Consument hoefde geen zwaardere ligger in plafond te verwachten

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: (non)conformiteit    Jaartal: 2021
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 70145/89376

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

Dit geschil spitst zich toe op de vraag wat de consument op grond van de overeenkomst van de ondernemer mocht verwachten met betrekking tot het plafond in de woonkamer van de woning. Bij de woning van de consument was in het plafond van de woonkamer een zwaardere ligger dan die in de standaard woning aangebracht die deel uitmaakt van de draagconstructie van de uitbouw. Door de toepassing van die zwaardere ligger is het plafond in de woonkamer ter plaatse van de ligger zichtbaar verlaagd, en vormt het geen vlak doorlopend geheel. Naar het oordeel van de arbiters behoefde de consument op grond van de contractstukken niet te verwachten dat in de woonkamer de noodzakelijk aanwezige stalen ligger en de brandwerende platen in het plafond in het zicht zouden worden uitgevoerd en afgewerkt zoals nu het geval was. De arbiters achten het in de gegeven omstandigheden niet aannemelijk dat de consument als leek tijdens de bezichtiging zonder nader onderzoek had moeten ontdekken dat de in het plafond van de woonkamer aanwezige ligger anders was dan die in de standaard woning en zou uitsteken uit het plafond. Het had op de weg gelegen van de ondernemer als professional om de consument als leek op het gebied van woningbouw duidelijk kenbaar te maken dat de keuze voor de uitbouw de onderhavige gevolgen zou hebben voor het plafond in de woonkamer. Op de ondernemer rustte een mededelingsplicht en aan die verplichting heeft hij niet voldaan. De ondernemer is naar het oordeel van de arbiters dan ook toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, hetgeen hem tegenover de consument schadeplichtig maakt.

Volledige uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], de heer F.J. Scholte te [plaatsnaam], mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een aannemingsovereenkomst (projectmatige bouw) voor eengezinshuizen gesloten tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en de daarbij behorende modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin is bepaald dat “Alle geschillen (…), welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK of daaruit voortvloeiende overeenkomsten, die betrekking hebben op de aannemingsovereenkomst, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil.”

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Reglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar hetgeen hij tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument heeft op 24 februari 2020 met de ondernemer een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de (af) te bouwen woning met bouwnummer 292 (met uitbouw van 1.2 meter over de gehele achtergevel) aan de [adres] te [plaatsnaam]. Voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst heeft de consument de standaard woning met bouwnummer 290 (zonder uitbouw) en vluchtig de woning met bouwnummer 292 (met uitbouw) bezichtigd. Beide woningen bevonden zich bij de bezichtiging in dezelfde bouwfase. In beide woningen heeft de consument, die een leek is op het gebied van woningbouw, een ligger in het plafond van de woonkamer gezien, maar hij heeft niet kunnen zien dat de ligger in woning met bouwnummer 292 méér uitstak dan die in de andere woning.

Tijdens het eerste kijkmoment op 26 mei 2020 heeft de consument in het werk een afwijking vastgesteld ten opzichte van de technische omschrijving, de contracttekeningen en het totaaloverzicht meer- minderwerk. De afwijking betrof een zichtbare verlaging in het plafond van de woonkamer. De verlaging was het gevolg van de plaatsing van een ligger die deel uitmaakt van de draagconstructie ten behoeve van de uitbouw. Hierdoor wordt het plafond in de woonkamer gesplitst in twee ongelijke delen en vormt het geen geheel zoals in het oorspronkelijke ontwerp beoogd was.

In zowel de keuzelijst Volumeopties en Gevelwijzigingen als het overzicht meer-/minderwerk (Totaaloverzicht met eindprijs), welke stukken betrekking hebben op de woning van de consument, staat met betrekking tot de uitbouw onder meer vermeld dat aan de achterzijde van de woning op de begane grond een uitbouw van 1,2 meter wordt gemaakt zoals aangegeven op de optietekeningen waarbij de materialen en afwerking conform de standaardwoning (zonder uitbouw) zijn.

