Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Schadevergoeding
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
115980
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Consument: Klacht 1: De vloerverwarming functioneert niet zoals verwacht. De thermostaat mag niet lager dan stand 7 worden gezet vanwege kans op lekkage, terwijl de houten vloer niet hoger dan 33 graden mag worden verwarmd.
Klacht 2: De ondernemer heeft nagelaten te waarschuwen dat de gekozen vloerafwerking niet goed toepasbaar is met de geplaatste vloerverwarming.
Vorderingen: Vervanging of herstel van de cv-ketel, garantie van 20 jaar op de vloer, schadevergoeding voor de beschadigde vloer en kosten voor verwijdering en plaatsing van de vloer.
Ondernemer: Verweer: De vloerverwarming functioneert normaal en de consument is voldoende geïnformeerd over de vloerafwerking. De ondernemer wijst de vorderingen van de consument af en vordert betaling van de laatste termijn van € 1625,–.
Oordeel
Klacht 1: De arbiters stellen de consument in het gelijk. De vloerverwarming voldoet niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De ondernemer wordt veroordeeld tot herstelwerkzaamheden.
Klacht 2: De arbiters stellen de consument in het ongelijk. De ondernemer heeft voldaan aan zijn informatieplicht en kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor een mogelijk onjuist advies van de vloerleverancier.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen:
[naam],woonachtig te [plaats]
eiser
(hierna te noemen: de consument)
gemachtigde: mr. M. Berenschot (DAS)
en
[bouwbedrijf]gevestigd te [plaats]
verweerder
(hierna te noemen: de ondernemer)
Ondergetekenden:
de heer mr. P.L. Alers, wonende te [plaats], mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele, wonende te [plaats] en de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA, wonende te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende arbitrale vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en de daarbij bijbehorende modules I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier van 6 maart 2018. In de kern klaagt de consument erover dat de vloerverwarming niet functioneert zoals hij mocht verwachten en dat ondernemer heeft nagelaten hem te waarschuwen dat de vloerafwerking niet of minder goed toepasbaar is met de geplaatste vloerverwarming.
De consument onderbouwt dit als volgt. De cv installatie in zijn woning heeft in december 2016 gelekt via de overstortkraan. Hem is door de installateur verteld dat de thermostaat van de vloerverwarming niet lager dan stand 7 gezet mag worden omdat er anders weer lekkage kan optreden. De leverancier van de houten vloer die de consument in de woning heeft laten aanbrengen heeft hem echter geadviseerd om de cv niet hoger dan 33 graden (maximaal stand 5) te zetten aangezien door de hoge temperaturen schade kan ontstaan aan de houten vloer. Stand 7 gaat echter tot maximaal 43 graden.
De consument hoefde niet te verwachten dat hij maar 3 van de 9 standen van de thermostaat kan gebruiken omdat er kans op lekkage is vanwege een te hoog wordende druk in de cv-ketel. Naast de kans op lekkage is de lagere stand 5 in de winter volgens de consument niet te adviseren. Het duurt langer voordat de gehele woning warm wordt en de warmtevraag veroorzaakt tevens meer geluid in de woning. En volgens de installateur leidt dit mogelijk tot lekkage vanwege te hoge druk.
De consument heeft zijn oorspronkelijke vorderingen, zoals geformuleerd in het vragenformulier van 6 maart 2018, bij brief van 8 juni 2018 gewijzigd en vermeerderd zodat deze nu luiden:
1. Een goede en deugdelijke vervangende ketel die in combinatie met zijn vloer geen lekkage geeft, danwel een goed en deugdelijk herstel van de huidige ketel, op een dusdanige wijze dat deze geen lekkage geeft, op welke stand de thermostaat van de vloerverwarming verdeler ook staat.
2. In aanvulling op deze eis vordert de consument een garantie van 20 jaar op zijn vloer, aangezien de woning in de winter alleen goed wordt verwarmd op stand 7 en dit schade kan toebrengen aan de vloer en een schadevergoeding voor het herstel van de inmiddels beschadigde vloer ten bedrage van € 3.025,67 + € 72,50. Subsidiair vordert hij aanvullend op vordering 1 vergoeding van de kosten van € 7.000,– die hij heeft gemaakt om de vloer te plaatsen aangevuld met de verwijderingskosten om de vloer in zijn geheel te verwijderen, ad € 2.674,83 + pm € 1.000,– voor verhuis- en verblijfskosten.
Standpunt ondernemer
De ondernemer is in de gelegenheid gesteld schriftelijk verweer te voeren, hetgeen hij heeft gedaan bij brief van 12 april 2018. De ondernemer brengt in de kern het volgende naar voren.
