Consument niet-ontvankelijk verklaard in klachten over nieuwbouwwoning

Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw Categorie: (non)conformiteit Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis Uitkomst: niet-ontvankelijk Referentiecode: 225306/230155

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

In deze zaak heeft een consument een klacht ingediend bij de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw over diverse gebreken aan zijn nieuwbouwwoning. De klachten betroffen onder andere het ventilatiesysteem, dakafwerking, vloerverwarming, waterdruk, riolering, verlichting en opleveringsdocumentatie. Later voegde de consument ook klachten toe over de trapleuning en storingen in ventilatie-units. De ondernemer voerde aan dat de consument te laat had geklaagd en dat veel klachten buiten de onderhoudstermijn van twaalf maanden vielen. Ook stelde de ondernemer dat de consument niet binnen een redelijke termijn had gereageerd, zoals vereist volgens de wet. De commissie stelde vast dat de onderhoudstermijn inderdaad twaalf maanden bedroeg, zoals overeengekomen in het bestek. Klachten die pas na deze termijn of meer dan twaalf maanden voor de start van de procedure waren gemeld, werden als te laat beoordeeld. Daarnaast oordeelden de arbiters dat de consument de nieuwe klachten (over de trapleuning en ventilatie-units) te laat had toegevoegd aan de procedure. Deze klachten waren niet bij aanvang gemeld en konden daarom niet meer worden meegenomen. Op basis van deze overwegingen verklaarde de commissie de consument niet-ontvankelijk in al zijn klachten. Hierdoor werd er geen inhoudelijke beoordeling gedaan van de gebreken en kwam de garantieregeling niet aan bod. De klacht werd dus volledig afgewezen.

De volledige uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. M.L.J. Koopmans, de heer ing. G.J. van Ingen, mevrouw mr. drs. S. Meinhardt, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Behandeling van het geschil

Op 22 januari 2025 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L. Kramer als secretaris.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De consument is fysiek verschenen en de ondernemer is door middel van een digitale verbinding verschenen. Ter zitting werd de consument bijgestaan door mr. (vertegenwoordiger). Ter zitting werd de ondernemer vertegenwoordigd door naam, bestuurder en bijgestaan door mr. (naam). Verder zijn aan de zijde van de ondernemer verschenen (naam), (naam) en (naam) (Technisch Bureau Top).

Standpunt van consument

Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument klaagt over tekortkomingen in de nakoming van de aannemingsovereenkomst op de volgende bouwkundige en installatietechnische aspecten van het aangenomen werk:
A. het ventilatiesysteem (A1-A4)
– A1: de ventielen van de werkkamer en de zolderslaapkamer
– A2: C02 waarden
– A3: scheur in kanaal ventilatie-unit en te strakke bochten in luchtafvoerkanalen
– A4: revisietekening kanalen

B. de dakafwerking, met name de dakfolie en schade als gevolg daarvan (B1-B3)
– B1: dakfolie zonder dakbeschot of andere harde ondergrond
– B2: deel dakfolie is losgelaten en flappert bij wind
– B3: onderliggende houten constructie is aangetast

C. de vloerverwarming/koeling op de eerste verdieping (C1-C3)
– C1: aansturing verwarmingskringen
– C2: regelunit
– C3: piepend geluid verdelerklep

D. de waterdruk in de waterleiding
E. beluchting riolering – doucheafvoeren
F. delen van de verlichting knipperen
G. het digitaal aanreiken van opleveringsdocumentatie.

De consument verzoekt arbiters om bij arbitraal vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Te verklaren voor recht dat de ondernemer vanwege het bestaan van de gebreken en overige tekortkomingen zoals vermeld onder A tot en met G de garantieregeling niet is nagekomen;

II. De ondernemer te veroordelen tot het verrichten van dusdanige werkzaamheden en handelingen dat alle gebreken en overige tekortkomingen, vermeld onder A tot en met G, worden hersteld dan wel nagekomen, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door arbiters vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Alsmede de ondernemer te veroordelen in de kosten van het geding.

De consument heeft vervolgens zijn eis vermeerderd. Aan de hiervoor genoemde tekortkomingen worden toegevoegd:
H: de trapleuning;
I: storing ventilatie-unit 1;
J: storing ventilatie-unit 2.

De consument vordert ook ten aanzien van de punten H tot en met J hetgeen onder I en II is gevorderd.

Ter zitting heeft de consument zijn vordering verder aangevuld aldus dat onder nakoming ook moet worden begrepen onderzoek en controle. De nakoming dient binnen een redelijke termijn te gebeuren.

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de consument te laat heeft geklaagd. Ten aanzien van de klachtonderdelen A1, A2, B1, B2, D en G beroept de ondernemer zich op artikel 7 lid 2 onder b van het reglement, met veroordeling van de consument om het klachtengeld voor eigen rekening te nemen. Ten aanzien van de klachtonderdelen A1, A3, A4, C1, C2, C3, E, F en G beroept de ondernemer zich op het verstrijken van de onderhoudstermijn van zes maanden na oplevering voordat is geklaagd. Van een uitzondering op grond waarvan de ondernemer alsnog aansprakelijk is, is niet gebleken. Bovendien heeft de consument niet binnen een redelijke termijn als bedoeld in art. 6:89 BW geklaagd.

