Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Levering juridisch
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
120300
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer.
De ondernemer heeft ten onrechte een bedrag van € 1.153,03 aan bouwrente bij de consument in rekening gebracht. Dit bedrag is (inclusief BTW) berekend over de periode vanaf 1 maart 2018 tot 7 mei 2018, de dag waarop de akte van levering bij de notaris is gepasseerd.
Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de consument onder andere aangevoerd dat toepassing van artikel 5 lid 4 sub a (bedoeld zal zijn: artikel 5 lid 5 sub a.1) van koop-/aannemingsovereenkomst (waarin de renteclausule is opgenomen) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Op het moment dat de koop-/aannemingsovereenkomst door de consument werd ondertekend, te weten op 21 november 2017, bestond immers de verwachting dat de levering van de grond niet zo lang op zich zou laten wachten, althans dat dit uiterlijk voor 1 maart 2018 zou gaan plaatsvinden. De eigendom van de grond is echter eerst op 6 april 2018 in handen van de ondernemer gekomen. Het is onder de gegeven omstandigheden dan wel heel erg cru om met terugwerkende kracht (vanaf 1 maart 2018) rente in rekening te brengen.
Bovendien is volgens de consument de tussen partijen gesloten overeenkomst aangegaan onder opschortende voorwaarden. Formeel bestond er dus nog helemaal geen overeenkomst, althans niet vóórdat aan alle voorwaarden is voldaan, op grond waarvan de ondernemer gerechtigd was om vanaf 1 maart 2018 bouwrente bij de consument in rekening te brengen.
Verder voert de consument nog aan dat normaliter een verplichting tot betaling van rente ontstaat, wanneer er sprake is van verzuim. Daar is in het onderhavige geval absoluut geen sprake van. Sterker nog, de consument wordt geconfronteerd met rente, berekend over de periode vanaf 1 maart 2018 tot 6 april 2018, waarop hij geen enkele manier invloed heeft kunnen uitoefenen.
Tot slot stelt de consument dat de ondernemer heeft nagelaten de consument tijdig te informeren over het feit dat de grond op 6 april 2018 aan de ondernemer zou worden overgedragen. Indien de consument dit eerder had geweten, had hij mogelijk op een vroegere datum dan 7 mei 2018 bij de notaris een afspraak kunnen laten inplannen.
Op grond van het vorenstaande verzoekt de consument veroordeling van de ondernemer tot terugbetaling van het door hem (ten onrechte) betaalde bedrag van € 1.153,03 aan bouwrente.
Tot slot vraagt de consument om uitleg ter zake de in rekening gebrachte omzetbelasting (BTW) over de bouwrente.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. Het verweer komt op het volgende neer.
Hoewel de ondernemer zich realiseert dat de consument slechts deels invloed heeft gehad op de hoogte van de in rekening gebrachte bouwrente, meent de ondernemer dat de rente rechtmatig in rekening is gebracht, gelet op het bepaalde in artikel 5 van de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. Deze bepaling is niet ongebruikelijk bij nieuwbouwwoningen en is bovendien door de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen akkoord bevonden.
De ondernemer voert ter toelichting op het bepaalde in artikel 5 van de koop-/aannemingsovereenkomst aan dat hij als ontwikkelaar op enig moment de vrij-op-naam (VON)-prijzen vaststelt ten behoeve van de start verkoop van een project. Op dat moment is in de meeste gevallen nog niet duidelijk wanneer met de daadwerkelijke uitvoering van het project van start kan worden gegaan. Dit is onder meer afhankelijk van het verkrijgen van de benodigde vergunningen, aantal verkochte woningen, bouwrijp zijn van het terrein en voorbereidingstijd van de aannemer na het onvoorwaardelijk worden van de koop-/aannemingsovereenkomst.
De ondernemer probeert als ontwikkelaar bij de vaststelling van de VON-prijzen een zo goed mogelijke inschatting te maken van de mogelijke startdatum van de bouw, zodat kostenposten zoals renteverliezen en prijsstijgingen van de bouwkosten zoveel als mogelijk in de VON-prijzen zijn verwerkt. In het onderhavige geval heeft de ondernemer bij de start van de verkoop in september 2017 de VON-prijzen ‘prijsvast’ gemaakt tot 1 maart 2018. Dit is ook zo vermeld op de prijslijst en is daarnaast ook vastgelegd in artikel 5 van de koop-/aannemingsovereenkomst, waarin de datum van 1 maart 2018 is opgenomen. Doordat de ondernemer in 2017 nog geconfronteerd werd met een bezwaar tegen de omgevingsvergunning, is de planning helaas uitgelopen. Hoewel de ondernemer overeenstemming heeft weten te bereiken met de bezwaarmaker, is de start van de bouw vertraagd en bestond er dus ook geen mogelijkheid meer om nog vóór 1 maart 2018 de percelen grond over te dragen aan de kopers van de woningen. De ondernemer ziet in dat het voor de consument zeer vervelend is dat er bouwrente in rekening is gebracht, hetgeen de consument mogelijk niet had voorzien, maar dat laat onverlet het gegeven dat partijen dit wel met elkaar zijn overeengekomen. De ondernemer ziet derhalve geen aanleiding om tot restitutie over te gaan van de door de consument betaalde bouwrente.
