Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Overeenkomst
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
200842/223153
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klacht 1 Weigering ontbinding koop-/aannemingsovereenkomst
De consument stelt zich op het standpunt dat de ondernemer ten onrechte heeft geweigerd een verzoek tot ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst van de consument te honoreren.
De ondernemer heeft ter zitting verklaard dat niet is meegewerkt aan het verzoek om ontbinding, omdat een oriëntatierapport van de bank als onvoldoende onderbouwing van het verzoek werd beschouwd. Wel wilde men genoegen nemen met de onderliggende financiële informatie. Die is niet geleverd door de consument.
Klacht 1: ongegrond
Klacht 2 Weigering toestemming economische overdracht woning tijdens bouw
De ondernemer heeft zonder nadere motivering geweigerd toestemming te geven voor economische overdracht van de woning tijdens de bouw. Hierdoor lijdt de consument iedere maand financiële schade.
In de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de ondernemer aan een verzoek om toestemming voor economische overdracht kan meewerken. Dat is derhalve geen verplichting.
Klacht 2: ongegrond
Klacht 3 Overschrijding bouwtermijn
Op 29 september 2023 heeft de consument de arbiters verzocht een derde klacht toe te voegen aan het geschil. De koop-/aanneemovereenkomst tussen partijen spreekt in artikel 6 lid 1 over oplevering van de gekochte woning na 400 werkbare dagen na start van de bouw.
In de koop-/aannemingsovereenkomst staat een termijn van 400 dagen vermeld. De bouw is gestart op 12 juli 2021 tot 4 oktober 2023. Dat zijn 583 dagen, daar zit drie keer bouwvak en twee keer kerstreces in, alsmede een aantal andere feestdagen, een aantal onwerkbare dagen en vertraging als gevolg van uitgelopen werkzaamheden van de nutsbedrijven. Op het moment van opleveren waren er volgens het geraadpleegde logboek van de uitvoerder per saldo 383 dagen verstreken.
Klacht 3: gegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris te [plaatsnaam], mevrouw mr. C.M.W. Friedman – de Waele te [plaatsnaam] en de heer ir. M.P.A. Van Daalen MBA te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de ondernemer en de consument gesloten koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2020 en het bijbehorend Garantiesupplement, bestaande uit de modules I F en II T (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ook (…) die naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst (…) ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen overeenkomstig de regelen beschreven in het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals deze luiden op de dag van het aanhangig maken van het geschil (…)”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
De volgende geschilpunten zijn aan de orde:
– De vraag of ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst op grond van een financieringsvoorbehoud door de ondernemer geweigerd had mogen worden.
– De vraag of de bepaling dat er met toestemming van de ondernemer economische overdracht mogelijk moet zijn door de ondernemer nagekomen moet worden.
– De vraag of de consument recht heeft op een schadevergoeding wegens overschrijding van de overeengekomen bouwtijd.
Behandeling van het geschil
Op 6 oktober 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink als secretaris. Arbiter Van Daalen was via een beveiligde videoverbinding aanwezig.
Van de zijde van de consument was de heer [naam] aanwezig. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam] (projectadministrateur).
De arbiters hebben in de behandeling ter zitting aanleiding gezien de behandeling van het geschil aan te houden.
De arbiters hebben ter zitting met partijen het volgende afgesproken:
• De ondernemer krijgt twee weken de tijd om zijn standpunt ter zake van klacht 3 over bouwtijdoverschrijding met stukken nader te onderbouwen. In het bijzonder betreft dit (de relevante delen uit) het logboek. Daarnaast stukken waaruit zou blijken dat er met de nutsbedrijven al veel eerder contracten zijn gesloten dan gesteld door de consument.
• Na ontvangst van de stukken van de ondernemer krijgt de consument twee weken de tijd om daarop te reageren.
• Daarna zullen de arbiters op basis van de stukken uitspraak doen (over alle klachten in één keer).
Na de zitting hebben partijen over en weer stukken ingebracht. Op 24 november 2023 is aan partijen medegedeeld dat de arbiters in de ingebrachte stukken aanleiding hebben gevonden een deskundige te benoemen om een deskstudie uit te voeren over klacht 3 over bouwtijdoverschrijding.
