Bouwkundige keuring gedaan nadat koopovereenkomst definitief was gesloten

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Bouwkundige Keurders    Categorie: (On)zorgvuldigheid    Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 120848/129005

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De klacht gaat over een keuring die is gedaan bij de aankoop van een huis. Volgens de consument had de keurder een lekkage aan het dak van het huis moeten signaleren bij de keuring. De ondernemer verweert zich door te beargumenteren dat het causale verband tussen de schade en de gestelde tekortkoming ontbreekt. De commissie stelt vast dat de keuring is gedaan na de drie dagen bedenktermijn waarbinnen de koop had kunnen worden geannuleerd. Het resultaat van de keuring had dus niet tot een lagere koopprijs kunnen leiden. De klacht is ongegrond.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 21 december 2020 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het doen van een bouwkundige keuring tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 295,–.

De overeenkomst is uitgevoerd op of omstreeks 30 december 2020.

De consument heeft op 15 maart 2021 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

“Op 30 december 2020 lieten wij door de ondernemer een keuring uitvoeren ten behoeve van de aankoop van ons huis. Bij de start van de verbouwing hiervan, in maart 2021, stuitte onze aannemer op een lekkage aan het dak, waarvan ons wordt uitgelegd dat dit bij de bouwkundige keuring ook had kunnen en moeten worden gesignaleerd. Aan de binnenzijde van de dakkapel aan de voorkant van het huis is een zichtbare vochtplek.

Snel werd zichtbaar dat de houten ondervloer langdurig nat was geweest. Volgens deze specialist had de vochtplek op de muur aanleiding moeten zijn om aan de buitenkant wat dakpannen te liften, om zodoende eenvoudig de rotte daklatten met veel kit te ontdekken. Bij nader onderzoek door onze aannemer is gebleken dat een belangrijke draagbalk uit de dakconstructie en enkele daklatten compleet zijn doorgerot en vervangen dienen te worden. Een grote onverwachte tegenvaller en een flinke schadepost voor ons.

Wij hebben dit voorval gemeld bij de ondernemer en zij hebben in een mail aan ons aangegeven dat zij dit inderdaad hadden moeten zien en hebben hiervoor excuses aangeboden. De ondernemer biedt ons een klein bedrag aan om aanvullend onderzoek alsnog uit te laten voeren, maar verwijst ons voor de schade aan het dak door naar de verkopende partij, omdat zij van mening zijn dat het hier om een verborgen gebrek gaat. De makelaar is echter van mening dat, wanneer zij zelf aangeven dat ze dit hadden moeten zien, het niet om een verborgen gebrek kan gaan.

Omdat in het koopcontract een ‘niet bewoningsclausule’ en een ‘ouderdomsclausule’ zijn opgenomen, hebben wij de keuring bewust laten uitvoeren voor het verstrijken van de drie dagen bedenktijd. Immers, wanneer hier grote te verwachten kosten uit naar voren zouden komen, dan hadden wij nog de mogelijkheid gehad om de onderhandelingen over de verkoopprijs te herstarten.
Wij zijn van mening dat deze kans ons, door de nalatigheid van de ondernemer, is ontnomen en hebben de ondernemer daarom aansprakelijk gesteld voor de kosten voor reparatie aan het dak. Zij gaan hier echter niet mee akkoord en bieden ons voor een tweede keer € 250,– aan, die moeten dienen als kosten voor aanvullend onderzoek, dat we hádden kunnen laten uitvoeren wanneer we wel juist geadviseerd zouden zijn door de ondernemer.

In onze ogen is dit een vreemde en niet correcte gang van zaken”.

Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

“Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd.

De verkoop van deze woning vond plaats via inschrijving/gunning. We hebben dat samen met ouders gedaan. De verkopend makelaar heeft de daarbij gevolgde gang van zaken voor ons verborgen gehouden. De verkopende makelaar nam de dag nadat de inschrijftermijn was verstreken, contact met ons op. Toen werd ons duidelijk dat er meer gegadigden waren, en dat degene met het hoogste bod koudwatervrees had gekregen en zich had teruggetrokken. Daarop zijn wij nog dezelfde avond om tafel gaan zitten met die makelaar. Op dat moment waren wij niet in competitie met anderen, en gingen wij ervan uit dat wij het op één na hoogste bod hadden gedaan op de woning, en die woning daarvoor konden kopen. Die avond is de woning ook door ons gekocht. Er is toen niet verder onderhandeld over prijs of voorwaarden. Het huis is ons dus last minute toch gegund, waarmee we erg blij waren.

