2022 te weigeren was gelegen in het feit dat de vloerverwarming in de woonkamer en de hal nog niet kon worden ingeschakeld in verband met een kort voor die datum aangebrachte strook tegels in de woonkamer. Volgens de consument zou dat 14 dagen later wel mogelijk zijn.
De arbiters vinden deze reden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet voldoende zwaarwegend om de oplevering te weigeren. De consument heeft de oplevering dan ook ten onrechte geweigerd.
De ondernemer kan dan ook wat de oplevering betreft geen toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting uit de aannemingsovereenkomst worden verweten. Hij is hiervoor tegenover de consument niet schadeplichtig geworden. De gevorderde boete voor te late oplevering wordt afgewezen.
Dat de consument door de uitgestelde oplevering voor haar toenmalige woning drie maanden langer huur heeft moeten betalen, blijft dan ook voor haar rekening en risico.
Ook de gevorderde advocaatkosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Artikel 11 van het reglement bepaalt dat de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten, met uitzondering van het klachtengeld en de behandelingskosten als genoemd in artikel 10 lid 1 onder a. van het reglement, voor hun eigen rekening komen, tenzij de arbiters in bijzondere gevallen anders bepalen. De arbiters achten in dit geval geen bijzondere omstandigheden aanwezig om de ondernemer tot betaling van genoemde kosten te veroordelen.
Dit klachtonderdeel is ongegrond. De gevorderde schadevergoeding zal worden afgewezen.
2. Het niet functioneren van de driezone-regeling van de vloerverwarmingsinstallatie
Het standpunt van de consument
Na het sluiten van de aannemingsovereenkomst heeft de consument het eerste gesprek gehad met de toenmalige directeur van de ondernemer. De consument heeft in dat gesprek met de directeur het meerwerk voor een bedrag van € 80.000,– besproken. Wat de vloerverwarming betreft, is toen duidelijk afgesproken dat drie zones apart te verwarmen moeten zijn en dat een bedrade thermostaat in de woonkamer, de badkamer en op de eerste verdieping zou worden aangebracht; de thermostaten moesten onafhankelijk van elkaar de cv-ketel kunnen aansturen. Dit is in de meerwerklijst opgenomen en daarvoor heeft de consument € 1.500,– betaald. Vervolgens heeft de consument over de driezone-regeling nog meerdere keren telefonisch en schriftelijk contact gehad met de ondernemer.
Alle bedrading voor de driezone-regeling is op de genoemde plekken aangelegd, maar de rest ontbreekt. Volgens de gebruiksaanwijzing van de huidige cv-ketel is deze maximaal geschikt voor een bizone en niet voor een trizone.
De consument vordert dat de ondernemer een driezone-regeling levert en zo nodig de huidige cv-ketel, die geen drie zones kan regelen, vervangt.
Het standpunt van de ondernemer
De consument heeft op geen enkele wijze aangetoond dat de driezone-regeling niet functioneert, laat staan dat de cv-ketel niet geschikt is voor een dergelijke indeling in zones. Partijen zijn een naregeling overeengekomen en geen zoneregeling. Bij een zoneregeling kunnen de ruimtes afzonderlijk van elkaar worden ingeregeld. Bij een naregeling is er één thermostaat in de woonkamer en kunnen de ruimtes op de verdieping worden nageregeld; daarbij is het dus niet mogelijk om de verwarming op de verdieping aan te zetten en in de woonkamer uit. Op 18 september 2023 heeft de installateur/onderaannemer de installatie gecontroleerd en ingeregeld en geen gebreken geconstateerd.
Dat partijen een naregeling zijn overeengekomen blijkt ook wel uit het feit dat er geen thermomotoren zijn geïnstalleerd, die bij een naregeling niet maar bij een zoneregeling wel nodig zijn. Het bedrag van € 1.500,– heeft de consument betaald voor de thermostaten. Bij een driezone-regeling zou dat bedrag in verband met de daarvoor vereiste thermomotoren hoger zijn geweest. De aangebrachte leidingen zijn bedoeld voor de naregel-thermostaten. Deze zijn in de badkamer en op de verdieping nog niet geplaatst. De ondernemer is bereid de thermostaten alsnog te plaatsen.
