Commissie: Notariaat Zakelijk
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
6114/11257
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
Eisers verwijten de notaris dat hij in 2008 heeft verzuimd aan de gemeente Leeuwarden toestemming te vragen voor de overdracht van een perceel bedrijfsbouwgrond. Bij doorverkoop van de grond eiste de gemeente (alsnog) een vergoeding waardoor de eisers schade leiden. De commissie meent dat de eisers dan wel de notaris de vervreemding aan de gemeente had moeten melden en hiervoor toestemming had moeten vragen. De notaris heeft dit verzuimd, althans hij heeft verzuimd eisers hierop te wijzen waarmee hij een beroepsfout heeft gemaakt. In zoverre is de klacht van eisers gegrond. De arbiters oordelen echter dat er geen causaal verband bestaat tussen het verzuim van de notaris en de door eisers aan de gemeente te betalen geldsom. Niet het in 2008 niet vermelden van de vervreemding en het niet vragen van toestemming hiervoor is voor de gemeente reden geweest om in 2018 de betaling van een bedrag van € 12.500,- te bedingen, maar de hoogte van de in 2018 bedongen koopprijs. De commissie wijst daarom het verzoek om toekenning van schadevergoeding af.
Volledige uitspraak
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals vervat in een door eisers ondertekend vragenformulier en een verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de KNB aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan arbitrage door de commissie. De verweerder was ten tijde van de periode waarop dit geschil betrekking heeft als notaris lid van de KNB. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Partijen zijn tevens overeengekomen dat alle geschillen – zoals hiervoor omschreven – zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: het Reglement).
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Behandeling van het geschil
Op 2 juni 2020 heeft te Den Haag de behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. [naam secretaris] fungerend als secretaris. Dit is geschied buiten aanwezigheid van partijen door de omstandigheden rondom het Corona-virus.
Partijen zijn dan ook niet voor de behandeling opgeroepen.
Standpunt eisers
Voor het standpunt van eisers verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer.
Eisers verwijten de notaris dat hij in 2008 heeft verzuimd aan de gemeente Leeuwarden toestemming te vragen voor de overdracht van een perceel bedrijfsbouwgrond.
In 2008 is verweerder betrokken bij een rechtsvormwijziging aan de zijde van eisers. Het gehele bedrijfsvermogen van de eenmanszaak van de heer [naam eiser] werd ingebracht in een B.V-structuur; [bedrijfsnaam eiser] B.V.. De eenmanszaak was eigenaar van een perceel bouwgrond aan de [straatnaam] te Leeuwarden. Deze grond was in 2001 verworven van de gemeente Leeuwarden, hierna te noemen: de gemeente. In de leveringsakte waren bepalingen opgenomen ten gunste van de gemeente, zolang de grond niet bebouwd was. Ten eerste zou de gemeente teruglevering van de grond tegen de oorspronkelijk verkrijgingsprijs kunnen eisen indien de bebouwing van de grond binnen twee jaar na levering niet zou zijn voltooid. Ten tweede moest voor iedere vervreemding de voorafgaande toestemming van de gemeente worden gevraagd zulks op straffe van een boete van € 22.690,-.
De verkrijgingsprijs in 2001 bedroeg € 34.435,70.
De inbreng in 2008 van het perceel in het vermogen van [bedrijfsnaam eiser] B.V. was een vervreemding. Verweerder heeft als betrokken notaris echter verzuimd de vereiste toestemming aan de gemeente te vragen.
De grond is per 10 februari 2018 door eisers verkocht aan een derde. De bij deze koopovereenkomst betrokken makelaar heeft zich tot de gemeente gewend om de vereiste toestemming tot levering te vragen.
De gemeente heeft eisers een tweetal punten voor de voeten geworpen. Ten eerste was de te leveren grond niet bebouwd. Ten tweede was de grond in 2008 vervreemd (aan [bedrijfsnaam eiser] B.V.) zonder dat daarvoor de vereiste toestemming was gevraagd. De gemeente heeft de boete inzake het niet vragen van de toestemming tot vervreemding dan ook opgeëist. Ten tweede heeft de gemeente zich beroepen op de verplichting dat de onbebouwde grond haar eerst had moeten worden aangeboden. In beginsel zou dit leiden tot een schadepost van € 73.253,31, te betalen door eisers aan de gemeente.