Voor wat betreft de BTW die over de rente is berekend, stelt de ondernemer dat dit een wettelijke verplichting is. De rente vormt als het ware een onderdeel van de koopprijs waarover BTW is verschuldigd en daarmee is dus ook over de rente BTW verschuldigd.
Behandeling van het geschil
Op 18 januari 2019 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 21 november 2017 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is nog niet opgeleverd.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [waarborgcertificaat nummer]
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst
Het geschil tussen partijen betreft – kort gezegd – de vraag of door de ondernemer terecht een vergoeding, door partijen aangeduid als bouwrente, in rekening is gebracht bij de consument.
De arbiters zijn bij de beoordeling van dit geschil van de volgende, tussen partijen vaststaande, althans niet of onvoldoende betwiste, feiten uitgegaan.
Op 21 november 2017 hebben partijen een van de ondernemer afkomstige koop-/aannemingsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst is, voor zover hier van belang, onder meer aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat uiterlijk op 30 juni 2018 de ondernemer de grond waarop het project dient te worden gerealiseerd, in eigendom heeft verkregen. Ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst was aan deze voorwaarde nog niet voldaan.
Uit artikel 5 lid 1 van de overeenkomst volgt dat de koop-/aanneemsom wordt gesplitst in twee delen, te weten de grondkosten ad € 89.609,– (inclusief omzetbelasting) en de daarover verschuldigde vergoeding (inclusief omzetbelasting) en de aanneemsom ad € 229.891,–. De grondkosten zijn volgens artikel 5 verschuldigd per de in het hoofd van de akte genoemde datum, te weten 12 oktober 2017 en dienen betaald te worden bij levering. In artikel 5 lid 4 is, voor zover hier van belang, bepaald dat over de grondkosten per 12 oktober 2017 geen vergoeding is verschuldigd.
In artikel 5 lid 5 is, voor zover hier van belang, kort gezegd bepaald dat zolang de grond met de eventueel daarop reeds gebouwde opstallen niet aan de verkrijger is geleverd, de verkrijger recht heeft op uitstel van betaling van dat verschuldigde deel van de koop-/aanneemsom, waar tegenover hij verplicht is om aan de ondernemer rente te vergoeden van 7% per jaar over de grondkosten (exclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van de akte genoemde datum, doch niet eerder dan vanaf 1 maart 2018, tot aan de datum van levering. Deze rente dient bij de levering te worden voldaan. Uit lid 8 van artikel 5 vloeit tot slot voort dat de rente wordt vermeerderd met omzetbelasting.
Op 6 april 2018 is de grond aan de ondernemer geleverd en op 7 mei 2018 is vervolgens de grond in eigendom overgedragen aan de consument. Bij de consument is een bedrag van € 1.153,03 (inclusief BTW) in rekening gebracht, een en ander berekend over de periode vanaf 1 maart 2018 tot en met 7 mei 2018. De consument verzet zich hiertegen.
Hoewel de arbiters het niet onaannemelijk achten dat de consument bij het tekenen van de overeenkomst en ook daarna artikel 5 lid 5 over het hoofd heeft gezien, althans de strekking van die bepaling niet volledig heeft doorgrond, laat het vorenstaande onverlet dat de ondernemer op basis van de tussen partijen gesloten overeenkomst gerechtigd is geweest om bouwrente bij de consument in rekening te brengen op de wijze zoals in het onderhavige geval is geschied.