Partijen zijn na het uitbrengen van het deskundigenbericht d.d. 31 januari 2024 in de gelegenheid gesteld commentaar te geven. Beide partijen hebben daarvan gebruik gemaakt. De consument op 14 februari 2024. De ondernemer op 16 februari 2024. Op verzoek van de arbiters heeft de deskundige op 25 februari 2024 een reactie op de commentaren van partijen gegeven en tevens een aangepast rapport opgesteld. Op 13 maart 2024 hebben de arbiters partijen in de gelegenheid gesteld om alsnog tot een onderlinge oplossing te komen. Partijen zijn daar niet uitgekomen. Op 9 april 2024 is aan partijen bericht dat de arbiters uitspraak zullen doen.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt van de consument op het volgende neer.
Klacht 1 Weigering ontbinding koop-/aannemingsovereenkomst
De consument stelt zich op het standpunt dat de ondernemer ten onrechte heeft geweigerd een verzoek tot ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst van de consument te honoreren. Dit verzoek was ingediend omdat de consument de financiering niet rond kreeg. De ondernemer heeft echter nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst gevorderd onder dwang van een boete van 10% van de koopsom. Onder protest is de consument hiermee akkoord gegaan. De consument heeft een hypotheek voor het pand verkregen waarvoor hij nu maandelijks € 1.800,– tot € 2.000,– betaalt. Door ziekte en arbeidsongeschiktheid is dit voor hem niet op te brengen.
In artikel 8 lid 1 van de koop-/aannemingsovereenkomst wordt gesteld: binnen twee maanden een rentevoorstel te verkrijgen ten behoeve van de hypotheek. Artikel 8 lid 4 a en b zegt dat de koop-/ aannemingsovereenkomst per aangetekende brief ontbonden kan worden, mits vergezeld van een schriftelijke afwijzing van een te goeder naam en faam bekende staande financiële instelling.
ABNAMRO voldoet daar volgens de consument ruim aan. Uit de mail die de consument op 4 maart 2022 aan de ondernemer heeft gezonden valt duidelijk op te maken dat een hypotheekrentevoorstel niet haalbaar is.
Nergens in artikel 8 van de koop-/aannemingsovereenkomst wordt gesproken over inspanningsverplichtingen of meerdere aanbieders. Toch heeft de ondernemer het verzoek afgewezen en heeft nadere financiële stukken gevraagd. De consument heeft dit geweigerd. Het is aan de bank om de kredietwaardigheid van de consument te bepalen, niet aan de ondernemer. Het oriëntatierapport heeft de consument uiteindelijk wel verstrekt. In juni 2022 heeft de consument onder nadrukkelijk protest alsnog de overeenkomst gestand gedaan. De consument lijdt schade door de handelwijze van de ondernemer.
De consument vordert:
1. erkenning dat de ondernemer ten onrechte geweigerd heeft de koop-/aannemingsovereenkomst in maart 2022 te ontbinden;
2. schadevergoeding ter compensatie voor opgelopen rente voor periode tot aan economische overdracht (maximaal twee jaar vanaf ondertekening koop-/aannemingsovereenkomst). De hoogte van de schadevergoeding is berekend als volgt: in maart 2022 bedroeg de 10-jaars hypotheekrente 2,0%. Ten tijde van het afsluiten van de hypotheek (november 2022) was de rente 4,0%. Het verschil bedraagt 2% over een hypotheeksom van € 518.000,–. Per maand is dat 2 x € 5.180,– : 12 = € 863 vanaf november 2022 tot aan het moment van de uitspraak door de arbiters. Daarbij opgeteld de bouwrente over de periode juli 2021 tot november 2022: € 15.500,–.
Klacht 2 Weigering toestemming economische overdracht woning tijdens bouw
De ondernemer heeft zonder nadere motivering geweigerd toestemming te geven voor economische overdracht van de woning tijdens de bouw. Hierdoor lijdt de consument iedere maand financiële schade.
