Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Gebrek / Schuldeisersverzuim
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
242535/253471
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen consument en ondernemer. Het geschil betreft de opstap tussen de binnenruimten en het dakterras van het appartement van de consument. Volgens de consument is de ondernemer tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst. De ondernemer heeft het appartement van de consument opgeleverd met een (te hoge) opstap tussen de binnenruimte en het dakterras en weigert dit gebrek te herstellen. Uit de contractstukken van de aannemingsovereenkomst volgt immers niet dat er sprake zou zijn van een opstap in het appartement. Daarnaast is de opstap, volgens de consument, in strijd met artikel 2.27 van het Bouwbesluit 2012. Een opstap hoger dan 21 cm dient overbrugd te worden door een trap of hellingbaan. De consument wil dat dit hersteld wordt. De ondernemer stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een gebrek. De opstap zou duidelijk zichtbaar zijn in de aannemingsovereenkomst. Het lag in de weg van de consument om hierover vragen te stellen. Daarnaast betwist de ondernemer artikel 2.27 van het Bouwbesluit, omdat er geen sprake is van een ruimte/route waarop deze bepaling van toepassing is. Tot slot zou de ondernemer al hebben aangeboden het hoogteverschil te overbruggen. Nu de consument dit niet heeft geaccepteerd, zijn zij in schuldeisersverzuim. De commissie beslist als volgt. De consument mocht er niet vanuit gaan dat het appartement gelijkvloers geleverd zou worden. Dit blijkt niet uit de contractstukken. Of artikel 2.27 van het Bouwbesluit van toepassing is, kan de commissie in het midden laten. De consument wil namelijk geen vaste trap of hellingbaan. Ook een beroep op artikel 2.33 van het Bouwbesluit zou niet leiden tot hetgeen de consument eist. De klacht is ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de opstap tussen de binnenruimten en het dakterras van het appartement van de consumenten.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consumenten verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst, omdat zij het appartement van de consumenten heeft opgeleverd met een (te hoge) opstap tussen de binnenruimten en het dakterras en dit gebrek weigert te herstellen. De consumenten voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Contractstukken
De consumenten mochten ervan uitgaan dat de ondernemer een gelijkvloers appartement zou opleveren. Uit de contractstukken van de aannemingsovereenkomst volgt immers niet dat er sprake zou zijn van een opstap in het appartement. De verkooptekening laat enkel een vooraanzicht van de deur naar het dakterras zien en geeft niet aan wat het niveauverschil is tussen de binnen- en buitenruimte. Om duidelijk te maken aan de consumenten dat er sprake was van een opstap naar het dakterras had de ondernemer voorafgaand aan de verkoop een dwarsdoorsnede tekening met alle maten moeten geven. Dat is niet gebeurd. De ondernemer heeft bewust informatie over de opstap achtergehouden. De consumenten benadrukken hierbij dat de informatieplicht van de ondernemer zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de consumenten. De ondernemer had redelijkerwijs behoren te weten dat het voor de consumenten van essentieel belang was om te weten dat er een opstap van 26 cm in het appartement zou worden gerealiseerd. De consumenten hadden deze informatie dus moeten krijgen van de ondernemer voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst.
Bouwbesluit
Daarbij komt dat de opstap in strijd is met artikel 2:27 van het Bouwbesluit 2012 (hierna: het Bouwbesluit). Volgens dit artikel dienen hoogteverschillen van meer dan 21 cm overbrugd te worden door een trap of hellingbaan. De opstap in het appartement van de consumenten is 26 cm hoog en wordt niet overbrugd door een trap of hellingbaan. Het hoogteverschil is volgens de consument daarom niet toegestaan. Daarnaast voldoet de opstap ook niet aan artikel 2:33 van het Bouwbesluit, waarin is bepaald dat de maximale opstaphoogte van een traptrede 188 mm mag zijn.