Dat de overeenkomst is aangegaan onder opschortende voorwaarden, zoals de consument heeft aangevoerd, doet naar het oordeel van de arbiters niet af aan de rechtsgeldigheid van de ingangsdatum van de bouwrente. De werking van de verbintenis vangt immers aan met het plaatsvinden van de gebeurtenis, in dit geval – en voor zover hier van belang – dat de ondernemer de grond waarop het project dient te worden gerealiseerd in eigendom heeft verkregen. Die gebeurtenis was bij de totstandkoming van de overeenkomst op 21 november 2017 nog niet zeker. De opschortende voorwaarde stelt het rechtsgevolg of de rechtsgevolgen van de overeenkomst daarmee uit tot die zekerheid is ontstaan. Doordat de ondernemer op 6 april 2018 de grond in eigendom heeft verkregen, zijn aldus (op dat moment) de rechtsgevolgen van de overeenkomst ingetreden en is de consument onder de in de overeenkomst genoemde omstandigheden (daaronder begrepen de ingangsdatum) bouwrente aan de ondernemer verschuldigd. Dat er volgens de consument eerst sprake zou moeten zijn van verzuim, is naar het oordeel van de arbiters, nu die datum als een fatale datum gezien moet worden, in dit geval niet aan de orde. Consument heeft zijn stellingen in dit verband onvoldoende onderbouwd.
Uit de stellingen van de consument lijkt verder te volgen dat hij een beroep doet op artikel 6:2 lid 2 BW in verbinding met artikel 6:248 lid 2 BW, waarin is bepaald dat een tussen partijen krachtens wet, dan wel krachtens overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Naar het oordeel van de arbiters kan een op grond van een overeenkomst tussen partijen geldende regel op zichzelf buiten toepassing worden gelaten, voor zover de toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Hieraan zal echter niet spoedig zijn voldaan, omdat de redelijkheid en billijkheid in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord verlangen en een afwijking slechts bij hoge uitzondering toelaten. Daaruit vloeit voort dat de arbiters zich terughoudend dienen op te stellen ten aanzien van de toepassing van deze regel.
Hoewel de door de consument aangevoerde argumenten begrijpelijk zijn, kunnen de arbiters – mede gezien tegen de achtergrond van het door de ondernemer gevoerde verweer – niet voorbij gaan aan de omstandigheid dat er tussen partijen een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen, die als uitgangspunt heeft te gelden. Bovendien is bij de toetsing aan de redelijkheid en billijkheid een zekere afweging van de belangen van partijen aan de orde. De arbiters stellen in dit verband vast dat de consument onvoldoende onderbouwd heeft aangevoerd waarom zijn belangen in die mate dienen te prevaleren boven het belang van de ondernemer dat handhaving van het overeengekomene onaanvaardbaar zou zijn. Dat de ondernemer de consument mogelijk eerder had kunnen inlichten omtrent de aanstaande eigendomsoverdracht, zoals de ondernemer ter zitting ook heeft erkend, waardoor de consument (wellicht) de mogelijkheid zou hebben gehad om op een eerder tijdstip bij de notaris terecht te kunnen, maakt het vorenstaande echter niet anders. Er is dan ook geen sprake van bijzondere omstandigheden die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat onverkorte toepassing van het rentebeding in dit geval naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Voor wat betreft de vraag van de consument of de ondernemer gerechtigd is om al dan niet omzetbelasting te berekenen over de bouwrente, overwegen de arbiters, dat nog los gezien van de omstandigheid dat partijen dit in artikel 5 lid 8 van de koop-/aannemingsovereenkomst met elkaar zijn overeengekomen, hiervoor relevant is of daaraan een prestatie ten grondslag heeft gelegen. Naar het oordeel van de arbiters is dat in de onderhavige situatie het geval. De prestatie is namelijk de levering van de grond en de rente die daarmee samenhangt. De rente dient dan als basis voor de berekening van de omzetbelasting te worden meegenomen. Levering van grond (en daarmee samenhangende kosten) zijn aldus BTW-belast. De omstandigheid dat de grond later dan gepland is geleverd, doet daar niet aan af.
Het vorenstaande leidt dus tot de slotsom dat de klacht ongegrond is en dat de ondernemer niet gehouden is tot restitutie van het door de consument betaalde bedrag van € 1.153,03.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu de consument geen beroep heeft gedaan op de garantieregeling en het geschil tussen partijen bovendien geen betrekking heeft op een zogenaamd garantiegeschil, biedt de garantieregeling voor onderhavig geschil geen toetsingskader.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. De arbiters stellen vast dat de consument in het ongelijk wordt gesteld. De arbiters zullen daarom op grond van het Reglement bepalen dat de consument het klachtengeld niet retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
verklaren de klacht van de consument ongegrond en wijzen het door de consument gevorderde af;
stellen vast dat de consument geen beroep op de Garantieregeling toekomt;
stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op
en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.