Dakrenovatie ondeugdelijk

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: (non)conformiteit    Jaartal: 2021
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 28861/43969

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

Het geschil gaat over het vervangen van het bestaande asbestdak en het realiseren van een aanbouw aan de achterzijde van de woning. De aanneemsom was afgerond € 50.000,–. Niet lang na de verbouwing constateerde de consument dat zich vocht ophoopte in het isolatiemateriaal en tegen de sporen en het dakbeschot. De masonite platen waren aan de onderkant nat en beschimmeld. Ook achter de nieuw aangebrachte gevelbetimmering boven het keukenraam was het erg vochtig. De deskundige van de geschillencommissie stelt vast dat de renovatie van het dak niet deugdelijk is uitgevoerd. De commissie volgt de deskundige en verklaart de klacht gegrond. Omdat de relatie tussen partijen ernstig verstoord is, acht de commissie herstel door de ondernemer niet aan de orde. In plaats daarvan veroordeelt de commissie de ondernemer om aan de consument een schadevergoeding toe te wijzen zodat deze het herstel door een ander bedrijf kan laten uitvoeren. De totale schadevergoeding bedraagt € 15.561,59 exclusief BTW. Ook dient de ondernemer de kosten van de deskundige die de consument heeft ingeschakeld en het aan de commissie betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft een verbouwing aan het dak en de kwaliteit van het afgeleverde werk.

De consument heeft een bedrag van € 3.853,27 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar hetgeen zij schriftelijk naar voren heeft gebracht en de inhoud van de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer heeft in 2017 een verbouwing uitgevoerd aan het huis van de consument. Het betrof het vervangen van het bestaande asbestdak en het realiseren van een aanbouw aan de achterzijde van de woning. De aanneemsom was afgerond € 50.000,–.

In januari 2018 constateerde de consument dat zich vocht ophoopt in het isolatiemateriaal en tegen de sporen en het dakbeschot. De masonite platen waren aan de onderkant nat en beschimmeld. Ook achter de nieuw aangebrachte gevelbetimmering boven het keukenraam was het erg vochtig. De consument is van mening dat dit gevolgen zijn van het door de ondernemer bij de uitvoering van de werkzaamheden niet correct en volledig aanbrengen van het isolatiemateriaal en het gebruikte folie. Hierdoor zijn koudebruggen ontstaan, met als gevolg warmteverlies en condensatie van vocht. Dit geldt tevens voor de gevelbetimmering en de zijwangen van de dakkapellen.

Kort gezegd klaagt de consument dat de isolatie van het dak en de zijwangen van de dakkapellen niet correct zijn aangebracht. De consument twijfelt aan het toegepaste systeem van isoleren. Hierdoor is er naar haar mening vochtophoping, schimmelvorming en warmteverlies ontstaan.

In overleg zijn er door de ondernemer herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Deze zijn niet uitgevoerd volgens afspraak en er zijn door deze werkzaamheden nog meer tekortkomingen ontstaan. De consument heeft de ondernemer herhaaldelijk de kans gegeven de problemen op te lossen, maar dat is tot nu toe niet gebeurd.

De consument verlangt herstel en subsidiair schadevergoeding. Herstel moet op korte termijn worden uitgevoerd en onder controle van een derde, omdat de consument geen vertrouwen meer heeft in de ondernemer. Het dak dient van buitenaf weer opgebouwd te worden zodat de isolatie goed, conform de richtlijnen, aangebracht kan worden en de aansluitingen hersteld kunnen worden.

De overige tekortkomingen, die betrekking hebben op de ventilatiepijpen en de gevelpannen, kunnen dan ook opgelost worden.

De consument verlangt naast herstel een vergoeding van de kosten die zij moest maken voor het inschakelen van een deskundige (een factuur van [deskundige] ad € 465,85) en het laten uitvoeren van een lekdetectie middels thermografie (een factuur van [specialist lekdetectie] ad € 363,–). Daarnaast wenst zij een redelijke vergoeding voor de extra stookkosten.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar hetgeen door hem schriftelijk naar voren is gebracht en de inhoud van de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer heeft de werkzaamheden conform de afspraken tussen partijen uitgevoerd. Ook de herstelwerkzaamheden zijn deugdelijk uitgevoerd. Het betrof een bestaande bouw, met als moeilijkheid dat de eerste verdieping intact diende te blijven, inclusief alle plafonds, knieschotten en dakkappellen.

De condens op zolder heeft de ondernemer met de architect bekeken. Dit is vermoedelijk resterend bouwvocht vanuit de gerealiseerde aanbouw, in combinatie met de leegstand van de woning, waarna de woning weer is opgewarmd. De ondernemer heeft – coulancehalve – herstel uitgevoerd, onder meer door ventilatiepannen/ een pijp aan te brengen teneinde het vochtprobleem op te lossen.

