Commissie: Recreatie
Categorie: Overeenkomst
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
17668/26063
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De consument klaagt over de opzegging van de overeenkomst door de ondernemer. De ondernemer moest het park voortijdig sluiten door het einde van de erfpacht met de gemeente, daarom wenst de consument drie maanden huur terug van het jaargeld 2018. De consument heeft veel overlast ervaren en de voorzieningen waren eerder gesloten, waardoor zij een bedrag van € 578,75 terug wil. De ondernemer geeft aan dat de consument hiervoor de gemeente moet aanspreken. De commissie oordeelt dat ondanks de beëindiging van erfpacht door de gemeente, de consument recht heeft op een bedrag van € 578,75 van de ondernemer. Hij heeft feitelijk het vakantiepark tot 20 december 2018 voortgezet en is dus aansprakelijk voor de overlast. Daarnaast heeft de consument geen recht op een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten, aangezien het hier gaat om de opzegging van de erfpachtovereenkomst door de gemeente en niet door een herstructurering. De klacht is ten dele gegrond.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil gaat over de opzegging door de ondernemer van de overeenkomst met de consument over het gebruik van een jaarplaats op het park [naam ondernemer].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit standpunt op het volgende neer.
De consument wil 3 maanden huur terug van het jaargeld 2018 vanwege onder andere overlast en een voortijdige sluiting van voorzieningen, omdat [naam ondernemer] van de gemeente [plaatsnaam] (hierna: de gemeente) het park voortijdig moest verlaten in verband met het einde van de erfpacht. Dit betreft een bedrag van € 578,75. Verder wenst de consument van [naam ondernemer] een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten van € 1.482,– te ontvangen.
Allereerst wegens misleiding door middel van een (bewust) foutieve en niet rechtsgeldige opzegbrief van 21 november 2018. Deze foutieve opzegbrief heeft er volgens de consument mede voor gezorgd dat veel jaarplaatshouders in 2019 zijn vertrokken en het terrein zodanig leeg en verloederd raakte, dat daarmee de perspectieven van de overblijvende jaarplaatshouders, waaronder zijzelf, voor een langer verblijf bij een nieuwe exploitant om zeep zijn geholpen.
Verder wordt het bedrag van € 1.482,– ook gevorderd wegens het niet aangeboden krijgen door [naam ondernemer] van een nieuwe jaarplaats op het eigen [naam ondernemer] terrein van [ondernemer] (ter grootte van 9 hectare), waar [naam ondernemer] toestemming van de gemeente heeft om ook jaarplaatsen te exploiteren. Hiermee heeft de consument een kans gemist en heeft zij nu schade omdat de gemeente een nieuwe exploitant heeft gevonden die niet verder wil met jaarplaatshouders op het gedeelte van het recreatiepark [ondernemer] waarvan de gemeente eigenaar is.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar het verweerschrift van de gemachtigde van de ondernemer van 9 april 2020, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
In de kern komt het standpunt van de ondernemer er op neer dat hij in de eerste plaats betwist dat hij vanaf de formele datum van het einde van de erfpacht nog langer als contractspartij voor de consument heeft te gelden. Onder verwijzing naar een vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 6 maart 2020 (zaaknummer C/03/274201/KG ZA 20-48), heeft de ondernemer geconcludeerd dat zijn huuropzegging van 21 november 2018 géén effect heeft gesorteerd en dat de consument is blijven huren van de gemeente. Dit brengt volgens de ondernemer met zich dat de consument het geschil niet jegens de juiste partij aanhangig heeft gemaakt. Op grond van het reglement van de commissie dient de klacht daarom ongegrond te worden verklaard.
Los van het bovenstaande heeft de ondernemer de vorderingen van de consument ook inhoudelijk betwist.
Beoordeling van het geschil
1. De commissie komt tot de volgende beoordeling.
2. Vast staat dat de consument al vanaf 19 november 2007 onafgebroken een huurovereenkomst met de ondernemer heeft.
3. Bij brief van 21 oktober 2014 heeft de gemeente de ondernemer bericht dat uit de afgesloten overeenkomst en de notariële akte volgt dat het recht van erfpacht regulier eindigt op 8 juli 2015 en verder dat is besloten om de erfpacht voor alle percelen aan de locatie [straatnaam] te [plaatsnaam] regulier te beëindigen per die datum. De ondernemer kon zich niet vinden in de aangekondigde beëindiging van de erfpacht en heeft die beslissing vanaf het voorjaar van 2015 aangevochten bij de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond. De rechtbank heeft bij vonnis van 4 juli 2018 onder meer voor recht verklaard dat de tussen de gemeente en de ondernemer (nader genoemde) erfpachtovereenkomsten alle zijn geëindigd met ingang van 9 juli 2015.
4. Bij (opzeggings)brief van 21 november 2018 heeft de ondernemer de consument geïnformeerd over het vonnis van de rechtbank en meegedeeld dat hij als gevolg daarvan genoodzaakt is om de overeenkomst met de consument op te zeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn van 3 maanden en ten laatste vóór of op 31 december 2019.
5. In het hierboven genoemde vonnis van 6 maart 2020, waarin de gemeente eiseres was en de consument en haar partner de gedaagden, heeft de voorzieningenrechter over die opzegging van 21 november 2018 – voor zover thans van belang – het volgende geoordeeld: “(…) Uit de toelichting van de Gemeente volgt dat zij stelt dat ook die overeenkomst uit 2007 door [naam ondernemer] op basis van de Recron voorwaarden is opgezegd.
4.5.
Relevant in dezen is het bepaalde in artikel 5:94 lid 2 BW. Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht een bevoegdelijk aangegane verhuur of verpachting gestand te doen. Met ‘gestanddoening’ van de verhuur in artikel 5:94 BW is bedoeld dat de eigenaar de huurovereenkomst als verhuurder met de huurder voortzet, waaruit weer voortvloeit dat de eigenaar gedurende de zojuist bedoelde periode in dezelfde gevallen en op dezelfde gronden als de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen en vaststelling van het tijdstip van beëindiging kan vorderen.
4.6.
Bij vonnis van 4 juli 2018 is de Gemeente veroordeeld tot gestanddoening van de bevoegdelijk door [naam ondernemer] met derden gesloten huurovereenkomsten voor jaarplaatsen op [naam ondernemer]. Daaronder valt dus de overeenkomst met [consument].
4.7.
Op grond van het bepaalde in artikel 5:94 BW en gelet op de veroordeling in het vonnis van 4 juli 2018 is de situatie aldus dat vanaf het eindigen van de erfpacht de eigenaar, in dit geval dus de Gemeente, verplicht is om een bevoegdelijk aangegane verhuur of verpachting gestand te doen.
De Gemeente zet de huurovereenkomst in een dergelijk geval als verhuurder met de huurder voort.
In een dergelijk geval kan geen sprake zijn van een rechtsgeldige opzegging door de voormalig erfpachter/oorspronkelijke verhuurder, in dit geval [naam ondernemer]. Het was (en is) aan de Gemeente, als partij die de huurovereenkomst gestand moet doen, om op te zeggen. Zij kan dat doen op dezelfde gronden als de oorspronkelijke verhuurder.
4.8.
Niet in geschil is dat de Gemeente niet heeft opgezegd. Daarom moet het er voor gehouden worden dat de huurovereenkomst thans nog doorloopt en [naam consument] en [naam partner] niet zonder recht of titel op het perceel verblijven.”
6. De ondernemer heeft mede op basis van dit vonnis het standpunt ingenomen dat de consument haar vorderingen niet jegens de juiste partij aanhangig heeft gemaakt en dat zij zich tot de gemeente had moeten wenden.
6.1 Voor wat betreft de door de consument teruggevorderde 3 maanden huur over 2018 in verband met overlast en sluiting van voorzieningen, volgt de commissie dat standpunt van de ondernemer niet. Ook al eindigde juridisch gezien het recht van erfpacht van de ondernemer op 8 juli 2015, vast staat dat de ondernemer de exploitatie van het vakantiepark feitelijk tot 20 december 2018 heeft voortgezet. Pas op 20 december 2018 heeft de overdracht van het erfpachtterrein aan de gemeente plaatsgevonden. Het jaargeld over 2018 heeft de consument ook aan de ondernemer betaald en niet aan de gemeente. De commissie is van oordeel dat de consument onder deze omstandigheden terecht de ondernemer heeft aangesproken.
Inhoudelijk is de ondernemer van mening dat de vordering afgewezen moet worden. Er bestaat volgens de ondernemer geen aanleiding een deel van het jaargeld 2018 te restitueren. De exploitatie betreft een seizoenexploitatie, van verminderd huurgenot is geen sprake noch valt in te zien op grond waarvan de consument aanspraak zou kunnen maken op restitutie van een deel van het stageld.
De commissie oordeelt hierover het volgende.
In haar uitspraak van 8 juli 2019 in de zaak van [naam betreffende persoon] [zaaknummer] heeft de commissie aan [naam betreffende persoon] een bedrag van € 578,75 toegewezen, met de volgende motivering: “Wel ziet de commissie aanleiding om de consument te volgen in zijn standpunt (…) dat 25% van de jaarfactuur over 2018 gerestitueerd dient te worden om reden dat de consument vanaf 1 oktober 2018 geen gebruik meer heeft kunnen maken van de faciliteiten op het terrein.” De consument heeft zich op deze uitspraak van de commissie beroepen. In andere zaken van consumenten tegen de ondernemer die na de zaak van [naam betreffende persoon] aan de commissie zijn voorgelegd, heeft de commissie in dezelfde zin geoordeeld. De ondernemer heeft niet gesteld en het is de commissie ook niet gebleken dat de situatie van de consument wezenlijk verschilde van die van de andere consumenten in de eerdere zaken. Daarom heeft de consument naar het oordeel van de commissie in navolging van de eerdere uitspraken van de commissie ook recht op toewijzing van dit bedrag van € 578,75.
