Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Informatieverstrekking / Overeenkomst
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
225149/230021
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De ondernemer heeft in de tuin van de woning van de consument een drainageput geplaatst. In de koop-/ aannemingsovereenkomst en de technische omschrijving noch op de tekening is vermeld dat er een drainageput/inspectieput in de tuin zou komen. In de technische omschrijving staat alleen dat er een drainagestelsel wordt aangelegd. Bij de verkoopbespreking van de woning en bij het sluiten van de overeenkomst is er niet gesproken over een drainageput op het perceel van de consument. In de koop-/ aannemingsovereenkomst zijn partijen met elkaar overeengekomen dat op het perceel grond van de consument een drainagestelsel wordt aangelegd en dat het beheer, onderhoud en instandhouding van de drainage voor rekening van de consument is. Dezelfde bepaling is opgenomen in de technische omschrijving die onderdeel uitmaakt van die overeenkomst en in de leveringsakte. Het drainagestelsel en de daarvan deel uitmakende drainageput op het perceel van de consument is ook in haar belang. Om die reden is het niet logisch om de drainageput te verplaatsen naar gemeentegrond. De onderhoudsverplichting is namelijk de verantwoordelijkheid van de consument zelf en niet van de gemeente. Bovendien wil de gemeente daar helemaal niet aan meewerken. De commissie is van oordeel dat, mede gebaseerd op het onderzoek van de deskundige in geen van de overgelegde documenten is beschreven waaruit het drainagestelsel bestaat noch is daarin sprake van het aanbrengen van een drainageput. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer is tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht door de consument niet voldoende te informeren over de vereiste samenstelling van een drainagestelsel en over het feit dat in haar tuin een drainageput zou worden aangelegd, die niet alleen van belang is voor haar perceel maar ook voor de andere percelen die van het woningblok deel uitmaken. De arbiters achten de klacht van de consument dan ook gegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], de heer F.J. Scholte te [plaatsnaam] en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een koop-/ aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014, en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I.E en II.P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin is bepaald dat “Alle geschillen (…) die ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK of daaruit voortvloeiende overeenkomsten, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld met als zittingsplaats Utrecht.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het plaatsen van een drainageput in de tuin van de woning van de consument, zonder dat dit tussen partijen is overeengekomen.
Behandeling van het geschil
Op 18 december 2023 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L.G.H. Cox als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument vergezeld van haar partner, de heer [naam]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam], projectontwikkelaar, bijgestaan door de heer mr. [naam], advocaat te [plaatsnaam].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, daaronder begrepen het stuk dat na de uitnodiging voor de mondelinge behandeling is ontvangen, en naar wat de consument ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft in de tuin van de woning van de consument een drainageput geplaatst. In de koop-/ aannemingsovereenkomst en de technische omschrijving noch op de tekening is vermeld dat er een drainageput/inspectieput in de tuin zou komen. In de technische omschrijving staat alleen dat er een drainagestelsel wordt aangelegd. Bij de verkoopbespreking van de woning en bij het sluiten van de overeenkomst is er niet gesproken over een drainageput op het perceel van de consument.
De consument is van mening dat de put niet in haar tuin thuishoort en zij heeft de ondernemer meermaals verzocht de put naar gemeentegrond te verplaatsen. De ondernemer heeft aan dat verzoek niet voldaan en daarvoor heeft hij aangevoerd dat de put bedoeld is voor persoonlijk gebruik. Dit was de consument bij de aankoop van de woning niet bekend.
De consument is uit gebeurtenissen na de oplevering van haar woning gebleken dat de put geen persoonlijk doel dient. Na de oplevering van de woning zijn namelijk twee werklui, die bezig waren met werkzaamheden op gemeentegrond, zonder toestemming van of mededeling aan de consument in haar tuin geweest omdat zij toegang moesten hebben tot de put. Dit heeft zich tweemaal voorgedaan. Onduidelijk is gebleven waarom zij de put moesten openen. De consument kan zich niet aan de indruk onttrekken dat problemen in het drainagestelsel bij anderen opgelost moeten worden op haar perceel. Ook hieruit blijkt dat de put niet alleen het persoonlijk belang van de consument dient, maar ook dient voor inspectie en onderhoud van andere zaken en daardoor een algemeen belang. Dit onderstreept dat de put niet thuishoort in het perceel van de consument.
