Commissie: Notariaat
Categorie: Informatieverstrekking / Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2021
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
34088/44733
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De cliënt klaagt dat de notaris een onjuist advies heeft gegeven. De cliënt heeft de notaris verzocht de akte van splitsing aan te passen door het opmaken van een proces-verbaal van verbetering. De notaris is niet inhoudelijk ingegaan op het verzoek en heeft aangegeven dat een eenzijdige wijziging niet mogelijk is. De notaris stelt dat artikel 45 Wet op het notarisambt geen mogelijkheid biedt om de door de cliënt gewenste wijziging/correcties in de splitsingsakte door te voeren. Hiervoor is niet een proces-verbaal van de notaris nodig, maar een akte van wijziging. De commissie oordeelt dat het wijzigen van de akte van splitsing gevolgen heeft voor de andere appartementseigenaren en de hypothecaire financiers. Wijziging is daarom niet mogelijk. De commissie is van oordeel dat de notaris de cliënt juist heeft geadviseerd en daarom heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris verwacht mag worden. De klacht is ongegrond.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De cliënt heeft de klacht voorgelegd aan de notaris.
Het geschil betreft de kwaliteit van dienstverlening van de notaris.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De cliënt bewoont een appartement met een eigen voordeur grenzend aan de straat en hij maakt geen gebruik van het trappenhuis en de lift van het appartementsgebouw. In de akte van splitsing staat: de lift en trappenhuizen ten behoeve van de toegang van de woonappartementen met de indexnummers 1 tot en met 13. De cliënt is van mening dat hier sprake is van een verschrijving. Hier wordt bedoeld de nummers 2 tot en met 13. De cliënt heeft de notaris verzocht de akte van splitsing op dit punt aan te passen door het opmaken van een proces-verbaal van verbetering. De notaris is niet inhoudelijk ingegaan op het verzoek en heeft slechts aangegeven dat een eenzijdige wijziging niet mogelijk is. De cliënt verzoekt de commissie in redelijkheid een vergoeding vast te stellen.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Artikel 45 Wet op het notarisambt biedt geen mogelijkheid om de door de cliënt gewenste wijziging/correcties in de splitsingsakte door te voeren. De reden hiervoor is dat de tekst in de akte in beginsel duidelijk is en uit het dossier verder niet blijkt dat dit onjuist in de akte is opgenomen. In de literatuur wordt terecht geadviseerd terughoudend te zijn met aanpassingen in de akte op grond van dit artikel, zeker als hierdoor inhoudelijk wijzigingen in de juridische situatie optreden. Omdat de aanpassing op grond van artikel 45 Wet op het notarisambt niet mogelijk is, heeft de notaris een oplossing tot aanpassing van de tekst in de akte voorgelegd aan de cliënt middels een wijziging van de akte van splitsing conform de wettelijke bepalingen van artikel 139 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Dit komt er op neer dat de leden van de VvE een besluit tot wijziging van de akte kunnen nemen. Hiervoor is in de basis een unaniem besluit nodig, maar de wet biedt ook de mogelijkheid om te werken met een meerderheid van (ten minste) 80%. Vervolgens kan er door een notaris een akte van wijziging splitsing in appartementsrechten worden opgesteld, waarbij in ieder geval dit specifieke artikel gewijzigd wordt.
De notaris heeft de cliënt meegedeeld dat het geen zin heeft om verder een discussie te voeren over de uitleg van het artikel in de akte en of dit een kennelijke misslag of onjuistheid betreft. Het gegeven alleen al dat er discussie over mogelijk is, geeft al aan dat gebruikmaking van artikel 45 Wet op het notarisambt niet mogelijk is. Voor de door de cliënt gewenste wijziging/correctie is niet een proces-verbaal van de notaris maar een akte van wijziging de juiste weg.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De vraag die aan de commissie voorligt is of de notaris een juist advies heeft uitgebracht aan de cliënt.
De commissie is van oordeel dat dit het geval is en overweegt daartoe als volgt.
Bij het opmaken van de akte van splitsing in 2001 is het betreffende artikel aangaande de verdeling van kosten tussen de appartementsnummers 1 t/m 13 vastgelegd door de destijds betrokken notaris. Die notaris hoefde niet te controleren of hetgeen werd opgenomen in de akte overeenkwam met de feitelijke situatie. Of er destijds sprake was van een fout of dat deze situatie wel zo bedoeld was doet niet meer ter zake. Feit is dat het zo is opgenomen en vastgelegd in de akte en wijziging daarvan gevolgen heeft voor de andere appartementseigenaren en de hypothecaire financiers. Alleen daarom al is wijziging op grond van artikel 45 Wet op het notarisambt niet mogelijk.
De notaris heeft de cliënt niet alleen gewezen op de onmogelijkheid van het wijzigen van de akte op grond van artikel 45 Wet op het notarisambt, maar heeft daarnaast ook gewezen op de mogelijkheid die er wel is om de akte te wijzigen. De commissie is van oordeel dat de notaris juist heeft geadviseerd en derhalve heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Van het toekennen van een vergoeding, zo al sprake zou zijn van schade, kan derhalve geen sprake zijn.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van de cliënt ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer mr. R.J. Holtman, mevrouw mr. J.M. Schuller, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 8 februari 2021.