Artikel 23 van de door partijen getekende koop-/aanneemovereenkomst ziet op schriftelijke toestemming van de ondernemer voor economische overdracht van de woning voor oplevering. Op 9 december 2022 en in rappel op 20 december 2022 is door de consument toestemming gevraagd voor verkoop van de woning voor overdracht. Op 17 januari 2023 heeft de ondernemer gereageerd. Uit de reactie valt impliciet en niet expliciet op te maken dat overdracht tijdens de bouw wordt afgewezen. Aan deze afwijzing kleeft het gebrek van een deugdelijke motivering van het genomen besluit.
De consument vordert:
1. alsnog schriftelijke toestemming voor economische overdracht van het appartement in aanbouw.
2. schadevergoeding van € 200,– per dag na 22 december 2022 tot de dag van verstrekking van schriftelijke toestemming voor geleden materiele en immateriële schade.
3. uitgaande van een maand van 30 dagen komt de schadeclaim per maand uit op € 6.000,–. Dit bedrag is opgebouwd uit renteverlies op de hypotheek (€ 1.872,– per maand) en waardeverlies van de woning door dalende verkoopprijzen. Dit waardeverlies wordt ingeschat op 0,8% per maand in het huidige tijdsgewricht.
Ter zitting heeft de consument aangegeven dat, hoewel het appartement onlangs is opgeleverd en toestemming van de ondernemer niet langer nodig is, hij prijs stelt op een oordeel van de arbiters over de redelijkheid en billijkheid van het standpunt van de ondernemer. De ondernemer was immers niet bereid toestemming te geven en evenmin bereid een argumentatie te geven.
Klacht 3 Overschrijding bouwtermijn
Op 29 september 2023 heeft de consument de arbiters verzocht een derde klacht toe te voegen aan het geschil. De koop-/aanneemovereenkomst tussen partijen spreekt in artikel 6 lid 1 over oplevering van de gekochte woning na 400 werkbare dagen na start van de bouw. Artikel 6 lid 2 noemt als startdatum van de bouw 12 juli 2021. De oplevering heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2023. De consument vordert een schadevergoeding van 0,25 promille per kalenderdag van de bouwsom vanaf 12 juli 2023 tot 3 oktober 2023.
De consument betwist de door de ondernemer ingebrachte data. Hij wijst erop dat zowel de berekening via de UAV- als de SWK-methode op basis van feitelijke weersinformatie van weerstation Rotterdam laat zien dat er een overschrijding van de bouwtermijn heeft plaatsgevonden. De consument betwist voorts de validiteit en betrouwbaarheid van het logboek, door de ondernemer aangeleverd. Hij herkent zich niet in de conclusie dat er sprake is van bouwvertraging door derden veroorzaakt en de conclusie van de deskundige dat er 16 dagen overschrijding heeft plaatsgevonden en handhaaft zijn stellingname dat er sprake is van een beduidend grote mate van overschrijding van overeengekomen 400 dagen bouwtermijn.
Ter zitting heeft de consument aanvullend erop gewezen dat de ondernemer de aanvraag bij de nutsbedrijven eerder had kunnen doen. Ook als deze vertraging niet voor rekening van de ondernemer komt is er echter nog steeds sprake van overschrijding van de afgesproken termijn. Ten slotte heeft de consument erop gewezen dat uit een mailbericht van HVC (aanleg warmtenet) d.d. 16 augustus 2023 over de aansluiting op het warmtenet blijkt dat de vertraging in de oplevering niet aan HVC, maar aan de ondernemer was te wijten, omdat HVC pas later kon starten met de werkzaamheden. De werkzaamheden zouden eind augustus 2023 gereed zijn.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft ter zitting mondeling verweer gevoerd. Ter zake van klacht 3 heeft de ondernemer, daartoe in de gelegenheid gesteld door de arbiters, na de zitting ter onderbouwing van zijn standpunt aanvullende stukken ingebracht. Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt van de ondernemer op het volgende neer.
Klacht 1 Weigering ontbinding koop-/aannemingsovereenkomst
De ondernemer heeft ter zitting verklaard dat niet is meegewerkt aan het verzoek om ontbinding, omdat een oriëntatierapport van de bank als onvoldoende onderbouwing van het verzoek werd beschouwd. Wel wilde men genoegen nemen met de onderliggende financiële informatie. Die is niet geleverd door de consument.