Op de verweren van de ondernemer zeg ik dat ik dat allemaal erg juridisch vind. De keurder had gewoon simpel de vloerbedekking omhoog moeten trekken, en had dan meteen gezien dat er wat aan de hand was. Als we dat tijdig hadden geweten, hadden we mogelijk nog wat van de koopprijs kunnen afhalen. Van de zijde van de verkoper is ons niets verteld over een lekkage. Voor ons was dit de eerste keer dat we een woning hebben gekocht.

Het klopt dat het bedrag van € 8.188,51 ook niet het verhelpen van de lekkage gerelateerde uitgaven betreft, waaronder de kosten van vervanging van kozijnenwerk. Duidelijk is dat we die kosten niet willen verhalen op de ondernemer’’.

De consument verlangt het volgende:

“Doordat wij als gevolg van de gebrekkige keuring niet in de gelegenheid zijn geweest om over het gebrek aan het dak met de verkopers opnieuw over de verkoopprijs te onderhandelen, hebben wij de keurder aansprakelijk gesteld voor de reparatiekosten aan het dak, te weten: € 8.188,51”.

Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer staat verwoord in een uitgebreid en gedocumenteerd verweerschrift, dat als hier ingevoegd geldt. Door de ondernemer zijn daarin tal van verweren gevoerd, waaronder het gemotiveerde standpunt dat door de ondernemer in het licht van de hier van toepassing zijnde algemene voorwaarden niet is gewanpresteerd bij het doen van deze keuring.

Voor zover thans relevant, wordt daarin het volgende vermeld door de ondernemer
Op 29 december 2020 heeft het Bouwkundig Onderzoek plaatsgevonden. De resultaten van het Bouwkundig Onderzoek zijn opgetekend in het Bouwkundig Rapport van 30 december 2020. In dat rapport is voor zover hier van belang het volgende gerelateerd:
– de dakconstructie is geïnspecteerd. Dit betreft een visuele inspectie. De constructie verkeert in voldoende conditie. Er zijn geen zichtbare gebreken opgemerkt;
– Het dakbeschot verkeert in voldoende conditie. Er zijn geen gebreken opgemerkt. Het dakbeschot is slechts deels en zeer plaatselijk geïnspecteerd. Het is vanzelf onmogelijk om het hele dakvlak te inspecteren. Deze inspectie is gebaseerd op een visuele inspectie.
– Er is een vochtmeting uitgevoerd in de wand(en) en/of plafonds. De huidige situatie kan gehandhaafd blijven.
– In de wand(en) is schade van een oude lekkage/vochtprobleem aangetroffen. De oorzaak is, zo lijkt het, reeds verholpen. Er zijn geen verhoogde percentages vocht meer.

Door de ondernemer wordt ook het verweer gevoerd dat het wettelijke vereiste causaal verband tussen (gestelde en weersproken) toerekenbare tekortkoming van de ondernemer en de gestelde schade ontbreekt. Daartoe is het volgende aangevoerd:
De consument stelt zich op het standpunt stelt dat zij de door haar gestelde schade heeft geleden doordat zij niet in de gelegenheid is geweest te onderhandelen over de koopprijs van de woning. Dit is de enige grondslag.

