Consument niet tijdig geïnformeerd over einde pachtovereenkomst met gemeente

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Recreatie    Categorie: Schadevergoeding    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 123972

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument is van mening dat hij schade heeft geleden, omdat de ondernemer hem schriftelijk toestemming heeft verleend om in 2018 te verbouwen zonder daarbij te vermelden dat de pacht door de gemeente is beëindigd.  De ondernemer betwist dat nog langer de contractspartij van de consument is en dat er ook geen schade is om te vergoeden. De commissie oordeelt dat de ondernemer de consument in 2015 had moeten informeren over de beëindiging van de erfpachtovereenkomst met de gemeente. Maar schade is er (nog) niet. Wel is er reden om deel van de jaarfactuur vergoed te krijgen.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de opzegging van de pacht voor een bedrijfsonderdeel van de ondernemer en de daaruit voor de consument voortvloeiende kosten. 

Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt – kort samengevat – als volgt. 

De gemeente [naam gemeente] heeft de pacht voor [naam B.V.]  B.V., onderdeel van [naam onderneming], in juli 2015 opgezegd wegens wanbeleid. Hierdoor is onze caravan met een waarde van € 7.500,– onverkoopbaar geworden en dienen wij deze af te breken.

De ondernemer heeft ons schriftelijk toestemming verleend om in 2018 te verbouwen zonder te vermelden dat de pacht is beëindigd. Hiermee was een bedrag van € 2.500,– gemoeid. 

De consument verlangt dat de ondernemer de volgende bedragen aan hem betaalt:

  • waarde van de caravan (€ 5.000,–);
  • kosten van de verbouwing (€ 2.500,–);
  • afbraakkosten (€ 2.311,–);
  • restitutie van de jaarfacturen van 2016, 2017 en 2018, respectievelijk € 3375,–, € 3.125,– en € 3140,–.

Ter zitting heeft de consument desgevraagd verklaard dat zijn stacaravan zich nog steeds bevindt op het betreffende terrein en dat hij nu een huurovereenkomst heeft met de gemeente [naam gemeente]. Verder heeft de consument verklaard dat de kosten voor de verbouwing van de stacaravan, anders dan het eerder genoemde bedrag van € 2.500,–, ongeveer € 1.500,– bedroegen en dat hij dat bedrag desgewenst aan de hand van bonnetjes alsnog kan onderbouwen.

Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt – kort samengevat – als volgt. 

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie in eerste instantie naar het uitvoerige schrijven van de gemachtigde van de ondernemer d.d. 16 mei 2019, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd. 

In de kern komt het standpunt van de ondernemer er op neer dat hij in de eerste plaats betwist dat hij nog langer als contractspartij voor de consument heeft te gelden, dan wel dat er anderszins een feitelijke en/of juridische grondslag bestaat op grond waarvan de consument enigerlei vergoeding van hem kan verlangen voor beweerdelijk geleden schade. Indien en voor zover de huurovereenkomst door opzegging geacht moet worden te zijn beëindigd, vloeit uit de toepasselijke RECRON-voorwaarden noch enige andere rechtsregel een verplichting voort om enigerlei vorm van schade (zoals door de consument verlangd) te vergoeden. Naast de kanttekeningen ter zake de aard van de schade betwist de ondernemer per onderdeel ook de hoogte daarvan. 

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft als volgt overwogen. 

Bij brief van 21 oktober 2014 heeft de gemeente [naam gemeente] de ondernemer bericht dat uit de afgesloten overeenkomst en de notariële akte volgt dat het recht van erfpacht regulier eindigt op 8 juli 2015 en verder dat is besloten om de erfpacht voor alle percelen aan de locatie [naam locatie] regulier te beëindigen per die datum. De ondernemer kon zich niet vinden in die beslissing en heeft de beslissing dan ook aangevochten bij de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond. De rechtbank heeft bij vonnis van 4 juli 2018 onder meer voor recht verklaard dat de tussen de gemeente [naam gemeente] en de ondernemer (nader genoemde) erfpachtovereenkomsten alle zijn geëindigd met ingang van 9 juli 2015. 

Bij (opzeggings)brief van 21 november 2018 heeft de ondernemer de consument geïnformeerd over voornoemde beslissing van de rechtbank en meegedeeld dat hij als gevolg van die beslissing genoodzaakt is om de overeenkomst met de consument op te zeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn van 3 maanden. 