Klacht 2 Weigering toestemming economische overdracht woning tijdens bouw
In de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de ondernemer aan een verzoek om toestemming voor economische overdracht kan meewerken. Dat is derhalve geen verplichting. De ondernemer heeft de koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met de consument en tevens is door de consument een meerwerkopdracht gegeven. De ondernemer heeft er de voorkeur aan gegeven de woning inclusief meerwerk op te leveren aan de consument. De woning is op 4 oktober 2023 opgeleverd. De ondernemer heeft begrip voor de situatie en heeft nog tijdens bouw meegewerkt aan verkoop na oplevering. Nog voor de bouwvak van 2023 is er contact geweest met de betrokken makelaar en was er ook al een gegadigde voor de woning.
Klacht 3 Overschrijding bouwtermijn
In de koop-/aannemingsovereenkomst staat een termijn van 400 dagen vermeld. De bouw is gestart op 12 juli 2021 tot 4 oktober 2023. Dat zijn 583 dagen, daar zit drie keer bouwvak en twee keer kerstreces in, alsmede een aantal andere feestdagen, een aantal onwerkbare dagen en vertraging als gevolg van uitgelopen werkzaamheden van de nutsbedrijven. Op het moment van opleveren waren er volgens het geraadpleegde logboek van de uitvoerder per saldo 383 dagen verstreken.
Het is niet zo dat de nutspartijen te laat zijn ingeschakeld. Die zijn reeds aan het begin van het project gecontracteerd, maar de werkzaamheden zijn helaas wel uitgelopen. Dit was uiteindelijk de enige vertraging waarbij sprake was van overmacht. De oorlog in Oekraïne heeft de levering van bepaalde zaken weliswaar bemoeilijkt, maar was niet de oorzaak van de uiteindelijk opgetreden vertraging in de bouw.
Uiteindelijk is de vertraging op Warmte door HVC in het kritieke pad bepalend geweest. Bouwkundige werkzaamheden als het sluiten van schachten, aanbrengen van brandwerende afdichtingen en de verdere afwerking hebben hierop moeten wachten. Ten aanzien van het bericht van HVC d.d. 16 augustus 2023 tekent de ondernemer aan dat het hier ging om een verwachting. Het appartement van de consument is niet in augustus maar op 7 september 2023 door HVC gereed gemeld.
Het is correct dat de werkzaamheden van HVC later zijn gestart dan oorspronkelijk gepland. De nutsbedrijven zouden echter nog binnen het kritieke pad blijven en in week 29 gereed zijn, hetgeen niet is gehaald.
Deskundigenrapport
De arbiters hebben een onderzoek laten uitvoeren betreffende de onwerkbare dagen door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige).
De arbiters verwijzen naar hetgeen hiervoor over en naar aanleiding van het deskundigenrapport onder “Behandeling van het geschil” is overwogen. De inhoud van het rapport van 25 februari 2024, inclusief de daarbij behorende reactie van de deskundige op de commentaren van partijen, geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de overeenkomst is eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 4 oktober 2023 opgeleverd aan de consument.
Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer tevens aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Klacht 1 Weigering ontbinding koop-/aannemingsovereenkomst
De arbiters stellen vast dat in de tussen partijen gesloten koop-/aanneemovereenkomst in artikel 8 het volgende is opgenomen:
Lid 1
“Ter zake van de aankoop door de Verkrijger van het/de onder I van deze akte bedoelde
appartementsrecht(en) is financiering benodigd in verband waarmee de overeenkomst wordt
aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarde dat de Verkrijger binnen twee
(2) maanden na diens ondertekening van deze akte voor de financiering van het/de
appartementsrecht(en) een rentevoorstel ten behoeve van een hypothecaire geldlening
verkrijgt tegen geen grotere maandelijkse verplichting dan EUR 1.600,=, zulks onder bij de
grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen, gebaseerd
op een te verkrijgen hypothecaire geldlening van EUR 350.000,-.”
Lid 4 sub b:
“Het inroepen van de ontbinding op grond van de leden 1 en / of 3 van dit artikel dient vergezeld te gaan van een schriftelijke afwijzing van een in Nederland te goeder naam en faam bekend staande en in een lidstaat van de EU gevestigde financiële instelling. Het inroepen van de ontbinding op grond van lid 2 van dit artikel zal voorzien zijn van de schriftelijke en gemotiveerde afwijzing van de betreffende (gemeentelijke)
instantie.”
De consument heeft zich bij de schriftelijke ontbinding van de overeenkomst beroepen op een door ABNAMRO afgegeven oriëntatierapport. De arbiters zijn van oordeel dat een oriëntatierapport van een financiële instelling in deze niet kan worden beschouwd als een schriftelijke en gemotiveerde afwijzing van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening bij een financiële instelling zoals bedoeld in artikel 8, lid 1 jo. 4. Een oriëntatierapport kan als niet veel meer dan een onderzoek vooraf worden gekwalificeerd. Vaststaat dat de consument geen formele aanvraag voor een hypothecaire geldlening heeft gedaan, zodat van een afwijzing van een aanvraag alleen al om die reden geen sprake kan zijn. Dat het doen van een aanvraag zinloos zou zijn, zoals door de consument gesteld, is voorts geenszins vast komen te staan nu een verklaring van ABNAMRO niet is overgelegd. Dat een aanvraag op voorhand zinloos zou zijn is daarmee evenmin komen vast te staan.
Gelet op het vorenstaande komen de arbiters tot de slotsom dat de ondernemer het verzoek tot ontbinding op grond van het bepaalde in artikel 8 van de koop-/aannemingsovereenkomst mocht weigeren nu niet aan de daarin gestelde voorwaarden is voldaan. Dit klachtonderdeel van de consument is derhalve ongegrond.
Klacht 2 Weigering toestemming economische overdracht woning tijdens bouw
De consument heeft de arbiters ter zitting verzocht om een oordeel te geven over de redelijkheid en billijkheid van het standpunt van de ondernemer dat hij niet tot het geven van toestemming verplicht is.
Artikel 23 van de overeenkomst luidt:
“Het is de Verkrijger zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de Ondernemer niet
toegestaan zijn rechten en plichten uit deze overeenkomst aan derden over te dragen, voordat de akte van eigendomsoverdracht is verleden. Ook economische eigendomsoverdracht voor de eerste
oplevering behoeft schriftelijke toestemming van de Ondernemer. Aan eventuele toestemming kan de Ondernemer voorwaarden verbinden.”
De arbiters overwegen dat het de ondernemer op grond van de overeenkomst is toegestaan aan een economische overdracht toestemming te onthouden. In dit geval heeft de ondernemer willen meewerken aan economische overdracht onder voorwaarde. Aan de consument is per mail van 17 januari 2023 medegedeeld: “We kunnen hier op zich akkoord op geven. Echter met de kanttekening dat u tot aan oplevering onze contractpartij blijft, u voldoet de termijnen aan ons en de woning wordt aan u opgeleverd. De nieuwe koper wordt geen partij voor ons.”
De arbiters achten deze voorwaarden op zichzelf niet onredelijk. Het is in de eerste plaats alleszins begrijpelijk dat de ondernemer in een dergelijk laat stadium van het bouwproces niet met een andere – hem onbekende – contractspartij geconfronteerd wenste te worden. In de tweede plaats biedt de ondernemer aan de consument (alsnog) de mogelijkheid de woning nog voor de oplevering economisch onder voorwaarden over te dragen.
Daarbij tekenen de arbiters aan dat van de ondernemer niet verwacht kan worden dat hij een hem financieel onbekende derde als wederpartij accepteert. Dat de ondernemer zijn besluit ter zake het stellen van deze voorwaarde niet of nauwelijks heeft onderbouwd doet onder de hiervoor behandelde omstandigheden daaraan niet af. Van een plicht tot motivering of onderbouwing is geen sprake.
Gelet op het vorenstaande achten de arbiters dit klachtonderdeel ongegrond.