In de standaardwoning is de ligger 20 cm hoog en in de vloer van de eerste verdieping weggewerkt (inclusief brandwerende platen). Volgens de ondernemer is tijdens de voorbereidende bouwwerkzaamheden besloten de ligger voor bouwnummer 292 zwaarder uit te voeren (HEM 240 ligger gedimensioneerd 270mm hoog en 248mm breed), omdat de uitbouw dit constructief noodzakelijk maakte. Hierdoor was het niet mogelijk om de ligger te integreren in de vloer, waarvan de dikte zonder dekvloer 230mm bedraagt. Omdat de zwaardere ligger onder de vloer uitkomt, is deze conform het bouwbesluit brandwerend afgewerkt.

Op grond van het bepaalde onder punt 8 van de technische omschrijving hoefde de consument met betrekking tot het plafond van de woonkamer slechts rekening te houden met zichtbare naden, afgewerkt met een vellingkant tussen de plafondplaten onderling. Op basis van die omschrijving en in samenhang gezien met de bouwtekeningen, waarop geen ligger in het plafond van de woonkamer zichtbaar is, hoefde de consument een zichtbare staalconstructie met ombouw in de woonkamer dan ook niet te verwachten. Op basis van punt 11 van de technische omschrijving kon de consument verwachten dat (staal)constructies mogelijk zichtbaar zouden zijn in de dakkap en/of dakvloer, maar niet – zoals nu het geval is – in het plafond van de woonkamer. Van een “nota van aanvullingen en wijzigingen” is nooit sprake geweest.

De verlaging over de volledige breedte van de woonkamer doet afbreuk aan de waarde, kwaliteit, bruikbaarheid, uiterlijk en aanzien van de woonkamer. De materialen en de afwerking zijn niet conform de standaard woning zoals in de hiervoor genoemde stukken staat beschreven. Bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst mocht de consument verwachten dat hij een woning zou krijgen die voldeed aan de door de ondernemer opgestelde tekeningen, omschrijvingen en toezeggingen.

De ondernemer is tekortgeschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichting, waardoor de consument schade heeft geleden. Omdat de ligger een geïntegreerd onderdeel van de woning is, kan het gebrek uitsluitend worden weggenomen door het gehele plafond in de woonkamer te verlagen. Uit een verkregen offerte blijkt dat de hiermee gepaard gaande kosten € 10.526,64 zullen bedragen. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal de inboedel van de consument tijdelijk in een opslagcontainer gestald moeten worden. Volgens een verkregen offerte bedragen de kosten voor het huren van twee opslagcontainers voor twee weken € 758,00. Naar de mening van de consument dient deze schade voor rekening van de ondernemer te komen. De consument verzoekt de arbiters om de ondernemer te veroordelen tot betaling van genoemde bedragen.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar hetgeen hij tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De aannemingsovereenkomst tussen partijen werd gesloten toen de ondernemer met de bouw van de woning was gestart en het casco van de woning al was uitgevoerd. Voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst heeft de consument in februari 2020 – toen dat casco ook al gereed was en gestart werd met het dak en de gevel – zowel de standaardwoning zonder uitbouw als de thans door hem gekochte woning met uitbouw bezichtigd. Bij de bezichtiging was al te zien dat de stalen ligger in de verdiepingsvloer aan de achterzijde van de woning van de consument dikker was uitgevoerd dan de ligger bij de standaardwoning. In de standaardwoning lag deze ligger verdiept in de vloer, bij de woning van de consument was zichtbaar dat de stalen ligger niet verdiept in de vloer lag, maar iets uitstak. De stelling van de consument dat hij eerst tijdens het kijkmoment op 26 mei 2020 de “afwijking” met betrekking tot de ligger heeft geconstateerd, is naar de mening van de ondernemer dan ook niet juist.

Bij de woning met uitbouw is het noodzakelijk dat ten behoeve van de grotere overspanning dikkere stalen liggers worden gebruikt dan bij de standaardwoning. Het gevolg hiervan is dat de stalen liggers iets onder de vloer uitsteken. Deze stalen liggers dienen vervolgens brandwerend te worden afgewerkt hetgeen ook is gebeurd. Als gevolg hiervan steekt de brandwerende beplating iets uit aan de onderkant van de verdiepingsvloer (het plafond) waardoor een kleine rand zichtbaar is.