De gemeente heeft dit echter beperkt tot € 25.000,– en na overleg met eisers tot € 12.500,- voor welk bedrag de gemeente bereid was af te zien van haar rechten op basis van de leveringsakte en de verbeurde boete niet zou opeisen.
Eisers hebben het door de gemeente gevraagde bedrag onder protest voldaan om de levering aan de derde doorgang te kunnen laten vinden. Eisers hebben verweerder aangesproken voor het bedrag van € 12.500,- doch de aansprakelijkheid werd afgewezen. Wel werd een minnelijke regeling voorgesteld van € 1.500,- en later € 2.500,- tegen finale kwijting. Eisers hebben dit voorstel afgewezen.
Eisers erkennen dat de grond onbebouwd is gebleven en dat op basis hiervan de gemeente eisers had kunnen dwingen tot teruglevering van het perceel tegen de oorspronkelijk verkooprijs. Voorts erkennen eisers dat de gemeente op basis van de opgenomen voorwaarden in de leveringsakte van 2001 aan eisers bezwarende voorwaarden had kunnen stellen op het moment van levering aan de derde. Eisers geven dan ook te kennen dat deze punten niet aan verweerder kunnen worden tegengeworpen.
Dit laat echter onverlet de aansprakelijkheid van verweerder voor de schade die eisers door het verzuim van verweerder in 2008 hebben geleden.
Eisers verlangen een vergoeding van € 10.000,– voor de door hen door toedoen van verweerder geleden schade.
Standpunt verweerder
Voor het standpunt van verweerder verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
Verweerder stelt dat het onjuist is dat eisers door handelen of nalaten van verweerder enige schade hebben geleden. Dat is door eisers ook niet aangetoond.
Verweerder merkt op dat het standpunt van eisers is gebaseerd op de aanname dat verweerder in het jaar 2008 heeft verzuimd hen erop te attenderen dat voor de inbreng van het perceel aan de [straatnaam] te Leeuwarden van de eenmanszaak [naam eiser] in [bedrijfsnaam eiser] B.V. toestemming van de gemeente had moeten worden gevraagd (omdat er sprake zou zijn van een vervreemding daarvan) en dat – wanneer hij dit wel zou hebben gedaan – de gemeente in het jaar 2018 (bij de overdracht van het perceel aan een derde) van eisers geen bedrag van € 12.500,- zou hebben gevorderd als voorwaarde voor haar instemming met deze overdracht. Deze (keten van) aannames (is) zijn niet juist.
Het argument van eisers dat door toedoen van verweerder een boete van de gemeente verschuldigd is geraakt, gaat niet op. De gemeente heeft juist geen boete gevorderd maar het bedrag van € 12.500,– bedongen in verband met het door eisers genoten financiële voordeel uit de overdracht aan een derde, zo blijkt uit de tussen eisers en de gemeente gevoerde correspondentie. Door eisers wordt ook bevestigd dat de gemeente de boete niet heeft opgeëist.
Daarbij komt dat bepaald niet zeker is dat in 2008 de instemming van de gemeente was vereist. De strekking van het vervreemdingsbeding opgenomen in de leveringsakte van 2001 was dat het perceel niet zonder toestemming aan derden zou worden doorverkocht. Daarvan was geen sprake; het perceel aan de [straatnaam] in Leeuwarden dat sinds 2001 eigendom was van de eenmanszaak van de heer [naam eiser] werd in 2008 ingebracht in de besloten vennootschap [bedrijfsnaam eiser] B.V. waarvan dezelfde heer [naam eiser] directeur/eigenaar was. Verdedigbaar is dan ook dat in 2008 in materiële zin geen sprake was van een vervreemding.
Verweerder stelt dat dit mede reden zal zijn geweest waarom de gemeente uiteindelijk in het geheel niet meer naar de boete heeft verwezen. Voor zover hierover al anders zou (kunnen) worden geoordeeld, is zelfs aannemelijk dat eisers enkel voordeel van het (eventuele) verzuim van verweerder hebben genoten. Wanneer de gemeente in 2008 op de kwestie was geattendeerd had zij – aangezien niet was voldaan aan de bebouwingsplicht – aanspraak kunnen maken op teruglevering tegen de oorspronkelijke prijs, in welk geval eisers nimmer de meerwaarde van € 38.064,30 (de verkoopwinst van € 50.564,30 minus het te betalen bedrag van € 12.500 aan de gemeente) hadden kunnen realiseren.