Subsidiair dienen de klachten ongegrond te worden verklaard en de vorderingen te worden afgewezen met veroordeling van de consument om het klachtengeld voor eigen rekening te nemen.

De ondernemer heeft bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis waarbij de klachtonderdelen H tot en met J door de consument aan de lijst met klachten is toegevoegd. De ondernemer beroept zich op art. 37 van het reglement. Er zijn sinds de oplevering vier jaren verstreken, er is een procedure bij de rechtbank en het gerechtshof geweest en onderhavig geschil ligt al meer dan twaalf maanden bij de commissie voor, voordat de consument de klachtonderdelen H tot en met J naar voren brengt. De ondernemer heeft bij en na oplevering geen onderzoek kunnen doen naar deze klachten en wordt door het tekort aan onderzoek en tijdsverloop van vier jaren onevenredig in haar recht op verdediging geschaad. De toestand bij oplevering of garantieperiode kan door de ondernemer niet meer adequaat worden vastgesteld. De ondernemer meent dat deze klachtonderdelen niet meer in behandeling kunnen worden genomen of moeten worden afgewezen en de consument dient het klachtengeld voor eigen rekening te nemen.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door E.T. Bloem (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 18 juni 2024 en 24 september 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van deze rapporten geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op de rapporten van de deskundige.

De consument heeft op de rapporten gereageerd per brieven van 13 mei 2024, 30 mei 2024, 11 juli 2024 en 13 augustus 2024. De consument is van mening dat er aanvullend onderzoek dient plaats te vinden.

De ondernemer heeft op de rapporten bij brief van 10 juli 2024 gereageerd. De rapportage bevat geen visie of standpunt ten aanzien van de in geschil zijnde kwesties. De bouwkundige c.q. technische uitvoering is niet onderzocht of beoordeeld.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt

In de op 20 december 2018 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 14 januari 2020 opgeleverd.

Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil

Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

Ingetrokken klachtonderdelen

De consument heeft tijdens de mondelinge behandeling de klachtonderdelen A3 (behoudens ten aanzien van de te strakke bochten) E en F ingetrokken. Deze klachtonderdelen behoeven dus geen beoordeling.

Overeengekomen onderhoudstermijn

In geschil is welke onderhoudstermijn partijen zijn overeengekomen.

In de op 20 december 2018 door partijen ondertekende aannemingsovereenkomst staat dat op de aannemingsovereenkomst van toepassing zijn de Algemene Voorwaarden voor de aannemings- overeenkomst voor Eengezinswoningen, vastgesteld door de Stichting BouwGarant op 1 januari 2014. In die algemene voorwaarden is een onderhoudsperiode van zes maanden opgenomen.

Het bestek, gedagtekend 17 december 2018, versie 1.2, waarnaar onder 1 pagina 1 van de aannemingsovereenkomst wordt verwezen als de betreffende technische omschrijving, is aan de aannemingsovereenkomst gehecht en door partijen geparafeerd. In art. 1.10 lid 2 van het bestek is een verlengde onderhoudsperiode van de zevende tot en met de twaalfde maand opgenomen.

Volgens de consument is de verlengde onderhoudstermijn van twaalf maanden van toepassing. Volgens de ondernemer is de onderhoudstermijn van zes maanden van toepassing. De ondernemer beroept zich op het tussen partijen gewezen arrest van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 13 juni 2023. De ondernemer voert aan dat daarin is geoordeeld dat alleen de technische omschrijving in het bestek deel uitmaakt van de aannemingsovereenkomst.

Arbiters volgen de ondernemer niet. Uit voornoemd arrest van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 13 juni 2023 volgt alleen dat de in het bestek opgenomen boeteclausule terzijde is geschoven. Arbiters zijn van oordeel dat partijen onder art. 1.10 lid 2 van het bestek nadrukkelijk een verlengde onderhoudsperiode zijn overeengekomen. Partijen hebben deze bepaling beiden geparafeerd. De ondernemer heeft nog aangevoerd dat elke pagina van het bestek door partijen is geparafeerd. Op pagina 5 van het bestek hebben partijen weliswaar ook onderaan de pagina een paraaf gezet, maar ook naast art. 1.10 lid 2. Aldus geldt er een onderhoudstermijn van 12 maanden.

Wijziging van eis

De arbiters laten de klachtonderdelen H tot en met J buiten beschouwing. Klachten dienen meteen bij aanvang van het geschil in het klachtenformulier te worden vermeld. De consument heeft deze klachtonderdelen echter pas een jaar na aanvang van onderhavige procedure aangevoerd. Het onderzoek door de deskundige had toen ook reeds plaatsgevonden. De consument heeft in zoverre te laat geklaagd en kan daarom in dit geding niet worden ontvangen in deze (nieuwe) klachten. Het desbetreffende verweer van de ondernemer slaagt dus.

