Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: Herstel / Keuring
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
402282/483957
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze uitspraak gaat over een overeenkomst tot keuring van een raamkozijn tussen consument en ondernemer. Bij de consument is er sprake geweest van een bouwfout. Deze is in eerste instantie niet geconstateerd, maar in tweede instantie is wel door de ondernemer geconstateerd dat het raamkozijn niet correct was geplaatst. Hierna is een geschil ontstaan over de raming van de herstelkosten. Volgens de consument kunnen deze pas correct geraamd worden als de raamkozijnen in zijn geheel worden verwijderd. Deze raming is door de ondernemer dan ook nog niet volledig gemaakt. De consument wenst volledige vergoeding van de herstelkosten. De ondernemer stelt zich op het standpunt dat hij niet aansprakelijk is voor het gehele schadebedrag. Dat er in eerste instantie schade over het hoofd is gezien doet hier volgens de ondernemer niet aan af. Hij betwist dat de schade het gevolg is van de door hem verrichte werkzaamheden.
Wat is de beslissing?
De commissie vindt dat de inspecteur niet juist heeft gehandeld en de bouwfout in eerste instantie niet over het hoofd had mogen zien. Echter, heeft de consument ook niet de koopovereenkomst van de kozijn laten ontbinden, om zo over de koopsom te onderhandelen. Ook heeft de consument ter zitting geen factuur van eventuele herstelkosten aangeleverd. De commissie stelt de kosten op 2000 EUR, de helft waarvan ieder der partijen voor betalen. De klacht is ten dele gegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2024 te Den Haag.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.
Ter zitting verscheen de consument bijgestaan door de heer X de gemachtigde van de ondernemer, bijgestaan door de heer Y.
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Het geschil betreft een de kwaliteit van een keuring.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In casu is sprake van een bouwfout (niet correcte plaatsing raamkozijn) deze was in 1e instantie niet geconstateerd door de ondernemer. Na veelvuldig contact is bij de tweede beoordeling geconstateerd dat er sprake is van een bouwfout. Het geschil betreft de geraamde kosten herstel bouwfout. De kostenraming door de ondernemer wijkt substantieel af van die van aannemer daar komt bij dat omvang van de kosten pas feitelijk kan worden vastgesteld als het raamkozijn eruit is gehaald.
De door de consument ingeschakelde aannemer heeft aangegeven dat er een gerede kans is dat er geen sprake zal zijn van het simpelweg verplaatsen van het kozijn, doch dat er sprake kan zijn van meerschade. Die mogelijke meerschade is evenwel pas te constateren op het moment dat de betreffende kozijnen zijn verwijderd. En er doen zich derhalve 3 mogelijkheden voor:
– Optie 1: raamkozijnen kunnen worden verplaats er is geen meerschade,
– Optie 2: raamkozijnen kunnen worden verplaats met kosten meerschade,
– Optie 3: herstel raamkozijnen zou duurder uitpakken dan vervangen raamkozijnen door nieuwe kozijnen en daarom word er gekozen voor nieuwe raamkozijnen.
De door de aannemer geschatte kosten optie 1 bedragen € 3.448,50; de kosten optie 2 en 3, zijn, zoals reeds opgemerkt, pas te bepalen op het moment dat de raamkozijnen zijn verwijderd.
De consument wenst volledige vergoeding van de herstelkosten door de ondernemer.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument wenst de volledige kosten van herstel van het kozijn op de eerste verdieping aan de achterzijde van de woning. Deze kosten zijn, naar zijn mening, pas achteraf vast te stellen, maar bedragen in ieder geval € 3.448,50. De consument gaat niet meer akkoord met betaling door de ondernemer de helft van de kosten maar wenst thans het volledige bedrag te claimen in verband met de houding van de ondernemer.
De ondernemer verrichte een globale, visuele inspectie in een tijdsbestek van een uur en een kwartier (voor een gemiddelde woning), welke een momentopname is, waarbij gebruik gemaakt wordt van steekproeven en welke op non-destructieve wijze wordt uitgevoerd. Deze wijze van inspecteren heeft dus zijn beperkingen (zie pag. 4 van het bouwkundig rapport en art. 3 lid 1 van de Algemene Voorwaarden). De ondernemer geeft geen garantie voor de afwezigheid van (zichtbare) gebreken (art. 3 lid 2 Algemene Voorwaarden).
Voor de bouwkundige keuring inclusief bouwkundig rapport heeft de ondernemer een bedrag van € 399,– betaald.
Het is juist dat de ondernemer de klacht in eerste instantie heeft afgewezen, maar nadat een servicebezoek heeft plaatsgevonden door de hoofdinspecteur van de ondernemer heeft de ondernemer aan de consument bevestigd dat er inderdaad sprake is van een bouwfout. De ondernemer heeft geprobeerd om tot een minnelijke regeling te komen, zonder erkenning van aansprakelijkheid. De discussie ging vervolgens over de hoogte van de schade en het door de ondernemer aangeboden bedrag. De ondernemer heeft aangeboden een bedrag van € 1.000,00 voor haar rekening te nemen als tegemoetkoming in de onkosten maar de consument is met dit voorstel niet akkoord gegaan.