Alleen indien en voor zover er sprake is van dit causaal verband, kan de ondernemer aansprakelijk gehouden worden. De vordering van de consument gaat uit van de veronderstelling dat indien de ondernemer tot dezelfde conclusies zou zijn gekomen als de consument en deze vervolgens met het rapport van de ondernemer in de hand naar de verkoper van de Woning was teruggegaan, de consument het voor elkaar zou hebben gekregen dat het gevorderde bedrag in mindering zou zijn gebracht op de koopsom. In de rechtspraak is bepaald dat de consument voldoende feiten en omstandigheden moet stellen om te kunnen oordelen dat er een reële, althans niet te verwaarlozen kans is dat het haar zou zijn gelukt om het gevorderde bedrag in mindering te brengen op de koopsom. Dit is niet meer dan een redelijke en billijke eis. De verkoper was immers niet verplicht om een ‘korting’ op de Woning te verlenen. Bovendien is het nog maar de vraag of de consument überhaupt had heronderhandeld over de verkoopprijs van de Woning.
De consument zal aan de hand van de gezichtspunten aannemelijk moeten maken dat er een reële, althans niet te verwaarlozen kans bestond dat zij het geclaimde bedrag in mindering had weten te brengen op de verkoopprijs. De consument heeft hieromtrent niets gesteld, laat staan bewezen. Ze is zelfs geheel onwillig om stukken die haar standpunt zouden kunnen onderbouwen in het geding te brengen. Reeds hierom moet het door de consument gevraagde worden afgewezen.
De woning is in twee weken verkocht.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

De ondernemer blijft bij wat door hem is aangevoerd, en wenst een aantal verweren nog te beklemtonen.

Het verweer dat het vereiste causaal verband ontbreekt, moet aangevuld worden met de volgende chronologische feiten waaruit blijkt dat er zich voor de consument geen mogelijkheid heeft voorgedaan om door heronderhandelingen de koopprijs verlaagd te krijgen:
– op 21 december 2020 (zie uitdraai E-mail correspondentie van de ondernemer) is deze keuringsaanvraag ingekomen bij de ondernemer en aan de consument bevestigd;
– op 24 december 2020 (zie print Funda) is de koop gesloten door de consument, zonder ontbindende voorwaarden en onder de door de consument aangeduide voor haar risico komende condities, te weten met ‘niet bewoningsclausule’ en een ‘ouderdomsclausule’;
– 29 december 2020 is de datum van de inspectie door de keurder van de ondernemer,
– het keuringsrapport en factuur zijn gedateerd op 30 december 2020 en is op die datum in handen gesteld van de consument, toen was de wettelijk wettelijke bedenktermijn van drie dagen dus al ruimschoots overschreden.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

De door de ondernemer gegeven chronologische gang van zaken in december 2020 klopt, en is ook niet op juistheid weersproken door de consument. Ook de commissie heeft daarom daarvan uit te gaan.

Daarnaast moet worden vastgesteld dat door de consument niet bij de ondernemer is aangedrongen om alsnog met spoed en vervroegd – te weten binnen de genoemde wettelijke bedenktermijn van drie dagen na het sluiten van de koop op 24 december 2020 – te keuren en om daarover desnoods (eerst) mondeling te rapporteren. De op 29 december 2020 geplande keuring is gewoon op die datum blijven staan, en er is geen berichtgeving in het dossier gevonden waaruit blijkt dat de ondernemer ten tijde van de keuring weet had c.q. weet moet hebben gehad dat de woning reeds was gekocht door de consument op 24 december 2020.

Feit is dus dat ten tijde van het aan de consument bekend maken van het keuringsresultaat, de koop van de woning door de consument definitief was geworden, immers zonder ontbindende voorwaarden gesloten en met de hiervoor aangeduide voor de consument bezwarende condities.

Het resultaat van de keuring – welk resultaat ook! – had dus in juridische zin niet tot gevolg kunnen hebben dat naar aanleiding daarvan de onderhandelingen over de koopprijs nog konden worden heropend. Het door de consument gestelde mislopen van die kans op alsnog verlaging van de koopprijs, is de schade die aan die zijde wordt gesteld te zijn geleden. Die aldus gestelde schade laat zich echter in termen van causaal verband dus niet in redelijkheid toerekenen aan het door de consument gestelde toerekenbaar tekortschieten van de ondernemer bij de keuring van deze woning.

De ondernemer heeft bij wijze van verweer terecht hierop een beroep gedaan.

Op basis hiervan moet de conclusie zijn dat de klacht van de consument ongegrond is, en dient in na te melden zin te worden beslist.

Hetgeen door partijen nog meer is aangevoerd, kan dan ook onbesproken blijven.

Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, de heer T. Philips en drs. P.C. Hoogeveen- de Klerk leden, op 8 maart 2022.