Niet in geding is dat de gemeente [naam gemeente] de bestaande huurovereenkomst met de individuele staanplaatshuurder, onder wie de consument, heeft voortgezet en dat de gemeente [naam gemeente] dan ook als verhuurder van de betreffende jaarplaatsen kan worden aangemerkt. De ondernemer heeft de vraag opgeworpen of voornoemde opzeggingsbrief enig (rechts)gevolg heeft gehad. Het antwoord op die vraag acht de commissie niet relevant, aangezien – zo blijkt uit de verklaring van de consument ter zitting – de consument ervoor heeft gekozen om een huurovereenkomst met de gemeente [naam gemeente] aan te gaan voor zijn voortgezette verblijf op het onderhavige terrein. 

Op het moment dat de gemeente [naam gemeente] de ondernemer meedeelde dat het recht van erfpacht per 8 juli 2015 zou worden beëindigd, bestond er tussen de ondernemer als verhuurder en de consument als huurder een rechtsverhouding op basis waarvan er over en weer rechten en plichten hadden te gelden. Naar het oordeel van de commissie was één van die verplichtingen aan de kant van de ondernemer om de consument direct na de mededeling van de gemeente [naam gemeente] over de beëindiging van de erfpachtovereenkomst per 8 juli 2015 over die beslissing te informeren en te wijzen op de mogelijke gevolgen van die beslissing. In het verlengde hiervan wijst de commissie op artikel 11, lid 1 onder c, van de RECRON-voorwaarden. Ingevolge dat artikel dient de ondernemer binnen 3 maanden na de genomen overheidsmaatregel de consument te informeren. Dat de ondernemer tegen de overheidsmaatregel in rechte opkomt, doet daar overigens niet aan af. Om hem moverende redenen heeft de ondernemer er echter voor gekozen om de onderhavige beslissing van de gemeente [naam gemeente] niet aan de consument (en anderen) mee te delen en de uitkomst van de door hem geëntameerde procedure bij de rechtbank af te wachten. Pas bij opzeggingsbrief van 21 november 2018, enkele maanden nadat het vonnis van de rechtbank was betekend, heeft de ondernemer de consument ervan op de hoogte gesteld dat de pachtovereenkomst met de gemeente [naam gemeente] was beëindigd, overigens zonder daarbij de datum van 9 juli 2015 te noemen. 

In juli en augustus 2018 heeft de consument met schriftelijke toestemming van de ondernemer een verbouwing gedaan aan zijn stacaravan. 

Nu de ondernemer de cruciale beslissing van de gemeente [naam gemeente] inzake de beëindiging van de pachtovereenkomst niet onverwijld aan de consument heeft meegedeeld, heeft de ondernemer de op hem rustende informatieplicht, voorvloeiende uit zijn hoedanigheid van verhuurder en de RECRON-voorwaarden, geschonden. Dat kan hem worden toegerekend. 

De consument verlangt dat de ondernemer hem de volgende bedragen betaalt:

  • waarde van de caravan (€ 5.000,–);
  • kosten van de verbouwing (€ 2.500,–);
  • afbraakkosten/opruimkosten (€ 2.311,–);
  • restitutie van de jaarfacturen van 2016, 2017 en 2018, respectievelijk € 3375,–, € 3.125,– en € 3140,–.

Met betrekking tot de waarde van de stacaravan

De consument heeft een taxatierapport overgelegd waaruit volgt dat de stacaravan een waarde van € 7.500,– vertegenwoordigt. In zijn vragenformulier aan de commissie heeft de consument dit bedrag uitgesplitst naar een bedrag van € 5.000,– (waarde stacaravan) en een bedrag van € 2.500,– (kosten verbouwing). Ter zitting heeft de consument het laatstgenoemde bedrag bijgesteld naar € 1.500,–. De commissie ziet niet in op grond waarvan de ondernemer gehouden zou zijn om de waarde van de stacaravan aan de consument te betalen, nu de consument ervoor heeft gekozen om zijn verblijf op het betreffende terrein voort te zetten. Pas op het moment dat de consument ervoor kiest om zijn huuroverkomst met de gemeente [naam gemeente] te beëindigen, komt de vraag aan de orde of de consument zijn stacaravan kan verkopen, en zo ja, tegen welk bedrag. 

