Consument is niet voldoende geadiviseerd over gevolgens van verhuur woning.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Informatie    Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 75320

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft de vraag of de ondernemer is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen tot de advisering over de verhuur van de woning van de consument en of haar aanspraak toekomt op intrekkingskosten.   De consument heeft een bedrag van € 2.012,58 bij de commissie in depot gestort.   De consument heeft in oktober 2012 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.   Standpunt van de consument   Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.   De woning van de consument is per januari 2012 verhuurd. De ondernemer heeft een huurder aangedragen, de huurovereenkomst opgesteld en de consument daarover geadviseerd. Op advies van de ondernemer is het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geworden. Door de consument is voor een en ander een bedrag van € 950,– aan de ondernemer betaald. De consument is echter in ernstige problemen geraakt met haar hypotheekverstrekker en huurders. Zij is namelijk door de ondernemer niet geïnformeerd over de huurbescherming van de huurders, de vereiste toestemming van de hypotheekverstrekker en het alternatief om een woning te verhuren op grond van de leegstandwet. Toen de consument hierachter kwam, heeft zij de opdracht tot verkoop ingetrokken en ook melding gemaakt van de problemen met de bank. De ondernemer heeft in reactie hierop gewezen op de huurovereenkomst waarin staat hoe lang de huurperiode zou mogen zijn. Verder heeft de ondernemer nog aanspraak gemaakt op een afrekening voor gewerkte uren en de nodige kosten die de consument nog moet voldoen. Door de ondernemer is ook een incassobureau ingeschakeld om betaling van dat bedrag te krijgen. Namens de consument is aangegeven dat de ondernemer tekort is geschoten in haar advisering. Ook is aangegeven dat de consument in feite de opdracht heeft willen ontbinden vanwege die wanprestatie en dat voor zover sprake is van intrekking niet duidelijk is waarop de ondernemer de in rekening gebrachte kosten heeft gebaseerd gelet op het bepaalde in artikel 4 van de opdracht tot dienstverlening. De consument heeft namelijk vóór de verhuur alle tot dat moment gemaakte kosten voldaan. De ondernemer heeft aanhoudend nagelaten om de verschuldigdheid en de hoogte van de nu voorliggende nota te onderbouwen. De consument heeft overigens de huurders bereid gevonden om mee te werken aan een overeenkomst tot tijdelijk verhuur op grond van de leegstandwet.   De consument verlangt voor zover sprake is van intrekking een onderbouwing van de nota van de ondernemer. Verder verlangt de consument restitutie van de voor de verhuur betaalde courtage.   Standpunt van de ondernemer   Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.   In verband met de verkoop van de woning zijn er sinds april 2012 zestien bezichtigingen geweest en is viermaal aan een openhuizendag meegedaan, waarvoor posters en brochures zijn aangeleverd. Door de consument zijn twee biedingen afgewezen. Toen zij inmiddels was verhuisd, wilde zij gaan verhuren. Dit heeft de ondernemer afgeraden omdat toestemming van de bank ontbrak. Verder had de consument de risico’s kunnen kennen door het hypotheekbeding in de hypotheekakte en via de hypotheekadviseur die haar zaken behartigde. De consument heeft echter zelf bepaald dat zij wilde verhuren, omdat haar partner dit ook had gedaan zonder toestemming. Omdat de ondernemer als makelaar slechts kan adviseren en wijzen op de risico’s is zij akkoord gegaan met het verzoek van de consument. De ondernemer heeft zich vervolgens ingespannen om een goede huurder te vinden, hetgeen ook is gelukt per januari 2012. Door de ondernemer is op 12 april 2012 een mail van de consument ontvangen waarin wordt aangegeven dat de bank er achter is gekomen en dat de woning weer op de site van de ondernemer moet komen. In een op 31 oktober 2012 binnengekomen brief heeft de consument laten weten de opdracht in te trekken. Hierop heeft de ondernemer gereageerd bij brief van 8 november 2012. Omdat daarop geen antwoord komt, heeft de ondernemer, zoals aangekondigd in die brief, een nota voor de geleverde werkzaamheden vanaf 20 april 2010 aan de consument toegezonden. Deze nota is voor de vele uren die de ondernemer aan de opdracht heeft besteed, het leveren van posters en brochures, begeleiding bij open dagen, het maken van fotoreportages en plaatsing op Funda.   De ondernemer concludeert tot afwijzing van het verlangde.   Beoordeling van het geschil   De commissie heeft het volgende overwogen.   Over de klacht met betrekking tot de verhuur heeft de ondernemer aangevoerd dat zij de consument in haar e-mail van 7 november 2011 heeft gewezen op de vereiste toestemming van de hypotheekverstrekker. In deze mail valt in die zin echter niets te lezen. Ook heeft de ondernemer naar voren gebracht dat een hypotheekadviseur de belangen van de consument behartigde. Nog daargelaten de vraag of dat de ondernemer ontslaat van haar nader te bespreken verplichtingen als makelaar, heeft de consument dit op zitting weersproken. Door de ondernemer is ten slotte nog gewezen op het hypotheekbeding in de hypotheekakte waarvan de consument zelf kennis had kunnen nemen. Wat daarvan ook zij, de commissie is van oordeel dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht dat zij haar opdrachtgever in het geval van verhuur in voldoende mate wijst op de daaraan verbonden risico’s en adviseert over de mogelijkheden. Dit beperkt zich overigens niet tot het vragen van toestemming aan de hypotheekverstrekker, maar ziet bijvoorbeeld ook op de huurbescherming die de wet huurders biedt en het alternatief van verhuur op grond van de Leegstandwet. Dat, zoals de ondernemer stelt, de consument zelf heeft besloten te gaan verhuren, kan niet afdoen aan deze adviesverplichtingen die zij in haar hoedanigheid van makelaar heeft. Zij had de consument daarop tenminste moeten attenderen. Daarbij komt bovendien dat de ondernemer de huurovereenkomst heeft opgesteld, dat zij een huurder heeft gezocht en dat zij courtage voor haar werkzaamheden heeft gerekend en betaald gekregen.   Een en ander overziend, komt de commissie tot het oordeel dat de ondernemer ten aanzien van de advisering over de verhuur van de woning toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen en dat deze tekortkoming zodanig van aard is dat het een ontbinding rechtvaardigde. Bij dit oordeel wordt meegewogen dat zelfs nadat de consument melding had gemaakt van de problemen met de bank, de ondernemer niet meer heeft gedaan dan verwijzen naar de in de huurovereenkomst bepaalde huurtermijn. Omdat de opdracht tot verhuur als een nieuwe overeenkomst tussen partijen kan worden beschouwd, merkt de commissie de intrekking door de consument aan als een (partiële) ontbinding van die opdracht. Een ontbinding leidt voor partijen tot ongedaanmakingsverplichtingen over en weer van al verrichte prestaties. De ondernemer zou daarom in beginsel recht hebben op een redelijke vergoeding van de door haar gemaakte kosten. Gelet echter op al het voorgaande en in aanmerking genomen dat, zoals op zitting onweersproken naar voren gebracht, de consument de nodige kosten heeft moeten maken in verband met de ontstane problemen, ziet de commissie geen aanleiding de ondernemer een vergoeding toe te kennen. De consument heeft daarom recht op volledige teruggave van de door haar betaalde courtage van € 1.130,50 inclusief BTW.   Ten aanzien van de door de ondernemer gefactureerde intrekkingskosten wordt het volgende overwogen. Op grond van de opdracht tot dienstverlening, zoals partijen die zijn overeengekomen, heeft de ondernemer bij intrekking recht op vergoeding van advertentiekosten. Artikel 4 verwijst namelijk naar artikel 1.c waarin weer wordt verwezen naar artikel 6. Bij factuur van 30 januari 2012 is naast de verhuurcourtage ook een bedrag van € 535,50 inclusief BTW aan advertentiekosten meegenomen. Nu niet in geschil is dat die kosten zijn voldaan, valt niet zonder meer in te zien op welke grond de ondernemer daarnaast nog aanspraak maakt op intrekkingskosten van € 2.057,–. Ondanks herhaald verzoek heeft de ondernemer geen onderbouwing van die kosten gegeven. Door haar afwezigheid op de zitting heeft de ondernemer de commissie ook geen inzicht kunnen geven in de grondslag van de nota. Dit brengt mee dat de verschuldigdheid van en daarmee de aanspraak op die betwiste nota niet voldoende is komen vast te staan. Het bedrag dat in depot is gestort, zal dan ook worden terugbetaald aan de consument.   Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.   Derhalve wordt als volgt beslist.   Beslissing   Het door de consument verlangde wordt toegewezen.   Het depotbedrag van € 2.012,58 wordt terugbetaald aan de consument.   De ondernemer betaalt aan de consument een bedrag van € 1.130,50. Betaling dient plaats te vinden binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies.   Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 76,26 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.   Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 350,–.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 26 april 2013.