Beschadiging PVC-vloer en muren. Door ontbreken mantelbuizen cv-leidingen is PVC-vloer gaan opbollen. Ondernemer is veroordeeld tot herstel. Zichtbaarheid elektraleidingen in de muren is de verantwoordelijkheid consument. Esthetisch gebrek.

  • Home >>
  • Garantiewoningen >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Bouwtechnische geschillen    Jaartal: 2018
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 114056

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een koop-/aannemings-overeenkomst voor eengezinshuizen, op 30 oktober 2015 gesloten tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling overeenkomstig het model, vastgesteld door SWK op 1 januari 2014 (hierna te noemen: de garantieregeling). In die overeenkomst is bepaald dat “alle geschillen (…), welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK (…), worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangig making van het geschil”.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van voormeld reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt consument

Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting. In de kern komt de klacht op het volgende neer.

Alle leidingen zijn zichtbaar geworden in de pvc-vloer die na de oplevering en na egalisering is gelegd. Er zijn in het gehele huis van 200 m² bobbels zichtbaar op de plaatsen in de vloer waar de verwarmingsbuizen lopen. De consument heeft op één van de plekken waar een bobbel zichtbaar is, de pvc-vloer verwijderd en daar is duidelijk een grote scheur in de cement- c.q. betonvloer te zien en daaronder in een gat is de leiding zichtbaar. Deze leiding is wit en de mantelbuis (rood of blauw) is niet zichtbaar. Het lijkt er op dat er geen mantelbuizen zijn aangebracht toen de leidingen werden gelegd. Bij elk stopcontact zijn de elektriciteitsbuizen door het behang heen zichtbaar.

De consument vordert primair herstel van de gebreken en subsidiair toekenning van een vervangende schadevergoeding. Herstel van de vloer betekent volgens de consument dat de gehele vloer eruit moet en dat de leidingen opnieuw gelegd moeten worden. Hierdoor kan de consument en haar gezin zes tot acht weken niet in de woning wonen. De financiële schade die dat met zich brengt – onder andere hypotheeklasten, huur van tijdelijke woonruimte, de aanleg van een geheel nieuwe pvc-vloer en de eventuele schade aan muren en/of apparatuur – dient vergoed te worden. Herstel van de muren betekent dat alle muren opnieuw gestukt moeten worden, zodat de buizen niet meer zichtbaar zijn. Na het stuken moeten de muren opnieuw behangen en geverfd worden. De vervangende schadevergoeding bedraagt ten aanzien van de vloer minimaal € 80.000,– en ten aanzien van de muren € 25.000,–.

De consument heeft ter zitting – zakelijk weergegeven – nog het volgende naar voren gebracht.
Zij volhardt bij hetgeen door haar schriftelijk is aangevoerd over de wandafwerking in de woonkamer en over vloerafwerking in de slaapkamer op de 1e verdiepingsvloer. Op vier plaatsen in de woonkamer is op de wanden zichtbaar waar de elektraleidingen zijn aangebracht in de wand. Dit is en blijft erg storend. De consument kan zich daarom niet voorstellen dat de wanden voldoen aan de eis dat deze behangklaar zijn opgeleverd. De commissie moet zich hierover een oordeel vormen. De consument kan zich dan ook niet vinden in wat de deskundige van de commissie hierover heeft gerapporteerd. De consument heeft aan een derde in totaal € 18.000,– uitgegeven voor de wandafwerking in de gehele woning. De consument heeft de wanden voorzien van behang, dat daarna is gestukt en/of gesausd. Desondanks blijven de leidingen in de wanden op genoemde vier plaatsen zichtbaar. De consument neem aan dat de herstelkosten van deze tekortkoming omstreeks 1/3 bedragen van dat bedrag van € 18.000,–, en dus 6.000,–. De consument wenst herstel van deze tekortkoming door de ondernemer. Die moet dan maar een ondernemer opdracht geven om de wanden te herstellen. Ter voorkoming van kleurverschil zullen daarna ongetwijfeld alle wanden op de begane grond moeten worden overgeschilderd.

