Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
86810
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters
De bevoegdheid van de arbiters is gebaseerd op de koop-/ aannemingsovereenkomst die de consument heeft gesloten met (de rechtsvoorganger van) de ondernemer, waarin is opgenomen een overeenkomst tot arbitrage met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E.1999 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “geschillen naar aanleiding van de garantie- en waarborgregeling van het GIW (Stichting Garantie-Instituut Woningbouw) … de in die regeling vastgestelde regelen gelden”. In de garantieregeling artikel 13.2 staat vervolgens dat geschillen worden beslecht bij wege van arbitrage met inachtname van het Arbitragereglement van de Stichting (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil.
Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder zijn brief van 29 mei 2014 en het vragenformulier ontvangen op 2 juni 2014. In de kern komt de klacht op het volgende neer. De consument klaagt over een lekkage in de slaapkamer en wenst herstel van “verborgen gebreken”.
In reactie op het verweer van de ondernemer merkt de consument op dat de ondernemer uitgaat van de letterlijke tekst van de schikking zoals deze door SWK is vastgelegd en daarbij de intentie negeert van hetgeen is afgesproken.
Het probleem bleek – na onderzoek – groter dan verwacht omdat ook de dakplaten en -folie bleken te ontbreken. Ook zouden herstelwerkzaamheden aan de voorkant worden verricht maar dit is nimmer gebeurd.
Uiteindelijk was er eind 2012 nog sprake van twee lekkages. De oorspronkelijke klacht behelsde een tiental lekkages. De oorzaak van één van de twee lekkages is gevonden in 2012, de oorzaak van de andere lekkage is nog niet gevonden. In 2013 bleek een muur nog steeds nat te worden bij hevige regenval. In augustus 2013 is door de ondernemer nog toegezegd hier nader onderzoek naar te doen. Eind 2013 is ter controle en onderzoek (beproeving) een gat geboord. De muur was toen droog. Een half jaar later bleek de muur bij zeer harde regenval nog steeds nat te worden. De consument heeft dit gemeld, maar nu weigert de ondernemer om nog actie te ondernemen.
De consument stelt binnen de geldende termijnen van de garantieregeling te hebben geklaagd en de ondernemer heeft volgens de consument geen deugdelijk herstel uitgevoerd.
De consument verlangt herstel van de lekkage in de slaapkamer en herstel van de tijdens uitvoering van reparatiewerkzaamheden geconstateerde “verborgen gebreken”. Tevens vordert de consument een schadevergoeding van € 28.171,10 (derving woongenot 40% over 65 maanden).
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 24 november 2014. De oplevering heeft op 9 juli 2003 plaatsgevonden. De garantietermijn van zes jaar en drie maanden verliep op 9 oktober 2009. Er zijn lekkages geweest in de woning van de consument. Tijdens een bemiddeling van SWK hebben partijen een minnelijke regeling bereikt welke door SWK is bevestigd in een brief van 12 mei 2011. Deze schikking was tegen finale kwijting. Hetgeen in de schikking is overeengekomen, heeft de ondernemer uitgevoerd. In september 2013 heeft de ondernemer controles uitgevoerd en daaruit bleek dat er geen sprake meer was van lekkage. Werkzaamheden aan de voorgevel maakten geen deel uit van de schikking, aldus de ondernemer.
De ondernemer verzoekt de consument niet-ontvankelijk te verklaren in zijn klacht.
Behandeling van het geschil
Op 13 februari 2015 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. [naam secretaris] fungerend als secretaris. De arbiters hebben het in dit stadium niet nodig geacht partijen op te roepen ter zitting te verschijnen voor een toelichting.
Uitgangspunten
In de op 4 februari 2003 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [nummer waarborgcertificaat].
Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om:
a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De arbiters stellen vast dat door partijen op het moment van het wijzen van deze uitspraak geen schriftelijke verklaring is ondertekend, waarin partijen er gezamenlijk voor kiezen om ook geschillen naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst voor te leggen aan de arbiters. Dit brengt met zich dat de arbiters alleen bevoegd zijn ten aanzien van de klachten zoals hierboven onder het kopje “bevoegdheid arbiters” aangegeven. Kort samengevat komt dat erop neer dat geschillen die betrekking hebben op de garantieregeling wel behandeld kunnen worden doch alle overige geschillen op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst niet.
De arbiters stellen vast dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 9 juli 2003. De garantietermijn is verlopen op 9 oktober 2009. Binnen deze garantietermijn, in juni 2004, is door de consument een procedure bij het GIW aanhangig gemaakt en in dat jaar (onder meer oktober 2004) is ook bij de ondernemer geklaagd over lekkages.
De arbiter van het GIW afdeling arbitrage genaamd prof. mr. dr. [naam arbiter GIW] heeft op 12 april 2006 een vonnis gewezen waarbij de ondernemer veroordeeld is tot herstel van de klacht zodat – kort gezegd – alsnog aan de garantienormen wordt voldaan. De klacht in het vonnis betrof “lekkage beide achterslaapkamers (1x in topgevel linker slaapkamer en 1x in borstwering rechts van dakkapel in achtergevel)”. Als herstelmethode werd door de deskundige bepaald dat de lekkage deugdelijk moest worden verholpen.