Gelet op het feit dat eisers op geen enkele wijze aannemelijk hebben kunnen maken dat door toedoen van verweerder enige schade is geleden -het causale verband ontbreekt- verzoekt verweerder de commissie aan eisers geen schadevergoeding toe te kennen.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Gelet op het bepaalde in artikel 31 van het Reglement beslissen de arbiters naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij met in achtneming van de tussen partijen geldende rechtsverhouding als maatstaf voor het handelen van verweerder als notaris hanteren dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De arbiters zijn van oordeel dat de inbreng van het perceel bedrijfsbouwgrond aan de [straatnaam] te Leeuwarden van het vermogen van de eenmanszaak [naam eiser] in het bedrijfsvermogen van [bedrijfsnaam eiser] B.V. in 2008 een vervreemding is. Dat het perceel materieel niet in andere handen is overgegaan doet daaraan niet af. Op grond van de bepalingen en bedingen in de leveringsakte van de gemeente Leeuwarden van 26 oktober 2001 hadden eisers dan wel de notaris de vervreemding aan de gemeente moeten melden en hiervoor toestemming moeten vragen. De notaris heeft dit verzuimd althans heeft verzuimd eisers hierop te wijzen waarmee hij een beroepsfout heeft gemaakt. In zoverre is de klacht van eisers gegrond.
De vraag die de arbiters voorts dienen te beantwoorden is of er een causaal verband is tussen het verzuim van de notaris en de (beweerdelijk) geleden schade.
Hiervan is de arbiters niet gebleken.
Uit de overgelegde stukken is de arbiters gebleken dat de gemeente met de opname van diverse voorwaarden in de leveringsakte van 2001, waaronder het kettingbeding, onder meer voor ogen had speculatie met de door haar geleverde bedrijfsgrond te voorkomen.
In de correspondentie met eisers heeft de gemeente toegelicht dat zij (in 2001) bedrijfsbouwkavels in het verkeer heeft gebracht met de bedoeling dat deze kavels zouden worden bebouwd. De grondprijs van de bedrijfskavels was kostendekkend en niet winstgevend. In de leveringsakte van 2001 werden bedingen ten aanzien van de bebouwingsplicht, terug levering aan de gemeente en de eis van schriftelijke toestemming van de gemeente bij voorgenomen verkoop opgenomen. Voorts was opgenomen dat de gemeente bevoegd was om aan deze toestemming bij vervreemding voorwaarden te verbinden; dit alles om de bedoeling van de gemeente te waarborgen.
Op 10 februari 2018 heeft [bedrijfsnaam eiser] B.V. de bouwkavel verkocht aan een derde. Op dat moment is door de betrokken makelaar de op grond van de bepalingen in de leveringsakte van 2001 vereiste toestemming aan de gemeente gevraagd. De gemeente heeft zich bereid verklaard de gevraagde toestemming te verlenen echter onder de voorwaarde dat eisers de gemeente een geldsom zouden betalen.
In de brief van 27 november 2018 aan eisers heeft de gemeente te kennen gegeven een voorwaarde aan de toestemming te verbinden omdat zij constateerde dat eisers een koopprijs hadden bedongen die ver boven de oorspronkelijke verkoopprijs gecorrigeerd met indexatie en marktontwikkelingen uitging.
Op basis van deze verklaring van de gemeente oordelen de arbiters dat er geen causaal verband bestaat tussen het verzuim van de notaris en de door eisers aan de gemeente te betalen geldsom. Niet het in 2008 niet vermelden van de vervreemding en het niet vragen van toestemming hiervoor is voor de gemeente reden geweest om in 2018 de betaling van een bedrag van € 12.500,- te bedingen, maar de hoogte van de in 2018 bedongen koopprijs. Het verzoek van eisers tot het toekennen van schadevergoeding zal derhalve worden afgewezen.
Aangezien de klacht van eisers deels gegrond is zullen de arbiters bepalen dat ieder zijn eigen kosten zal dragen. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
Beslissing
De arbiters:
– verklaren de klacht van eisers gegrond voor wat betreft het verzuim van de notaris om de gemeente toestemming te verzoeken voor de vervreemding van de bedrijfsbouwgrond in 2008;
– wijzen het verzoek tot schadevergoeding af;
– wijzen af het meer of anders gevorderde;
– bepalen dat ieder van partijen de eigen kosten zal dragen.