Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Tussenadvies
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Tussen Vonnis
Uitkomst: aanhouding beslissing
Referentiecode:
348992/360768
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De ondernemer heeft een geschil aanhangig gemaakt bij de Geschillencommissie Garantiewoningen, omdat de consument weigert mee te werken aan het vrijgeven van een bankgarantie van € 17.432,60. Deze garantie was bedoeld als zekerheid bij de bouw van de woning, maar volgens de ondernemer is de woning op 15 december 2021 zonder gebreken opgeleverd. De consument hield de garantie vast vanwege vermeende stormschade, maar die schade is inmiddels hersteld en vergoed. De consument heeft niet gereageerd op verzoeken van de ondernemer en ook niet op de brief waarin hij moest kiezen of hij het geschil door de commissie of de rechter wilde laten behandelen. De commissie oordeelt dat de ondernemer correct heeft gehandeld volgens de regels in de overeenkomst: als de consument niet reageert, mag de ondernemer zelf kiezen voor behandeling door de commissie. De commissie verklaart zich daarom bevoegd om het geschil te behandelen. De consument krijgt nog één maand de tijd om schriftelijk te reageren. Daarna volgt een inhoudelijke behandeling van de zaak.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
Mevrouw mr. M.L. Braaksma, de heer R. Deul en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende tussenvonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een koop-/ aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling waaraan het keurmerk van de stichting Garantiewoning is verleend, versie 1 januari 2020 (hierna te noemen: de overeenkomst), en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I.E en II.P (hierna te noemen: de garantieregeling). In die overeenkomst is bepaald dat “alle geschillen …, die naar aanleiding van de koop- aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Verkrijger en de Ondernemer mochten ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen overeenkomstig de regelen beschreven in het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals deze luiden op de dag van het aanhangig maken van het geschil (…). Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld met als zittingsplaats Utrecht.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het niet meewerken door de consument aan het vrijgeven van een door de ondernemer gestelde bankgarantie.
Behandeling van het geschil
Met een memorie van eis van 22 april 2024 met bijlagen heeft de ondernemer bij de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) een geschil tussen hem en de consument aanhangig gemaakt.
De commissie heeft de memorie van eis met bijlagen bij brief van 21 juni 2024 toegezonden aan de consument en hem verzocht om binnen één maand op die stukken te reageren. De consument heeft aan dat verzoek niet voldaan. Daarop heeft de commissie de ondernemer op 7 augustus 2024 meegedeeld dat de consument niet heeft gereageerd, dat daardoor de commissie niet bevoegd is van het geschil kennis te nemen en dat de zaak om die reden is gesloten. De ondernemer heeft hiertegen gemotiveerd bezwaar gemaakt.
Vervolgens heeft de commissie besloten dat eerst een oordeel zal worden gegeven over de vraag of de arbiters bevoegd zijn over het geschil tussen partijen te oordelen. De commissie heeft partijen ervan in kennis gesteld dat de behandeling van die vraag buiten hun aanwezigheid zal plaatsvinden.
De arbiters, bijgestaan door mr. L.G.H. Cox als secretaris, hebben de bevoegdheidsvraag op 27 september 2024 te Utrecht behandeld.
Beoordeling van het geschil
Het standpunt van de ondernemer
Op grond van artikel 37 van de overeenkomst heeft de ondernemer bij de notaris een bankgarantie gedeponeerd groot 5% van de aanneemsom, zijnde € 17.432,60. De woning is op 15 december 2021 zonder tekortkomingen aan de consument opgeleverd.
Bij brief van 11 maart 2022 heeft de consument de notaris verzocht om de bankgarantie aan te houden in verband met stormschade aan de woning. Volgens de consument zou er sprake zijn van een constructieve fout bij de nokpanelen, die met twee schroeven waren bevestigd waardoor deze zijn losgekomen en de zonnepanelen hebben beschadigd.
De schade die door een storm was veroorzaakt, was niet een gevolg van een gebrek. Desondanks heeft de ondernemer de herstelkosten voor schade aan de nok aan de consument vergoed. De leverancier van de zonnepanelen heeft in november 2022 de herstelkosten voor schade aan de zonnepanelen aan de consument vergoed.
