Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: Factuur
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
572463/582430
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De consument en de makelaar raakten in conflict over de verschuldigde courtage na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst. De consument stelde dat de makelaar niet in zijn belang had gehandeld en wilde de vergoeding niet betalen. De makelaar wees op de contractuele afspraken en zijn bemiddelingsrol bij de verkoop. De Geschillencommissie oordeelde dat de makelaar recht had op de volledige courtage van €13.995,00, aangezien de uiteindelijke koper via zijn bemiddelingswerk in beeld was gekomen. De klacht van de consument werd ongegrond verklaard, en het in depot gestorte bedrag moest aan de makelaar worden uitgekeerd.
Volledige uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn beiden op de zitting verschenen.
Onderwerp van het geschil
Tussen partijen is op 12 februari 2024 een opdracht tot verkoopbemiddeling tot stand gekomen die ziet op de verkoop van de woning van de consument. De woning is verkocht en de makelaar heeft de overeengekomen courtage van € 13.995,00 in rekening gebracht aan de consument. Dat bedrag heeft de consument niet betaald maar in depot bij de commissie gestort.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Het standpunt van de makelaar blijkt uit zijn e-mail van 3 juli 2024 aan de consument: “Op 12 februari 2024 hebben wij een overeenkomst tot dienstverlening gesloten met betrekking tot de verkoop van het appartementsrecht gelegen aan de [adres]. Op 12 mei 2024 heeft u via WhatsApp aangegeven dat u het appartement niet langer wenste te verkopen. Uit recent onderzoek in het Kadaster blijkt echter dat het appartementsrecht per 1 juli 2024 is overgedragen aan de [koper]. Deze overdracht heeft plaatsgevonden nadat [koper] via ons kantoor op de hoogte is gebracht van de verkoop van het appartementsrecht. Hierdoor is er een overeenkomst tot stand gekomen die voortvloeit uit onze initiële bemiddelingsinspanningen. In overeenstemming met artikel 19 van de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM), bent u in een dergelijk geval courtage verschuldigd. Artikel 19 bepaalt dat indien na beëindiging van de bemiddelingsopdracht een koopovereenkomst tot stand komt, de opdrachtgever de makelaar loon verschuldigd is. Gezien het bovenstaande verzoeken wij u vriendelijk maar dringend om binnen 14 dagen na dagtekening van deze email de verschuldigde courtage aan ons over te maken (…).”
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Het standpunt van de consument blijkt uit zijn ongedateerde brief aan de makelaar: “Door het ontbreken van een goede vertrouwensrelatie heb ik op 12 mei jl de op 9 februari 2024 verstrekte Opdracht tot Dienstverlening per direct beëindigd. Dat gebeurde met wederzijds goedvinden. Echter: Pas nadien heb ik moeten constateren dat je meerdere aanmelders voor een bezichtiging, ook na herhaalde verzoeken daartoe, expliciet hebt buitengesloten, waarmee je in strijd met mijn belangen hebt gehandeld. Het heeft er alle schijn van dat je een eigen relatie de koop had willen ‘gunnen’. Gaandeweg het verkoopproces heb ik je, dat gevoel hebbend, tot tweemaal toe uitdrukkelijk gevraagd of er ook een ‘dark horse’ in de race was. Ik kom tot de conclusie dat je handelend in strijd met de NVM Erecode wanprestatie hebt gepleegd. Tot het betalen van de eerder overeengekomen schadeloosstelling voel ik me dat ook niet meer gehouden.” En verder: “De koper, [naam koper], heeft herhaaldelijk getracht via [makelaar] een bezichtiging te krijgen, maar kreeg nimmer de kans en werd afgewimpeld. Ik bied bewijs hiervan aan door het horen van [koper]. Hij was niet de enige die bij [makelaar] geen kansen kreeg. Er waren meer gegadigden die bot vingen. Het was duidelijk dat [makelaar] een andere gegadigde, [naam gegadigde], nota bene een aankoopclient van [makelaar] – dat wekt al de schijn van een dubbele pet – bij mij wilde doordrukken.”
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen. Uitgangspunt is dat de makelaar recht heeft courtage omdat vaststaat dat de uiteindelijke koper bij de makelaar reeds in beeld was voordat de opdracht door de consument was beëindigd. Uit niets blijkt dat de makelaar heeft afgezien van zijn recht op courtage toen bleek dat de consument stelde dat het vertrouwen in hun samenwerking was komen te ontvallen. De makelaar heeft zelfs een veel lagere factuur gestuurd voor €4.500,00 om een dispuut te voorkomen. Deze wilde de consument op zich wel betalen, zo bleek ter zitting, maar toen hij er achter kwam dat de makelaar niet alleen zijn belang behartigde maar vooral zijn eigen belang heeft hij hiervan afgezien. Daarom vraagt de makelaar aan de commissie om de oorspronkelijk overeengekomen courtage aan hem toe te kennen.
Vaststaat dat de koper heeft gereageerd op de advertentie die door de makelaar is geplaatst op
Funda. De nieuwe koper kwam ook voor op een lijst van de makelaar voor de bezichtigingen maar omdat er veel belangstellenden waren die eerder hadden gereageerd werd hij niet uitgenodigd. Na de beëindiging van de samenwerking heeft de consument geen nieuwe makelaar ingeschakeld maar heeft hij zelf overeenstemming met de uiteindelijke koper bereikt. Naar het oordeel van de commissie volgt hieruit dat artikel 19 van de Algemene Consumentvoorwaarden van de NVM van toepassing is en dat de overeengekomen courtage dus is verschuldigd. Dat is alleen anders als de consument aannemelijk kan maken dat de makelaar niet als een zorgvuldig en deskundig makelaar in het uitsluitende belang van de consument heeft gewerkt. Daarover wordt het volgende overwogen.
De commissie stelt voorop dat de consument er niet over klaagt dat door toedoen van de makelaar de woning uiteindelijk voor een te laag bedrag is verkocht of dat hij door zijn toedoen of nalaten schade heeft ondervonden. Dat betekent dat de commissie ervan uitgaat dat de inzet van de makelaar op dit punt naar behoren was, temeer nu de consument in zee is gegaan met de gegadigde die al in beeld was bij de makelaar en zonder assistentie van een opvolgend makelaar de woning heeft weten te verkopen.
De verwijten van de consument zijn niet komen vast te staan. De makelaar wijst erop dat de uiteindelijke koper niet is uitgenodigd voor een bezichtiging maar dat komt enkel en alleen omdat er zoveel belangstelling voor de woning was dat er moest worden gewerkt met een wachtlijst. De consument zelf zegt het aannemelijk te vinden dat er in elk geval 11 bezichtigingen hebben plaatsgevonden waaruit in elk geval blijkt dat de makelaar de nodige activiteiten heeft ontplooid om tot verkoop te geraken en waaruit dus niet blijkt dat de makelaar van plan was bepaalde gegadigden uit te sluiten zoals de consument aanvoert. De consument maakt verder ook niet aannemelijk dat de makelaar eigen belangen had die tegengesteld aan zijn belang waren. Niet is gebleken dat de makelaar tegelijkertijd als aankoop- en als verkoopmakelaar voor de woning van de consument is opgetreden. Zijn verwijzing dat de makelaar ook de woning van een van de gegadigden zou willen verkopen maakt nog niet dat sprake is van schending van artikel 5 lid 5 van de genoemde Consumentvoorwaarden. Dat voorschrift verbiedt dat de makelaar voor de koper en verkoper van hetzelfde object optreedt en gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is geweest. De consument stelt dat alles wel maar toont niets aan terwijl de makelaar een en ander ontkent. Wat de consument aanvoert zijn beschuldigingen die niet zijn onderbouwd. De overige klachten zien vooral op communicatie en worden door de commissie van onvoldoende gewicht geacht om, als ze al komen vast te staan, te kunnen oordelen dat sprake is van een tekortkoming die een vermindering van de courtage kan rechtvaardigen.
De klacht van de makelaar is dus gegrond. Dat betekent dat de volledige courtage door de consument aan hem is verschuldigd. De makelaar hoeft geen behandelingskosten aan de commissie te betalen.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De klacht is gegrond.
Het in depot staande bedrag van €13.995,00 moet aan de makelaar worden uitbetaald.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, de heer E.H. Jansen, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 13 december 2024.