De bevindingen en de mening daarover van de deskundige
De deskundige heeft tijdens zijn onderzoek op 16 januari 2024 vastgesteld dat in de garage de stuurstroomkabels van de thermostaten van de woonkamer en de badkamer niet waren aangesloten op de verdeler van de vloerverwarming.
Op deze verdeler waren geen thermomotoren aanwezig om de diverse groepen (badkamer/de overige groepen ter hoogte van de begane grond) separaat te kunnen aansturen. De stuurstroomkabel van de verdeler van de vloerverwarming op de verdieping was eveneens niet aangesloten op de warmtepomp in de garage. Bij de verdeler op de verdieping waren eveneens geen thermomotoren aanwezig. De groepen van de verdieping kunnen daardoor eveneens niet separaat worden aangestuurd. De thermostaat van de woonkamer op de begane grond was wel aangesloten op de warmtepomp.
In de badkamer was geen thermostaat aanwezig. In de achterslaapkamer op de verdieping was een RF-temperatuurbegrenzer aanwezig. Met deze begrenzer kan de temperatuur in de betreffende ruimte niet worden geregeld; wel kan worden aangegeven dat de temperatuur niet boven een bepaalde waarde mag stijgen.
In de handleiding die de consument aan de deskundige heeft getoond, staat vermeld dat de hoofdwarmtepomp slechts twee zones kan aansturen. Dit betekent dat de warmtepomp in principe twee watertemperaturen (namelijk voor de twee zones) kan maken.
De thermostaten in de woning van consument zouden ‒ indien aanwezig ‒ een zogenaamde master/slave-regeling vormen. Een en ander betekent dat de temperatuur in de woning wordt geregeld door de “master”-thermostaat in de woonkamer en dat de overige thermostaten op de verdieping daaraan ondergeschikt zijn. Met een dergelijke regeling zal het nooit mogelijk zijn om de temperaturen in de zones van de woning (begane grond, verdieping en badkamer) onafhankelijk van elkaar te regelen.
Het oordeel van de arbiters
Geen van partijen heeft de meerwerklijst overgelegd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de consument verklaard dat deze wel op haar mobiele telefoon aanwezig is. Zij heeft die lijst voor zover het betreft de verwarming aan de ondernemer en de arbiters laten zien. Die lijst vermeldt daarover: G 50.1 Naregeling vloerverwarming WK/badkamer/verdieping 2 ruimtes € 1.500,–.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de consument nogmaals verklaard dat zij met de voormalige directeur van de ondernemer heeft afgesproken dat drie zones, namelijk de woonkamer, de badkamer en de eerste verdieping, apart te verwarmen moeten zijn en dat in elk van die zones een bedrade thermostaat zou worden aangebracht, die elk ‒ onafhankelijk van elkaar ‒ de cv-ketel moet kunnen aansturen. De vertegenwoordiger van de ondernemer heeft op deze verklaring van de consument gereageerd door nogmaals te stellen dat er een naregeling is overeengekomen, dat die voormalige directeur inmiddels niet meer bij de ondernemer werkzaam is en dat hij niet uitgesloten acht dat de afspraak waarop de consument zich beroept binnen de organisatie van de ondernemer niet dan wel onvoldoende is gecommuniceerd naar de opvolgend directeur. De arbiters zijn van oordeel dat de door de consument genoemde afspraak aldus onvoldoende gemotiveerd is betwist en dat die afspraak in deze procedure als vaststaand moet worden aangemerkt. Daarbij merken de arbiters op dat aan de hoogte van het door de consument betaalde bedrag van € 1.500,– niet zonder meer kan worden afgeleid dat partijen geen afspraak hebben gemaakt over de door haar bedoelde driezone-regeling. De arbiters vinden dat bedrag namelijk een redelijk bedrag voor een driezone-regeling. De arbiters vinden de begroting die de deskundige in zijn rapport heeft gegeven niet realistisch.