6.2 Voor wat betreft de door de consument gevorderde tegemoetkoming in de verplaatsingskosten van € 1.482,–, volgt de commissie het standpunt van de ondernemer, dat de consument zich tot de gemeente had moeten wenden, evenmin. De consument heeft de gevorderde tegemoetkoming immers niet gebaseerd, zo begrijpt de commissie, op het nog bestaan van een huurovereenkomst met de ondernemer, maar op een onrechtmatig handelen (misleiding) en/of onrechtmatig nalaten (niet aanbieden van een andere plaats op het eigen terrein) van de ondernemer.
Van misleiding, laat staan dat die bewust heeft plaatsgevonden, is de commissie echter niet gebleken. Het lijkt er veel meer op dat zowel de ondernemer als de gemeente [naam gemeente] bij de opzegging artikel 5:94 van het BW hebben miskend. Alleen al omdat er geen sprake is geweest van misleiding kan de vordering van de consument niet slagen. Verder is voor de commissie ook niet aannemelijk geworden dat de foutieve opzegbrief er mede toe heeft geleid dat daarmee de perspectieven van de overblijvende jaarplaatshouders voor een langer verblijf bij een nieuwe exploitant om zeep zijn geholpen. De consument heeft deze stelling niet onderbouwd en de commissie vindt in de stukken daarvoor geen enkele aanwijzing.
Ook van een onrechtmatig nalaten is de commissie niet gebleken. Los van het feit dat er voor de ondernemer geen juridische verplichting bestond tot het aanbieden van een jaarplaats op haar eigen [naam terrein ondernemer], blijkt dat de ondernemer zich in zijn opzeggingsbrief van 21 november 2018 aan de consument wel degelijk bereid heeft getoond mee te willen denken over een andere plaats. In de brief is het volgende vermeld: “Als u belangstelling heeft voor de huur van een jaarplaats op één van onze andere [naam ondernemer] vakantieparken dan horen wij dat graag. In overleg kunnen we dan nieuwe afspraken maken, waaronder eventueel het transport van uw kampeermiddel naar dat park en de plaatsing op de nieuwe standplaats. Daar spelen uiteraard leeftijd en staat van uw kampeermiddel dan een rol bij, maar wij spreken voor dat geval de bereidheid uit de kosten van verplaatsing voor onze rekening te nemen. De caravan zal uiteraard transport klaar moeten staan.”
Het had naar het oordeel van de commissie voor de hand gelegen dat de consument naar aanleiding van deze brief op dat moment zelf haar belangstelling kenbaar had gemaakt voor een plaats op het eigen [naam terrein ondernemer] van de ondernemer (of een ander park van de ondernemer).
Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd. Als er dus al sprake is van een gemiste kans, dan heeft de consument dat naar het oordeel van de commissie allereerst aan haarzelf te wijten.
Het bovenstaande leidt ertoe dat de door de consument gevorderde tegemoetkoming in de verplaatsingskosten van € 1.482,– wordt afgewezen. Ter voorlichting van de consument merkt de commissie tot slot nog op dat die tegemoetkoming ook niet kan worden gebaseerd op een herstructurering zoals bedoeld in de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen. In een eerdere uitspraak [zaaknummer] heeft de commissie al geoordeeld dat van herstructurering geen sprake is, maar dat het in dit geval gaat om het niet voortzetten van de erfpachtovereenkomsten door de gemeente. Daardoor heeft de ondernemer zijn exploitatie van het erfpachtterrein met de bijbehorende aanwezige voorzieningen noodgedwongen moeten staken en is de bedrijfsvoering van de ondernemer opgehouden te bestaan (artikel 11 lid 1 onder d. van de Recron-voorwaarden).
7. De conclusie is dat de ondernemer aan de consument een bedrag moet betalen van € 578,75. De gedeeltelijke gegrondverklaring van de klacht brengt tevens met zich mee dat de ondernemer het klachtengeld aan de consument dient te vergoeden en dat hij behandelingskosten aan de commissie verschuldigd is.
Beslissing
De ondernemer dient aan de consument binnen 30 kalenderdagen na verzending van deze beslissing een bedrag te betalen van € 578,75.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 52,50 aan de consument te vergoeden in verband met het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit mr. J.L. Sierkstra, voorzitter, drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk en P.W.M. Meijkamp, leden, op 8 juni 2020.