Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Tussenadvies
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Tussen Vonnis
Uitkomst: aanhouding beslissing
Referentiecode:
245424/346282
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument heeft een klacht ingediend over de te late oplevering van zijn appartement. Volgens de overeenkomst moest het appartement binnen 400 werkbare werkdagen klaar zijn, maar het werd pas opgeleverd op 9 november 2023. De consument stelt dat de bouwtijd met 154 dagen is overschreden en eist een boete van ruim € 11.000. De ondernemer is het daar niet mee eens en zegt dat er veel dagen waren waarop door weersomstandigheden of andere redenen niet gewerkt kon worden. Volgens hem zijn die dagen geen werkbare werkdagen en moeten dus niet meetellen. De commissie vindt dat het aan de ondernemer is om te bewijzen welke dagen echt onwerkbaar waren. Daarom krijgt de ondernemer nu acht weken de tijd om extra bewijs aan te leveren, zoals dagstaten van de bouw. Daarna mag de consument reageren en eventueel tegenbewijs geven. Pas daarna zal de commissie een definitieve uitspraak doen. Tot die tijd is er nog geen oordeel over wie gelijk heeft.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. M.L.J. Koopmans, de heer ir. F.A.J. Münninghoff, mevrouw mr. C. Muller die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of bouwtijdoverschrijding aan de orde is.
Behandeling van het geschil
Op 11 juli 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument bijgestaan door (gemachtigde). De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heren (vertegenwoordigers) en bijgestaan door mevrouw (gemachtigde).
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 2 augustus 2021 heeft de consument een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met de ondernemer voor de bouw van een appartement in (plaats). In de aannemingsovereenkomst is overeengekomen dat het privégedeelte van het appartement binnen 400 werkbare werkdagen wordt opgeleverd. De aanvang van de bouw was op 24 augustus 2021 en de oplevering op 9 november 2023. De consument stelt dat de ondernemer op 8 juni 2023 diende op te leveren met als gevolg dat de ondernemer vanaf 9 juni 2023 de boete – die volgt uit artikel 14 lid 2 van de Algemene Voorwaarden (hierna: AV) – verschuldigd is.
De boete bedraagt een 0,25 promille van de aanneemsom per dag dat de oplevertermijn wordt overschreden. De aanneemsom bedroeg € 295.685. Dat maakt dat de ondernemer € 73,92 per kalenderdag verschuldigd is. De periode 9 juni 2023 tot 9 november 2023 betreft 154 dagen. De ondernemer is de consument in totaal een bedrag van € 11.383,68 verschuldigd.
De consument vordert een bedrag van € 11.383,68, te betalen binnen vier weken na betekening van het arbitrale vonnis op straffe van een dwangsom van € 250,– per dag dat de ondernemer in gebreke blijft. Voorts vordert de consument een veroordeling van de ondernemer in de buitengerechtelijke kosten en de kosten van deze procedure.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer stelt zich primair op het standpunt dat de consument onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd. De consument heeft de verkeerde AV overgelegd, zodat de vorderingen alleen daarom al voor afwijzing gereedliggen. De consument verwijst verder enkel naar bij de memorie van eis gevoegde producties en die enkele verwijzing is onvoldoende. Ook in het licht van hoor- en wederhoor is dit van belang.
Subsidiair stelt de ondernemer dat de bouwtijd niet is overschreden. Daartoe is het volgende aangevoerd.
Weekend-, vakantie- en andere vrije dagen worden gekwalificeerd als niet-werkdagen en deze tellen niet mee in de berekening van de bouwtijd. Onwerkbare werkdagen worden vooral veroorzaakt door weersomstandigheden die invloed hebben op de werkzaamheden op de bouwplaats. De ondernemer kan de productie van de consument aangaande de weersomstandigheden niet rijmen met de berekening die de consument vervolgens heeft gemaakt. Uit die productie volgen 85 onwerkbare werkdagen vanwege de weersomstandigheden en uit de berekening volgen enkel 17 onwerkbare werkdagen, waarbij 3 dagen samenloop hebben met vakantiedagen. Tussen partijen lijken de volgende dagen niet in geschil te zijn: 1 december, 10 december 2021, 31 januari 2022, 26 september 2022, 17 februari, 7 maart, 20 maart, 30 maart, 31 maart, 9 mei en 12 oktober 2023.
De ondernemer heeft een analyse gemaakt van de bouwtijdregistratie en die vergeleken met die van de consument. De ondernemer kan waar nodig een nader bewijsaanbod doen voor de bouwtijdregistratie en kan zich daarbij beroepen op dagstaten die door de hoofduitvoerder zijn bijgehouden.
De consument miskent dat de weersomstandigheden invloed kunnen hebben op werkzaamheden die zich op het kritieke pad van de planning bevinden en dus afhankelijk zijn van de stand van het werk. Wanneer werkzaamheden op het kritieke pad van de planning vertraging oplopen, resulteert dit in vertraging van het gehele project. Deze specifieke omstandigheden op de bouwplaats zorgen voor aanzienlijke verschillen in de registratie van de ondernemer ten opzichte van de gegevens van de consument.
