Dakbedekking niet correct aangebracht. Geen ernstig gebrek in de zin van art. 7A: 1645 (oud) BW.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Overeenkomst / Schadevergoeding    Jaartal: 20182019
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 115878

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

Consument klaagt dat de dakbedekking niet correct is aangelegd. Dit is volgens hem een ernstig gebrek waarvoor op grond van art. 7A: 1645 (oud) van het Burgerlijk Wetboek een termijn van 10 jaar geldt. De arbiters verklaren de consument niet-ontvankelijk. In het kader van de vraag of de ondernemer aansprakelijk is op grond van het Burgerlijk Wetboek achten de arbiters niet doorslaggevend of het dak respectievelijk de dakbedekking een ernstig gebrek bezit, maar of het gebrek gevolgen heeft voor de hechtheid van het gebouw c.q. de constructieve veiligheid van het gebouw. De termijn van 10 jaar is derhalve niet van toepassing.

Volledige uitspraak

Mevrouw mr. M.L. Braaksma, wonende te Leusden, mevrouw mr. W. van den Berg, wonende te Rotterdam en de heer W. Kroon, wonende te Rockanje, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende arbitrale vonnis gewezen. 

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de (rechtsvoorgangers van) partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E.2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “geschillen … die betrekking hebben op:

a.            de Garantie- en waarborgregeling van het GIW;

b.            bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna;

c.            het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden. 

… worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het Geschillenreglement van de stichting GIW (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil”. 

Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het op 13 februari 2018 door de commissie ontvangen klachtenformulier. 

In de kern heeft de consument de volgende klacht. De consument is de tweede bewoner/ de koper van de op 18 februari 2008 opgeleverde nieuwbouwwoning. Op 26 januari 2016 heeft zij het huis gekocht en op 22 maart 2016 is de woning aan haar geleverd. Op 13 november 2017 ontstond een lekkage van het dak over de gehele breedte van het huis. Een vervolgens ingeschakelde dakdekker heeft geconstateerd dat de dakbedekking niet correct was gelegd en dat dit een constructiefout betreft. Dit is daarna ook door andere dakdekkers bevestigd. Dit, een dak dat binnen 10 jaar al zo ernstig lekt, levert in de visie van de consument een ernstig gebrek op. De SWK-garantie van tien jaar is nog niet verstreken. De consument verlangt vervanging van het dak. De consument heeft de ondernemer op 15 november 2017 aangeschreven, maar deze heeft de klacht van de hand gewezen. Ook SWK heeft bij brief van 21 november 2017 de klacht afgewezen.

Naar aanleiding van het verweerschrift van de ondernemer benadrukt de consument dat zij het dak niet heeft laten repareren. Van een ernstig gebrek is wel degelijk sprake nu het huis maar gedeeltelijk bewoonbaar is. De slaapkamer(s) annex studeerkamer en het trappengat zijn vanwege de lekkage niet te gebruiken. De consument zou graag zien dat een deskundige de situatie komt bekijken.

Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 19 juni 2018 gericht aan de commissie. In de kern komt het verweer op het volgende neer.

De eerste eigenaren, met wie de ondernemer de koop-/aannemingsovereenkomst had gesloten, hebben de woning in 2016 verkocht aan de consument en de heer x. De rechten en plichten vanuit de garantieregeling zijn op de consument overgegaan. De gemelde daklekkage valt echter niet binnen de garantietermijn van de SWK-garantieregeling 2003. De reguliere garantietermijn is ruimschoots verstreken. De nog lopende garantietermijn van tien jaar voor ernstige gebreken is niet van toepassing. De beschreven daklekkage is immers niet als een ernstig gebrek aan te merken. Ook is de termijn voor verborgen gebreken op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst vervallen. De ondernemer stelt dan ook niet gehouden te zijn tot herstel. De consument dient op grond van artikel 6 lid 1 onder b van het reglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen niet-ontvankelijk te worden verklaard in de vordering.

Indien de consument wel ontvankelijk zou zijn, wijst de ondernemer op het feit dat de consument heeft aangegeven een dakdekkersbedrijf te hebben benaderd om de lekkage aan het dak te verhelpen. Omdat die werkzaamheden niet vallen onder verantwoordelijkheid van de ondernemer, kan geen beroep meer worden gedaan op de garantieregeling, noch op herstel uit hoofde van de koop-/ aannemingsovereenkomst.

Vanwege onredelijk procesgedrag dient de consument voorts te worden veroordeeld in een bijdrage in de behandelingskosten van de procedure, een en ander conform artikel 21 lid 2 van het Reglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen.

Behandeling van het geschil
Op 10 oktober 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. B.J. van Gent fungerend als secretaris. 

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Partijen zijn ter zitting verschenen en hebben ieder hun standpunt nader toegelicht. De consument werd daarbij vergezeld door haar zwager, de heer x. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer x, mede-directeur. 