Klacht 3 Overschrijding bouwtermijn
De arbiters overwegen dat in de tussen partijen gesloten koop-/aanneemovereenkomst in artikel 6 het volgende is opgenomen: “De Ondernemer verbindt zich het privé́-gedeelte binnen 400 (vierhonderd) werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw van het gebouw geheel voor bewoning gereed aan de Verkrijger op te leveren in de zin van artikel 14 lid 4 van de Algemene Voorwaarden.”
Tussen partijen is in geding of het aantal overeengekomen werkbare werkdagen van 400 is overschreden en zo ja, met hoeveel. De arbiters constateren dat de deskundige in zijn rapport twee verschillende berekeningsmethoden voor het aantal werkbare werkdagen hanteert, te weten de in de branche gebruikelijk gehanteerde Uniforme Administratie Voorwaarden (UAP) enerzijds en een benadering volgens de toepasselijke SWK Garantie- en waarborgregeling anderzijds. De arbiters nemen als uitgangspunt de benadering volgens de UAP, omdat de in de SWK-garantieregeling opgenomen forfaitaire regeling uitsluitend ziet op situaties waarin een beroep wordt gedaan op de Insolventiewaarborg (art. 11 van de garantieregeling) en daarvan is in dit geschil geen sprake.
De deskundige vermeldt in zijn rapport het volgende:
“1. Onwerkbare werkdagen
Cliënt betwist het door aanbieder toegepaste aantal onwerkbare dagen voor de berekening van de contractueel overeengekomen bouwtijd. Client is van mening dat er een forse overschrijding van de bouw tijd is geweest.
Bevindingen en constateringen tijdens onderzoek:
Ondergetekende heeft bureau studie uitgevoerd naar het aantal onwerkbare dagen in de tijd tussen start bouw (12-07-2021) en de oplevering (04-10-2023).
Onwerkbaar weer geeft de dagen aan waarop het weer op een bepaalde locatie het onmogelijk maakte het werk in de bouw voort te zetten […]
Hieronder de feiten:
– Aanvang bouwwerkzaamheden 12 juli 2021
– Oplevering aan cliënt 4 oktober 2023
– Contractueel overeengekomen werkbare dagen bedraagt 400 dagen
– Overschrijding werkbare werkdagen door derden bedraagt 20 dagen
– Weerstation: Rotterdam
Ondergetekende heeft op navraag bij [naam bouwbedrijf] naar de volgende vrije dagen opgevraagd bij een standaard werkweek van 40 uren:
– Vakantiedagen
– Roostervrije dagen
– Wettelijke feestdagen
[…]
Beoordeling:
Ondergetekende stelt vast dat het totaal aantal gewerkte dagen in de periode van 12-07-2021 t/m 04-10-2023 met aftrek van de vertraging door de NUTS 436 dagen bedraagt.
Bij deze berekening van het aantal werkbare werkdagen is er een bouwtijdoverschrijding van 36 dagen.”
De arbiters hebben kennisgenomen van de bevindingen en conclusie van de deskundige en nemen deze in zoverre over dat ze de door de deskundige gehanteerde berekeningswijze UAP overnemen.
Beide partijen hebben opmerkingen gemaakt bij de eerste rapportage van de deskundige. Opmerkingen die betrekking hebben op de SWK-benadering laten de arbiters verder buiten beschouwing.
De consument heeft de validiteit van de door de ondernemer aangeleverde logboekgegevens betwist. De ondernemer heeft met betrekking tot het logboek aangegeven dat het een locatie betreft die zeer windgevoelig is. Gezien de specifieke lokale omstandigheden is weerstation Rotterdam gelegen op hemelsbreed 23 km afstand volgens de ondernemer niet representatief voor deze bouwlocatie. De projectadministratie met de onwerkbare werkdagen, zoals verstrekt, geeft volgens de ondernemer de feitelijke consequenties weer zoals deze zich ter plaatse voordeden. Voorts heeft de ondernemer gewezen op de record hoeveelheid regen die is gevallen; hetgeen van invloed is geweest op metsel- en dak werkzaamheden. Daargelaten de juistheid van de door de ondernemer verstrekte gegevens, dienen de arbiters mede gelet op de betwisting door de consument voor een onafhankelijke controle af te gaan op de gegevens van het dichtstbijzijnde weerstation. Dit betekent dat het verweer van de ondernemer op dit punt wordt gepasseerd.