In de ogen van de ondernemer is er geen sprake van een klacht of een geschil. De ondernemer wijst de vorderingen van de consument van de hand. De keuze van de vloerafwerking is niet aan de ondernemer en hij heeft de consument daar voldoende informatie over gegeven zowel in kopersgesprekken als in de oplevermap. De ondernemer wijst erop dat cv ketel sinds de laatste klacht van anderhalf jaar geleden (eind 2016) normaal heeft gefunctioneerd in alle seizoenen.
De ondernemer vordert in reconventie betaling van de laatste termijn van € 1625,– en de wettelijke rente daarover.
Deskundigenrapport
Op 23 maart 2018 is door de heer J.G. Marcus (hierna te noemen: de deskundige) onderzoek naar de klachten gedaan. De deskundige heeft op 8 mei 2018 schriftelijk gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Partijen hebben daarvan geen gebruik gemaakt.
Behandeling van het geschil
Op 21 september 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De consument was vergezeld van zijn gemachtigde, mevrouw mr. M. Berenschot (DAS). De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer [naam], verkoopmanager/directievoerder.
De consument heeft ter zitting in aanvulling op zijn schriftelijke inbreng zakelijk weergegeven het volgende betoogd. Hij begrijpt de conclusie van de deskundige, maar mist de oorzaak van de lekkage. De installateur die langs is geweest en hem heeft verteld dat de thermostaat van de vloerverwarming niet lager dan stand 7 gezet mag worden, heeft alleen het veiligheidsventiel vervangen en heeft de thermostaat op stand 7 gezet. De installateur heeft verder niets gecheckt of veranderd. De deskundige heeft de schade aan de vloer niet opgenomen omdat die niet was vermeld in de klacht. De thermostaat staat nog steeds op stand 7. Aan de vloer is schade in de vorm van scheuren ontstaan en de consument sluit niet uit dat dit alleen maar erger wordt. De consument wijst onder meer op artikel 6.1. van het document ‘Gebruik & Onderhoud van uw woning, versie d.d. 10 februari 2016’. Hij verwijt de ondernemer dat nergens in de verkoopinformatie staat vermeld dat er op de vloerverwarming geen houten vloer mag worden gelegd of dat de verwarming bij een bepaalde stand schade aan een houten vloer kan opleveren. Hij heeft zich laten adviseren en een houten vloer was mogelijk. Met de leverancier van de vloer is gesproken over de temperatuur van de vloerverwarming (niet hoger dan 35 graden) en over het controleren op vocht in de ondervloer voorafgaand aan het leggen van de vloer. Die controle is ook uitgevoerd.
De consument heeft het gevoel dat hij tussen twee vuren zit. Hij is al twee jaar bezig met deze zaak en er is nog steeds geen oplossing. Hij maakt zich bovendien grote zorgen over zijn vloer.
De consument begrijpt wel dat de ondernemer geen garantie kan geven op andermans product, maar hij wenst wel dat de ondernemer toezegt mogelijke schade die nog aan de vloer ontstaat te zullen vergoeden. Hij wil voorts graag dat de afvoerpijp zo snel mogelijk wordt geplaatst. Het aanbod tot herstel van de ondernemer accepteert de consument echter niet omdat hij geen vertrouwen meer heeft in de installateur die de ondernemer wil inschakelen. Die heeft immers al eerder een fout gemaakt.
Ten aanzien van de eis in reconventie bevestigt de consument dat hij de laatste termijn van € 1625,– nog niet heeft betaald. Er waren aanvankelijk meer gebreken. Deze zijn op dit verwarmingsprobleem na verholpen of afgekocht. Hij acht opschorting van de laatste termijn terecht zolang er niet is hersteld.
De ondernemer heeft zakelijk weergegeven ter zitting het volgende betoogd. Hij heeft de brief van 8 juni 2018 met de vermeerdering van eis niet eerder onder ogen gekregen. Mogelijk is dit misgegaan bij zijn eigen secretariaat. Hij heeft ter zitting kennis genomen van de brief en heeft geen bezwaar tegen het inbrengen daarvan. De ondernemer kan zich grotendeels vinden in de bevindingen en conclusies van deskundige. Hij is bereid om het veiligheidsventiel met een trechter aan te sluiten op het riool. Hij heeft zijn twijfels bij het advies om een bypass (drukverschilregelaar) te plaatsen. Er bestaat bij dit type (open) verdeler de kans dat de verdeler stuk gaat en daarom is zijn installateur daar tot nu toe op tegen geweest. Daar komt bij dat de garantie dan waarschijnlijk vervalt. De ondernemer wil het probleem echter graag opgelost zien en is bereid om in overleg te gaan met zijn installateur.