De klacht over de zichtbare kruisingen van de cv-leidingen in de slaapkamer op de verdiepingsvloer wordt door de deskundige onderschreven, aldus nog steeds de consument. De consument wenst dat de ondernemer hier de door de deskundige noodzakelijk geoordeelde herstelwerkzaamheden uitvoert. De consument wenst geen vervangende schadevergoeding. Nadat de leidingen zijn verdiept, zal de ondernemer dus tevens zorg moeten dragen voor adequaat herstel van de pvc-vloer. De consument begrijpt dat dit kan zonder dat de gehele vloer moet worden vernieuwd. Het kan kloppen dat het vloerenbedrijf in de slaapkamer alleen de vloer heeft geschuurd voor een betere hechting van de daarop aangebrachte pvc-vloer. Alleen op de begane grondvloer is naast schuren de vloer ook geëgaliseerd.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting. In de kern komt het verweer op het volgende neer.

Partijen hebben inmiddels overeenstemming bereikt over de klacht voor zover deze de begane grond betreft. Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken ten aanzien van de vloer op de eerste verdieping van de woning. Aan de pvc-vloer op de eerste verdieping heeft de ondernemer geen zichtbare schade kunnen ontdekken. Ter plaatse waar leidingen kruisen en waar leidingen uit de vloer komen (bij het radiatorvoetje) is een lichte bolling voelbaar, die nauwelijks zichtbaar is. De ondernemer is van mening dat de klacht met betrekking tot de vloer op de eerste verdieping niet terecht is, omdat de vloer voldoet en er geen schade waarneembaar is. Partijen zijn er niet in geslaagd over deze klacht overeenstemming te bereiken.

De wanden van de woning zijn behangklaar opgeleverd. Bij de oplevering zijn geen opmerkingen over de binnenwanden gemaakt. De consument heeft op 1 mei 2017 een klacht bij de ondernemer ingediend over de leidingen die zich in het behang aftekenen. Dit is geruime tijd na de oplevering en nadat de wanden door de consument waren afgewerkt. Degene die de wanden afwerkt dient te beoordelen of de ondergrond geschikt is voor de door de consument gekozen afwerking. De ondernemer heeft de consument aangeboden de wand naast het kozijn in de keuken op zijn kosten te herstellen, maar dat was voor de consument niet acceptabel. De ondernemer acht deze klacht niet terecht. Ook hierover hebben partijen geen overeenstemming weten te bereiken.

De ondernemer heeft ter zitting – zakelijk weergegeven – nog het volgende naar voren gebracht.
Ook hij blijft bij hetgeen door hem schriftelijk is aangevoerd tegen de klacht van de consument over de wandafwerking in de woonkamer en over vloerafwerking in de slaapkamer op de 1e verdiepingsvloer.

De ondernemer kan zich vinden in de beoordeling van de deskundige over de wandafwerking op de begane grond. De deskundige onderschrijft het standpunt van de ondernemer dat de wandafwerking voldoet aan de overeengekomen eis van “behangklaar”. Bij de oplevering in aanwezigheid van een deskundige van de Vereniging Eigen Huis zijn daarover ook geen klachten geuit. De wandafwerking is toen gewoon geaccepteerd. Het verbaast de ondernemer dat het door de consument ingeschakelde wandafwerkingsbedrijf deze klacht niet heeft weten te voorkomen.

