Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: Tekortkoming / Verborgen gebreken
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
715518/817884
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument schakelde op advies van haar makelaar een bouwkundig keurder in voordat zij een woning kocht. Volgens het rapport waren er geen ernstige gebreken, maar na aankoop bleken er aanzienlijke problemen te zijn, waaronder instortingsgevaar bij de voorgevel. De consument stelde dat de keurder tekortgeschoten was en eiste € 10.000 schadevergoeding. De ondernemer verweerde zich door te wijzen op de aard van de keuring: een visuele, niet-destructieve inspectie volgens de geldende voorwaarden. De geconstateerde gebreken zouden niet zichtbaar zijn geweest zonder afwerkingen te verwijderen. De Geschillencommissie oordeelde dat de keuring naar behoren is uitgevoerd en dat de ondernemer niet aansprakelijk is. De klacht werd ongegrond verklaard en de vordering afgewezen.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een in juli 2023 met de ondernemer tot stand gekomen overeenkomst. De
ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het verrichten van een bouwkundige keuring van de door de
consument aangedragen woning, een en ander voor de som van € 450,–.
De consument heeft de klacht eerst voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt
het standpunt op het volgende neer.
In juli 2023 is er op advies van de door mij ingeschakelde makelaar een bouwkundige keuring verricht door
de ondernemer van een woning die ik van plan was te kopen. Uit het rapport bleek dat er geen sprake was
van (ernstige) gebreken. Daarop heb ik de woning gekocht en ben ik daar gaan wonen.
Ik kreeg in januari 2024 de sleutel van het huis. In februari 2024 bleek dat er sprake was van diverse
gebreken. Deze zijn ook via de makelaar aan de ondernemer gemeld, maar er kwam geen response.
Na ingewonnen juridisch advies heb ik allereerst de verkoper van de woning benaderd. Ook heb ik in juli
2024 de ondernemer benaderd, maar die was niet bereid om hier naar te kijken en negeerde alle mails. Ik
heb diverse mails gestuurd zonder reactie te ontvangen. Op basis van de keuring heb ik duizenden euro’s
schade en te maken herstelkosten. Ik denk dat het gaat om een bedrag van ongeveer € 70.000,–. Een en
ander heeft een forse wissel getrokken op mijn gezondheidssituatie.
Ook de gemeente vond ter gelegenheid van de bouwinspectie van de dakkapel in augustus 2024 de scheur
boven de voordeur in de voorgevel niet kunnen, omdat deze instortingsgevaar aan de binnenkant kan
opleveren. Dit had de keurder moeten hebben gezien en zijn verantwoordelijkheid ervoor moeten nemen.
Ook had hij een melding moeten maken dat de balklaag zolder verdere inspectie behoefde omdat die zo
dun was. Beide waren zichtbaar ten tijde van de keuring. Kortom bij de keuring is de ondernemer enorm
tekort geschoten en het heeft veel schade opgeleverd.
De ondernemer weigert de schade door de verkeerde keuring te erkennen.
De consument verlangt nu de bouwkundige keuring niet goed is uitgevoerd een vergoeding van € 10.000,–.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern
komt het standpunt op het volgende neer.
Pas op 17 juli 2024, een jaar na de verrichte keuring, heeft de consument een negatieve review
achtergelaten via Google op onze webpagina. Onze binnendienst heeft dezelfde dag hierop gereageerd en
gevraagd of de betrokkene zijn klacht zou willen mailen, aangezien we naar aanleiding van de review geen
idee hadden om wie en welk adres de klacht ging.
Op 19 juli 2024 hebben wij de klacht schriftelijk ontvangen.
Wij willen duidelijk benoemen dat er vanuit het makelaarskantoor in mei/ juni 2024 geen verzoek is
gedaan om contact op te nemen met de consument.
De consument is akkoord gegaan met onze algemene voorwaarden. Dit blijkt onder meer uit een
screenshot van de opdracht. Rechtsboven staat de tekst “De klant is akkoord gegaan met de algemene
voorwaarden op Wo 19 Jul 2023 om 19:36”.
In onze voorwaarden staat bij artikel 4, de inhoud van de overeenkomst, beschreven dat het gaat om een
visuele inspectie. In artikel 6.2 staat duidelijk vermeld dat het rapport zes maanden geldig is.
De gebreken werden pas zichtbaar na het verwijderen van diverse afwerkingen; een bouwkundige inspectie
is een visuele inspectie, wij halen geen materialen weg.
De consument geeft zelf meermalen aan dat het om verborgen gebreken gaat en dat de verkoopster zaken
hierover niet heeft verteld en tevens geeft hij ook aan bezig te zijn met een procedure tegen de verkoopster.
De consument noemt flinke gevelscheuren welke verstopt zaten achter de klimop. Deze waren voor ons
dus niet zichtbaar en hierbij verwijzen wij naar artikel 4 van de algemene voorwaarden.
De elektra zou niet in orde zijn volgens de consument. Wij beoordelen de staat van de groepenkast visueel
en steekproefsgewijs de schakelaars en wandcontactdozen. Daar was ten tijde van de inspectie niets mee
aan de hand. De bedrading en of lasdozen zijn niet altijd zichtbaar, in onze rapportage staat dan ook
vermeld op pagina 21 dat de elektrische installatie niet volgens de NeN normen wordt gekeurd.