Ter zitting heeft de consument nog aangevoerd dat de strekking van de garantietermijn is om consumenten te beschermen. Het zou prettig zijn geweest wanneer de ondernemer nadat de lekkage was gemeld, zelf een keer was komen kijken. De consument stelt dat een onafhankelijk deskundige ingeschakeld moet worden om te beoordelen of sprake is van een ernstig gebrek. De consument benadrukt nog eens dat in haar visie sprake is van een ernstig gebrek: de gevolgen zijn ernstig, omdat het huis niet kan worden bewoond zoals bedoeld.

De ondernemer heeft ter zitting nog aangevoerd dat het gaat om dakbedekking, hetgeen geen constructiefout kan opleveren. Van de overige 91 door de ondernemer gelijk gebouwde woningen zijn geen klachten over het dak binnen gekomen. Indien het dak niet goed was gelegd, dan had dat zich bovendien eerder gemanifesteerd. Algehele vervanging is zonder meer niet aan de orde; het kan ook hersteld worden. De ondernemer benadrukt dat het geen ernstig gebrek betreft en dat de garantietermijn is verstreken.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de met de eerste bewoner gesloten koop/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich onder meer verbonden de woning te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 18 februari 2008 opgeleverd.

Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument als (opvolgend) garantiegerechtigde gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer : x

Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om:

  1. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
  2. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. 

De arbiters stellen voorop dat de consument als opvolgend eigenaar van de woning is getreden in de rechten die de verkoper jegens de aannemer had. Voorts heeft de consument de rechten uit hoofde van het SWK-garantiecertificaat overgenomen.

Op grond van de in het onderhavige geval toepasselijke garantieregeling (zoals hiervoor vastgesteld is dat versie E.2003) is voor geschillen naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst niet de commissie, maar de Raad van Arbitrage voor de Bouw bevoegd. De arbiters stellen vast dat partijen ter zitting mondeling hebben verklaard er gezamenlijk voor te kiezen om ook die geschillen voor te leggen aan de arbiters. Dit brengt met zich dat de arbiters niet alleen bevoegd zijn ten aanzien van de klachten zoals hierboven onder het kopje “bevoegdheid arbiters” aangegeven, maar ook ten aanzien van geschillen op grond van de koop-/ aannemingsovereenkomst. 

Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling

De consument heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een ernstig gebrek, waarvoor de ondernemer op grond van de koop-/ aannemingsovereenkomst gedurende een termijn van 10 jaar na de oplevering aansprakelijk is. Voorts heeft zij zich erop beroepen dat ook uit de garantieregeling volgt dat in geval van ernstige gebreken een garantietermijn van 10 jaar geldt. Het moet in beide gevallen gaan om een situatie waarin artikel 7A:1645 (oud) van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) voorziet. Daarin is bepaald dat als een gebouw geheel of gedeeltelijk vergaat door een gebrek in de samenstelling, of zelfs uit hoofde van ongeschiktheid van de grond, de bouwmeesters en aannemers daarvoor gedurende 10 jaar aansprakelijk zijn. In het kader van de vraag of de ondernemer aansprakelijk is op grond van 7A:1645 (oud) BW achten de arbiters niet doorslaggevend of het dak respectievelijk de dakbedekking een ernstig gebrek bezit, maar of het gebrek gevolgen heeft voor de hechtheid van het gebouw c.q. de constructieve veiligheid van het gebouw.

De arbiters stellen vast dat de klachten betrekking hebben op het dak/de dakbedekking. Zij zijn van oordeel dat gebreken aan dak of dakbedekking weliswaar gevolgen kunnen hebben voor de wijze van gebruik van de woning, maar dat niet is gesteld of gebleken dat deze gevolgen de hechtheid van het gebouw c.q. de constructieve veiligheid in gevaar brengen. Het feit dat de consument al een jaar – weliswaar met veel ongemak – woont in het huis met de lekkage, geeft al aan dat het geen ernstig gebrek in de zin van de wet betreft. Hoe ernstig de gevolgen voor de consument ook kunnen zijn, artikel 7A:1645 (oud) BW strekt er alleen toe de aansprakelijkheid van de ondernemer te verlengen in die gevallen dat het gebouw of een essentieel constructief onderdeel daarvan vergaat of dreigt te vergaan. De arbiters zijn dan ook van oordeel dat van een ernstig gebrek in de zin van artikel 7A:1645 (oud) van het BW in onderhavige zaak geen sprake is, zodat de garantietermijn van 10 jaar in dit geval niet van toepassing is. Dit betekent dat de consument niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar vordering en dat geen deskundige zal worden benoemd.

Klachtengeld
De consument wordt voor 100% in het ongelijk gesteld. Derhalve zal de consument op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld niet terug ontvangen. 

De ondernemer heeft verzocht de consument te veroordelen tot vergoeding van de door de ondernemer betaalde behandelingskosten. De arbiters zullen dit afwijzen, nu de consument zich naar het oordeel van de arbiters niet schuldig heeft gemaakt aan kennelijk onredelijk procesgedrag en de consument niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. 

Gelet hierop wordt als volgt beslist. 

Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: 

  • verklaren de consument in haar vordering niet-ontvankelijk;
  • stellen vast dat de consument ter zake van haar klacht geen beroep op de Garantie- en waarborgregeling toekomt;
  • stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald.