Commissie: KlachtenloketRecreatieVastgoedprofessionalsvoor Consumentenzaken
Categorie: Huurovereenkomst m.b.t. vaste standplaatsen / Opzegging overeenkomst
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
251013/405582
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze uitspraak wordt een beslissing gegeven over een geschil tussen consument en ondernemer over de opzegging van de huurovereenkomst van een staanplaats. Volgens de consument is voor een rechtsgeldige opzegging door de ondernemer vereist dat deze beschikt over een concreet en uitvoerbaar plan. In deze casus betekent dat concreet dat er een vergunning voor de ondernemer mag worden verwacht. Na navraag bij de gemeente door de consument blijkt dit niet het geval, er is wel een plan maar deze is afgewezen op grond van het geldende bestemmingsplan. De ondernemer is van mening dat er wel een concreet en uitvoerbaar plan is.
Wat is de beslissing?
De commissie volgt in deze zaak de zienswijze van de ondernemer. Het door de consument gepresenteerde afgewezen plan heeft betrekking op een visieplan, niet het herstructureringsplan ten grondslag aan de huuropzegging. Na deze afwijzing heeft de ondernemer besloten uitvoering te geven aan het originele herstructureringsplan dat ziet op kortdurende toeristische verhuur. Hier is, omdat er geen sprake is van een bouwwerk, geen vergunning voor nodig. De vaste jaarplaatsen komen dus te vervallen, en de exploitatie van de grond wordt geheel gestructureerd waardoor een vergelijkbare vervangende plek voor de consument niet aan de orde is. Hiermee is het oorspronkelijke herstructureringsplan ook in lijn met het gemeentebeleid. De commissie verklaart de klacht van de consument ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Het geschil betreft de opzegging van de huurovereenkomst inzake de staanplaats van de consument op het terrein van de ondernemer per 31 december 2024.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Onze jaarplaats op de camping van de ondernemer is op 11 december 2023 opgezegd per 31 december 2024 onder verwijzing naar de RECRON-voorwaarden Vaste plaatsen 2016, artikel 11.1. onder h.
Bij opzegging door de ondernemer moet er sprake zijn van een concreet en uitvoerbaar plan, in die zin dat de benodigde vergunning is aangevraagd en is verkregen dan wel op redelijke termijn is te verwachten.
Echter navraag bij de gemeente d.d. 21 december 2023 leerde dat er wel een herstructureringsplan is voorgelegd, maar dat is door het college afgewezen, omdat het niet in het bestemmingsplan past (herziening buitengebied 2013). Een aanvraag tot wijziging bestemmingsplan is tot op heden niet ingediend en er is dus niet op redelijke termijn een vergunning tot herstructureren te verwachten.
Mijns inziens is de opzegging derhalve niet rechtsgeldig.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, waarvan in het bijzonder het verweerschrift van 26 juni 2024. De inhoud daarvan dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer verzoekt de commissie de klacht van de consument ongegrond te verklaren en te bevestigen dat de huurovereenkomst deugdelijk is opgezegd, aangezien hij aan die opzegging een concreet en uitvoerbaar plan ten grondslag heeft gelegd. De ondernemer stelt zich voorts op het standpunt dat de consument zijn jaarplaats uiterlijk 31 december 2024 leeg en ontruimd aan hem dient op te leveren.
Juridisch kader
RECRON-voorwaarden (vaste plaatsen)
1. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien:
(…)
h. de ondernemer een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is. Om tot opzegging te kunnen overgaan, moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De ondernemer is voornemens om het campingterrein en de wijze van exploitatie te herstructureren vanaf 1 januari 2025, als gevolg waarvan de verhuur van de vaste jaarplaats van onder meer de consument definitief en volledig wordt opgeheven per 31 december 2024. In dat kader heeft de ondernemer op 11 december 2023 de huurovereenkomst met de consument per 31 december 2024 opgezegd. De ondernemer heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat hij beschikt over een concreet en uitvoerbaar plan en dat hij daarmee voldoet aan het gestelde in artikel 11, onder h, van de RECRON-voorwaarden (vaste plaatsen). De consument betwist echter dat de ondernemer een dergelijk plan heeft en dat daardoor de huuropzegging niet rechtsgeldig is. Partijen worden dus verdeeld gehouden door het antwoord op de vraag of de ondernemer aan de voorgenomen herstructurering een concreet en uitvoerbaar plan ten grondslag heeft gelegd. De commissie beantwoordt voornoemde vraag bevestigend. Daartoe heeft de commissie als volgt overwogen.