Verder is relevant dat de ondernemer bij de bouwtijdregistratie zich gebaseerd heeft op de gegevens van Windfinder, omdat bij de bouw gebruik werd gemaakt van meerdere bouwkranen die gevoelig zijn voor hogere windsnelheden. Windfinder is het nauwkeurigst in de registratie van wind. Ook de nasleep van bepaalde weersomstandigheden kunnen onwerkbare werkdagen met zich meebrengen. Dit wordt ‘naijleffect’ genoemd dat bevestiging heeft gevonden in jurisprudentie. Daarnaast kunnen de weersomstandigheden nog van invloed zijn nadat de factuur voor het wind- en waterdicht zijn van het gebouw is verstuurd.
Uit bestendige jurisprudentie volgt dat werkdagen die door de werkgever en werknemer als vakantie of ATV-dagen zijn vastgelegd en hebben geleid tot sluiting van de bouwplaats of stillegging van de bouw vallen onder de reikwijdte van (in dit geval) artikel 11 lid 1 van de AV. Dat tijdens die dagen een enkele activiteit wordt verricht op de bouwplaats maakt dat niet anders.
Op basis van het voorgaande zijn alle 95 door de ondernemer geregistreerde feest-, vakantie- en ATV-dagen niet werkdagen in de zin van voornoemde bepaling.
Tot slot heeft de consument de 33 werkdagen die de bouw heeft vertraagd wegens vertraging in de aanleg van nutsvoorzieningen ten onrechte niet meegenomen in de berekening. Deze vallen weliswaar niet onder artikel 11 van de AV, maar er is wel sprake van overmacht in de zin van artikel 6:75 BW of onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.
De ondernemer stelt gelet op het voorgaande dat de bouwtijd niet is overschreden en dat de vordering van de consument moet worden afgewezen. De buitenrechtelijke kosten die worden gevorderd komen, conform het reglement van de Geschillencommissie niet voor vergoeding in aanmerking,
Beoordeling van het geschil
De arbiters overwegen als volgt.
De arbiters stellen vast dat niet in geschil is dat de bouw van het appartement van de consument is aangevangen op 24 augustus 2021 en dat het appartement is opgeleverd op 9 november 2023. In de aannemingsovereenkomst zijn de partijen overeengekomen dat de ondernemer zich verbindt het privégedeelte binnen 400 werkbare werkdagen op te leveren. De consument stelt dat sprake is van een overschrijding van die termijn met 154 dagen terwijl de ondernemer stelt dat geen overschrijding aan de orde is.
De definitie van werkbare werkdagen in artikel 11 lid 1 van de AV, behorende bij de aannemingsovereenkomst, is als volgt:
“Werkdagen worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de Ondernemer gedurende ten minste vijf (5) uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen, al dan niet door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven, erkende rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen alsmede de door de directie van de Ondernemer in overleg met de ondernemingsraad of de personeelsvertegenwoordiging vastgestelde collectieve vakantiedagen en andere roostervrije dagen.”
Mede in het licht van het hiervoor aangehaalde artikellid ligt het op de weg van de ondernemer om aan te tonen dat bepaalde dagen – die in principe als werkbare dagen worden aangemerkt – niet als werkbare werkdagen moeten worden aangemerkt.
De ondernemer heeft in de memorie van antwoord en ter zitting het aanbod gedaan nader bewijs aan te leveren in de vorm van (in ieder geval) de dagstaten van de hoofduitvoerder van het project waartoe het appartement van de consument behoort.
De arbiters zullen de ondernemer eerst overeenkomstig diens uitdrukkelijk gedaan verzoek de gelegenheid geven nader schriftelijk bewijs in het geding te brengen betreffende onwerkbare dagen, inhoudelijk toe te lichten met een nadere memorie. De consument zal vervolgens de gelegenheid krijgen daarop bij memorie te reageren inclusief de mogelijkheid schriftelijk tegenbewijs in het geding te brengen. De ondernemer krijgt tot slot – als de consument gebruik maakt van voornoemde gelegenheid – gelegenheid hierop schriftelijk te reageren. De arbiters zullen vervolgens een eindbeslissing geven, tenzij één van de partijen kenbaar maakt dat een nadere behandeling ter zitting gewenst is.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, alvorens nader te beslissen:
– Bepalen dat de ondernemer binnen acht weken na verzending van dit tussenvonnis het hiervoor bedoelde nadere bewijs schriftelijk en tezamen met een toelichtende memorie dient aan te leveren;
– Stellen de consument in de gelegenheid hierop binnen acht weken bij memorie schriftelijk te reageren met mogelijkheid om schriftelijk tegenbewijs in het geding te brengen en toe te lichten, en stellen de ondernemer tot slot in de gelegenheid hier weer schriftelijk op te reageren;
– Bepalen dat daarna door arbiters arbitraal eindvonnis zal worden gewezen zonder dat nog een (vervolg) zitting volgt, tenzij een van partijen alsnog te kennen geeft dat een vervolgzitting is vereist;
– Houden daartoe elke nadere beslissing aan.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 11 juli 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend. De heer mr. M.L.J. Koopmans, de heer ir. F.A.J. Münninghoff & mevrouw mr. C. Muller.