Wijze van herstel
Het gebrek dient door de ondernemer te worden hersteld door het dakterras te verlagen en de toegangen tot het dakterras aan te passen.
Vorderingen in conventie
De consumenten vorderen daarom om de ondernemer bij arbitraal vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen:
Primair:
– tot herstel van het gebrek conform de eisen van goed en deugdelijk werk, binnen drie weken na de beslissing van de arbiters en op straffe van een dwangsom van € 50,– voor elke dag dat de ondernemer daarmee in gebreke blijft;
Subsidiair:
– tot betaling van een door de arbiters in redelijkheid te bepalen bedrag aan schadevergoeding aan de consumenten;
Zowel primair als subsidiair:
– in de kosten van deze procedure, het salaris van de gemachtigde van de consumenten daaronder begrepen.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst is nagekomen. Volgens de ondernemer is er dan ook geen sprake van een gebrek. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Contractstukken
De opstap die in het appartement is gerealiseerd is conform de aannemingsovereenkomst. In de verkooptekening, die deel uitmaakt van de aannemingsovereenkomst, is de opstap duidelijk zichtbaar gemaakt doordat de openslaande buitendeuren (de deur met glas en donkere kaders) hoger staan afgebeeld dan de binnendeuren. Dit is ook verduidelijkt doordat onder de deur verticale lijnen tot aan de vloer zijn getekend. Bovendien is de opstap naar het dakterras nodig. In de verkooptekening is namelijk duidelijk weergegeven dat het dakterras hoger ligt dan de vloer van het appartement. De ondernemer betwist dan ook dat de contractstukken van de aannemingsovereenkomst de indruk wekken dat het gehele appartement, inclusief de doorgangen naar het dakterras, gelijkvloers zou zijn. Als de consumenten een geheel gelijkvloers appartement wilden hebben dan lag het op hun weg om voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst hierover vragen te stellen. Zij hebben dat niet gedaan. Daarbij komt dat de consumenten op geen enkel moment voorafgaand aan de verkoop te kennen hebben gegeven dat het voor hen van groot belang zou zijn dat het appartement gelijkvloers is met de buitenruimte. En zelfs als de consumenten ervan uit zouden mogen gaan dat het appartement gelijkvloers zou zijn, dan ziet de ‘gelijkvloersheid’ op de binnenkant van het appartement, niet op de doorgang van de binnenzijde van het appartement naar het dakterras.
Artikel 2:27 Bouwbesluit
Daarnaast betwist de ondernemer dat de opstap in strijd is met het Bouwbesluit. Het voorschrift dat volgt uit artikel 2.27 van het Bouwbesluit is niet op onderhavig geval van toepassing, omdat er geen sprake is van een ruimte/route waarop deze bepaling ziet. Over het dakterras loopt namelijk geen vluchtroute en het dakterras kwalificeert niet als een voor bezoekers bestemd verblijfsgebied, verblijfsruimte, toiletruimte of badruimte. Het gaat hier om een privéterras en niet om een gemeenschappelijke buitenruimte.
Schuldeisersverzuim
De ondernemer heeft, zonder aansprakelijkheid of een tekortkoming te erkennen, op 26 februari 2023 aan de consumenten aangeboden om het hoogteverschil tussen de binnenruimtes en het dakterras te overbruggen door middel van een hellingbaan of een trede. In het geval het hoogteverschil in strijd met artikel 2:27 Bouwbesluit zou zijn, brengt deze bepaling met zich dat een hellingbaan of treden geplaatst dient te worden. Nu de ondernemer dit heeft aangeboden en de consumenten dit niet hebben geaccepteerd, zijn zij in schuldeisersverzuim komen te verkeren en hebben zij geen recht op (vervangende) schadevergoeding.
Vordering in reconventie
Indien en voor zover de commissie overgaat tot het afwijzen van de vorderingen in conventie, dan dienen de consumenten de bankgarantie vrij te geven die zij tot op heden achterhouden. De ondernemer vordert dan ook in reconventie om de consumenten te veroordelen tot vrijgave van de bankgarantie binnen zeven dagen na de door de commissie te geven beslissing.