De consument heeft aangevoerd dat de opgetreden vertraging door de nutsbedrijven voorkomen had kunnen worden, omdat de ondernemer de aanvraag bij de nutsbedrijven eerder had kunnen doen. Op grond van de door de ondernemer overgelegde stukken hebben de arbiters echter geen reden aan te nemen dat de aanvragen bij de diverse nutsbedrijven niet tijdig zijn gedaan.
De consument verwijst nog naar de mail van HVC d.d. 16 augustus 2023 die in het algemeen stelt dat de werkzaamheden van de ondernemer uitgelopen zijn. De ondernemer heeft de inhoud van deze mail op zichzelf bevestigd, maar heeft daarbij aangetekend dat:
1. de verwijzing naar de in de weg staande bouwkraan irrelevant was omdat deze verwijderd is op 9 juni 2023; en
2. de werkzaamheden inderdaad uitgelopen zijn en dat om die reden op 8 juni 2023 nadere afspraken zijn gemaakt met HVC (bijlage 6 bij het door de ondernemer overgelegde overzicht d.d. 12 oktober 2023). Er zou worden gestart in week 24 (12 tot en met 18 juni 2023) en de werkzaamheden zouden gereed zijn in week 29 (17 tot en met 23 juli 2023). Tevens is opgemerkt dat er op 27 juni 2023 wederom nadere afspraken zijn gemaakt omdat met name HVC de planningsafspraken niet haalde (bijlage 7 bij genoemd overzicht). De arbiters maken uit de stukken op dat die nadere afspraken erop neerkwamen dat de werkzaamheden van HVC in week 35 (28 augustus tot en met 3 september) afgerond zouden zijn. Uiteindelijk zijn de werkzaamheden van HVC volgens de ondernemer gereed gemeld op 7 september 2023. De ondernemer stelt zich op het standpunt dat de afspraken van 8 juni 2023 leidend zijn.
De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer de (inhoud van de) mail van 16 augustus 2023 voldoende weerlegd heeft. In het bijzonder het betoog van de ondernemer dat de afspraken van 8 juni leidend zijn heeft de consument niet, althans onvoldoende weersproken. Dat impliceert dat de afspraken van 27 juni 2023 gemaakt zijn omdat HVC de planning van 8 juni 2023 niet haalde.
Daarmee slaagt het beroep op overmacht dat de ondernemer ter zake heeft gedaan. Dit betekent dat de arbiters ook op dit punt de berekening van de deskundige, dat wil zeggen aftrek van een vertraging voor rekening van derden met 20 dagen, volgen.
De arbiters komen tot de slotsom dat de klacht van de consument in zoverre gegrond is dat er gelet op het vorenstaande per saldo sprake is van een overschrijding van de overeengekomen bouwtijd met 36 dagen.
Bij overschrijding van het overeengekomen aantal werkbare werkdagen is de ondernemer een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd van een kwart promille (0,25‰) van de aanneemsom per kalenderdag.
De aanneemsom bedroeg volgens de koop-/aanneemovereenkomst € 307.310,–. Daarmee komt de verschuldigde boete op (0,25‰ * € 307.310,– =) € 76,8275 per dag * 36 = € 2.765,79.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen.
De klachten gaan over de uitleg van contractuele bepalingen en bouwtijdoverschrijding. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader. De consument komt voor dit geschil geen beroep op de garantieregeling toe.
Klachtengeld
De consument wordt gedeeltelijk in het gelijk gesteld, in zoverre dat één van de drie (33%) klachtonderdelen gegrond is verklaard. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement het betaalde klachtengeld voor een derde door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
I. verklaren de klachtonderdelen 1 en 2 van de consument ongegrond en klachtonderdeel 3 gegrond;
II. veroordelen de ondernemer tot betaling van een bedrag van € 2.765,79 aan de consument, binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis;
III. stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachtonderdelen geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
IV. bepalen dat de consument een derde van het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt;
V. wijzen het meer of anders gevorderde af.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 4 juni 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.