Commissie: Notariaat
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
120461
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de kwaliteit van de dienstverlening.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en het klachtenformulier dat de commissie op 12 oktober 2018 heeft ontvangen.
In de hoofdzaak komt de klacht op het volgende neer.
De notaris heeft de erfgenamen onjuist geïnformeerd en heeft bij het opstellen van de volmacht, waarbij een zus door vader gevolmachtigd werd de ouderlijke woning te verkopen, fouten gemaakt.
Bij het opstellen van de volmacht heeft de notaris geen rekening gehouden met het feit dat, in verband met vererving na het overlijden van moeder, de andere vier erfgenamen eveneens medewerking aan de verkoop dienden te geven. Op 20 augustus 2018 heeft de zus, in de veronderstelling dat zij de woning zelfstandig kon verkopen, de koopakte getekend op het kantoor van de notaris en in het bijzijn van de notaris. Ook hierbij is de notaris in gebreke gebleven. Zij heeft namelijk niet onderzocht of er behalve vader nog andere erfgenamen (van moeder) waren, die mede-eigenaar waren geworden in de ouderlijke woning. Bovendien heeft zij de datum van overdracht al op 31 augustus 2018 vastgelegd. Naderhand kwam de notaris erachter dat door het overlijden van de moeder de volmacht niet volstond en de andere vier erfgenamen ook medewerking moesten geven. In verband met de onderlinge relatie tussen de erfgenamen en het gebrek aan communicatie onderling kon deze toestemming niet voor de datum van overdracht worden verkregen. Dit heeft ertoe geleid dat de koper de boeteclausule heeft ingeroepen en de erfgenamen een boete van € 5.313,– hebben moeten betalen.
Klaagster stelt de notaris aansprakelijk voor deze schade en verzoekt de commissie de notaris te veroordelen tot betaling van dit bedrag.
Ter zitting heeft klaagster aangegeven mede haar klacht te hebben ingediend namens de andere drie erfgenamen.
In verband met haar vakantie was klaagster voor het eerst op de hoogte van de verkoop en de datum van overdracht van de woning van haar vader op 1 september 2018. Zij heeft onder druk van de notaris op 6 september 2018 medewerking verleend aan de verkoop. Desgevraagd heeft klaagster aangegeven dat haar vader in juni 2018 is overleden. Het was onmogelijk om het huis binnen zeven dagen op te leveren. Aan haar zus had nooit een volmacht mogen worden verstrekt voor de verkoop van het huis en ook had de notaris nooit de leveringsdatum zo snel na de verkoop mogen vastleggen.
Standpunt van de notaris
Voor het verweer van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 13 november 2018. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
De vader van klaagster was ernstig ziek en werd in het huis van een zus van klaagster verzorgd. Omdat hij niet meer in zijn eigen huis kon wonen en zijn zoon het onderhoud van de woning ernstig verwaarloosd had, wilde de vader zo snel mogelijk voor zijn overlijden zijn woning verkopen. Hij heeft deze dochter, die ook zijn financiële administratie verzorgde, gemachtigd om de woning te verkopen, omdat hij fysiek hier zelf niet meer toe in staat was. Via de makelaar is de notaris op 4 mei 2018 benaderd of er op korte termijn een volmacht kon worden opgesteld. Uit de gegevens van het Kadaster bleek dat de vader als enige eigenaar stond geregistreerd en uit het geregistreerde eigendomsbewijs bleken van geen andere juridische handelingen met betrekking tot de woning. Deze informatie was voldoende voor het opstellen van de volmacht.
De woning is door de gevolmachtigde verkocht en koper en verkoper zijn de leveringsdatum 31 augustus 2018 overeengekomen. De notaris is geen partij geweest bij het tot stand komen van de koopovereenkomst.
De koopovereenkomst is op 11 augustus 2018 tot stand gekomen en op 16 augustus 2018 aan het kantoor overhandigd. In verband met het overlijden van de vader heeft de notaris op 20 augustus 2018 alle erfgenamen geïnformeerd over de juridische eigendomsoverdracht.
Pas bij het opvragen van de aflosnota voor de hypothecaire geldlening die nog op de woning rustte, bleek dat als gevolg van het overlijden van de moeder van klaagster zonder achterlating van een testament, de kinderen door deze vererving onder oud erfrecht reeds eerder allen mede-eigenaar waren geworden van de woning.
De notaris heeft daarop alle erfgenamen geïnformeerd dat hun medewerking noodzakelijk was voor de levering van de woning aangezien de volmacht aan de zus niet voldoende was om tot eigendomsoverdracht over te gaan.
Ondanks aanmaningen van kantoor om tijdig te reageren en de opgestelde volmachten aan het kantoor te retourneren in verband met de ingebrekestelling door de koper, hebben de erfgenamen niet voor de afloop van de termijn van de ingebrekestelling gereageerd waarop de boeteclausule door de koper is ingeroepen.
De notaris is van oordeel dat zij en de medewerkers van het kantoor direct en adequaat hebben gereageerd zodra de feiten bekend waren. De notaris wijst haar aansprakelijkheid af.
Ter zitting heeft de notaris haar standpunt toegelicht.
Voor het opmaken van de volmacht kon de notaris volstaan met het opvragen van de eigendomsgegevens bij het Kadaster en van een uittreksel uit de gemeentelijke basisregistratie. Haar was bekend dat de vader gehuwd is geweest en dat zijn echtgenote voor 2003 was overleden zodat het oude erfrecht van toepassing is. Omdat de vader bij het opmaken van de volmacht nog in leven was en na zijn overlijden de notaris geen opdracht voor de afwikkeling van de nalatenschap heeft gekregen, was het de notaris niet toegestaan om het centrale testamenten register (verder CTR) te raadplegen. In de volmacht was opgenomen dat deze niet zou eindigen bij overlijden van de vader.
Pas ter voorbereiding van de juridische levering is de notaris gebleken dat de volmacht aan de zus niet toereikend was en zijn op 27 augustus 2018 volmachten gestuurd naar de andere erfgenamen. Duidelijk was dat de levering van de woning niet kon plaatsvinden op 31 augustus 2018. De koper heeft de erven in gebreke gesteld waarbij de erven acht dagen na de ingebrekestelling de woning dienden te leveren. De notaris heeft per e-mail van klaagster op 6 september bericht gekregen dat de erven toestemming zouden geven voor de overdracht. De laatste volmacht is echter pas op 17 september 2018 op het kantoor binnengekomen waarna de overdracht van de woning op 19 september 2018 heeft plaatsgevonden.
Beoordeling van het geschil
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Klaagster heeft weliswaar ter zitting meegedeeld dat zij mede namens drie erven de klacht heeft ingediend. Nu zij geen volmachten heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij ook namens deze familieleden de klacht heeft ingediend, zal de commissie oordelen over de klacht uitsluitend voor zover het klaagster betreft.
De klacht van klaagster omvat twee onderdelen:
1. de volmacht tot het verkopen van de ouderlijke woning had niet aan haar zus mogen worden verleend;
2. de notaris heeft onzorgvuldig gehandeld door de datum van overdracht van de woning op zo’n korte termijn na de koop vast te stellen, waardoor levering, gezien de medewerking die moest worden verkregen van alle erfgenamen, zowel juridisch als praktisch op deze datum niet mogelijk was.
De schade voor de erfgenamen die hierdoor is ontstaan bedraagt € 5.313,–, te weten de boete die aan de koper was verschuldigd. Klaagster vordert deze schade van de notaris.
Gezien het feit dat deze boete door vijf erfgenamen moest worden betaald, stelt de commissie vast dat op het aandeel van klaagster in de opbrengst van de woning een bedrag van (€ 5.313,–:5=) € 1.062,60 in mindering is gebracht.