Deskundigenrapport
Op 3 april 2024 heeft de commissie een onderzoek laten uitvoeren naar het gestelde gebrek door de heer E.G. Spruitenburg, die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie op 8 april 2024. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
Beoordeling van het geschil
In conventie
Inleiding
Op 30 juli 2020 hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een appartement aan [adres]. Het appartement is op 14 februari 2023 aan de consumenten opgeleverd.
In geschil is of de opstap ter hoogte van 26 cm tussen de binnenruimten en het dakterras van het appartement een gebrek is dat door de ondernemer dient te worden hersteld door het dakterras te verlagen.
De consumenten stellen zich op het standpunt dat de opstap een gebrek is, omdat 1) zij op grond van de contractstukken van de aannemingsovereenkomst ervan uit mochten gaan dat het appartement gelijkvloers zou zijn en 2) de opstap in strijd is met artikel 2:27 en artikel 2:33 van het Bouwbesluit. De ondernemer betwist dit.
1) De contractstukken
De commissie is van oordeel dat de consumenten op grond van de contractstukken niet mochten verwachten dat het appartement gelijkvloers zou worden opgeleverd door de ondernemer, althans zij mochten naar het oordeel van de commissie niet verwachten dat tussen het dakterras en de binnenvertrekken van het appartement geen hoogteverschil aanwezig zou zijn. De commissie overweegt hiertoe als volgt.
Gesteld noch gebleken is dat in de contractstukken staat vermeld dat het appartement gelijkvloers zou worden opgeleverd, dan wel dat het appartement speciaal bedoeld en geschikt zou zijn voor senioren en/of minder valide personen. Daarnaast is als onbetwist komen vast te staan dat het niet ongebruikelijk is om in woningen een opstap te hebben naar een dakterras. De ondernemer heeft toegelicht dat het hebben van de opstap in het appartement ook onontkoombaar is omdat de vloer van het dakterras hoger ligt dan de vloer van de woonkamer/keuken vanwege de noodzakelijke isolatie in de vloer van het dakterras.
De commissie constateert ook dat op de verkooptekeningen, die deel uitmaken van de aannemingsovereenkomst, een hoogteverschil zichtbaar is tussen de vloer van de woonkamer/keuken en de deur die leidt naar het dakterras (zie onderstaand). De consumenten konden dus ook uit de verkooptekeningen opmaken dat er een opstap naar het dakterras zou zijn. Mede om deze reden hoefde de ondernemer niet voor de opstap te waarschuwen. Indien het ontbreken van een dergelijk hoogteverschil voor de consumenten essentieel was, had het – mede gelet op het voorgaande – op hun weg gelegen om dit voor het sluiten van de overeenkomst aan de ondernemer mede te delen, dan wel hierover vragen te stellen. Ter zitting hebben de consumenten echter erkend dat zij dit niet hebben gedaan.
2) Het Bouwbesluit
Artikel 2:27 van het Bouwbesluit
Het betoog van de consumenten dat de opstap in strijd met artikel 2:27 van het Bouwbesluit zou zijn, kan naar het oordeel van de commissie, zelfs indien dit juist is, niet tot toewijzing van de vordering in conventie leiden. Zij overweegt hiertoe als volgt.
In artikel 2:27 lid 1 van het Bouwbesluit is bepaald:
“1. Een hoogteverschil van meer dan 0,21 m tussen vloeren waarover een vluchtroute voert en tussen vloeren van verblijfsgebieden, verblijfsruimten, toiletruimten, badruimten, of voor bezoekers bestemde vloeren, vloeren van een verkeersroute die deze ruimten met elkaar verbindt of tussen een van die vloeren en het aansluitende terrein wordt overbrugd door een vaste trap of een vaste hellingbaan.”
Uit deze bepaling volgt dan ook dat het hoogteverschil van meer dan 0,21 meter in de gegeven omstandigheden zou moeten worden overbrugd door een vaste trap of een vaste hellingbaan. De commissie kan in het midden laten of voornoemde bepaling van toepassing is op onderhavig geschil. Immers, zou de commissie tot het oordeel komen dat artikel 2:27 van het Bouwbesluit van toepassing is op de opstap, dan zou de commissie de ondernemer op grond van dit artikel dus ook (slechts) kunnen veroordelen tot herstel door het plaatsen van een vaste trap of vaste hellingbaan. De consumenten hebben ter zitting aangegeven dat zij geen vaste trap of vaste hellingbaan willen en dat zij het aanbod van de ondernemer om het hoogteverschil op die manier te overbruggen ook hebben afgewezen. Het eventueel slagen van het beroep op dit artikel kan dan ook niet leiden tot het voor de consumenten gewenste rechtsgevolg, namelijk het veroordelen van de ondernemer tot herstel van de opstap door verlaging van het dakterras.
Artikel 2:33 van het Bouwbesluit
Hetzelfde geldt voor het beroep van de consumenten op artikel 2:33 lid 1 van het Bouwbesluit. In dit artikel is bepaald dat een trap als bedoeld in artikel 2:27 van het Bouwbesluit afmetingen dient te hebben die voldoen aan de tabel 2.33. Zou de commissie tot de conclusie komen dat de opstap kwalificeert als een trap als bedoeld in artikel 2:27 van het Bouwbesluit, dan zou dit niet leiden tot toewijzing van de vordering tot herstel door verlaging van het dakterras. Artikel 2.33 lid 1 van het Bouwbesluit verlangt immers hooguit een aanpassing van de opstap. Dit is door de ondernemer aangeboden in de vorm van het plaatsen van een extra trede of een hellingbaan, hetgeen de consumenten hebben geweigerd. Bij deze stand van zaken valt zonder nadere toelichting, die hier ontbreekt, niet in te zien hoe het beroep op artikel 2.33 lid 1 van het Bouwbesluit tot een verlaging van het dakterras zou kunnen leiden.
Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de primaire vordering tot herstel wordt afgewezen. De commissie wijst daarnaast de subsidiaire vordering tot schadevergoeding eveneens af. Door weigering van de consumenten om het vermeende gebrek te herstellen op de wijze als door de ondernemer aangeboden zijn zij immers in schuldeisersverzuim geraakt, waardoor hen ook geen beroep toekomt op schadevergoeding. De klacht van de consumenten wordt dan ook ongegrond verklaard.
In reconventie
Bankgarantie
De ondernemer vordert in reconventie de consumenten te veroordelen tot vrijgave van de bankgarantie binnen zeven dagen na de door de commissie te geven beslissing.
Nu de klacht van de consumenten ongegrond wordt verklaard en de consumenten voormelde reconventionele vordering van de ondernemer niet om andere redenen hebben betwist, zal de commissie de vordering tot vrijgave van de bankgarantie op de in de beslissing neergelegde wijze toewijzen.
In conventie en in reconventie
Garantieregeling
Reeds omdat de klacht ongegrond wordt verklaard komt de consument geen beroep op de Garantieregeling toe.
Klacht
Nu de klacht van de consumenten ongegrond wordt verklaard dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de consumenten te komen. De consumenten hebben het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
In conventie:
I. verklaren de klacht van de consumenten ongegrond;
II. wijzen de vorderingen in conventie af;
In reconventie:
III. bevelen de consumenten om binnen zeven dagen na de datum van verzending van dit arbitrale vonnis aan partijen, mee te werken aan het vrijgeven van de bankgarantie;
IV. wijzen af hetgeen in reconventie meer of anders is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.
de heer mr. R.P.P. Hoekstra
de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA
de heer mr. J.J.E. Hovener