De arbiters zijn dan ook van oordeel dat de ondernemer ‒ door een naregeling aan te brengen in plaats van een driezone-regeling c.a. ‒ in strijd heeft gehandeld met zijn contractuele verplichting. Dit klachtonderdeel is gegrond. De desbetreffende vordering van de consument is toewijsbaar.
3. Het afschot van het plat dak van de laagbouw
Het standpunt van de consument
De bouwtekening geeft duidelijk een plat dak aan onder afschot, maar het gerealiseerde dak voldoet niet aan de daarvoor gestelde minimumnorm. Het afschot is bedoeld voor een adequate afvoer van hemelwater van een plat dak om wateraccumulatie te voorkomen. Bij de woning van de consument blijft het hemelwater langdurig op het plat dak staan en in de winter wordt daarop zelfs een ijslaag gevormd. Dit kan niet gunstig zijn voor de daklaag. Volgens de ondernemer zou een “groen dak” een positief effect hebben op het stilstaande water op het plat dak; de consument leidt daaruit af dat stilstaand water op een plat dak dus ook een negatieve uitwerking kan hebben. Overigens is nog helemaal niet zeker of de consument beslist om een “groen dak” aan te (laten) leggen.
De consument vordert dat het plat dak wordt voorzien van voldoende afschot.
Het standpunt van de ondernemer
Het afschot van het plat dak is voldoende en het dak voldoet daarmee aan de overeenkomst en de eisen van goed en deugdelijk werk. De consument heeft op geen enkele wijze met onafhankelijk en deskundig bewijs aangetoond dat het dak gebrekkig zou zijn.
Er is geen sprake van ondeugdelijk werk en daarom moet de vordering van de consument tot herstel van het dak worden afgewezen.
De bevindingen en de mening daarover van de deskundige
De deskundige heeft met behulp van een bouwlaser hoogtemetingen aan de dakconstructie van het plat dak verricht. Die metingen hebben uitgewezen dat het afschot in de lengterichting 0,16% bedraagt en in de breedterichting 0,22%. Daarmee voldoet het dak niet aan de minimale afschoteis van NEN 6702 van 1,6%, die bedoeld is voor een adequate afvoer van het hemelwater op een plat dak om wateraccumulatie te voorkomen.
De dakvloer van het plat dak is van beton vervaardigd. Gezien de beperkte doorbuiging van een dergelijke dakvloer is wateraccumulatie vrijwel uitgesloten. Naar de mening van de deskundige kan in deze situatie niet worden gesproken over ondeugdelijk werk en gaat het te ver om het dakpakket te vervangen.
Het oordeel van de arbiters
Geen van partijen heeft het resultaat van de metingen van de deskundige betwist, zodat de arbiters van de juistheid van dat resultaat uitgaan. De arbiters stellen vast dat de minimumnorm voor dakafschot NEN 6702 niet wordt gehaald. In de lengterichting ligt het dakafschot 90% onder die minimumnorm en in de breedterichting is dat 86,25%.
De afwijkingen van de minimumnorm zijn dermate groot dat de arbiters ‒ anders dan de deskundige ‒ van oordeel zijn dat het plat dak wat het afschot betreft niet voldoet aan de eis van goed en deugdelijk werk.
De arbiters vinden dit klachtonderdeel gegrond en zij zullen de ondernemer veroordelen het afschot van het plat dak zodanig te herstellen dat dit voldoet aan de eis van goed en deugdelijk werk.
4. Water tussen de dampremmende laag en de EPS-isolatie van het plat dak van de laagbouw
Het standpunt van de consument
Er heeft veel vocht opgesloten gezeten tussen de dampremmende laag en de dakbedekking van het plat dak. Dit heeft gedurende vijf maanden een lekkage veroorzaakt in de badkamer. Na intensief kitten is het lekken uiteindelijk opgehouden. Het opgesloten vocht tussen de twee daklagen komt de levensduur van de dakbedekking niet ten goede. De gevolgen daarvan kunnen ook later nog zichtbaar worden.
Het standpunt van de ondernemer
De consument stelt ‒ zonder daarvoor bewijs te leveren ‒ dat er water tussen de daklagen zou zitten. Zij verbindt hier echter geen vordering aan waardoor dit vermeende gebrek bij de beoordeling van dit geschil buiten beschouwing gelaten dient te worden.