De ondernemer vermoedt dat het veiligheidsventiel twee jaar geleden defect is geweest, maar dat is helaas niet meer na te gaan. Hij acht de kans dat er opnieuw lekkage optreedt, gelet ook op de test die de deskundige heeft uitgevoerd, alles bijeen erg klein.
De ondernemer meent voorts dat hij de consument voldoende heeft gewaarschuwd. In de informatie die wordt verstrekt staat vermeld dat aanbrengen van een houten vloer mogelijk is, maar daar staat nadrukkelijk bij vermeld dat de consument zich daarbij goed moet laten adviseren.
Ten aanzien van de vorderingen van de consument merkt de ondernemer op dat hij bereid is tot herstel, zoals eerder aangegeven, maar niet tot het geven van garantie op andermans product. De eis tot schadevergoeding wijst hij eveneens van de hand.
Ten aanzien van zijn tegenvordering tekent hij aan dat opschorting van de laatste termijn niet redelijk is nu vrijwel alle punten zijn opgelost en het resterende bedrag niet in verhouding staat tot het bedrag dat is opgeschort.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op omstreeks december 2014 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 25 februari 2016 opgeleverd.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer SE xx.xx.xx.xxx.xxx.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van genoemd reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De consument klaagt er in de kern over dat 1. de vloerverwarming niet functioneert zoals hij mocht verwachten en 2. dat ondernemer heeft nagelaten hem te waarschuwen dat een houten vloerafwerking niet of minder goed toepasbaar is met de geplaatste vloerverwarming.
Klacht 1
De arbiters overwegen terzake van deze klacht dat tussen partijen als onweersproken vaststaat dat in december 2016 het veiligheidsventiel dat gemonteerd is onder de ketel van de c.v. open is gegaan en dat daardoor lekkage is ontstaan. Waarom het ventiel in 2016 open is gegaan is volgens de deskundige niet meer te achterhalen. De consument heeft onweersproken gesteld dat hem door de installateur van de vloerverwarming is verteld dat de thermostaat van de vloerverwarming niet lager dan stand 7 gezet mag worden. De ondernemer heeft het gebrek aan het ventiel erkend en is in beginsel bereid tot herstel als aangegeven door de deskundige.
De arbiters constateren dat de deskundige in zijn rapport heeft geconcludeerd dat niet wordt voldaan aan artikel 6.2. van de SWK Garantie- en waarborgregeling waarbij hij onder meer heeft opgemerkt:
‘Dat de vloerverwarming altijd op een bepaalde temperatuur moet staan vanwege het veiligheidsventiel is onjuist en zeer ongebruikelijk. Een gebruiker moet de watertemperatuur van de vloerverwarming op elke gewenste temperatuur in kunnen stellen zonder dat dit nadelige gevolgen heeft voor het functioneren van de installatie. Indien dit wel het geval is, is er een tekortkoming in de aanleg van de installatie.’
De deskundige heeft voorts geconstateerd ‘…dat bij het openen van de thermostatische regelafsluiter van de vloerverwarming deze een enorm stromingsgeluid veroorzaakt. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het drukverschil over deze regelafsluiter veel te hoog is.’
De arbiters nemen de bevindingen van de deskundige over en maken deze tot de hunne. Weliswaar heeft de ondernemer ter zitting bedenkingen tegen het deskundigenrapport geuit, maar deze betroffen het hersteladvies van de deskundige en vormen voor arbiters onvoldoende aanleiding om van het deskundigenrapport af te wijken.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
Gelet op hetgeen door de deskundige ter zake van het functioneren van de vloerverwarming is vastgesteld, wordt naar het oordeel van de arbiters niet voldaan aan de (van de koop-/ aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk en aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen.
De arbiters achten de klacht van de consument gegrond en zullen hem derhalve op dit punt in het gelijk stellen. De consument heeft ter zitting aangegeven dat hij geen herstel wenst door de ondernemer gelet op de ervaringen van de consument met de door de ondernemer ingeschakelde installateur. Arbiters overwegen dat als uitgangspunt heeft te gelden dat waar de ondernemer tekort is geschoten in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst, hetgeen ten aanzien van dit onderdeel van de klacht aan de orde is, hij is staat moet worden gesteld het herstel uit te voeren, tenzij op voorhand moet worden aangenomen dat herstel door de ondernemer nimmer tot een goed resultaat kan leiden. Naar het oordeel van arbiters doet een dergelijke uitzondering zich in dit geval niet voor, zodat er geen grond is om herstel van het gebrek aan het vloerverwarmingssysteem niet aan de ondernemer op te dragen. Gelet op de ervaringen van de consument achten arbiters het wel aangewezen dat de ondernemer het werk van degene die het herstel feitelijk uitvoert nauwgezet controleert.