In de technische omschrijving van de woning van de buren staat ook vermeld dat er een drainagesysteem wordt aangelegd, maar zij hebben geen put in hun tuin. De buren kunnen om hun perceel te reinigen alleen gebruikmaken van de put op het perceel van de consument. Ook beroept de ondernemer zich op de technische omschrijving waarin is vermeld dat er een drainagesysteem wordt aangelegd. Nergens staat dat er een put op het perceel van de consument wordt geplaatst.
Door de aanwezigheid van de put op het perceel van de consument is zij verantwoordelijk geworden voor het onderhoud en de afvoer van het hele huizenblok. Dit is niet met haar gecommuniceerd bij de aankoop van de woning.
De ondernemer heeft de consument voorgesteld de put te verlagen. Dit is voor de consument geen oplossing, omdat dit alleen maar meer schade aan haar tuin zal veroorzaken wanneer er reiniging nodig is.
De consument verlangt dat de put op kosten van de ondernemer wordt verplaatst naar gemeentegrond en dat de ondernemer de eventuele daardoor ontstane schade aan de tuin van de consument zal vergoeden.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft schriftelijk geen verweer gevoerd. Wel heeft hij zonder enige toelichting twee schriftelijke stukken overgelegd. De ondernemer heeft tijdens de mondelinge behandeling mede aan de hand van pleitaantekeningen verweer gevoerd en een exemplaar van die aantekeningen aan de consument en aan de arbiters overhandigd. Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar wat de ondernemer bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In de koop-/ aannemingsovereenkomst zijn partijen met elkaar overeengekomen dat op het perceel grond van de consument een drainagestelsel wordt aangelegd en dat het beheer, onderhoud en instandhouding van de drainage voor rekening van de consument is. Dezelfde bepaling is opgenomen in de technische omschrijving die onderdeel uitmaakt van die overeenkomst en in de leveringsakte.
De ondernemer erkent dat er bij de verkoopbespreking en bij het sluiten van de overeenkomst niet is gesproken over een drainageput op het perceel van de consument. De ondernemer had zijn twijfels over de plaats waar de betreffende put aangelegd moest worden, maar desondanks heeft hij de put toch op het perceel van de consument aangelegd.
De drainage is aangelegd om de grondwaterstand ter plaatse goed te kunnen beheersen. De ondernemer heeft in samenspraak met zijn adviseurs besloten om bij de hoekwoningen van het plan een drainageput aan te leggen. Voor het goed functioneren van de drainage is namelijk een drainageput noodzakelijk; deze maakt dan ook een onlosmakelijk onderdeel uit van het drainagestelsel. De frequentie waarmee het drainageonderhoud moet plaatsvinden is afhankelijk van de mate van vervuiling. Voor de locatie van de consument moet volgens de adviseurs rekening worden gehouden met een frequentie van eenmaal per twee á drie jaar.
Het drainagestelsel en de daarvan deel uitmakende drainageput op het perceel van de consument is ook in haar belang. Om die reden is het niet logisch om de drainageput te verplaatsen naar gemeentegrond. De onderhoudsverplichting is namelijk de verantwoordelijkheid van de consument zelf en niet van de gemeente.
De adviseurs van de ondernemer hebben hem laten weten dat het verwijderen van de drainageput uit de voortuin van de consument niet mogelijk is. Zonder die put kan het drainagestelsel niet goed worden onderhouden, onder andere door de in de drainage aanwezige bochten. De ondernemer heeft ‒ net als de consument zelf ‒ aan de gemeente gevraagd of de put verplaatst zou kunnen worden naar gemeentegrond. Maar de gemeente was niet genegen om daaraan mee te werken. Bovendien lopen er door de gemeentegrond waar de consument de put naar toe zou willen laten verplaatsen nutstracés waardoor verplaatsing niet mogelijk is.
De consument heeft de door de ondernemer aangeboden optie om de put te verkleinen en te verlagen tot onder het maaiveld van de hand gewezen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 10 november 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt ‒ voor zover hierna niet aangehaald ‒ als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige, maar geen van hen heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters ‒ naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken ‒ het volgende als uitgangspunt.
In de op 23 augustus 2021 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en ‒ voor zover aanwezig ‒ staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 8 september 2022 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw gesteld in het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen omgevingsvergunning (deelactiviteit bouwen). Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
1. Het rapport van de deskundige vermeldt ‒ zakelijk weergegeven ‒ de waarnemingen van de deskundige tijdens zijn onderzoek op en nabij het perceel van de consument.
De woning van de consument betreft de rechter-hoekwoning van een woningblok bestaande uit vier woningen. De drainage is langs de voorgevel, linkerzijgevel en achtergevel van het woningblok gesitueerd en aangesloten op de gemeentelijke hemelwaterafvoerleiding. Voor het inspecteren en het doorspuiten c.q. reinigen van de drainageleiding zijn inspectieputten gesitueerd, waarvan er zich één bevindt op het perceel van de consument. Ook bevinden zich inspectieputten van de drainage op gemeentelijke grondgebied.
Het gietijzeren deksel (circa 600 x 600 mm) van de put op het perceel van de consument bevindt zich in het verlengde van de voorgevel nabij de erfgrens langs de zij-tuin. De consument heeft een grindstrook aangelegd, zodat het putdeksel niet zichtbaar maar wel bereikbaar is. Vanaf deze inspectieput loopt de drainageleiding via de gemeentegrond (openbare pad, tuin en plein) naar de gemeentelijke hemelwaterafvoerleiding. De bovenkant van het putdeksel ligt circa 10 cm onder de bovenkant van de grindstrook.
2. De arbiters constateren dat in de koop-/ aannemingsovereenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten, in de daarvan deel uitmakende technische omschrijving en in de akte van levering van het registergoed waarop de woning van de consument is gebouwd, telkens ten aanzien van de drainage de volgende bepaling is opgenomen:
“Ter bevordering van de afvoer van grondwater zal langs de haven een drainageleiding worden aangebracht. Het beheer, onderhoud en de instandhouding (verplichting) van de drainage zijn voor rekening van de gemeente. Ter plaatse van de schuurwoningen zal deze drainage in de tuin gelegen zijn. Deze dient te allen tijde toegankelijk te blijven voor onderhoud en vervanging. (…)
Op uw eigen kavel is ook een drainagestelsel aangelegd. Het beheer, onderhoud en de instandhouding van de drainage zijn voor rekening van de grondeigenaar.”
In geen van de genoemde documenten is beschreven waaruit het drainagestelsel bestaat noch is daarin sprake van het aanbrengen van een drainageput.
3. De ondernemer heeft gesteld dat de drainageput een noodzakelijk en onlosmakelijk onderdeel is van het drainagestelsel. De consument heeft deze stelling niet betwist. Tussen partijen kan als vaststaand worden aangemerkt dat een drainageput op het perceel van de consument zowel tijdens de verkoopbespreking als bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst niet tussen hen is besproken.
4. Partijen bij een overeenkomst dienen zich tegenover elkaar niet alleen te gedragen naar hetgeen is vermeld in de door hen gesloten overeenkomst, maar zij dienen zich tegenover elkaar ook te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, die niet onmiddellijk uit die overeenkomst voortvloeien. Zo vloeien uit die redelijkheid en billijkheid mededelings- en informatieplichten voort. Uit het feit dat de drainageput op het perceel van de consument nimmer tussen partijen is besproken, kan worden afgeleid dat de ondernemer de consument niet heeft geïnformeerd dat een drainageput een noodzakelijk en onlosmakelijk onderdeel van een drainagestelsel is en dat een dergelijke put op haar perceel zou moeten worden aangebracht.
