Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Overlast
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
246267/282373
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak klaagt een consument bij de Geschillencommissie Garantiewoningen over ernstige geluidsoverlast in haar nieuwbouwwoning, veroorzaakt door de mechanische installatie van de vloerverwarming. Het probleem begon direct na de verhuizing en was vooral merkbaar in de koude maanden. De consument werd regelmatig wakker van een fluitend, schril geluid en moest soms in de woonkamer slapen. De ondernemer erkent het probleem en heeft de installatie uiteindelijk vervangen, maar pas nadat de klacht bij de commissie was ingediend. De commissie oordeelt dat het woongenot onrechtmatig is aangetast en kent een schadevergoeding toe van €1.000, gebaseerd op €250 per maand voor vier maanden. De hogere gevraagde vergoeding wordt afgewezen. De klacht is gegrond, maar valt niet onder de SWK-garantieregeling. Het klachtengeld wordt aan de consument terugbetaald.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. R.P.P. Hoekstra, de heer R. Deul, de heer mr. J.J.E. Hovener, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de door de consument gevorderde schadevergoeding voor geluidsoverlast van de mechanische installatie voor de vloerverwarming.
Behandeling van het geschil
Op 18 december 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. N van Gelder als (plaatsvervangend) secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heren (naam) en (naam).
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met de ondernemer voor een te bouwen nieuwbouwwoning in (plaats). Deze is op 16 november 2022 opgeleverd en op 1 januari 2023 is de consument naar deze woning verhuisd. Vanaf die dag had de consument overlast van een fluitend, hoog en schril geluid in de berging naast de slaapkamer. De consument constateerde dat dit geluid afkomstig was van de mechanische installatie van de vloerverwarming. Het gefluit was om de paar minuten te horen en was ’s nachts en vroeg in de ochtend op zijn hardst. Het geluid was alleen aan de orde in de koude maanden. De consument hield de thermosstaat op 18 graden zodat de geluidsoverlast beperkt bleef. De overlast was soms zodanig dat de consument wakker werd van het gefluit.
De consument vordert een schadevergoeding voor de maanden november en december 2023 en januari en februari 2024 waarin de consument overlast heeft ervaren. Een bedrag van € 7.044,00 wordt gevorderd; dit is het totale bedrag van de hypotheekkosten voor die maanden minus de rente.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft aangevoerd dat de klacht direct is opgepakt (door het inschakelen van een onderaannemer) na de melding in januari 2023 en dat de klacht aanvankelijk leek opgelost. In november 2023 ontving de ondernemer echter wederom een klacht van de consument waarna de klacht wederom is opgepakt. Uiteindelijk is de verdeler op 28 juni 2024 vervangen en is de klacht opgelost.
De ondernemer heeft verder aangevoerd dat zij niet aansprakelijk is voor de gevorderde schade nu de ondernemer tezamen met haar onderaannemer zo snel mogelijk alles in het werk heeft gesteld om de klacht te verhelpen. De overlast die is veroorzaakt is vervelend, maar er is geen sprake van een ernstige aantasting in de persoon. Secundair stelt de ondernemer dat het gevorderde bedrag niet in verhouding staat tot de gestelde schade, nu de consument gebruik heeft gemaakt van de woning in de periode waarover schadevergoeding wordt gevorderd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 9 september 2021 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 16 november 2022 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Tussen de partijen is niet in geschil dat de mechanische installatie, behorende bij de vloerverwarming, met een gebrek behelpt was en daardoor geluidsoverlast veroorzaakte. Ook is niet in geschil dat de klacht thans verholpen is; dat is echter pas gebeurd ná het aanbrengen van het geschil bij de commissie en ná het bezoek van de door de commissie ingeschakelde deskundige. De arbiters zullen de klacht dan ook gegrond verklaren en tot beoordeling van de vordering tot schadevergoeding overgaan.
De arbiters stellen vast dat ter zitting is gebleken dat de consument bij de vordering tot schadevergoeding het oog heeft op vergoeding wegens gederfd woongenot als materiële schade. Een dergelijke vordering van een bewoner die eigenaar is van een woning is volgens de Hoge Raad in principe mogelijk (vgl. HR 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278, r.o. 2.12.2):
“Eenieder heeft recht op ongestoord woongenot. Het aantasten van het woongenot van een ander door overlast of hinder, is onrechtmatig als de overlast of hinder wat hevigheid betreft boven een bepaald niveau uitkomt. De bepaling van dat niveau hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard, de ernst en de duur van de overlast of hinder.”
De consument beschreef het geluid ter zitting als een hoog schreeuwend geluid en maakte de vergelijking met een oude ketel die bij het koken gaat fluiten. Ook heeft zij aangegeven dat zij in de maanden waarover schadevergoeding wordt gevorderd, meerdere keren per week wakker werd en soms naar de benedenverdieping is gegaan en in de woonkamer is gaan slapen. Gelet op deze stellingen, die als zodanig niet door de ondernemer zijn betwist, zijn de arbiters van oordeel dat de overlast in de maanden waarover een vergoeding wordt gevorderd een dermate hevigheid heeft gehad, dat het woongenot onrechtmatig is aangetast. Een schadevergoeding wegens gederfd woongenot is naar het oordeel van de arbiters daarom redelijk.
De arbiters achten het toekennen van een bedrag ter hoogte van de volledige aflossing per maand op de hypotheek – zoals door de consument gevorderd – niet in verhouding tot het woongenot dat is gederfd; van de woning kon immers voor het overige genoten worden. De arbiters schatten de omvang van de schade ex aequo et bon op € 250,00 per maand en kennen dus een schadevergoeding toe van totaal € 1.000,00 (voor de maanden november en december 2023 en januari en februari 2024). Voor het overige wordt de vordering afgewezen.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht de consument geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toekomt.
Klachtengeld
De consument wordt in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– Verklaren de klacht van de consument gegrond;
– Veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 1.000,00 binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– Wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– Stellen vast dat aan de consument ter zake de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– Bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.