De ondernemer heeft de juistheid betwist van de rapporten van de deskundige van de consument en de deskundige ingeschakeld door de commissie. De commissie verwijst kortheidshalve naar het verweerschrift van 10 maart 2021 voor de door de ondernemer hierover ingenomen standpunten.

De ondernemer heeft aangeboden het bedrag ad € 3.731,77 inclusief BTW te crediteren.
De ondernemer betwist gehouden te zijn tot herstel of schadevergoeding. Bovendien acht de ondernemer de door de consument gevorderde schadevergoeding disproportioneel.

Deskundigenrapport
De commissie heeft naar de klachten onderzoek laten uitvoeren door [naam] (hierna: de deskundige). De inspectie heeft plaatsgevonden op 9 november 2020. Op 11 januari 2021 heeft de deskundige zijn bevindingen schriftelijk aan de commissie gerapporteerd. De inhoud van het rapport van de deskundige geldt als hier herhaald en ingelast.

Toelichting ter zitting
Ter zitting heeft de consument haar standpunt nader toegelicht.

Het aanbrengen van de isolatie op de wijze waarop het thans is uitgevoerd, heeft de ondernemer zelf voorgesteld. Dit betreft een andere manier dan de architect had aangegeven. De door de ondernemer toegepaste wijze van isolatie kan werken, maar het kost tijd om dit op de juiste wijze aan te brengen. De ondernemer heeft te snel en slordig gewerkt en e.e.a. niet goed aangebracht. Geen enkele naad is afgeplakt en de nok in het dak is open. Ook sluit de folie niet aan op de muurplaat. Overal zijn openingen, in de nok en dakkapellen. De masolite platen zijn ook niet goed aangebracht. Deze sluiten niet goed op elkaar en de balken aan. Vocht loopt zo het isolatiemateriaal in en daardoor wordt de isolatie aangetast. Er komt water onder de dakpannen. Het dak is – kort samengevat – ontzettend lek.

Er hebben drie deskundigen naar gekeken, onder wie één aangewezen door de commissie. Er speelt duidelijk meer. Om dit volledig te kunnen beoordelen, moet het uitgevoerde werk eerst helemaal opnieuw bekeken worden en moet het hele dak eraf.

De consument wijst het aanbod van de ondernemer af. Voor een bedrag van € 4.000,– kunnen de problemen niet worden opgelost.

Ter zitting heeft de ondernemer zijn standpunt nader toegelicht.

De ondernemer erkent dat enkele onderdelen van het werk misschien beter hadden gekund. De ondernemer voert echter al jaren daken op deze wijze uit en het werkt altijd. Bij een bestaande bouw dient de consument andere verwachtingen te hebben. De consument lijkt een geheel nieuw dak te verwachten, maar dat is nooit zo afgesproken.

De deskundigen van de consument zijn niet in overleg met de ondernemer ingeschakeld. Hun bevindingen dienen dan ook terzijde te worden geschoven. De ondernemer is het ook niet eens met de deskundige ingeschakeld door de commissie. Er staan juridische en technische omissies in het rapport. De ondernemer blijft bij zijn standpunt dat de oorzaak van het vochtprobleem gelegen was in bouwvocht. Dat trekt naar boven toe, slaat tegen de kou aan en dan ontstaat er condens. Het gebruik van dampopen folie / dicht folie aan de binnenzijde is nooit geoffreerd. De deskundige gaat wat dat betreft buiten de offerte van de ondernemer om. De deskundige meldt in zijn rapportage niet dat het hele dak eraf moet om herstel uit te voeren. Ook staat in zijn rapport niet dat het werk niet goed is uitgevoerd. De ondernemer herhaalt dat dit op sommige punten misschien zo is. De omvang is echter beperkter dan door de consument wordt gesuggereerd.

De ondernemer heeft kennisgenomen van de filmpjes van de consument. Die zijn recent gemaakt, namelijk in februari 2021. Dat betrof bijzondere weersomstandigheden. Niet alleen was er sprake van sneeuw, maar ook vroor het. Dan ontstaat condens. Die weersomstandigheden zijn uitzonderlijk en onder meer jachtsneeuw en storm zijn uitgesloten van garantie.

De ondernemer betwist dat de masolite platen niet goed zijn aangebracht. Bij een bestaande bouw is het nimmer mogelijk alle aansluitingen honderd procent dicht te krijgen. De ondernemer heeft de werkzaamheden conform contract en tekening uitgevoerd. Het ontwerp van de architect week daar overigens niet van af.

Desgevraagd kan de ondernemer niet aangeven voor welk bedrag de schade kan worden verholpen. Hij betwist de omvang van de schade zoals ingebracht door de consument. Een bedrag van 33.000 euro staat in geen enkele verhouding tot het bestaan van enkele onvolkomenheden. Dat is disproportioneel. De ondernemer haakt voor de vaststelling van een schadevergoeding aan bij het rapport van de deskundige.