De commissie is van oordeel dat de notaris bij het opstellen van de volmacht voor de zus van de klaagster voor het verkopen van de woning niet zorgvuldig heeft gehandeld en derhalve niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Gezien het feit dat de volmacht speciaal was opgesteld met het doel de gevolmachtigde de bevoegdheid te geven tot de verkoop van de woning, rustte op de notaris de zorgplicht om vast te stellen dat de volmachtgever ook de enig eigenaar van de woning was. De notaris heeft ter zitting verklaard dat zij ten tijde van het opmaken van de volmacht reeds bekend was met het feit dat de vader weduwnaar was en dat zijn echtgenote voor 2003 was overleden. Met deze wetenschap had de notaris naar het oordeel van de commissie niet mogen aannemen dat de vader de enige eigenaar van de woning was. De notaris had nader onderzoek moeten doen naar de eigendom van de woning of had een clausule in de volmacht moeten opnemen waarin de volmacht zou worden beperkt tot het eigendomsdeel van de vader. Dat de notaris bij het opstellen van de volmacht niet bevoegd zou zijn het Centraal Testamentenregister (CTR) te raadplegen, zoals door de notaris aangevoerd, is naar het oordeel van de commissie niet juist.
Het is juist dat de notaris geen partij is geweest bij het opstellen van de koopovereenkomst en dus ook geen (beslissende) invloed heeft gehad op het bepalen van de datum waarop de woning moest worden overgedragen. Echter, indien de gevolmachtigde op de hoogte zou zijn geweest van het mogelijk mede-eigendom van de erven van de moeder in de ouderlijke woning, had zij naar alle waarschijnlijkheid de datum van eigendomsoverdracht op een later tijdstip gezet daar op voorhand duidelijk was dat medewerking van de erven, vanwege de verstoorde familierelatie en het gebrek aan onderlinge communicatie, de benodigde tijd zou vergen.
De boete die de erven aan de koper hebben moeten betalen, is dus wel degelijk veroorzaakt door het handelen van de notaris bij het opstellen van de volmacht, meer in het bijzonder door onvoldoende onderzoek naar wie de (mede-)eigenaren van de ouderlijke woning waren ten tijde van het opstellen van de volmacht en/of het niet opnemen van een clausule in de volmacht waarbij de volmacht beperkt werd tot het aandeel van vader in de ouderlijke woning, waardoor de gevolmachtigde en uiteindelijk ook de koper hiervan niet op de hoogte waren. De commissie zal de klacht van klaagster gegrond verklaren.
Nu er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de dienstverlening van de notaris, zal de commissie de notaris veroordelen tot vergoeding van de schade die klaagster als gevolg hiervan heeft geleden, een bedrag van(€ 5.313,–:5=) € 1.062,60.
Daar de klacht van klaagster gegrond wordt verklaard, zal de commissie tevens de notaris veroordelen tot vergoeding van het klachtengeld dat klaagster aan de commissie heeft voldaan, te weten een bedrag van € 102,50. Bovendien dient de notaris – overeenkomstig het reglement van de commissie – een bijdrage in de behandelingskosten aan de commissie te voldoen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Gezien het vorenstaande dient als volgt te worden beslist.
Beslissing
De commissie:
I. verklaart de klacht gegrond;
II. veroordeelt de notaris tot betaling € 1.062,60 aan klaagster binnen twee weken na verzenddatum van dit bindend advies;
III. veroordeelt de notaris tot betaling van het klachtengeld ad € 102,50 aan klaagster binnen twee weken na verzenddatum van dit bindend advies;
IV. veroordeelt de notaris tot betaling van een, door de commissie te bepalen, bijdrage in de behandelingskosten van het geschil;
V. wijst het door partijen anders of meer gevorderde af.
Aldus beslist op 4 maart 2019 door de Geschillencommissie Notariaat.