Commissie: Makelaardij
Categorie: Gerechtvaardigd vertrouwen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1310950/1319579
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over de vraag of een makelaar na beëindiging van een verkoopopdracht nog recht had op courtage. De commissie oordeelt dat de consument op basis van een e-mail van de makelaar erop mocht vertrouwen dat na een laatste bezichtiging geen kosten meer in rekening zouden worden gebracht. Daarom kan de makelaar geen aanspraak maken op de courtage, ook al werd de woning uiteindelijk verkocht aan een koper die via zijn verkoopactiviteiten in beeld was gekomen. De klacht wordt gegrond verklaard en de makelaar moet de betaalde courtage terugbetalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 30 januari 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van de consument tegen een betaalde courtage van € 3.025, -.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 19 april 2025 bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar niet bemiddeld in de verkoop van de woning. De opdracht was voor de verkoop al ingetrokken. Ik was zeer ontevreden over de dienstverlening van de makelaar en ik heb dit schriftelijk kenbaar gemaakt. De makelaar was het hier niet mee eens en na enige discussie bleek er nog een bezichtiging te zijn ingepland. De makelaar is niet komen opdagen bij deze bezichtiging, waarna ik de opdracht kosteloos heb laten intrekken. Ná het intrekken van de opdracht is er onderling een overeenkomst tot stand gekomen met de huidige kopers, maar de makelaar eiste toch de courtage van € 3.025, -. De gefactureerde courtage is – op advies van de rechtsbijstand – onder uitdrukkelijk protest betaald wegens de dreiging met incassokosten.
De consument eist terugbetaling van de betaalde € 3.025, – aan courtage.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
De uiteindelijke koper heeft via e-mail op 16 april 2025 een bezichtiging aangevraagd en is door mijn verkoopactiviteiten mijn klant. Deze bezichtiging heeft plaatsgevonden op donderdag 24 april 2025 om 15.00 uur. Door autopech kon ik uiteindelijk bij die bezichtiging niet aanwezig zijn. De consument is mij de overeengekomen courtage verschuldigd. Dat ik in de e-mail van 20 april 2025 (20:19 uur) heb geschreven na de bezichtiging op 24 april 2025 om 15:00 uur geen kosten in rekening te brengen, zag op de oorspronkelijk overeengekomen onkostenvergoeding van 0,2% en niet op de courtage. Ik verwijs verder naar voorwaarde nummer 5, waarin staat vermeld dat de makelaar eveneens het recht op courtage verwerft indien de overeenkomst, na afloop van de opdracht tot stand komt, maar direct of indirect het gevolg is van de bemiddeling die gedurende de looptijd van de opdracht door de makelaar is verleend. Het maakt dus niet uit of de koper tijdens of direct na de opdracht de woning koopt. Bovendien heeft de consument zich schuldig gemaakt aan schending van voorwaarde nummer 6, op grond waarvan de opdrachtgever zich lopende de opdracht moet onthouden van alle activiteiten die het vervullen van de opdracht kunnen belemmeren c.q. doorkruisen en buiten de makelaar om geen overeenkomst tot stand mag brengen en daartoe ook geen onderhandelingen mag voeren. Indien in strijd hiermee een overeenkomst tot stand komt, heeft de makelaar het recht op vergoeding van courtage inclusief alle gemaakte kosten als ware de betreffende overeenkomst door bemiddeling van de makelaar tot stand gekomen. Toen bleek dat mijn cliënt wilde kopen, heeft de consument de opdracht ingetrokken. Dat de consument pas achteraf klaagt en van mijn dienst verder geen gebruik heeft gemaakt, leidt ook niet tot een korting op de courtage.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De consument eist terugbetaling van de aan de makelaar betaalde courtage. De makelaar maakt aanspraak op die bij factuur [factuurnummer] van 25 juli 2025 gefactureerde courtage van € 3.025, – inclusief btw. De makelaar baseert de door de consument betaalde courtage in de kern op de uit de overeenkomst voortvloeiende betalingsverplichting van de consument.
De consument werpt daartegen verschillende verweren op, zoals bijvoorbeeld dat de overeenkomst voor een periode van slechts drie maanden zou zijn aangegaan en/of dat de makelaar tekort zou zijn geschoten door bij de dienstverlening niet te hebben gehandeld zoals dat van een goed verkoopmakelaar had mogen worden verwacht. Dit behoeft evenwel geen verdere bespreking. Na een door partijen gevoerde discussie over de exacte aard, inhoud en duur van de overeenkomst heeft de makelaar bij e-mail van 20 april 2025 (20:19 uur) namelijk aan de consument geschreven:
“Ik doe de bezichtiging op 24 april om 3 uur zoals afgesproken. Als u de opdracht daarna wenst in te trekken, zal ik u geen kosten in rekening brengen en wens ik u veel succes met de verkoop.”
Dat de daarmee overeenstemmende wil bij de makelaar in werkelijkheid ontbrak, kan er niet aan afdoen dat de consument uit die naar hem gemailde verklaring toen heeft mogen opmaken dat de makelaar hem voor een eventueel uit die bezichtiging nog voortkomende verkoop geen courtage meer in rekening zal brengen. De makelaar heeft ter zitting ook erkend dat zijn e-mail zo kan worden uitgelegd, maar herhaalt en benadrukt dat die e-mail alleen spreekt over kosten en niet over courtage. Hiermee miskent de makelaar evenwel dat het bij uitleg van de daarin vervatte verklaring niet alleen aankomt op de letterlijke tekst van de gebezigde bewoordingen, maar met name gaat om wat partijen daarover tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden. Bij gebreke van aannemelijk geworden bijkomende omstandigheden waaruit de consument anders had moeten begrijpen, heeft de consument er in het licht van hun voorafgaande discussie over aard, inhoud en duur van de overeenkomst, op basis van die e-mail gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat hij voor een eventueel uit die bezichtiging nog voortvloeiende verkoop geen courtage meer aan de makelaar verschuldigd zou zijn. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de makelaar hier de bescherming van de ingeroepen voorwaarden 5 en/of 6 zou toekomen.
De commissie oordeelt dat de eis van de consument tot terugbetaling van de betaalde € 3.025, – aan courtage toewijsbaar is en oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil ook redelijk en billijk. Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, komt de commissie tot de slotsom dat de klacht van de consument gegrond is. Bij gebreke van bijzondere omstandigheden om anders te bepalen dient de makelaar overeenkomstig het Reglement het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument € 3.025, – moet (terug)betalen, te betalen binnen een maand na de verzenddatum van dit advies. Als de makelaar dat niet binnen die maand betaalt, dan moet de makelaar ook de wettelijke rente daarover betalen vanaf een maand na de verzenddatum van dit bindend advies tot de dag van volledige betaling.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77.50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is.
De commissie wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. P. P. van der Neut, leden, op 6 maart 2026.