De arbiters achten de consument niet-ontvankelijk inzake zijn klacht met betrekking tot de resterende lekkage omdat ten aanzien van die lekkage reeds een vonnis is gewezen, waarin de ondernemer is veroordeeld tot herstel. Dit betekent dat de ondernemer al gehouden is te herstellen. De arbiters merken ten overvloede op dat voor zover de herstelwerkzaamheden niet tot het gewenste resultaat hebben geleid, een resterende lekkage -zoals ook in het vonnis van het GIW staat vermeld- alsnog deugdelijk dient te worden verholpen. Vaststaat voor de arbiters dat ten aanzien van één resterende lekkage geldt dat deze op dit moment niet deugdelijk is verholpen.
De afspraken zoals vastgelegd in de brief van 12 mei 2011 staan een herstel geenszins in de weg. Op 27 april 2011 heeft een inspectiebezoek plaatsgevonden in het bijzijn van SWK. In de brief van 12 mei 2011 heeft SWK de gemaakte afspraken schriftelijk vastgelegd. De arbiters stellen vast dat de ondernemer daarin toezeggingen heeft gedaan en werkzaamheden heeft verricht, welke ertoe hebben geleid dat één van de twee resterende lekkages inmiddels is verholpen. Partijen verschillen thans met name van mening welke afspraken toen zijn gemaakt t.a.v. werkzaamheden aan de voorgevel en of de ondernemer ook gehouden is de resterende lekkage te verhelpen. De arbiters achten daarbij van belang dat in de genoemde brief van 12 mei 2011 staat opgenomen:
“De ondernemer heeft verder nog aangeboden om gelijktijdig met de reeds vermelde werkzaamheden onverplicht eveneens de zinken gootbekleding van de gootconstructies aan de voorgevel na te zien en waar nodig te corrigeren”.
De ondernemer beroept zich erop dat de garantietermijn is verstreken en dat in 2011 ook de werkzaamheden aan de voorgevel zijn uitgevoerd en waar nodig de zinken gootbekleding is hersteld. De consument stelt dat de werkzaamheden aan de achterzijde zijn uitgevoerd in november 2012 en dat de werkzaamheden aan de voorzijde nimmer zijn uitgevoerd. De arbiters merken hierover op dat de ondernemer gehouden is zijn toezegging over werkzaamheden aan de voorzijde gestand te doen.
De arbiters stellen vast dat de ondernemer zich in de genoemde brief committeert aan onderzoek en herstel aan beide gevels. Dat door het SWK de term “onverplicht” is toegevoegd aan de zinsnede achten de arbiters ongelukkig geformuleerd. Er lag immers een vonnis van het GIW en de ondernemer was op die grondslag al verplicht om inzake lekkages herstelwerkzaamheden te verrichten. De consument kan deze formulering niet worden tegengeworpen.
Herstel van de geconstateerde “verborgen” gebreken tijdens uitvoering van reparatiewerkzaamheden
De consument stelt dat eind 2012 uit destructief onderzoek is gebleken dat het metselwerk in de goot is geplaatst met onvoldoende lood om het hemelwater te keren en dat het water op het binnenspouwblad druppelde wegens het ontbreken van de dakplaten. Hierover merken de arbiters op dat het niet aan de arbiters is om te bepalen op welke wijze de ondernemer aan de veroordeling tot herstel gevolg dient te geven. De ondernemer zal ervoor moeten zorgen dat de gevel alsnog voldoet aan de eisen zoals neergelegd in de garantieregeling. Dit betekent dat het de ondernemer vrij staat om het herstel uit te voeren zoals hij dat wenselijk acht en zolang de woning na herstel voldoet aan hetgeen gegarandeerd is. Voor zover de consument verzoekt om aanvullende herstelwerkzaamheden – buiten herstel van lekkages om – omdat er naar zijn zeggen sprake is van een verborgen gebrek, merken de arbiters op dat zij inzake een beroep op een verborgen gebrek uit hoofde van de overeenkomst zoals hiervoor bepaald onbevoegd zijn en oordelen zij dat voor wat betreft een beroep op de garantieregeling in dat geval de garantietermijn is verlopen.
Aanvullende schadevergoeding
De consument vordert een schadevergoeding van € 28.171,10, bestaande uit derving woongenot. De arbiters zijn van oordeel dat de consument de schade die hij heeft geleden als gevolg van de lekkages onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verder is niet elk met het herstel gemoeid tijds- of functieverlies voldoende om de daardoor veroorzaakte genotsderving voor vergoeding als vermogensschade in aanmerking te laten komen. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat sprake is geweest van uitgaven die hun doel hebben gemist bijvoorbeeld doordat de woning als gevolg van de gebreken (deels) onbruikbaar is of was.
Klachtengeld
De consument wordt niet-ontvankelijk verklaard in de klacht. Derhalve zal de consument op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld terug ontvangen.
Gelet hierop wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. verklaren zich niet bevoegd om kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de koop-/aannemingsovereenkomst;
II. verklaren zich wel bevoegd kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de garantie- en waarborgregeling en de verplichtingen die die regeling op de ondernemer heeft, en alleen in zoverre oordelend:
III. stellen vast dat consument niet-ontvankelijk is in zijn klacht zoals hiervoor bepaald;
IV. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald;
V. wijzen af het meer of anders gevorderde.
Deze uitspraak is aldus gewezen te Utrecht, op 11 maart 2015.