De kruipruimte was ten tijde van de inspectie niet toegankelijk, zoals ook vermeld staat in het rapport op
pagina 18 bij het onderdeel Vloeren en Kruipruimte. Hierdoor zijn eventuele verrotte balken niet zichtbaar.
De consument geeft aan dat de balklaag op zolder te dun is. Wij keuren de woning uitgaande van de
bouwperiode en destijds geldende normeringen, een zoldervloer als deze, wat voorheen vaak een niet
beloopbare zolder was, is lichter geconstrueerd dan een reguliere verdiepingsvloer. Dat is gebruikelijk en
gangbaar voor een woning uit deze bouwperiode. Afhankelijk van het gebruik van de zolder zal men wat
moeten doen aan eventuele versteviging of niet. Dat is voor een bouwkundige dus geen gebrek en wordt
dan ook niet als zodanig in een rapportage vermeld.
Daarnaast geeft de consument aan dat er onder de vloer ingekorte balken aanwezig waren, deze kunnen
alleen zichtbaar zijn geweest na verwijdering van materiaal/ tijdens de verbouwing. Bij dit punt verwijzen wij
dan ook weer naar artikel 4 van de algemene voorwaarden.
Tijdens de inspectie waren er geen signalen van een lekkage in de badkamer, geen losse voegen en de
kitranden waren nog prima.
De consument noemt een lekkage van de riolering. De riolering was beperkt inspecteerbaar en bij het
gedeelte wat geïnspecteerd is, is geen lekkage waargenomen. Graag verwijzen wij naar pagina 24 van de
rapportage. Bij een lekkage zijn vaak een rioollucht en eventuele rioolvliegjes waar te nemen, maar dit was
ten tijde van de inspectie niet het geval. Er is wel een reparatie gesignaleerd en hierbij is het advies
gegeven om deze op termijn te controleren.
De consument heeft een andere mening dan wij. Onze mening verandert niet en wij blijven achter onze
standpunten staan zoals deze zijn opgenomen in de initiële rapportage. Wij vinden het erg vervelend dat er
zoveel verborgen gebreken zijn geconstateerd, nadat de consument is gaan verbouwen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Bij de beoordeling van de zaak gaat de commissie uit van hetgeen de consument in het vragenformulier en
de eventuele toelichting heeft aangegeven. Nieuwe en tijdens de mondelinge behandeling naar voren
gebrachte klachten vallen dan ook buiten de beoordeling van het geschil.
De taak van de bouwkundig keurder staat (ook) omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier van
toepassing zijnde Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwkundige Keurders:
1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het
bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken
of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik
zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel
waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken die alleen
visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….)
Indachtig deze hier aan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.
Voor een eventuele aansprakelijkheid van de ondernemer voor fouten/omissies gemaakt bij de keuring is
vereist dat de gestelde schade op grond van artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek in redelijkheid kan
worden toegerekend aan die fout/omissie van de Bouwkundige Keurder. Volgens dat wetsartikel komt
slechts die schade voor vergoeding in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop
de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de
aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.
Duidelijk is dat partijen een globale visuele inspectie op non destructieve wijze zijn overeengekomen. Dat
houdt in dat de ondernemer in het rapport weergeeft wat hij heeft waargenomen en als sprake is van een
gebrek of achterstallig onderhoud dat hij aangeeft wat er nog moet gebeuren. Naar het oordeel van de
commissie is dat in voldoende mate gebeurd. Van de ondernemer kon en mocht in redelijkheid niet worden
geëist dat hij meer onderzoek deed dan hij heeft gedaan.
De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de bouwkundige keurder ten aanzien van
de door de consument aangevoerde klachtpunten toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste nakoming
van de keuringsafspraak. Niet mag uit het oog worden verloren dat de keuring een momentopname is. Daar
waar vervanging/herstel is vereist, houdt de waardering door de bouwkundige keurder van de
herstel-/vervangingskosten niet meer in dan een handreiking. In het voorliggende rapport zijn die
waarderingen op nette wijze gedaan. Voor het overige verdient overweging dat door de consument niet
meer of andere feiten zijn gesteld op basis waarvan wanprestatie van de keurder zou kunnen worden
aangenomen.
De hier aan de orde zijnde klachten van de consument overschatten dus de voorgeschreven taak van de
bouwkundige keurder.
De slotsom moet dan ook zijn dat niet is komen vast te staan dat de ondernemer toerekenbaar is
tekortgeschoten in een juiste/volledige uitvoering van diens keuringsopdracht.
Dit maakt dat de klacht van de consument ongegrond is en het door de consument gevorderde moet
worden afgewezen.
Wel vraagt de commissie zich af in hoeverre deze keuring overeenstemde met de verwachtingen van de
consument nu de keuring plaatsvond op advies van zijn makelaar. Dat is echter een zaak waarover de
commissie niet kan oordelen. Mochten onjuiste verwachtingen zijn gecreëerd door de makelaar dan kan de
consument na het inwinnen van juridisch advies desgewenst overwegen deze aan te spreken in een
rechtbankprocedure.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit de heer prof. mr. A.W.
Jongbloed, voorzitter, de heer T. Visser, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, op 18 februari 2025.
