Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit / Onjuiste voorstelling van zaken
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
4604/11171
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De consument klaagt erover dat bij de bouw van haar nieuwbouwwoning stalen kolommen in alle vier de hoekramen zijn geplaatst, terwijl deze kolommen niet in de contractstukken vermeld stonden. De consument hoefde volgens de commissie op grond van de verkooptekeningen niet te verwachten dat er bij de hoekramen kolommen zouden worden geplaatst. De kolom op de begane grond doet ernstig afbreuk aan het vrije/ruimtelijke uitzicht dat de consument mocht verwachten. De kolommen op de tweede verdieping doen in veel mindere mate afbreuk aan het uitzicht dat de consument mocht verwachten. Deze kolommen zijn kleiner in omvang en stonden wel op de verkooptekeningen vermeld. De ondernemer heeft echter over de aanwezigheid van deze kolommen onvoldoende helder gecommuniceerd. Uit de verkooptekening is niet eenvoudig af te leiden dat er kolommen zijn geplaatst en ook overigens is niet gebleken van een toelichting. Volgt veroordeling tot schadevergoeding.
Volledige uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. M.L.J. Koopmans te [plaatsnaam], de heer ir. F.A.J. Münninghoff te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het door de consument ingevulde vragenformulier met bijlagen. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Kolommen in de hoekramen
De consument klaagt erover dat bij de bouw van haar nieuwbouwwoning stalen kolommen in alle vier de hoekramen zijn geplaatst, terwijl deze kolommen niet in de contractstukken vermeld stonden. De consument meent dat dit een ongeoorloofde wijziging tijdens de bouw betreft. Zij heeft samen met de eigenaar van bouwnr. 48 een onafhankelijk schaderapport laten opmaken.
In de verkoopbrochure die de consument van de ondernemer heeft ontvangen was geen enkele duiding te vinden over de kolommen, die volgens de consument ernstig afbreuk doen aan het vrije/ruimtelijke uitzicht die ramen als deze hebben te geven. Op de contracttekening zijn geen kolommen/palen getekend en in de legenda van de contracttekening ontbreekt de aanduiding van de palen, welke volgens de consument afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, aanzien en bruikbaarheid van de woning.
Er is tevens onenigheid over het aantal palen dat als ongeoorloofde wijziging moet worden aangemerkt.
De consument is door de ondernemer nooit ingelicht over het plaatsen van deze kolommen. Zij werd hierover getipt door een buurman.
De ondernemer heeft geweigerd het schadebedrag te vergoeden dat de consument op grond van het rapport van de – naar haar zeggen – onafhankelijke partij die zij daarvoor heeft ingeschakeld, heeft gevraagd.
Geen bemiddeling
De consument heeft de stap van bemiddeling overgeslagen, omdat het bod dat door de ondernemer is gedaan het uiterste bod betrof dat voor de consument niet acceptabel was.
Vordering
De consument vordert een schadevergoeding van € 9.226,88, bestaande uit € 9000,– voor de waardevermindering volgens het onafhankelijke taxatierapport en € 226,88 voor het laten uitvoeren van een onafhankelijk taxatierapport.
De consument heeft aangegeven de reactie van haar buurman in dossier [dossiernummer buurman] naar aanleiding van het verweer van de ondernemer te onderschrijven. In deze reactie heeft de consument aangetekend het niet eens te zijn met de stelling van de ondernemer dat de taxateur niet objectief zou zijn. Het gaat om een beëdigd taxateur en het rapport is door de consument direct aan de ondernemer gestuurd.
De kolom op de eerste verdieping staat oorspronkelijk inderdaad op de bouwtekeningen, maar de consument heeft nog voor de ondertekening van de koop- / aannemingsovereenkomst aangegeven een uitbouw te willen op de eerste verdieping. Op de bouwtekeningen die volgden stond de paal op de oorspronkelijke plek, dat wil zeggen in een muur in plaats van in de hoek. Als dat zo was uitgevoerd had de consument geen last gehad van deze paal.
Standpunt van ondernemer
Voor het standpunt van ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweer van 28 oktober 2019. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer betreurt het dat de tekeningen niet helemaal correct waren en dan uitgerekend op onderdelen die constructief noodzakelijk (en dus uit bouwtechnisch oogpunt vanzelfsprekend) zijn. Daarom heeft de ondernemer ook een vergoeding aangeboden en heeft zich ook verder ingespannen om de kwestie minnelijk op te lossen. Dat is niet gelukt omdat de ondernemer de door de consument gewenste toekenning van een schadevergoeding ad € 9.228,88 niet redelijk vindt.
In de woning van de consument is op de begane grond ter plaatse van het hoekerkerkozijn aan de voorgevel een kolom van ca. 160*160 mm aangebracht en op de eerste en tweede verdieping resp. één en twee kolommen van 60*60 mm.
De kolom op de begane grond ontbreekt op de contracttekening, maar anders dan de consument aangeeft staan op de contracttekening behorende bij de door partijen getekende koop- / aannemingsovereenkomst op de eerste één en op tweede verdieping twee kolommen aangegeven. Er is ten aanzien van die kolommen geen wijziging in het bouwplan aangebracht en de consument lijdt op dit punt dus ook geen schade.