5. De ondernemer is de professionele partij in deze. Hij mag worden verondersteld kennis te hebben van (de samenstelling van) een drainagestelsel en van wat de consequenties zijn om in de tuin een drainageput te hebben, die in dit geval niet uitsluitend van belang is voor het perceel van de consument, maar ook voor de andere percelen, die behoren tot het woningblok waar het perceel van de consument deel van uitmaakt. Het had dan ook op de weg van de ondernemer gelegen om de consument daarover behoorlijk in te lichten, zodat zij op basis van duidelijke informatie de (economische) gevolgen voor haar kon inschatten. Het verstrekken van die informatie was in dit geval te meer aangewezen, nu de ondernemer zijn twijfels had over de plaats waar de betreffende put aangelegd moest worden, namelijk in de voortuin van het perceel van de consument.
6. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer is tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht door de consument niet voldoende te informeren over de vereiste samenstelling van een drainagestelsel en over het feit dat in haar tuin een drainageput zou worden aangelegd, die niet alleen van belang is voor haar perceel maar ook voor de andere percelen die van het woningblok deel uitmaken. De arbiters achten de klacht van de consument dan ook gegrond.
7. De consument heeft gevorderd dat de op haar perceel aanwezige drainageput wordt verplaatst naar gemeentegrond, hetgeen door de ondernemer is geweigerd, omdat de gemeente geen toestemming zou geven om de drainageput naar haar grond te verplaatsen. Het is de commissie niet duidelijk geworden welke inspanningen de ondernemer heeft verricht om de gemeente te bewegen tot instemming met verplaatsing van de put. Aangezien de gemeente geen partij is bij dit geschil, kan de commissie de vordering van de consument niet toewijzen.
8. Door het verzaken van zijn mededelingsplicht is de ondernemer tegenover de consument tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst. Deze tekortkoming is de ondernemer toe te rekenen. Dat maakt de ondernemer tegenover de consument schadeplichtig.
9. De consument lijdt schade doordat de drainageput op haar perceel is gesitueerd, waardoor zij haar eigendomsrecht op dat perceel niet vrij en onbeperkt kan uitoefenen. De consument is niet slechts contractueel verplicht het beheer, het onderhoud en de instandhouding van het drainagestelsel op haar perceel voor haar rekening te nemen, maar ook van de drainageput, die niet alleen voor haar perceel maar ook voor de andere percelen blijvend dienstig moet zijn. Dit alles brengt extra (onderhouds-)kosten met zich. Daarnaast verhindert de put dat de consument haar tuin (op de plaats waar de put zich bevindt) naar eigen goeddunken kan inrichten; telkens als er van de put (ten behoeve van die andere percelen) gebruik gemaakt moet worden, zal de ter plaatse aangelegde grindstrook verwijderd moeten worden om bij de put te kunnen komen.
Dat gebruik brengt met zich dat werklieden, die door de eigenaren van die andere percelen worden ingeschakeld, het perceel van de consument moeten betreden, hetgeen de consument dan geacht wordt te dulden. Bij eventuele verkoop van de woning kan de aanwezigheid van de put en de verplichtingen die de eigenaar in de praktijk heeft te dulden, van invloed zijn.
10. De arbiters zijn alles afwegende dan ook van oordeel dat de consument recht heeft op schadevergoeding. Zij bepalen die vergoeding naar redelijkheid en billijkheid op een bedrag van € 15.000,–.
Toetsing aan de garantieregeling
11. De arbiters stellen vast dat de consument geen beroep toekomt op de garantieregeling. Volgens artikel 2.7.1 van de eerder vermelde Module I.E vallen alle voorzieningen buiten het huis, berging, garage en/of carport buiten de SWK-garantie.
Klachtengeld
12. De klacht van de consument wordt door de arbiters gegrond bevonden. Daarom dient de commissie, zoals is bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het door de consument betaalde klachtengeld aan haar terug te betalen.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
verklaren de klacht van de consument gegrond;
veroordelen de ondernemer om binnen twee weken na de datum van verzending van dit vonnis aan de consument te betalen een bedrag van € 15.000,–;
bepalen dat de commissie het door de consument betaalde klachtengeld aan haar zal terugbetalen;
wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
stellen vast dat aan de consument geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 12 januari 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.
de heer mr. P.L. Alers
de heer F.J. Scholte
mevrouw mr. drs. S. Meinhardt