De bevindingen en de mening daarover van de deskundige
De deskundige heeft aan de dakbedekking van het plat dak geen onregelmatigheden (bijvoorbeeld blaasvorming, losliggende delen) vastgesteld.
De consument vreest dat tussen de dampremmende folie en de afschotisolatie nog water aanwezig is. Dit zou in de dakconstructie zijn gedrongen tijdens een regenbui in augustus 2022 toen die folie en de isolatie al waren aangebracht.
Indien nu nog water onder de dakbedekking aanwezig zou zijn, dan zou dit hebben geleid tot dampspanning. Immers, bij verwarming in de zomerperiode zal het water verdampen en daarbij waterdamp genereren. Deze waterdamp zal vervolgens de dakbedekking losdrukken van de isolatie. Dit fenomeen heeft de deskundige bij de dakbedekking niet waargenomen.
De deskundige gaat ervan uit dat de toegepaste isolatie waterbestendig is. Indien er geen waterbestendige isolatie zou zijn toegepast dan zou er sprake zijn van zachte plekken in de dakbedekking. Dit heeft de deskundige niet waargenomen. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat de dakbedekking en de isolatie door het water zullen worden aangetast.
Het oordeel van de arbiters
De deskundige heeft niet vastgesteld dat de dakbedekking gebrekkig is en niet voldoet aan de eis van goed en deugdelijk werk. De arbiters volgen de deskundige hierin.
De arbiters kunnen nu niet vooruitlopen op een mogelijk toekomstig gebrek, zoals de consument lijkt te suggereren met haar stelling dat de gevolgen van het opgesloten vocht tussen de dampremmende laag en dakbedekking later nog zichtbaar kunnen worden. Een dergelijke onzekere toekomstige gebeurtenis kan nu geen rol spelen en daarom gaan de arbiters aan die stelling verder voorbij.
De arbiters achten dit klachtonderdeel ongegrond.
De tegeneis
De ondernemer stelt een tegeneis in. De ondernemer vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. de consument op straffe van een dwangsom te veroordelen tot het verlenen van haar medewerking aan
het laten vrijvallen van het depotbedrag van € 9.733,30 inclusief BTW;
b. vergoeding van de wettelijke rente vanaf 17 februari 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;
c. betaling van € 861,66 aan buitengerechtelijke incassokosten, eveneens te vermeerderen met de
wettelijke rente daarover, vanaf de datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele
voldoening;
d. vergoeding van de kosten van deze procedure waarin mede begrepen een tegemoetkoming in het
salaris van de gemachtigde van de ondernemer conform het liquidatietarief van de rechtbanken.
Het standpunt van de ondernemer
Nu er geen sprake is van gebreken die na de oplevering van 17 november 2022 nog voor rekening van de ondernemer hersteld dienen te worden, komt de consument geen opschortingsrecht toe en dient zij haar medewerking te verlenen aan het laten vrijvallen van het depotbedrag. Omdat alle erkende gebreken die op het proces-verbaal van oplevering staan vermeld door de ondernemer binnen drie maanden na de oplevering zijn hersteld, maakt de ondernemer tevens aanspraak op de wettelijke rente vanaf 17 februari 2023 tot aan de dag der algehele voldoening.
De ondernemer maakt aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten, omdat hij de nodige inspanningen heeft geleverd om de vrijgave van het depotbedrag te bewerkstelligen.
Het standpunt van de consument
De consument betwist de stellingen van de ondernemer. Volgens haar zijn haar klachten niet opgelost.
Het oordeel van de arbiters
Hiervoor hebben de arbiters de klachten over het niet functioneren van de driezone-regeling van de vloerverwarmingsinstallatie en over het plat dak met onvoldoende afschot, gegrond verklaard. Het betreft gebreken die naar het oordeel van de arbiters niet van geringe betekenis zijn.
Omdat de ondernemer aldus niet volledig aan zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst heeft voldaan, heeft de consument op grond van haar opschortingsrecht terecht het depotbedrag (nog) niet betaalbaar gesteld.