De ondernemer bestrijdt de stelling van de consument dat de wijze waarop de stalen ligger is uitgevoerd een afwijking is van hetgeen is overeengekomen. Het bouwplan van de woning met uitbouw is van meet af aan uitgegaan van een uitvoering, waarbij de stalen ligger iets onder de vloerplaten zou uitsteken. Het is zeker niet zo dat het bouwplan tijdens de uitvoering daarvan is gewijzigd, zoals de consument lijkt te suggereren. Omdat het geen wijziging van het bouwplan betrof, hoefde de ondernemer met de consument niet te communiceren over de stalen ligger. Als de plattegrond voor de standaardwoning vergeleken wordt met de plattegrond voor de woning met uitbouw, is op de laatstgenoemde plattegrond een stippellijn te zien ter plaatse van de stalen ligger. De stelling van de consument dat hij op basis van deze stippellijn geen stalen ligger had hoeven te verwachten omdat op de plattegrond van verdiepingsvloeren wél te zien zou zijn dat er stalen balken lopen, klopt niet helemaal. De doorsnee van de stalen balk is inderdaad te zien op (bijvoorbeeld) de plattegrond van de verdiepingsvloer omdat deze verticaal loopt. Anders gezegd, de doorsnedelijn van de plattegrond snijdt de balk. Bij een horizontale ligger boven de doorsnedelijn van een plattegrond is dat niet zo, daarom worden deze zaken (die wel aanwezig zijn maar niet de doorsnedelijn snijden) met stippellijntjes aangegeven. Dat is ook duidelijk te zien op de plattegrond van de verdiepingsvloer waar aan de randen ook niet de maximale vrije hoogte gehaald wordt vanwege de schuin aflopende daken. Op basis van de tekeningen van de uitbouw had de consument er vanuit kunnen en moeten gaan dat de stalen ligger een onderbreking van de verdiepingsvloer vormde, zoals hij ook al had kunnen zien tijdens de bezichtiging van de woning.

Toen de consument op 27 mei 2020 aan de ondernemer kenbaar maakte dat de stalen ligger niet beantwoordde aan de contractstukken kon – gelet op de stand van de bouw op dat moment – redelijkerwijs geen andere technische oplossing meer worden gekozen, nog los van de vraag of überhaupt de mogelijkheid voor een andere keuze bestond.

De consument stelt ten onrechte dat de ondernemer een wijziging van het bouwplan heeft doorgevoerd die afbreuk doet aan waarde, de kwaliteit, het uiterlijk, het aanzien en/of de bruikbaarheid van de woning. Het feit dat de ligger zichtbaar is, voorzien is van brandwerende beplating en het minimale hoogteverschil op vakkundige wijze en deugdelijk is afgewerkt, heeft geen invloed op de waarde van de woning, zodat de consument geen aanspraak kan maken op enige vergoeding. De wens van de consument dat het gehele plafond verlaagd dient te worden en vervolgens gestuct, is een andere afwerking dan partijen zijn overeengekomen.

De ondernemer verzoekt de arbiters om de consument niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vordering althans hem deze te ontzeggen als zijnde ongegrond en/of onbewezen.

Behandeling van het geschil
Op 9 juli 2021 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam] als secretaris.

Bij deze behandeling zijn door middel van een videoverbinding verschenen:
– de consument en zijn partner [naam],
– de ondernemer, vertegenwoordigd door [naam], bedrijfsjurist bij de ondernemer, en [naam], projectleider bij de ondernemer.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters op basis van de overgelegde stukken het volgende als uitgangspunt.

In de hiervoor genoemde en op 24 februari 2020 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument verbonden op het perceel grond, plaatselijk bekend als [naam], kadastraal bekend als gemeente [plaatsnaam] sectie B, aangeduid met het bouwnummer 292, groot circa 172 centiare (m²), onder meer verbonden conform de desbetreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, welke alle tot die overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, op het hiervoor genoemde perceel grond de daarop geprojecteerde / in aanbouw zijnde opstal(len), (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
De woning van de consument is op 17 september 2020 opgeleverd.

Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst de garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [waarborgcertificaatnummer].

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het Reglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de garantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de garantieregeling.

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van hetgeen partijen over en weer schriftelijk en mondeling hebben gesteld overwegen de arbiters het volgende.

Toetsing aan de aanneemovereenkomst
Dit geschil spitst zich toe op de vraag wat de consument op grond van de aannemingsovereenkomst en de daarbij behorende bijlagen van de ondernemer mocht verwachten met betrekking tot het plafond in de woonkamer van de woning met bouwnummer 292.

Tussen partijen kan het volgende als vaststaand worden aangenomen. Bij een standaard woning is in het plafond van de woonkamer een ligger aangebracht die inclusief de brandwerende platen in de vloer van de eerste verdieping is weggewerkt. Bij de woning van de consument is in het plafond van de woonkamer een zwaardere ligger dan die in de standaard woning aangebracht die deel uitmaakt van de draagconstructie van de uitbouw. Die zwaardere ligger kon niet (geheel) in de vloer van de eerste verdieping worden weggewerkt. Door de toepassing van die zwaardere ligger is het plafond in de woonkamer ter plaatse van de ligger zichtbaar verlaagd, en vormt het geen vlak doorlopend geheel.

Uit de aannemingsovereenkomst blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat van de door de ondernemer te realiseren woning deel uit maakt de bouwoptie 1017100 uitbouw 1,2m gehele achtergevel begane grond. De keuzelijst volumeopties en gevelwijzigingen vermeldt – voor zover van belang voor dit geschil – dat de materialen en afwerking van die uitbouw conform de standaard woning zijn. Deze vermelding komt ook voor in het totaaloverzicht meer-/minderwerk (Totaaloverzicht met eindprijs).

Naar het oordeel van de arbiters behoefde de consument op grond van de aannemingsovereenkomst, de keuzelijst volumeopties en gevelwijzigingen en het totaaloverzicht meer-/minderwerk (Totaaloverzicht met eindprijs) niet te verwachten dat in de woonkamer de noodzakelijk aanwezige stalen ligger en de brandwerende platen in het plafond in het zicht zouden worden uitgevoerd en afgewerkt zoals thans het geval is. Arbiters leggen aan hun oordeel de volgende feiten en omstandigheden ten grondslag. Noch uit de technische omschrijving, noch op grond van de daartoe behorende tekeningen blijkt dat bij de keuzeoptie uitbouw rekening moet worden gehouden met een in het zicht blijvende ligger. De ondernemer heeft zich voor zijn standpunt beroepen op een plattegrond van de woonkamer met uitbouw waarop door middel van een stippellijn de plaats van de ligger is aangegeven. Op de betreffende plattegrond die onderdeel uitmaakt van het procesdossier en ter zitting aan de ondernemer is getoond, hebben arbiters de gestelde stippellijn echter niet aangetroffen. Desgevraagd heeft de ondernemer ter zitting verklaard dat een legenda waarop de betekenis van de ligger is aangegeven ontbreekt. Arbiters overwegen dat zelfs in het geval een stippellijn te zien zou zijn geweest, van de consument niet verwacht mag worden zonder legenda te begrijpen dat sprake zal zijn van een in het zicht uitgevoerde ligger. Dat verweer gaat dus niet op.