Na 2018 is de ondernemer niet meer bij de consument geweest om de klachten te beoordelen.

Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt het volgende.

Voorop staat dat de ondernemer op 23 februari 2017 een offerte heeft toegezonden, waarmee de consument heeft ingestemd. In de op deze offerte toepasselijke Algemene Voorwaarden voor aannemingen in bouwbedrijf 2013 (AVA 2013) is vastgelegd dat alleen de Raad van Arbitrage voor de Bouw bevoegd is om tussen partijen te beslissen in geschillen van partijen over de wijze van totstandkoming en de inhoud en/of uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Zulks, tenzij partijen – door middel van een nader te sluiten overeenkomst – alsnog gezamenlijk ervoor kiezen om het geschil voor te leggen aan deze geschillencommissie. Ter zitting is door partijen verklaard dat ze een dergelijke afwijkende afspraak willen maken. In combinatie met het verweerschrift van de ondernemer, waarin expliciet staat vermeld dat de ondernemer de commissie bevoegd acht, acht de commissie zich bevoegd over de klacht te oordelen.

De commissie heeft kennisgenomen van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en ingebracht alsmede hun standpunten ter zitting. Naar het oordeel van de commissie is er geen sprake van goed en deugdelijk werk door de ondernemer. De commissie volgt hierin de rapportage van de deskundige in combinatie met de door de consument ingebrachte rapporten. Ook de door de consument ingebrachte foto’s en film van de situatie die optrad in februari 2021 hebben meegewogen in haar oordeel. Weliswaar is de situatie van stuifsneeuw uitzonderlijk maar naar het oordeel van de commissie blijkt uit dat materiaal afdoende dat er ook los daarvan gebreken aan het dak zijn en welke gebreken het betreft. Hiermee is het verweer van de ondernemer dat er slechts op een paar punten sprake is van gebreken, door de consument onderbouwd weerlegd. Daarbij weegt de commissie ook mee dat de ondernemer (de omvang van) de gebreken heeft weersproken, maar daarbij geen contra expertise heeft doen laten uitvoeren of enig ander bewijs heeft geleverd.

Gelet op de proceshouding en de relatie van partijen, zoals ook is gebleken ter zitting, acht de commissie herstel door de ondernemer niet aan de orde. Nu de consument subsidiair schadevergoeding heeft gevorderd, zal de commissie schadevergoeding toewijzen en de hoogte daarvan bepalen.

Naar het oordeel van de commissie is het niet mogelijk om voor het door de deskundige genoemde bedrag de gebreken aan het dak goed en deugdelijk te herstellen. De consument heeft een offerte ingebracht en vordert op basis daarvan een schadevergoeding begroot op € 33.000,–. De ondernemer heeft de hoogte van de schade betwist maar heeft (zelfs nadat daarnaar op de zitting nadrukkelijk is gevraagd) geen onderbouwd schadebedrag genoemd. De commissie zal derhalve de offerte van de consument (genaamd: “open begroting vervangen kapconstructie d.d. 11-03-2021 van [naam bouwkundig adviesbureau”) aanhouden, zij het dat zij aanleiding ziet om daarin enkele posten niet of slechts deels toe te wijzen. Zij zal per post aangeven welke (gedeeltelijk) wel en welke niet zal worden toegewezen