Ontvankelijkheid (overige) klachten consument

De ondernemer voert aan dat de consument het geschil niet binnen 12 maanden na de datum waarop hij de klachten bij de ondernemer heeft gemeld bij de commissie aanhangig heeft gemaakt (art. 7 lid 2 onder b van het reglement), althans dat de consument niet binnen de onderhoudstermijn heeft geklaagd, althans niet binnen een redelijke termijn heeft geklaagd.

Art. 7 lid 2 onder b van het reglement bepaalt dat de commissie op verzoek van de ondernemer – gedaan bij eerste gelegenheid – de consument in zijn klacht niet-ontvankelijk verklaart als hij zijn geschil niet binnen 12 maanden na de datum waarop hij de klacht bij de ondernemer indiende bij de commissie aanhangig heeft gemaakt. Dat betekent dat de consument ten aanzien van de klachtonderdelen die hij voor 18 augustus 2022 bij de ondernemer heeft gemeld (twaalf maanden voor het aanhangig maken van onderhavige procedure op 18 augustus 2023) niet-ontvankelijk zal worden verklaard.

Voormeld art. 7 lid 2 onder b betreft een stringente regeling met als doel dat klachten tijdig ter beoordeling aan de commissie worden voorgelegd. Dit mede ter voorkoming van – kort gezegd – bewijsproblemen bij het vaststellen van de oorzaak van klachten.

De onderhoudstermijn is – zoals hiervoor is overwogen – dus geëindigd op 14 januari 2021, een jaar na de oplevering op 14 januari 2020.

Indachtig het hiervoor overwogene wordt door arbiters per (nog resterende) klacht als volgt beslist:

– A1: de ventielen van de werkkamer en de zolderslaapkamer

De consument heeft deze klacht voor het eerst in zijn e-mail van 4 mei 2020, althans bij de brief van 16 november 2021 bij de ondernemer gemeld. Onderhavige procedure is niet binnen 12 maanden daarna aangevangen. De consument is in dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk.

– A2: C02 waarden

De consument heeft deze klacht voor het eerst in zijn e-mail van 4 mei 2020 bij de ondernemer gemeld. Onderhavige procedure is niet binnen 12 maanden daarna aangevangen. De consument is in dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk.

– A3: te strakke bochten in luchtafvoerkanalen

De consument heeft deze klacht voor het eerst bij brief van zijn advocaat van 5 september 2022 aan de ondernemer voorgelegd. Dat is ruim na het einde van de onderhoudstermijn van 12 maanden. Van een verborgen gebrek is geen sprake. De consument heeft niet binnen een redelijke termijn als bedoeld in art. 6:89 BW geklaagd. De consument kan niet worden ontvangen in dit klachtonderdeel.

– A4: revisietekening kanalen

De consument heeft deze klacht voor het eerst in zijn brief van 16 november 2021 bij de ondernemer gemeld. Dat is ruim na het einde van de onderhoudstermijn van 12 maanden. Van een verborgen gebrek is geen sprake. De consument heeft niet binnen een redelijke termijn als bedoeld in art. 6:89 BW geklaagd. De consument kan niet worden ontvangen in dit klachtonderdeel.

– B1: dakfolie zonder dakbeschot of andere harde ondergrond

De consument heeft deze klacht voor het eerst in zijn brief van 16 november 2021 bij de ondernemer gemeld. Onderhavige procedure is niet binnen 12 maanden daarna aangevangen. De consument is in dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk.

– B2: deel dakfolie is losgelaten en flappert bij wind

– B3: onderliggende houten constructie is aangetast

De consument heeft ten aanzien van de klachtonderdelen B1 en B2 bij de ondernemer in 2020 respectievelijk 2021 geklaagd. Dat is meer dan 12 maanden voordat onderhavige procedure is aangevangen. De mogelijk gevolgen zijn – de consument heeft deze aantasting niet zelf geconstateerd maar acht dit aannemelijk – toe te rekenen aan de klachten B1 en B2 en arbiters zijn van oordeel dat de consument daarover te laat heeft geklaagd. De consument is in dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk.

– C1: aansturing verwarmingskringen

– C2: regelunit

De consument heeft deze klacht voor het eerst in zijn brief van 17 december 2021 bij de ondernemer gemeld. Dat is ruim na het einde van de onderhoudstermijn van 12 maanden. Van een verborgen gebrek is geen sprake. De consument heeft niet binnen een redelijke termijn als bedoeld in art. 6:89 BW geklaagd. De consument kan niet worden ontvangen in dit klachtonderdeel.

– C3: piepend geluid verdelerklep

D. de waterdruk in de waterleiding

De consument heeft deze klacht voor het eerst in zijn e-mail van 2 april 2020 bij de ondernemer gemeld. Onderhavige procedure is niet binnen 12 maanden daarna aangevangen. De consument is in dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk.

G. het digitaal aanreiken van opleveringsdocumentatie.

Toepasselijkheid garantieregeling

De arbiters komen gelet op het hiervoor overwogene niet toe aan een beoordeling van de vraag of de consument een beroep op de garantieregeling toekomt.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:

– Verklaren de consument niet-ontvankelijk in zijn klachten.