De consument heeft geen schade heeft geleden door toedoen van de ondernemer. Immers, hoewel er sprake is van een bouwfout die de inspecteur de ondernemer over het hoofd heeft gezien, meent de ondernemer niet aansprakelijk te zijn voor de kosten van herstel. In de eerste plaats brengt de aard van het onderzoek (globale, visuele, steekproefsgewijze inspectie) mee dat haar niet kan worden verweten zichtbare gebreken over het hoofd te zien. De ondernemer geeft immers geen garantie voor de afwezigheid van gebreken. Uit het bouwkundig rapport blijkt genoegzaam dat de inspecteur zorgvuldig tewerk is gegaan. Dit blijkt alleen al uit de bedragen die voor het herstel van verschillende onderdelen zijn opgenomen. Verder was er geen directe aanleiding om een probleem met het kozijn te vermoeden. De consument geeft aan last te hebben gekregen van lekkage, maar op het moment van inspectie was er geen sprake van zichtbare lekkagesporen aan de binnenzijde van de woning. Ook was er geen lekkage gemeld door de bij de inspectie aanwezige verkopend makelaar, terwijl daar expliciet naar gevraagd is door de inspecteur. Het is goed mogelijk dat er al lekkage aanwezig was in de periode voor de inspectie, maar dat de lekkagesporen voorafgaand aan de verkoop van de woning door de vorige eigenaar zijn gecamoufleerd. Een andere mogelijkheid is dat het kozijn alleen lekt bij extreme regenbuien (al of niet in combinatie met harde wind). In het geval de inspecteur het kozijn juist had beoordeeld, had er een bepaald bedrag voor herstel in het bouwkundig rapport gestaan. De hoofdinspecteur heeft de betreffende herstelkosten achteraf geschat op € 2.000,– inclusief BTW en materiaalkosten.
Daarbij is hij ervan uitgegaan dat het kozijn verplaatst en opnieuw gebruikt kan worden. De materiaalkosten betreffen onder andere een nieuwe onderdorpel (€ 400,–). Een en ander is verduidelijkt aan de hand van de door de hoofdinspecteur gemaakte tekening.
De ondernemer is voorts van mening dat, wanneer er een bedrag voor herstel kozijn in het rapport zou zijn opgenomen, dit bedrag niet als schade kan gelden. Immers, deze kosten zou de ondernemer evengoed hebben gehad. Niet is gebleken of aannemelijk te maken dat de verkopende partij deze kosten voor haar rekening zou hebben genomen of dat Damsma om die reden zou hebben afgezien van de koop van de woning. Ook is niet gebleken dat de bouwtechnische keuring als ontbindende voorwaarde fungeerde. Schade komt pas voor vergoeding in aanmerking als die een gevolg is van de wanprestatie. De ondernemer is van mening dat het causaal verband hier ontbreekt. Zij heeft geheel onverplicht en louter uit coulance een bedrag van € 1.000,– aangeboden. Vanwege het feit dat de consument dit aanbod niet heeft aanvaard, kan hij er in of buiten rechte geen aanspraak meer op maken.
Een vergoeding van € 3.448,50 of meer is al helemaal niet aan de orde. Op de offerte van de ingeschakelde aannemer is te zien dat de aannemer 2 x 8 manuren heeft gerekend en daarvoor een post van € 2.000,00 excl BTW heeft opgenomen. Dit betekent dat per manuur € 125,00 ex BTW (€ 151,25! incl BTW) is gerekend. Dit is een extreem hoog en ongebruikelijk uurtarief voor aannemers. Onderzoek op internet laat zien dat het uurtarief van een gemiddelde aannemer tussen de € 30,00 en € 60,– ligt. Op de offerte is verder te zien dat voor een onderdorpel van zes meter een post van € 302,50 incl. BTW is opgenomen. Dit alles laat zien dat de aannemer een behoorlijke prijs heeft gerekend en dat het door de ondernemer berekende bedrag van € 2.000,– reëel is.
De ondernemer verzoekt dan ook de vordering van de consument af te wijzen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Ter zitting heeft de consument desgevraagd aangegeven dat het betreffende kozijn kon worden verplaatst en de schade derhalve beperkt is gebleven tot € 3.448,50. De betreffende factuur en een bewijs van betaling van dit bedrag heeft de consument niet ingebracht en kon de consument desgevraagd ook ter zitting niet tonen.
Bij de beoordeling van de zaak gaat de commissie uit van hetgeen de consument in het vragenformulier en de eventuele toelichting heeft aangegeven. Nieuwe en tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebrachte klachten zijn dan ook buiten de orde.
Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en ingebracht stelt de commissie vast dat de inspecteur die de keuring deed niet heeft gehandeld zoals de consument van een professioneel keurder mag verwachten en over het hoofd heeft gezien dat er wat betreft het kozijn sprake was van een bouwfout, zoals de hoofdinspecteur van de ondernemer, na klachten van de consument, dit wel heeft waargenomen.
Voorst is niet gebleken dat genoemde bouwfout voor de consument reden zou zijn geweest om de desbetreffende ontbindende voorwaarde in te roepen teneinde op die wijze de koop niet door te laten gaan en zo mogelijk over de koopsom te heronderhandelen.
Het komt de commissie dan ook redelijk voor dat ieder van de partijen de helft van de herstelkosten van de bouwfout dient te dragen. Bij afwezigheid van bewijs van de herstelkosten komt de commissie een bedrag van € 2.000,– redelijk voor en zal aldus bepalen dat de ondernemer € 1.000,– binnen twee weken na verzending van deze uitspraak aan de consument dient te betalen.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht deels gegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht deels gegrond en bepaalt dat de ondernemer binnen twee weken na verzending van deze uitspraak aan de consument een bedrag van € 1.000,– zal betalen.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Nu de ondernemer voor het indienen van de klacht de consument heeft aangeboden een bedrag van
€ 1.000,– te willen betalen acht de commissie het redelijk dat de ondernemer aan de commissie geen behandelingskosten verschuldigd is.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer T. Visser , de heer H.W. Zuur , leden, op 1 oktober 2024.