– De- en montage systeemsteiger ad € 1.319,35. Geen matiging.
– Afhalen dakpannen en opslaan ad € 1.014,30. Matiging met de helft. De commissie acht het volledig verwijderen van de dakpannen niet noodzakelijk voor herstel.
– Verwijderen dakbeschot ad € 1.372,–. Geen matiging.
– Verwijderen zijkanten dakkapellen ad € 980,–. Deze post wijst de commissie af. Dit gaat naar haar oordeel verder dan de oorspronkelijke opdracht, waarbij de zijkanten moesten worden gehandhaafd.
– Aanbrengen nieuw isolatiefolie ad € 1.127,92. Geen matiging.
– Aanbrengen voegdichting ad € 570,–. Deze post wijst de commissie af. Dit is naar het technisch oordeel van de commissie niet nodig.
– Aanbrengen nieuwe isolatie 140 m2 ad € 2.550,66. Matiging met de helft. Naar het oordeel van de commissie kan er materiaal worden hergebruikt, ongeveer de helft. Niet al het materiaal zal naar verwachting vochtig zijn.
– Aanbrengen nieuw masolite ad € 3.174,74. De commissie zal de extra kosten inzake deze post afwijzen. Zij ziet aanleiding hier het oorspronkelijk door de ondernemer geoffreerde bedrag ad € 1.634,02 aan te houden. Dit materiaal kan niet worden hergebruikt in verband met spijkeren.
– Aanbrengen dampdoorlatend doek ad € 459,76. De commissie wijst deze post af, nu deze niet in de oorspronkelijke opdracht zat. Weliswaar is deze post noodzakelijk maar de kosten komen dan voor rekening van de consument.
– Aanbrengen nieuwe tegels en panlatten ad € 2.881,–. Matiging met de helft.
– Opnieuw bekleden wangen dakkappellen ad € 806,–. De commissie wijst deze post af.
– Opnieuw aanbrengen bekleding wangen dakkappellen ad € 1.326,–. De commissie wijst deze post af.
– Aanbrengen gevelpannen ad € 2.070,–. Deze post is opgesplitst is arbeid ad € 1.470,– en materiaal ad € 600,–. De commissie ziet aanleiding om deze bedragen te matigen en wel als volgt. De commissie is van oordeel dat slechts een gedeelte van het dak behoeft te worden geopend en de dakpannen slechts gedeeltelijk behoeven te worden verwijderd om de noodzakelijke werkzaamheden mogelijk te maken. Dit betekent dat er slechts voor een deel nieuw materiaal moet worden aangeschaft en dat de arbeidskosten lager zijn. De commissie wijst een bedrag aan arbeid ad € 140,– en een bedrag aan materiaal ad € 300,– toe.
– Gootbeugels losmaken en opnieuw vastzetten ad € 343,–. Geen matiging.
– Kramerijen ad € 350,–. Geen matiging.
– Huur bouwkraan ad € 840,–. Geen matiging.
– Afvoer en stort afval ad € 800,–. Matiging met de helft in verband met de mogelijkheid van hergebruik van een deel van de materialen.

In totaal komt de toe te kennen schadevergoeding dan uit op een bedrag van € 12.449,27. Vermeerderd met een stelpost onvoorzien ad 10% en uitvoering, algemene kosten en winst ad 15% komt dat neer op een bedrag van € 15.561,59 exclusief BTW.

Daarnaast vordert de consument vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken voor de inschakeling van deskundigen. Deze kosten komen naar het oordeel van de commissie voor vergoeding in aanmerking, nu deze redelijk zijn en nodig waren voor de vaststelling van schade en aansprakelijkheid.
Daarbij neemt de commissie tevens in aanmerking dat de ondernemer heeft verzuimd om na 2018 nog te gaan kijken of de klachten nader te (laten) onderzoeken. De commissie wijst een bedrag toe van € 828,85 (een factuur van [deskundige] ad € 465,85 en een factuur van [specialist lekdetectie] ad € 363,–) en zal de ondernemer veroordelen tot betaling van dit bedrag.

De commissie wijst de vordering tot het vergoeden van extra gemaakte stookkosten af, nu deze kosten onvoldoende zijn onderbouwd. Desgevraagd kon de consument op zitting deze post ook niet nader toelichten.

De consument heeft ook nog verzocht om bouwkundig toezicht tijdens de uitvoering van de herstelwerkzaamheden. Nu er schadevergoeding wordt toegewezen, komt de commissie aan deze post niet toe en voorts ziet zij hiertoe ook geen aanleiding.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is. De ondernemer dient daarom het klachtengeld aan de consument te vergoeden. Ook is hij behandelingskosten verschuldigd aan de commissie.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

wijst de primaire vordering van de consument tot de uitvoering van herstelwerkzaamheden af;

veroordeelt de ondernemer tot het betalen van schadevergoeding, uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming van de ondernemer in zijn contractuele verplichtingen jegens de consument vanuit de gesloten aannemingsovereenkomst;

stelt de schadevergoeding die de ondernemer aan de consument dient te voldoen ex aequo et bono vast op € € 18.829,52.;

veroordeelt de ondernemer tot het vergoeden van de kosten die de consument heeft gemaakt voor het inschakelen van deskundigen, tot een bedrag van € 828,85;

bepaalt dat de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 260,– aan de consument dient te vergoeden ter zake van het klachtengeld;

bepaalt dat de betaling als volgt dient plaats te vinden:

De ondernemer is in totaal aan de consument een bedrag verschuldigd van € 19.918,37 (€ 18.829,52 + € 828,85 + € 260,–). In depot bij de commissie is door de consument een bedrag van € 3.853,27 gestort.

Het depotbedrag ad € 3.853,27 zal aan de consument worden teruggestort,

Het resterende bedrag van € 16.065,10 (€ 18.829,52 minus € 3.853,27) dient door de ondernemer aan de consument te worden betaald binnen één maand na de datum van verzending van dit vonnis.

bepaalt dat de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is;

wijst het anders of meer gevorderde af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw, bestaande uit mevrouw mr. M.L. Braaksma, voorzitter, de heer C. de Vries en mevrouw mr. C. Muller, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. C.C.J. Laenen, secretaris, op 19 maart 2021.