De arbiters zullen de consument wel veroordelen tot de gevorderde medewerking aan het laten vrijvallen van het depotbedrag en wel binnen 14 dagen nadat de hiervoor bedoelde gebreken naar de eis van goed en deugdelijk werk zijn hersteld. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen omdat er geen reden is om aan te nemen dat de consument het depotbedrag niet zal vrijgeven.
De overige nevenvorderingen van de ondernemer zullen eveneens worden afgewezen en wel als volgt:
‒ De wettelijke rente over het depotbedrag. Voor toekenning van de wettelijke rente is vereist dat de consument in verzuim is komen te verkeren. Dit is hier niet het geval omdat de consument terecht van haar opschortingsrecht gebruik heeft gemaakt.
‒ De buitengerechtelijke incassokosten c.a.. Gesteld noch gebleken is dat de voor vergoeding van incassokosten vereiste aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (de zogenaamde 14-dagen-brief), waarin de consument ‒ kort gezegd ‒ wordt gewaarschuwd dat als zij niet binnen 14 dagen betaalt zij ook buitengerechtelijke incassokosten dient te voldoen, heeft plaatsgevonden. Omdat de buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, zal ook de gevorderde wettelijke rente over die kosten worden afgewezen.
‒ De proceskosten, waaronder het salaris van de gemachtigde van de ondernemer. Voor de motivering van deze afwijzing verwijzen de arbiters naar hetgeen hiervoor is vermeld over de afwijzing van de advocaatkosten waarvan de consument vergoeding heeft gevorderd.
‒ De uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Bij deze nevenvordering heeft de ondernemer geen belang. In artikel 35 lid 3 van het reglement is bepaald dat partijen verplicht zijn om het vonnis onverwijld na te komen.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van klachtonderdeel 2. sprake is van een zogenaamd leveringsgeschil op grond van de aannemingsovereenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten. Artikel 8 lid 4 onder u) van de garantieregeling sluit leveringsgeschillen van iedere garantie uit. Voor dit klachtonderdeel komt de consument geen beroep op die regeling toe.
Artikel 4 van de garantieregeling bepaalt dat de ondernemer ervoor instaat dat het werk zal voldoen aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit en de eisen van goed en deugdelijk werk. Zoals de arbiters hiervoor hebben overwogen voldoet het afschot van het plat dak niet aan die eisen. Ten aanzien van klachtonderdeel 3. komt de consument een beroep op de garantieregeling toe.
Omdat de arbiters klachtonderdeel 4. ongegrond achten, komen zij er niet aan toe dit onderdeel te toetsen aan de garantieregeling.
Klachtengeld toevoegen: en behandelingskosten
De klacht van de consument wordt gedeeltelijk, namelijk voor 30%, gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, worden veroordeeld aan de consument een gedeelte van 30% van het klachtengeld te vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 78,– (30% van € 260,–). Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
op de klachten van de consument
– verklaren de klachtonderdelen 2. en 3. gegrond en de klachtonderdelen 1. en 4. ongegrond;
– veroordelen de ondernemer ten aanzien van klachtonderdeel 2. om de woning van de consument te voorzien van een driezone-regeling c.a. en de huidige cv-ketel, die geen drie zones kan regelen, te vervangen, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer ten aanzien van klachtonderdeel 3. tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 78,– als vergoeding voor het door haar betaalde klachtengeld, binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– bepalen dat de ondernemer als bijdrage in de kosten van de behandeling van dit geschil het door de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken voor het jaar 2024 vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van klachtonderdeel 2. geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de garantieregeling en ter zake van klachtonderdeel 3. wel.
op de tegeneis:
– veroordelen de consument om binnen 14 dagen nadat de gebreken met betrekking tot de driezone-regeling van de vloerverwarmingsinstallatie en het afschot van het plat dak naar de eis van goed en deugdelijk werk zijn hersteld, medewerking te verlenen aan het laten vrijvallen van het depotbedrag van € 9.733,30 inclusief BTW;
– wijzen af hetgeen de ondernemer meer of anders heeft gevorderd.