Het verweer van de ondernemer dat de stalen ligger tijdens de bezichtiging van de woning door de consument zichtbaar was omdat deze aan de onderkant van de verdiepingsvloer (het plafond) niet verdiept in de vloer lag, maar iets uitstak waardoor een kleine rand te zien was, snijdt evenmin hout. De ondernemer heeft voorts betoogd dat de consument op basis van de tekeningen van de uitbouw ervan uit had kunnen en moeten gaan dat de stalen ligger een onderbreking van de verdiepingsvloer vormde. De consument heeft onbetwist gesteld dat hij een leek is op het gebied van de woningbouw en dat de bezichtiging van de woning met bouwnummer 292, die toen nog in de ruwbouwfase verkeerde, vluchtig is geweest. Het uitsteken moet van geringe omvang zijn geweest, nu de ondernemer het heeft over “iets uitstak” en een “zichtbare kleine rand”. De arbiters achten het in de gegeven omstandigheden niet aannemelijk dat de consument als leek tijdens de bezichtiging zonder nader onderzoek had moeten ontdekken dat de in het plafond van de woonkamer aanwezige ligger anders was dan die in de standaard woning en zou uitsteken uit het plafond. Bovendien heeft de consument gesteld – hetgeen niet is weersproken – dat de met de verkoop belaste makelaar niets gezegd heeft over het in het zicht blijven van de ligger in de woonkamer. Ook het verweer van de ondernemer dat de technische omschrijving vermeldt dat staalconstructies waar mogelijk worden geïntegreerd in de dakkap of de (dak)vloer, gaat niet op nu deze omschrijving is opgenomen onder paragraaf 11 ‘Daken’ en dus gelet op de bouwconstructie als geheel geen betrekking heeft op de verdiepingsvloer boven de woonkamer.

Het had op de weg gelegen van de ondernemer als professional om de consument als leek op het gebied van woningbouw duidelijk kenbaar te maken dat de keuze voor de uitbouw de onderhavige gevolgen zou hebben voor het plafond in de woonkamer. Op de ondernemer rustte een mededelingsplicht en aan die verplichting heeft hij niet voldaan. De ondernemer heeft de door hem contractueel te verrichten werkzaamheden uitgevoerd op een andere wijze dan de consument op grond van de aannemingsovereenkomst en de daarbij behorende keuzelijst en het totaaloverzicht meer-/minderwerk redelijkerwijs mocht verwachten, zonder de consument hiervan in kennis te stellen. De ondernemer is naar het oordeel van de arbiters dan ook toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, hetgeen hem tegenover de consument schadeplichtig maakt.

De gevorderde schadevergoeding
Herstel, dat wil zeggen alsnog verdiept aanleggen van de ligger, is ook naar de mening van partijen redelijkerwijs geen reële optie nu dit constructief onmogelijk en ongewenst is, zodat de tekortkoming van de ondernemer zich vertaalt in een vervangende schadevergoeding doordat het aanzicht van het plafond is verstoord.

De vordering van de consument om het totale plafond te verlagen en af te werken met stucwerk volgen arbiters echter niet. Het totaal verlagen van het plafond staat naar het oordeel van arbiters niet redelijke verhouding tot het toch voornamelijk esthetische karakter van de afwijking. Bovendien wijkt de door de consument gevorderde afwijking af van de afwerking die partijen zijn overeengekomen, namelijk spuitwerk.

De arbiters zullen de schade wegens verminderd aanzien dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid begroten op een bedrag van € 5.000,–. Dit bedrag zal worden toegewezen. Hetgeen de consument méér aan schadevergoeding heeft gevorderd, zal worden afgewezen.

Toetsing aan de garantieregeling
Naar het oordeel van de arbiters is dit geschil niet aan te merken als een garantiegeschil in de zin van de garantieregeling, maar als een zogenaamd leveringsgeschil op grond van de aannemingsovereenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten. De garantieregeling biedt voor een dergelijk geschil geen toetsingskader.

Het klachtengeld
Nu de klacht van de consument gegrond wordt bevonden, dient het door hem betaalde klachtengeld op grond van het reglement van de commissie terugbetaald te worden.

Ten slotte
Hetgeen partijen ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft – naar het oordeel van de arbiters – geen verdere bespreking nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden,:

– verklaren de klacht van de consument gegrond;

– veroordelen de ondernemer om binnen veertien dagen na verzending van dit vonnis aan de consument te betalen een bedrag van € 5.000,–;

– bepalen dat het door de consument betaalde klachtengeld aan hem zal worden terugbetaald;

– wijzen hetgeen door de consument méér is gevorderd af.