Met betrekking tot de kosten van de verbouwing 

Ter zitting heeft de consument het bedrag aan verbouwingskosten bijgesteld naar € 1.500,–. Dit bedrag heeft hij echter niet nader onderbouwd. 

De consument heeft onder meer aangevoerd dat hij in 2018 nooit aan de verbouwing van zijn stacaravan was begonnen als hij had geweten van de naderende beëindiging van de pachtovereenkomst. Zoals hiervoor reeds overwogen, mocht van de ondernemer worden verwacht dat hij de consument onverwijld op de hoogte had gesteld van zijn beslissing om de pachtovereenkomst per 8 juli 2015 te beëindigen. Aannemelijk is dat de consument de verbouwing medio 2018 niet zou hebben gedaan als hij op de hoogte was geweest van die beslissing. Evident is dat de ondernemer de consument de mogelijkheid heeft ontnomen om de beslissing van de gemeente mee te nemen in zijn afwegingen bij het nemen van zijn besluit om de stacaravan te verbouwen. De vraag die de commissie dient te beantwoorden of de consument door deze gang van zaken schade heeft geleden. De commissie beantwoordt die vraag ontkennend en heeft daartoe overwogen dat de waarde van de stacaravan middels een taxatie is vastgesteld en dat de meerwaarde door de verbouwing in die taxatie is meegenomen. Als de consument de verbouwing niet had doorgevoerd, was er een lagere taxatiewaarde vastgesteld. 

Met betrekking tot de afbraakkosten/opruimkosten 

In zijn brief van 18 december 2018 noemt de consument een bedrag van € 2.533,– aan opruimkosten. In zijn vragenformulier aan de commissie noemt hij dienaangaande een bedrag van € 2.311,–. Los van het feit dat er een verschil zit in beide bedragen en de hoogte van beide bedragen niet is onderbouwd, is de commissie van oordeel dat vergoeding van deze kostenpost niet aan de orde is, aangezien de consument ervoor heeft gekozen om zijn verblijf op het betreffende terrein voort te zetten met de gemeente [naam gemeente] als nieuwe verhuurder. 

Met betrekking tot de genoemde jaarfacturen 

De consument heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij terugbetaling wenst van de door hem betaalde jaargelden, omdat gedurende die jaren de ondernemer niet datgene heeft geboden wat er redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht. De kwaliteit van de faciliteiten was ver beneden peil, de populatie bestond voor een groot deel uit arbeidsmigranten, wat zijn invloed had op de sfeer op het terrein, en de veiligheid was in het geding (veel branden). Ten slotte heeft de consument opgemerkt dat hij zich daarover wel heeft beklaagd bij de ondernemer, maar zonder enig resultaat. Naar het oordeel van de commissie had het op de weg van de consument gelegen om deze klachten eerder aan de commissie voor te leggen. Nu worden ze terloops genoemd in het kader van zijn financiële claim. Dat maakt dat de commissie geen aanleiding ziet om te bepalen dat de ondernemer de door de consument betaalde jaargelden (2016, 2017 en 2018) dient terug te betalen aan de consument. Wel ziet de commissie aanleiding om de consument te volgen in zijn standpunt – verwoord in zijn schrijven aan de ondernemer van 18 december 2018 – dat 25% van de jaarfactuur over 2018 gerestitueerd dient te worden om reden dat de consument vanaf 1 oktober 2018 geen gebruik meer heeft kunnen maken van de faciliteiten op het terrein. De commissie gaat bij de berekening van het toekomende bedrag uit van de kale huur. Derhalve zal de commissie bepalen dat de ondernemer een bedrag van € 578,75 (25% van € 2.315,–) aan de consument dient te betalen. 

Het bovenstaande leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht deels gegrond. 

De ondernemer betaalt aan de consument een bedrag van € 578,75. Betaling dient plaats te vinden binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies.

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van  € 52,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten van het geschil verschuldigd.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit mr. H.A. van Gameren, voorzitter, P.W.M. Meijkamp en mr. J.M. Huysman-Hartkamp, leden, op 8 juli 2019.