Op 23 januari 2023 heeft de ondernemer de consument verzocht om de bankgarantie uiterlijk op 30 januari 2023 vrij te geven. Aan dit verzoek heeft de consument geen gevolg gegeven. De consument heeft geen recht om de bankgarantie aan te houden.
Bij aangetekende brief van de gemachtigde van de ondernemer aan de consument van 29 februari 2024 is de consument een termijn van één maand gesteld om schriftelijk te berichten of hij het geschil beslecht wil hebben door de Geschillencommissie Garantiewoningen of door de gewone rechter. De consument heeft op deze brief niet gereageerd en de bankgarantie werd ook niet vrijgegeven.
De hoofdvordering van de ondernemer ziet erop de consument op straffe van een dwangsom te veroordelen tot vrijgave van de door de ondernemer gedeponeerde bankgarantie ad € 17.432,60 door binnen 14 dagen na het te wijzen arbitrale vonnis aan de notaris te berichten dat de bankgarantie dient te worden vrijgegeven.
Het oordeel van de arbiters
Tussen de ondernemer en het secretariaat van de commissie is verschil van mening ontstaan over de vraag of het achterwege blijven van een reactie van de consument ertoe moet leiden dat de commissie onbevoegd is van het onderhavige geschil kennis te nemen. Het secretariaat stelt zich op het standpunt dat als de consument niet instemt met behandeling door de Geschillencommissie Garantiewoningen, de zaak niet kan worden behandeld omdat de commissie daartoe dan niet bevoegd is. De ondernemer betwist dat dit correct is.
Artikel 16 van de overeenkomst bevat niet alleen een bepaling over de bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen, maar ook een bepaling hoe een ondernemer een procedure bij de commissie aanhangig moet maken. Indien een ondernemer een procedure bij de commissie aanhangig wil maken, dan moet hij de consument eerst bij aangetekende brief een termijn van ten minste één maand stellen voor diens schriftelijk bericht of hij het geschil door de Geschillencommissie Garantiewoningen of door de gewone rechter beslecht wil hebben. Indien de consument binnen de gestelde termijn geen keuze maakt, heeft de ondernemer de vrijheid te kiezen voor de Geschillencommissie Garantiewoningen dan wel de gewone rechter.
Uit de stukken die de ondernemer heeft overgelegd, blijkt dat hij op de hiervoor beschreven wijze heeft gehandeld. Niet gebleken is dat de consument binnen de gestelde termijn een keuze heeft gemaakt, zodat het ervoor moet worden gehouden dat de consument geen keuze heeft gemaakt. Daardoor ontstond voor de ondernemer de hiervoor genoemde keuze en hij koos ervoor zijn geschil met de consument aan de Geschillencommissie Garantiewoningen voor te leggen. Het laten invullen van een vragenformulier door de consument, zoals voorzien in artikel 7 lid 2 van het reglement, is naar zijn aard geen voorwaarde voor de bevoegdheid van de commissie in de situatie dat de ondernemer het geschil aanhangig heeft gemaakt.
Het feit dat de consument in deze procedure niet is verschenen c.q. niet heeft gereageerd op de stellingen en vorderingen van de ondernemer betekent dan ook niet dat de behandeling van het geschil moet worden beëindigd, maar dat het geschil dan zonder de inbreng van de consument kan worden behandeld.
De arbiters zullen zich bevoegd verklaren van het geschil kennis te nemen. De consument krijgt nog éénmaal de gelegenheid voor een schriftelijke inhoudelijke reactie binnen één maand na verzending van dit vonnis. Daarna zullen plaats, datum en tijdstip worden bepaald voor de inhoudelijke behandeling van het geschil.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
Verklaren zich bevoegd kennis te nemen van het onderhavige geschil tussen partijen;
Bepalen dat de consument in de gelegenheid wordt gesteld voor een schriftelijke inhoudelijke reactie binnen één maand na verzending van dit vonnis;
Bepalen dat het secretariaat van de commissie daarna plaats, datum en tijdstip zal vaststellen voor een inhoudelijke behandeling van het geschil;
Houden iedere verdere beslissing aan.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 27 september 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend. Mevrouw mr. M.L. Braaksma, de heer R. Deul & mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele.