Commissie: Notariaat
Categorie: Kosten
Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
83781
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de declaratienota.
Klager heeft een bedrag van € 766,53 niet aan de notaris betaald en overeenkomstig het reglement van de commissie bij de commissie in depot gestort.
Standpunt van verzoeker
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht, zoals ter zitting nader toegelicht, op het volgende neer.
Klager heeft een koopovereenkomst gesloten met de koper van zijn woning. De koper heeft de notaris aangewezen voor de overdracht.
In de overeenkomst is bepaald dat de kosten van deze overdracht voor rekening van de koper zijn.
De koopovereenkomst is uiteindelijk ontbonden en de overdracht heeft geen doorgang gevonden.
Tot zijn ontsteltenis ontving klager enige tijd later van de notaris een nota voor verrichte werkzaamheden. Klager heeft deze nota niet voldaan, omdat hij van mening is dat de notaris zich gelet op de gebruikelijke conditie “kosten koper” voor betaling tot de koper dient te wenden. Dat de koper onvindbaar is, doet daar niet aan af. Klager heeft de notaris nooit enige opdracht gegeven en is nooit een overeenkomst met de notaris aangegaan.
Klager verzoekt de commissie – zakelijk weergegeven – te bepalen dat hij het openstaande bedrag ad € 766,53 niet hoeft te betalen.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
De notaris heeft in november 2013 via de makelaar van klager een door klager en de koper getekende koopakte ontvangen. In de koopakte is door klager en de koper tezamen aan de notaris opdracht gegeven om zorg te dragen voor de akte van levering op 2 januari 2014.
De notaris, heeft de zaak meteen in behandeling genomen en diverse werkzaamheden – met name in het belang van klager – verricht. De koper bleef volledig in gebreke en bleek een zwerver te zijn.
In overleg met de makelaar en na advies van de notaris heeft klager besloten de koop te ontbinden. De notaris heeft vervolgens het dossier gesloten en een declaratie opgesteld. Omdat de koper niet in beeld was, heeft de notaris de declaratie verzonden aan klager.
De notaris is van mening dat klager en de koper gezamenlijk hem opdracht hebben gegeven om zijn diensten te verrichten. Het beding “kosten koper” is een tussen klager en cliënt gemaakte afspraak die niet de notaris zelf regardeert.
De notaris verzoekt de commissie te bepalen dat klager de openstaande declaratie integraal moet betalen.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
In artikel 1.1 van de door klager en de koper op 5 november 2013 respectievelijk 6 november 2013 getekende koopakte is bepaald: “Kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, zijn voor rekening van koper”.
Vaststaat dat het niet is gekomen tot een eigendomsoverdracht zoals genoemd in artikel 3.1 van de koopakte en dat de kosten voor de door de notaris verrichte werkzaamheden bij nota de dato 17 januari 2014 aan klager in rekening zijn gebracht.
De commissie is met de notaris van oordeel dat op de voet van artikel 3 van het koopcontract klager en de koper in deze met elkaar overeen zijn gekomen ten overstaan van de notaris de akte van levering te doen passeren en dat daarmee in beginsel door partijen aan de notaris opdracht is gegeven de daarmee gemoeide werkzaamheden te verrichten. Dat volgt ook uit de door de notaris aan klager verzonden opdrachtbevestiging. De notaris is geen partij (geworden) bij die koopakte.
Voorts is de commissie met de notaris van oordeel dat in beginsel niet kan worden volgehouden dat op grond van het bepaalde in artikel 1.1 van de tussen de koper en klager gesloten koopakte in deze met de bewoordingen: “Kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, zijn voor rekening van koper” alle kosten, dus ook die van klager als verkoper, door de koper moeten worden gedragen.
Echter, ingevolge artikel 10 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 (verder Verordening) dient een notaris aan zijn cliënt tijdig en duidelijk uitleg te geven over de financiële gevolgen van zijn inschakeling (lid 1) en tijdig mee te delen wanneer meer kosten in rekening zullen worden gebracht dan voorzien (lid 2).
Gelet op het bepaalde in dit artikel ligt het op de weg van de notaris om tijdig en duidelijk met klager te communiceren over de financiële consequenties van zijn dienstverlening. Uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en ingebracht, heeft de commissie niet kunnen vaststellen of de notaris zulks heeft gedaan. De enkel in deze ingebrachte opdrachtbevestiging, die de notaris op 12 november 2013 aan klager heeft verzonden en het beantwoorden van door de notaris gestelde vragen, acht de commissie daartoe onvoldoende.
Aan de andere kant mag van een koper of verkoper in beginsel ook enige activiteit worden verwacht in die zin dat deze zich terzake laat voorlichten door de makelaar of notaris dan wel – in deze tijd van voor bijna een ieder toegankelijk zijn van internet – zelf via internet de nodige informatie inwint.
Laat een koper of verkoper dit na, dan kunnen de gevolgen daarvan onder omstandigheden ook voor zijn of haar risico komen.
Zo kan een koper of verkoper ondermeer via de website van Nederlandse Vereniging van Makelaars, www.nvm.nl of de website van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, www.notaris.nl, op eenvoudige wijze te weten komen welke kosten de koper draagt en of de verkoper ook kosten moet dragen indien – zoals in deze – tussen koper en verkoper ‘kosten koper’ is afgesproken.
Niet gebleken is dat de klager ‘internet vreemd’ is. Eerder blijkt het tegendeel, nu de klager in deze zich ondermeer zonder zichtbare problemen bedient van mailverkeer. Enig verwijt kan hem wat dit betreft dan ook wel worden gemaakt.
De notaris stelt in deze dat na ontbinding van de koopakte, de koper nog steeds niet in beeld was en derhalve de (volledige) nota betreffende honorarium, kadaster inzage, kosten aanleg dossier, kantoorkosten en kosten inzien diverse registers is verzonden aan de verkoper, zijnde klager.
Dit acht de commissie niet juist. Immers, ook hier geldt naar het oordeel van de commissie dat de notaris bij aanvaarding van de opdracht op de voet van eerder genoemd artikel 10 van de Verordening, expliciet aan klager had moeten meedelen dat in een dergelijk geval de notaris de door de koper te dragen kosten (volledig) bij klager in rekening zal brengen. Nu niet is gebleken dat de notaris zulks heeft gedaan, gaat het niet aan klager als verkoper voor deze kosten te belasten.
Wel is gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en ingebracht als onvoldoende weersproken komen vast te staan dat de notaris ten behoeve van klager in ieder geval enige werkzaamheden heeft verricht en deze werkzaamheden, ook blijkens de ingebrachte afrekening van de notaris voor klager de dato 19 november 2013, onderdeel uitmaken van de in deze betwiste declaratie. Het betreffen dan de kosten inzien diverse registers ad € 35,– en een deel van het in rekening gebrachte honorarium.
De commissie zal, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, dan ook bepalen dat klager in redelijkheid en billijkheid daartoe aan de notaris een bedrag van € 250,– (inclusief BTW en kosten) verschuldigd is en zal het meer of anders gevorderde afwijzen.
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat de notaris in deze tekort is geschoten in de communicatie met klager over de financiële gevolgen van zijn inschakeling, ten onrechte alle kosten in rekening heeft gebracht bij klager en aldus niet heeft gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De commissie zal de klacht in zoverre gegrond verklaren.
Nu de klacht van klager gegrond wordt verklaard, zal de commissie de notaris veroordelen tot vergoeding van het klachtengeld dat klager aan de commissie heeft voldaan, derhalve een bedrag van € 52,50. Bovendien dient de notaris – overeenkomstig het reglement van de commissie – een bijdrage van € 115,– in de behandelingskosten aan de commissie te voldoen.
Hetgeen partijen ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft naar het oordeel van de commissie geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– bepaalt dat klager van het openstaande bedrag ad € 766,53 een bedrag ter hoogte van € 250,– (inclusief BTW en kosten) aan de notaris is verschuldigd;
– bepaalt dat met in achtneming van het vorenstaande het depotbedrag als volgt wordt verrekend: aan de notaris wordt een bedrag van € 250,– overgemaakt, en aan klager wordt het restant ad € 516,53 gerestitueerd;
– bepaalt dat het klachtengeld ad € 52,50 komt te vervallen aan de commissie en dat de notaris het klachtengeld aan klager, die dit geacht wordt bij wijze van voorschot mede namens de notaris te hebben voldaan, dient te vergoeden;
– bepaalt dat de notaris overeenkomstig het reglement van de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag van € 115,– is verschuldigd;
– wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, op 25 april 2014.