De ondernemer is voorts het standpunt toegedaan dat de door de consument ingeschakelde makelaar niet onafhankelijk is. De opsteller van het rapport heeft geen contact gezocht met de ondernemer. Het rapport bestaat uit stellingen en subjectieve standpunten zonder onderbouwing of specificatie. Ook is niet onderbouwd dat er verlies van lichtinval en belemmering van uitzicht is, en zo ja of dat dan substantieel is en wordt opgemerkt. Daarnaast is de smaak van een makelaar en diens oordeel over wat ‘niet fraai’ of ‘erg lelijk’ is, onvoldoende redengevend om daar vervolgens een prijskaartje aan te hangen.
De ondernemer heeft zijn eigen makelaar gevraagd hoe hij deze de woning bij verkoop zou waarderen en of de kolom op de begane grond / alle kolommen de waarde drukken. De kolommen worden als niet van invloed op de verkoopprijs gewaardeerd. Ze doen geen afbreuk aan de bruikbaarheid, het uiterlijk of de kwaliteit van de woning en ook niet aan de waarde. De ondernemer heeft een bedrag van € 3.000,– geboden en vindt dat een alleszins redelijk bedrag voor het ontbreken van de kolom op de begane grond op de contracttekening. De kosten voor de door de consument ingeschakelde adviseur behoren niet voor rekening van de ondernemer te komen.
Behandeling van het geschil
Op 24 januari 2020 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam] fungerend als plaatsvervangend secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht.
De consument was vergezeld van [naam] en [naam] die zich ter zitting op verzoek van de consument als gemachtigden gesteld hebben. De ondernemer heeft daartegen geen bezwaar gemaakt.
De ondernemer werd vertegenwoordigd door [naam], projectleider.
Zakelijk weergegeven heeft de consument ter zitting in aanvulling op hetgeen schriftelijk is gewisseld nog het volgende ingebracht. Zij heeft op 19 augustus 2018, dus nog tijdens de bouw, geklaagd bij de ondernemer over de kolom op de begane grond. Of zij destijds ook over de andere kolommen heeft geklaagd weet zij niet meer. Op de bouwtekening van de tweede verdieping staan twee stippen die zij niet als kolommen heeft herkend. In de legenda staan deze stippen niet toegelicht. Zij heeft eerst later met een loupe kunnen zien dat de stippen vierkantjes waren en dat het kennelijk kolommen betrof. De kolom op de bouwtekening van de eerste verdieping heeft zij wel gezien en had zij achteraf gezien ook kunnen herkennen als kolom. Daar klaagt zij dan ook niet over, maar uitsluitend over de in totaal drie kolommen op de begane grond en de tweede verdieping. Er is wat haar betreft wel degelijk sprake van aantasting van het woongenot. Hadden de kolommen er niet gestaan dan was er vrij uitzicht bij de hoekramen geweest en dat is nu weggenomen.
De ondernemer heeft zakelijk weergegeven in aanvulling op de stukken het volgende betoogd. In de verkoopstukken is de kolom op de begane grond per ongeluk van de tekening verwijderd. Om de consument ter wille te zijn heeft de ondernemer de hoofdconstructeur geraadpleegd en ook bij Bouw- & Woningtoezicht van de gemeente geïnformeerd. De kolommen konden om constructieve redenen niet zonder meer worden verwijderd. Ook was de brandveiligheid in het geding. De ondernemer heeft de keuze gemaakt geen aanpassingen door te voeren ook omdat het dan een heel andere woning zou zijn geworden. Of de stippen in de legenda staan vermeld heeft hij niet nagekeken. De ondernemer was bereid de consument te compenseren. De ondernemer is het echter niet eens met het rapport van de deskundige die de consument heeft ingeschakeld. Hij heeft zijn eigen makelaar geraadpleegd en er is geen enkele reden om van een waardevermindering uit te gaan en ook het woongenot vermindert niet door die kolommen. Hij heeft na overleg met de makelaar een bedrag geboden dat hem redelijk voorkwam. Het aanbod staat niet langer nu de consument het aanbod van de ondernemer niet heeft geaccepteerd.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De consument klaagt erover dat de kolommen op de begane grond en op de tweede verdieping van haar woning niet, danwel niet duidelijk genoeg op de verkooptekeningen stonden vermeld. De consument vindt dat de kolommen ernstig afbreuk doen aan het vrije/ruimtelijke uitzicht die dergelijke hoekramen anders geven.
De arbiters nemen als vaststaand aan dat in de woning van de consument op de begane grond ter plaatse van het hoekerkerkozijn aan de voorgevel een kolom van ca. 160*160 mm is aangebracht en op detweede verdieping twee kolommen van 60*60 mm. Door de ondernemer is erkend dat de kolom op de begane grond niet stond vermeld op de verkooptekening. De kolommen op de tweede verdieping stonden wel op de verkooptekening vermeld.
