Commissie: Makelaardij Zakelijke Markt
Categorie: (On) zorgvuldigheid / Betaling / Overeenkomst
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
124282
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De makelaar heeft volgens de ondernemer verschillende fouten gemaakt, waaronder geen rekening houden met een voorkeursrecht. Hierdoor heeft hij veel ellende veroorzaakt. De ondernemer wil de courtage dan ook niet betalen. De makelaar is van mening dat hem niets te verwijten valt en wil dan ook zijn courtage ontvangen. De commissie stelt vast dat beide partijen steken hebben laten vallen, zodat het te ver gaat om de financiële gevolgen van de verschillende fouten of nalatigheden geheel voor rekening van de makelaar te laten komen.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de financiële afwikkeling van een tussen partijen mondeling overeengekomen opdracht tot dienstverlening.
De ondernemer heeft twee courtagenota’s onbetaald gelaten en een bedrag van € 9.245,37 bij de commissie in depot gestort.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
In 2005 kocht de ondernemer een appartementsrecht opgesplitst in twee winkelunits. Alle zaken rond die winkelunits heeft de ondernemer door de makelaar laten begeleiden. Zo werd in 2012 de braakliggende grond door de makelaar aan de bovenbuurman verkocht. De makelaar heeft toen op verzoek van de koper in de akte een passage laten opnemen van een eerste recht van koop van de winkelunits zodra de ondernemer tot verkoop zou besluiten. De ondernemer besloot in 2016 de winkelunits te verkopen en vroeg de makelaar dat te verzorgen. De verkoop aan de meest gerede partij, de bovenbuurman (hierna: de buurman), wilde niet vlotten.
Uiteindelijk werd er overeenstemming bereikt met een andere partij (hierna: de koper). Voorafgaand aan de levering heeft de notaris de makelaar geattendeerd op het eerste recht van koop van de buurman. Toen de makelaar aldus duidelijk werd dat hij een belangrijk punt vergeten was af te handelen, heeft hij getracht die omissie recht te zetten, door de buurman een verklaring te laten tekenen. De buurman heeft dat echter niet willen doen. Op de dag van de levering werd er door de buurman beslag gelegd op het appartementsrecht, waardoor levering niet mogelijk was en de ondernemer in verzuim was richting koper. Dit resulteerde in meerdere gerechtelijke procedures, een door de koper bij de ondernemer ingediende claim bestaande uit 10% boete en bijkomende kosten en een beslaglegging door de koper op alle rekeningen van de ondernemer. Om uit die impasse te komen heeft de ondernemer die koper kunnen afkopen. De gerechtelijke procedure in hoger beroep werd met de buurman geschikt.
De makelaar is vervolgens van mening dat hij ondanks al deze door hem veroorzaakte ellende recht heeft op zijn courtage. De ondernemer wenst door de commissie vastgesteld te zien dat hij die courtage niet verschuldigd is.
Standpunt van de makelaar
Het standpunt van de makelaar luidt in hoofdzaak als volgt.
De makelaar kan zich niet vinden in de door de ondernemer geschetste gang van zaken, die hij in een uitgebreid verweerschrift, met een groot aantal producties onderbouwd feitelijk betwist. Voor zover hem al iets te verwijten valt, regardeert dat tevens de ondernemer, die immers gezien de achtergrond in de makelaardij, eveneens expertise heeft op het verkoopvlak.
Maar de ondernemer valt niets te verwijten en verwijst naar een tussen de ondernemer en de buurman gewezen vonnis van de (bodem)rechter d.d. 29 november 2017, waarin kort gezegd bepaald werd dat de ondernemer rechtsgeldig aan de koper mocht verkopen. De makelaar is niet tekort geschoten ten aanzien van het voorkeursrecht van de buurman. Deze buurman is steeds van iedere stap in het verkoopproces op de hoogte gesteld en in de gelegenheid gesteld als eerste een bod te doen. De makelaar voelt zich door de ondernemer in de kou gezet, omdat zij gezamenlijk de schade jegens de buurman hadden willen zien te beperken. De ondernemer heeft zich verre van die afspraak gehouden. Achteraf is gebleken dat de ondernemer er slechts op uit was om zo veel mogelijk geld van wie dan ook te gaan ontvangen. Er is dan ook geen enkele reden waarom hij zijn facturen niet vergoed zou krijgen.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De verschuldigdheid van de courtage volgt uit de opdracht tot dienstverlening. In beginsel is de ondernemer daaraan gebonden, tenzij er omstandigheden zijn die met zich zouden brengen dat de makelaar in redelijkheid geen beroep kan doen op het in rekening brengen van courtage.
De commissie stelt vast dat beide partijen in dit geval steken hebben laten vallen. Zo hebben beide partijen er mee ingestemd dat de opdracht tot dienstverlening niet op papier is gezet. Beide partijen hadden voorts moeten kunnen weten dat het voorkeursrecht, waar het geschil tussen partijen in hoofdzaak op ziet, niet werd geregistreerd voor het pand waar het voor bedoeld was. De commissie stelt tevens vast dat de makelaar zich in aanzienlijke mate heeft ingezet. Onder deze omstandigheden gaat het de commissie te ver om de financiële gevolgen van de verschillende fouten of nalatigheden geheel voor rekening van de makelaar te laten komen. De commissie zal daarom bepalen dat de twee openstaande facturen van respectievelijk € 459,80 en € 8.785,57 gelijkelijk onder partijen zullen worden verdeeld.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ten dele gegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De ondernemer is de helft van het in rekening gebrachte courtagebedrag aan de makelaar verschuldigd.
Met in achtneming van bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verdeeld.
Van het depotbedrag van € 9.245,37 wordt een bedrag van € 4.622,68 overgemaakt aan de ondernemer en een bedrag van € 4.622,69 aan de makelaar.
Het meer of anders door de ondernemer verzochte wordt afgewezen.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 605,00 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 23 augustus 2019.