Klacht 2
De consument klaagt erover dat de ondernemer hem bij het aangaan van de overeenkomst niet heeft gewaarschuwd dat bepaalde vloerafwerkingen niet of minder goed toepasbaar zijn in combinatie met de geplaatste vloerverwarming. De arbiters stellen vast dat de keuze van de vloerafwerking aan de consument was. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer heeft voldaan aan zijn informatieplicht jegens de consument door in verkoopgesprekken en in de overgelegde documentatie aan te geven dat de consument zich over de vloeren goed moet laten informeren door een deskundige leverancier van vloerafwerkingen. Ter zitting is gebleken dat de consument goed bekend was met de relevante documentatie. Mede gelet daarop, en het feit dat hij zich kennelijk heeft laten adviseren door een leverancier, is voor de arbiters niet aannemelijk geworden dat sprake was van onvoldoende bekendheid met het feit dat bepaalde vloerafwerkingen niet of minder goed toepasbaar zijn in combinatie met de geplaatste vloerverwarming. Dat de door de consument geraadpleegde leverancier (mogelijk) een onjuist advies heeft gegeven kan niet aan de ondernemer worden verweten. Van een tekortschieten door de ondernemer in het geven van informatie over de vloerafwerking is arbiters dan ook niet gebleken.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
Gelet op hetgeen de arbiters hiervoor hebben overwogen heeft de ondernemer voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst. Voor toetsing aan de garantieregeling is hier geen ruimte, omdat deze klacht geen garantiekwestie betreft.
De arbiters achten de klacht van de consument ongegrond en zullen hem derhalve op dit punt in het ongelijk stellen.
Garantie op de vloer
De consument heeft gevorderd dat de ondernemer een garantie van 20 jaar op de vloer van de consument geeft, aangezien de woning in de winter alleen goed wordt verwarmd op stand 7 en dit schade kan toebrengen aan de vloer. Deze vordering wijzen de arbiters af op de enkele grond dat de vloer niet door de ondernemer is geleverd en van hem niet verwacht mag worden daar garantie op te geven. Voorzover de consument met zijn uitlatingen ter zitting heeft beoogd zijn vordering te beperken tot de wens dat de ondernemer toezegt dat hij mogelijke schade die nog aan de vloer ontstaat zal vergoeden, komt ook deze vordering op grond van het voorgaande niet voor toewijzing in aanmerking. Voorzover de vloer al ongeschikt zou blijken te zijn om in combinatie met een goed functionerende vloerverwarming te worden toegepast – hetgeen arbiters overigens onvoldoende is gebleken – komt dit, mede gelet op het voorgaande, niet voor risico van de ondernemer.
Schadevergoeding
De consument heeft schadevergoeding gevorderd voor het herstel van de inmiddels beschadigde vloer ten bedrage van € 3.025,67 + € 72,50. Subsidiair vordert hij aanvullend op vordering 1 vergoeding van de kosten van € 7.000,– die hij heeft gemaakt om de vloer te plaatsen aangevuld met de verwijderingskosten om de vloer in zijn geheel te verwijderen, ad € 2.674,83 + pm € 1.000,– voor verhuis- en verblijfskosten.
Deze vorderingen komen niet voor toewijzing in aanmerking nu de arbiters de schade onvoldoende onderbouwd achten. Niet alleen is niet gebleken dat er een causaal verband is tussen het functioneren van de vloerverwarming op stand 7 en de naad in de vloer die op de getoonde foto waarneembaar is, maar ook blijkt uit de overgelegde offerte niet dan wel onvoldoende wat de omvang van de schade aan de vloer nu precies is.
Vordering in reconventie
De ondernemer heeft in reconventie gevorderd betaling van de laatste termijn van € 1625,– en de wettelijke rente daarover, waarbij hij heeft betoogd dat aan de consument geen opschortingsrecht toekomt, nu hij de resterende klachten heeft opgelost en de installatie goed functioneert. De arbiters zijn van oordeel dat aan de consument, gelet op het feit dat de vloerverwarming niet voldoet aan de (van de koop-/ aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk en aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen, in dit geval in redelijkheid een opschortingsrecht toekomt en zij wijzen deze vordering dan ook af.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. Nu de consument voor meer dan 50% in het gelijk is gesteld wordt het klachtengeld ingevolge het reglement aan hem terugbetaald.
Gelet op al het voorgaande wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
In conventie:
veroordelen de ondernemer tot het verrichten van deugdelijke herstelwerkzaamheden terzake van de vloerverwarming. Deze herstelwerkzaamheden dienen te zijn afgerond binnen 3 maanden na verzending van dit vonnis;
stellen vast dat de consument uitsluitend terzake van klacht 1 een beroep op de Garantie- en waarborgregeling toekomt;
stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald;
wijzen af het meer of anders gevorderde.
In reconventie:
wijzen af het door de ondernemer gevorderde.