De arbiters zijn ten aanzien van de kolommen op de begane grond en de tweede verdieping van oordeel dat de consument op grond van de verkooptekeningen niet hoefde te verwachten dat er bij de hoekramen op de begane grond en de tweede verdieping kolommen zouden worden geplaatst. Ten aanzien van de kolom op de begane grond zijn de arbiters met de consument van oordeel dat deze ernstig afbreuk doet aan het vrije/ruimtelijke uitzicht dat zij mocht verwachten.
Ten aanzien van de kolommen op de tweede verdieping geldt dat deze in veel mindere mate afbreuk doen aan het uitzicht dat de consument mocht verwachten. Niet alleen zijn deze kolommen kleiner in omvang, maar ook stonden deze wel op de verkooptekeningen vermeld. De arbiters zijn echter van oordeel dat over de aanwezigheid van deze kolommen door de ondernemer onvoldoende helder is gecommuniceerd. Uit de verkooptekening is immers niet eenvoudig af te leiden dat er kolommen zijn geplaatst nu niet is gebleken van een toelichting in de vorm van een legenda en ook overigens niet is gebleken dat de ondernemer de consument op de aanwezigheid daarvan attent heeft gemaakt.
De ondernemer heeft nog gesteld dat de kolommen geen afbreuk doen aan het uiterlijk of de kwaliteit van de woning. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen menen arbiters echter dat de kolommen wel – in enige mate – afbreuk doen aan het uiterlijk en de kwaliteit van de woning die de consument op grond van de contractstukken en daarmee op grond van hetgeen de ondernemer in de koop- /aannemingsovereenkomst heeft gegarandeerd, mocht verwachten. Dit als schadebeperking bedoelde verweer treft derhalve in belangrijke mate geen doel.
De arbiters achten de klacht van de consument – in de kern: dat door de ondernemer een te lage schadevergoeding is aangeboden – derhalve gegrond en zullen de ondernemer veroordelen tot het betalen van de na te noemen schadevergoeding.
Toetsing aan de garantieregeling
Het geschil betreft een leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader.
De hoogte van de schadevergoeding
Nu de klacht van de consument gegrond is, dienen de arbiters zich ook uit te spreken over vergoeding van de schade die de consument heeft geleden.
De consument vordert een bedrag van € € 9.000,– voor de waardevermindering volgens het onafhankelijke taxatierapport. De ondernemer heeft gesteld dat van waardevermindering geen sprake is.
De arbiters overwegen dat zij voor de toe te kennen schadevergoeding niet uitgaan van waardevermindering nu zij van oordeel zijn dat deze zich in het licht van de totale waardestijging van de woning niet laat vaststellen. Het overgelegde taxatierapport biedt daarvoor onvoldoende aanknopingspunten en bovendien is niet gebleken dat de consument voornemens is de woning te verkopen (of anderszins te verzilveren). In zoverre slaagt het verweer van de ondernemer.
De arbiters stellen vast dat de schade niet op een (andere) objectiveerbare wijze kan worden vastgesteld en stellen deze schadevergoeding daarom ex aequo et bono – en dus schattenderwijze – vast op een bedrag van € 3.500,–, zijnde hoger dan door de ondernemer is aangeboden ter beslechting van dit geschil.
Kosten taxatierapport
De consument vordert tevens de kosten van het taxatierapport van de door hen ingeschakelde makelaar ad € 226,88. Voor toekenning daarvan is geen plaats. In gevolge het reglement voorziet de procedure bij de commissie immers in de mogelijkheid met het oog op de behandeling van het geschil tot de inschakeling van een deskundige om onderzoek te doen en aan de commissie te rapporteren, zonder dat de consument daarvoor kosten verschuldigd is. Gelet hierop zien arbiters geen aanleiding om de ondernemer met de kosten van het taxatierapport te belasten. De arbiters zullen dit onderdeel van de vordering dan ook afwijzen.
Er zijn ook geen feiten/omstandigheden gesteld en/of gebleken die een afwijking rechtvaardigen van de hoofdregel dat in een geding als dit in beginsel elke partij de eigen kosten draagt, inclusief die ter voorbereiding daarvan waartoe ook de kosten van deze rapportage moeten worden gerekend.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan, overwegen de arbiters dat de consument, nu hij voor 100% in het gelijk wordt gesteld, op grond van het Reglement het klachtengeld retour ontvangt.
Hetgeen over en weer meer of anders is ingebracht kan onbesproken blijven, nu dit niet tot een ander oordeel van de arbiters kan leiden.
Gelet op al het vorenstaande wordt als volgt beslist:
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
– Verklaren de klacht van consument gegrond;
– Veroordelen de ondernemer tot het betalen van een schadevergoeding aan de consument op grond van hetgeen hiervoor is overwogen ten bedrage van € 3.500,–, te betalen binnen 14 dagen na datum van dit vonnis;
– Stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht geen beroep op de Garantieregeling toekomt;
– Stellen vast dat de consument conform het toepasselijke reglement het klachtengeld retour ontvangt;
– Wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.