Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: aanhouding beslissing
Referentiecode:
362286/429705
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 16 van de tussen de ondernemer en de consument gesloten aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules IE en IIP (hierna gezamenlijk: de garantieregeling). Hierin wordt het volgende bepaald:
“Alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Verkrijger en de Ondernemer mochten ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen overeenkomstig de regelen beschreven in het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals
deze luiden op de dag van het aanhangig maken van het geschil”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de balustraden van het dakterras en het leefklimaat in het appartement van de consument.
Behandeling van het geschil
Op 31 maart 2025 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris. De consument is ter zitting verschenen. Namens de ondernemer zijn mr. [naam] (gemachtigde), [naam] (projectleider) en [naam] ter zitting verschenen.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Balustraden dakterras
De ondernemer heeft (ten onrechte) de balustraden van het dakterras niet voorzien van veiligheidsglas, zoals is overeengekomen. In de verkoopbrochure van 29 maart 2021, die onderdeel is van de aannemingsovereenkomst tussen partijen, staat immers op pagina 44 bij de ‘kleur- en materiaalstaat’ onder het hoofdstuk ‘trappen en balustraden’ dat de vulling van de balustraden veiligheidsglas is. In deze verkoopbrochure zijn ook diverse afbeeldingen te vinden waarop is te zien dat de balustraden van het dakterras zijn voorzien van veiligheidsglas. Bovendien heeft de verkoopmakelaar van het appartement in een e-mail van 30 april 2021 medegedeeld dat de balustraden zouden worden voorzien van veiligheidsglas. Mede door deze informatie heeft de consument het appartement gekocht en hij mocht hier dan ook op vertrouwen.
Leefklimaat in het appartement
De comfortbeleving in het gebied binnen een straal van drie tot vier meter vanaf een gevelrooster is door de toevoer van ventilatielucht slecht. Dit komt door een ontwerpfout van het mechanische ventilatiesysteem. Door het toepassen van zeer lage temperatuurverwarming in combinatie met open-dicht gevelroosters is in de woonkamer en slaapkamer van het appartement sprake van tocht, koude val verschijnselen en geluidsklachten. Dit is niet alleen het geval als het buiten hard waait, maar ook bij lage windsnelheden buiten. Om in het appartement een behaaglijk leefklimaat te creëren heeft de consument de kamerthermostaat op 21 graden staan en dit leidt tot hoge energiekosten. Bovendien ervaart de consument bij deze hoge instelling van de kamerthermostaat nog steeds discomfort. Als de consument de gevelroosters dicht doet, leidt dit tot een verhoging van CO2 in het appartement, waardoor hij hoofdpijn krijgt. Ondanks dat de consument bij de ondernemer melding heeft gemaakt van het slechte binnenklimaat, is het gebrek tot op heden nog niet opgelost.
De consument vordert dat de commissie:
– bepaalt dat de ondernemer de balustrade van het dakterras voorziet van veiligheidsglas,
– de ondernemer veroordeelt tot betaling van € 15.000, – aan schadevergoeding aan de consument met betrekking tot de waardevermindering van het appartement door het discomfort en de hogere stookkosten.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst is nagekomen. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Balustraden dakterras
Partijen zijn niet overeengekomen dat de balustraden op het dakterras van veiligheidsglas dienen te worden voorzien. In de verkoopbrochure staat onder ‘trappen en balustraden’ op pagina 41: “De hekwerken en balustrades van de balkons en terrassen worden uitgevoerd in metaal met metalen strippen of metalen frame met veiligheidsglas”. Dat de verkoopmakelaar in haar e-mail van 30 april 2021 heeft aangegeven dat sprake is van “een metalen frame met veiligheidsglas” doet aan het voorgaande niets af. De verkoopmakelaar verwijst immers ook naar pagina 41 van de verkoopbrochure. De consument kan aan deze e-mail geen rechten ontlenen, nu de ondernemer niet aansprakelijk is voor de mededelingen van de verkoopmakelaar. Bovendien is op de afbeeldingen uit de verkooptekeningen in de verkoopbrochure duidelijk door de afgebeelde zwarte strepen te zien dat de randen van het dakterras niet voorzien zijn van veiligheidsglas, maar van hekwerk. Van een gebrek is dus geen sprake.