De consument heeft aangevoerd dat bij navraag bij de gemeente d.d. 21 december 2023 duidelijk werd dat er wel een herstructureringsplan is voorgelegd, maar dat dat door het college is afgewezen, omdat het niet in het bestemmingsplan past (herziening buitengebied 2013).
De ondernemer heeft in reactie daarop het volgende aangegeven.
De e-mail van de gemeente die door de consument bij de klacht is gevoegd, heeft betrekking op een van de visieplannen die puur ter duiding aan de gemeente is voorgelegd. Dat is niet het herstructureringsplan dat ten grondslag ligt aan de huuropzegging. In dat visieplan had de ondernemer de optie benoemd om kampeermiddelen gedurende een seizoen op eenzelfde standplaats te plaatsen gedurende een periode van vier à vijf maanden. In de winterperiode zouden de kampeermiddelen dan naar een opslag worden verplaatst. Onder meer naar aanleiding van dat idee/visieplan heeft de gemeente de helderheid gegeven dat uitsluitend toeristische standplaatsen voor kortdurende verhuur (weekenden-weken) toegestaan zijn en dat kampeermiddelen niet gedurende maanden op eenzelfde plek mogen blijven staan. Een kampeermiddel (tent, tentwagen, kampeerauto of caravan e.d.) mag wel geplaatst worden, mits het niet langer dan een paar maanden op dezelfde standplaats blijft staan. Indien een kampeermiddel er langer staat, dan wordt het als een bouwwerk aangemerkt, aldus de gemeente. Het aanbieden van seizoen- en jaarplaatsen is derhalve niet toegestaan. Naar aanleiding van die opmerkingen die de (huisadvocaat van de) gemeente op dat visieplan had gemaakt, heeft de ondernemer de keuze gemaakt om het herstructureringsplan van november 2023 uit te voeren, welk plan ten grondslag is gelegd aan de huuropzegging. Dat richt zich op uitsluitend kortdurende toeristische verhuur.
In het kader van de voorgenomen herstructurering zal niet gebouwd of verbouwd worden. Een vergunning is derhalve niet benodigd. Er vinden geen bouwwerkzaamheden plaats. Uit het overgelegde herstructureringsplan komt duidelijk naar voren dat de vaste jaarplaatsen definitief komen te vervallen. Het huren van een accommodatie of plaats voor een jaar en/of seizoen komt in zijn geheel en definitief te vervallen. De exploitatie zal in de toekomst – nadat de kavels leeg en ontruimd zijn opgeleverd – worden aangewend voor wisselende verhuur voor korte periodes aan telkens afwisselende toeristen. Zowel de inrichting van het terrein als de inrichting van de exploitatie zal worden geherstructureerd. Daarvoor zijn alle staanplaatsen benodigd die de recreanten thans huren.
De commissie kan de ondernemer volgen in zijn zienswijze dat de door de consument ingebrachte e-mail van de gemeente niet ziet op het uiteindelijke herstructureringsplan. Dat plan heeft de ondernemer eerst voorgelegd aan de gemeente nadat deze naar voren had gebracht dat uitsluitend toeristische standplaatsen voor kortdurende verhuur (weekenden-weken) toegestaan zijn en dat kampeermiddelen niet gedurende maanden op eenzelfde plek mogen blijven staan. Het uiteindelijke herstructureringsplan is dan ook in lijn met dat beleid van de gemeente.
Evident is dat er als gevolg van de (voorgenomen) herstructurering in de toekomst geen vervangende plaatsen beschikbaar zijn op het terrein van de ondernemer. Het is voor de ondernemer dan ook niet mogelijk om een gelijkwaardige plaats op zijn terrein aan te bieden (voor een langere periode).
Gelet op het feit dat de ondernemer beschikt over een concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan en er geen vaste jaarplaatsen meer beschikbaar komen op het terrein van de ondernemer, kon hij naar het oordeel van de commissie – gelet op de van toepassing zijnde RECRON-voorwaarden – overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst met de consument.
Met inachtneming van het voorgaande zal de klacht van de consument ongegrond worden verklaard, wat maakt dat hij is gehouden zijn staanplaats vóór 31 december 2024 te ontruimen en op te ruimen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond, zodat het door de consument verlangde wordt afgewezen.
De commissie bepaalt dat de consument zijn staanplaats vóór 31 december 2024 leeg en ontruimd dient op te leveren aan de ondernemer.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer P.W.M. Meijkamp, mevrouw mr. A. Dantuma, leden, op 28 augustus 2024.