De ondernemer kan zich niet vinden in het oordeel van de deskundige over de slaapkamer, en dan in het bijzonder dat daar ook herstel is vereist op de door die deskundige aangeduide plaatsen 1 en 2. De twee kruisingen van de aan- en afvoerleidingen van de cv-installatie waren daar niet te voorkomen. Erkend wordt dat (evenals in de begane grondvloer) de beschermende en isolerende ribbenbuis bij die kruisingen is weggelaten om hoogte te winnen. Desondanks zijn de kruisingen inderdaad zichtbaar in de vloer. Herstel zal een hele klus zijn, want dan moeten de leidingen ter plaatse worden verdiept in het beton. Voor zover de ondernemer weet, heeft de dekvloer in de slaapkamer wel een voldoende dikte. De ondernemer herhaalt dat de vloerenlegger boven alleen heeft geschuurd en niet geëgaliseerd. De kans bestaat dat door die ondernemer teveel vloer is weggeschuurd. Of dit is gebeurd weet de ondernemer niet.

Deskundigenonderzoek

De commissie heeft een onderzoek laten verrichten door de deskundige [naam], die dit onderzoek in aanwezigheid van partijen op 21 maart 2018 heeft uitgevoerd en daarover op
26 maart 2018 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Beide partijen zijn van de inhoud van dit rapport op de hoogte gebracht en zijn in de gelegenheid gesteld hierop te reageren.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en op basis van de overgelegde stukken – het volgende als uitgangspunt.

In de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich tegenover de consument onder meer verbonden op een perceel grond overeenkomstig de bij de notaris gedeponeerde situatietekening aangeduid met het bouwnummer [nummer], gelegen te [plaats], de daarop geprojecteerde/in aanbouw zijnde opstal(len) (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

De woning is op 9 maart 2017 opgeleverd.

Tevens is door partijen op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst de garantieregeling van toepassing verklaard. De ondernemer heeft zich daarbij tegenover de consument verbonden de verplichtingen uit de garantieregeling te zullen nakomen. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover in de garantieregeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.

De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat.

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de garantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de garantieregeling.

Beoordeling van het geschil
 

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
 

Omvang van het geschil
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling waren partijen het er over eens dat er geen depotstorting bij de notaris resteert waar op moet worden beslist. Ook zijn partijen het erover eens dat de klacht van de consument over de begane-grondvloer zich oplost in een vergelijk. De consument heeft ter zitting daarom (alleen) deze klacht ingetrokken, zodat deze klacht hierna niet meer aan de orde komt en daarop geen beslissing meer volgt van arbiters.

Het rapport van de deskundige
Voor zover van belang voor het onderhavige geschil – en zakelijk weergegeven – houdt het rapport het volgende in.
In de slaapkamer op de eerste verdieping komen bij de binnendeur en bij de radiator gelijksoortige bollingen voor als in de woonkamer. Deze bollingen doen zich naar alle waarschijnlijkheid alleen voor ter plaatse waar de aanvoer- en retourleidingen kruisen. Dit kan worden afgeleid uit een revisietekening van de eerste verdieping, waarin het verloop van die leidingen is ingetekend. In de slaapkamer werd ter plaatse van de bolling bij de binnendeur een oppervlaktetemperatuur van 32 graden C. gemeten en ter plaatse van de bolling bij de radiator een temperatuur van 42 graden C. Bij overige metingen in de slaapkamer en in een andere slaapkamer waar verder geen gebreken aanwezig zijn, werden oppervlaktetemperaturen gemeten van 21 tot 24 graden C., ook ter plaatse van de in de vloer aanwezige (kruisingen van) aanvoer- en retourleidingen.
In het Bouwbesluit worden ten aanzien van de minimale dekking op de leidingen en de maximale oppervlaktetemperaturen geen eisen gesteld. Om te bepalen of er wordt voldaan aan redelijk te stellen eisen van goed en deugdelijk werk kan in het onderhavige geval wel gebruik worden gemaakt van de richtlijnen zoals die zijn opgenomen in de GIW/ISSO publicatie 2008. Stichting ISSO is het kennisinstituut voor de installatiesector. In deze richtlijnen is vermeld dat de dekking op cv-leidingen ten minste twee cm moet bedragen en dat ingestorte leidingen (met uitzondering van systemen met een maximale watertemperatuur van 40 graden C.) voorzien moeten worden van een isolatie (ribbenbuis wordt ook gezien als isolatie, equivalent aan ongeveer 4 millimeter isolatie). Het hier toegepaste systeem is een zogenaamde hoge temperatuurverwarming, waarbij watertemperaturen van ongeveer 80 graden C. aan de orde zijn. De ribbenbuis is bij dit systeem dus noodzakelijk en ontbreekt zeer waarschijnlijk ter plaatse waar de leidingen kruisen. Ook is in de richtlijnen vermeld dat om een te hoge vloertemperatuur te voorkomen, geadviseerd wordt zodanige maatregelen te nemen dat de oppervlaktetemperatuur van de dekvloer ¬ – dus zonder de vloerafwerking – gemiddeld over de vloer gemeten niet hoger wordt dan 30 graden C. en plaatselijk niet hoger dan 40 graden C. Uit de bevindingen en de metingen valt af te leiden dat de dekking op de leidingen (ter plaatse van de kruisingen) niet voldoende is en in combinatie met het ontbreken van de ribbenbuis leidt tot te hoge oppervlaktetemperaturen. Op dit punt is sprake van een technische tekortkoming in de zin van redelijk te stellen eisen van goed en deugdelijk werk. Ter plaatse van de kruisingen dienen de leidingen dieper in de vloer te worden gelegd, zodat overal een dekking van twee cm aanwezig is en om de leidingen dient een ribbenbuis te worden aangebracht. De herstelkosten worden geschat op € 750,–.