Leefklimaat in het appartement
Het is voor de consument altijd duidelijk geweest, althans dat had het kunnen zijn, welk type mechanisch ventilatiesysteem in het appartement gerealiseerd zou worden, nu dit staat vermeld op pagina 43 van de verkoopbrochure. De consument heeft hier geen vragen aan de ondernemer over gesteld. De ondernemer mocht er daarom gerechtvaardigd op vertrouwen dat de consument wist wat de voor- en nadelen van het systeem waren en dat hij op de hoogte was van wat hij kocht. De ondernemer betwist dat er sprake is van een ontwerpfout. Het mechanische ventilatiesysteem en de gevelroosters voldoen aan de voorgeschreven normen en aan de eisen goed en deugdelijk werk. Het enkele feit dat de consument tocht en koudeval ervaart waardoor hij een gevoel van discomfort heeft, betekent niet dat dit kwalificeert als een gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk is. De consument heeft bovendien niet onderbouwd dat sprake is van een waardevermindering van het appartement als gevolg van het gerealiseerde mechanisch ventilatiesysteem met zelfregulerende ventilatieroosters. Een subjectief gevoel zoals de ervaring van discomfort is geen grondslag voor schadevergoeding of waardevermindering.
De ondernemer concludeert tot afwijzing van de vorderingen en het ongegrond verklaren van de klacht van de consument.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer J.G. Marcus naar de klacht van de consument over het discomfort in het appartement. Hij heeft daarover op 13 januari 2025 schriftelijk gerapporteerd aan de commissie. Bij het onderzoek ter plaatse op 17 december 2025 was aanwezig de consument en namens de ondernemer de heer [naam]. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. De ondernemer heeft op het rapport gereageerd met de berichten van 27 januari 2025, 7 maart 2025 en 28 maart 2025. De ondernemer stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat het deskundigenonderzoek niet volledig is uitgevoerd en onderbouwd, waardoor een onvolledig beeld is gegeven door de deskundige. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de ondernemer de producties 4 en 5 overgelegd.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
Op 18 mei 2021 heeft de consument met de ondernemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor het realiseren van het appartement met bouwnummer 151 in het appartementencomplex ‘[naam]’ aan het [adres] te [plaats]. Het appartement is op 6 november 2023 aan de consument opgeleverd. In geschil is of de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst met betrekking tot 1) de balustraden van het dakterras en 2) het leefklimaat in het appartement door het mechanische ventilatiesysteem.
1) Balustraden dakterras
De commissie constateert dat de consument en de ondernemer ieder een andere uitleg geven aan de aannemingsovereenkomst en de daarbij behorende stukken. Sprake is van de situatie dat de letterlijke tekst van de overeenkomst hier ontoereikend is om het gerezen geschil ten aanzien van de balustraden van het dakterras te beslechten. In dit geval zal de commissie de aannemingsovereenkomst en de daarbij behorende stukken dienen uit te leggen. Van belang daarbij is welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen, hoe zij zich hebben gedragen en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten opmaken en op grond daarvan mochten verwachten.
De commissie stelt vast dat in de verkoopbrochure onder ‘Technische omschrijving’ over de trappen en balustraden is vermeld:
“De hekwerken en balustrades van de balkons en terrassen worden uitgevoerd in metaal met metalen strippen of metalen frame met veiligheidsglas.”
Dit geeft geen eenduidig antwoord op de vraag of de balustraden op het dakterras zijn voorzien van veiligheidsglas.
Voorts stelt de commissie vast dat uit onderstaande verkooptekeningen van de gevelaanzichten van het appartement en de kleur- en materiaalstaat, die zijn opgenomen in de verkoopbrochure ook niet duidelijk volgt of de balustraden van het dakterras zijn voorzien van veiligheidsglas.
Verkooptekeningen, op pagina 16 en 18 van de verkoopbrochure
(afbeelding)
Kleur- en materiaalstaat, op pagina 44 van de verkoopbrochure
(afbeelding)
De consument heeft ter zitting toegelicht dat hij daarom voor de zekerheid de verkoopmakelaar van het appartement heeft gemaild met de vraag of de balustraden zijn opgevuld met veiligheidsglas en dat deze na antwoord hierop te hebben gekregen van de ontwikkelaar het project “[projectnaam]” als volgt heeft gereageerd:
“Dit is een metalen frame met veiligheidsglas. Dit staat op pagina 41 van de brochure in de technische omschrijving bij Binneninrichting –> Trappen en balustraden. Dit is ook te zien op de voorzijde van de brochure. De hoogte is ca. 1,2m. (incl. metalen hekwerk met veiligheidsglas). Het metselwerk is ca. 90 cm en het hekwerk met glas is ca. 30 cm.”