In de woonkamer tekenen zich in het behang bij de wandcontactdozen en/of schakelaars twee elektriciteitsleidingen af in het binnenspouwblad van de zijgevel en één elektriciteitsleiding in de scheidingswand tussen de woonkamer en de hal. In de hier toegepaste kalkzandsteen- en Gibo gipsblokken wanden zijn leidingsleuven gefreesd, die na het aanbrengen van de leidingen worden dichtgezet met een gipspleister. Het geheel wordt vlak c.q. behangklaar afgewerkt. Vrijwel altijd kleuren de vullingen van de leidingsleuven bij het drogen anders op dan de rest van de wand. Afhankelijk van de dikte van het toegepaste behang kan het voorkomen dat de gevulde leidingsleuven zich al dan niet onder invloed van strijklicht gaan aftekenen in het behang. Op dit punt heeft de ondernemer voldaan aan zijn garantieverplichtingen. De wanden zijn op de in de bouw gebruikelijke wijze behangklaar opgeleverd en geschikt voor de gebruikelijke behangsoorten. Dit neemt niet weg dat niet alle soorten behang – met name de dunnere soorten – zonder meer kunnen worden aangebracht zonder de wand en/of de leidingsleuven op de hiervoor bestemde wijze voor te behandelen. De deskundige is van mening dat dit een verantwoordelijkheid is van de consument. De onvolkomenheden zijn van esthetische aard en er is geen sprake van een technische tekortkoming in de zin van de eisen van goed en deugdelijk werk.
 

De arbiters stellen vast dat partijen de deskundigheid van de [naam deskundige] niet in twijfel hebben getrokken en ook de arbiters zien geen aanleiding om aan die deskundigheid te twijfelen. Het door hem uitgebrachte en voldoende gemotiveerde rapport is zowel naar zijn wijze van totstandkoming als naar zijn inhoud in overeenstemming met de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. De arbiters achten zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht en zij nemen de conclusies van de deskundige over en maken deze tot hun conclusies. Het rapport biedt dan ook een toereikende grondslag om daarop een beslissing te baseren.
 

Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
De ondernemer heeft zich in de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst tegenover de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer in zijn verplichting om goed en deugdelijk werk te leveren tekortgeschoten voor wat betreft de cv-leidingen in de vloer van de betreffende slaapkamer op de eerste verdieping. Deze tekortkoming is hem toe te rekenen. Van de zichtbare elektraleidingen op de wanden van de woonkamer kan niet worden gezegd dat deze niet voldoen aan de eis van goed en deugdelijk werk, omdat de wanden op de in de bouw gebruikelijke wijze behangklaar zijn opgeleverd en geschikt zijn voor de gebruikelijke behangsoorten. Afhankelijk van de dikte van het toegepaste behang kan het voorkomen dat de gevulde leidingsleuven zich al dan niet onder invloed van strijklicht gaan aftekenen in het behang. De consument heeft de wanden zelf (laten) voorzien van behang/wandafwerking en daarvoor noch voor de keuze van het behang kan de ondernemer verantwoordelijk worden gehouden.

De ondernemer heeft zich in de koop-/aannemingsovereenkomst tussen partijen tegenover de consument ook verbonden ter zake van de woning de verplichtingen uit de garantieregeling na te komen. Deze regeling bepaalt in artikel 6 – zakelijk weergegeven – dat de ondernemer aan de garantiegerechtigde – de consument – garandeert dat de woning zal voldoen aan de hierna genoemde SWK garantienormen. Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer – nu gesteld noch gebleken is van voormelde beperkingen – ten aanzien van de twee hiervoor aangeduide kruisingen van de cv-leidingen in de vloer van de betreffende slaapkamer op de eerste verdieping tekort geschoten in de nakoming van de door hem gegeven garantie in voormelde zin. Met betrekking tot de zichtbare elektraleidingen op de wanden in de woonkamer komt de consument geen beroep toe op de garantieregeling, omdat die zichtbaarheid een esthetische kwestie betreft, die van de garantieregeling is uitgesloten.

De vordering van de consument
Naar het oordeel van de arbiters dient de primaire vordering van de consument te worden toegewezen. De ondernemer dient ter plaatse van de bollingen in de vloer van de desbetreffende slaapkamer de pvc-vloerafwerking te verwijderen, de vloer voor zover nodig open te hakken en het leidingverloop ter plaatse van de kruisingen in de leidingen voor zover als nodig aan te passen en zodanig dieper in de vloer te leggen dat overal een dekking van ten minste 2 cm aanwezig is en om de leidingen een aansluitende ribbenbuis aan te brengen. Daarna dient de ondernemer de vloer aan te helen en de vloerafwerking te (laten) herstellen conform het bestaande werk. Voor het geval het noodzakelijk mocht zijn de pvc-vloerafwerking geheel te vernieuwen dan kan dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid beperkt blijven tot de desbetreffende slaapkamer. Daarnaast dient de ondernemer alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden, die aan voormelde herstelwerkzaamheden zijn verbonden, uit te voeren.

Klachtengeld
Nu de consument in overwegende mate in het gelijk wordt gesteld en aldus zijn klacht gegrond wordt bevonden, dient het door de consument betaalde klachtengeld op grond van het reglement van de commissie terugbetaald te worden.

Beslissing

De arbiters, beslissende als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

– verklaren de klacht van de consument gegrond voor wat betreft de cv-leidingen in de vloer van de
  desbetreffende slaapkamer op de eerste verdieping;

– veroordelen de ondernemer om tot herstel van die vloer over te gaan op de wijze zoals hiervoor is
  overwogen, binnen drie maanden na verzenddatum van dit vonnis;

– stellen vast dat de consument voor wat betreft de cv-leidingen in de vloer van de desbetreffende slaapkamer op de eerste verdieping een beroep op de Garantieregeling toekomt;

– verklaren de klacht van de consument ongegrond voor wat betreft de zichtbare elektraleidingen op
  de wanden van de woonkamer;

– stellen vast dat de consument voor wat betreft voor wat betreft de zichtbare elektraleidingen op
  de wanden van de woonkamer geen beroep op de Garantieregeling toekomt;

– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;

– bepalen dat het door de consument betaalde klachtengeld aan hem zal worden terugbetaald.

Dit arbitrale vonnis is gewezen te Den Haag op 22 juni 2018 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.