Nu de verkoopmakelaar van het appartement het enige aanspreekpunt was voor de consument om de onduidelijkheid over de aanwezigheid van veiligheidsglas in de balustraden van het dakterras weg te nemen, mocht de consument op dit antwoord van de verkoopmakelaar vertrouwen.
De commissie is dan ook van oordeel dat de consument redelijkerwijs mocht verwachten dat de balustraden van het dakterras zouden zijn voorzien van veiligheidsglas. Dit betekent dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst ten aanzien van de balustraden van het dakterras. Klachtonderdeel 1 zal daarom gegrond worden verklaard en de vordering tot herstel van de balustraden zal worden toegewezen.
2) Leefklimaat appartement
De commissie stelt vast dat de deskundige in zijn rapport concludeert dat het thermisch comfort in het appartement niet voldoet aan de eis gesteld in artikel 3.30 van het Bouwbesluit 2012. De deskundige heeft daarbij in zijn rapport het volgende opgemerkt:
“de meting is weliswaar niet uitgevoerd volgens de NEN 1087, echter deze meting is in de praktijk nauwelijks uit te voeren en als dat onder bepaalde weersomstandigheden al mogelijk is, zijn de kosten erg hoog. Ondergetekende is van mening dat de uitkomst van deze indicatieve meting dusdanig afwijkt van de eis, dat een formele meting geen toegevoegde waarde heeft.”
De ondernemer heeft gemotiveerd betwist dat de meting van de deskundige voldoende is om tot de conclusie te komen dat er sprake is van een gebrek, nu de deskundige niet met gekalibreerde meetapparatuur de luchtsnelheid heeft gemeten. De consument heeft hier onvoldoende tegen in gebracht. Het betoog van de consument dat sprake is van een ontwerpfout omdat constant druk staat op de gevelroosters, is onvoldoende concreet met stukken onderbouwd. Gelet hierop, ziet de commissie aanleiding om een aanvullend deskundigenonderzoek naar de luchtsnelheid in de leefzone van het appartement te bevelen waarbij wordt gemeten met gekalibreerde meetapparatuur. De deskundige zal bij dit onderzoek de vraag dienen te beantwoorden of het thermisch comfort van het appartement voldoet aan de eis gesteld in artikel 3.30 van het Bouwbesluit 2012, dat in de leefzone van een verblijfsgebied een toevoer van verse lucht een volgens NEN 1087 bepaalde luchtsnelheid veroorzaakt die niet groter is dan 0,2 m/s. Indien de deskundige na zijn onderzoek tot de conclusie komt dat niet is voldaan aan voornoemde eis, dient de deskundige de commissie in zijn rapport te informeren welke herstelwerkzaamheden moeten plaats te vinden om wel te voldoen aan die eis.
De ondernemer zal de gelegenheid krijgen om voorafgaand aan voornoemd aanvullend deskundigenonderzoek, uiterlijk binnen één maand na verzending van dit arbitraal vonnis, het volgende te controleren:
1) of het mechaniek van de zelfregelende klep functioneert;
2) of het afzuigdebiet nog steeds overeenkomt met het ontwerp;
3) de instelling afzuigcapaciteit van de warmtepomp;
4) de instelling van de Nibe warmtepomp overeenkomstig het ontwerpdebiet van 225 m3/h.
Een door de commissie aangestelde onafhankelijke deskundige zal na deze controles van de ondernemer een datum inplannen met partijen waarop het aanvullend deskundigenonderzoek plaats zal vinden. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om op het deskundigenrapport te reageren.
Slotsom
De commissie houdt iedere verdere beslissing aan totdat een aanvullend deskundigenonderzoek heeft plaatsgevonden en partijen de gelegenheid hebben gehad om op het rapport van de deskundige te reageren.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– stellen de ondernemer in de gelegenheid binnen 1 (één) maand na dagtekening van dit vonnis de hiervoor bedoelde controles uit te voeren,
– bevelen een aanvullend deskundigenonderzoek zoals hiervoor overwogen,
– houden iedere verdere beslissing aan.