Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Deskundigenonderzoek
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Tussen Vonnis
Uitkomst: aanhouding beslissingaanvullend deskundigenonderzoek nodig
Referentiecode:
507750/556161
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument klaagde bij de Geschillencommissie Garantiewoningen omdat de vijfde slaapkamer in zijn nieuwbouwwoning niet goed verwarmd wordt. Volgens de verkooptekening zou het een volwaardige slaapkamer zijn, maar de ondernemer heeft deze opgeleverd als een “onbenoemde ruimte”, waardoor de verwarming niet voldoet aan de eisen voor een verblijfsruimte. De consument wil dat de kamer minimaal tot 20 graden verwarmd kan worden, zoals afgesproken in het contract, en dat de woning energieneutraal blijft. De ondernemer erkent dat de kamer niet aan de eisen voldoet en heeft geprobeerd het probleem op te lossen, onder andere door een extra thermostaat te plaatsen. De consument is echter niet tevreden met het resultaat en merkt op dat andere kamers nu te warm worden en dat de vloerverwarming niet goed werkt. Omdat de situatie niet duidelijk is, heeft de commissie besloten dat een onafhankelijke deskundige moet onderzoeken of de kamer voldoet aan de afgesproken normen en of de woning nog steeds energieneutraal is. Als dat niet zo is, moet de deskundige aangeven welke herstelwerkzaamheden nodig zijn en wat die ongeveer kosten. De commissie doet pas een definitieve uitspraak nadat het deskundigenonderzoek is afgerond.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. R.J. Paris, de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 16 van de tussen de ondernemer en de consument gesloten aannemingsovereenkomst (projectmatige bouw) voor eengezinshuizen met toepassing van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules IE en IIQ (hierna gezamenlijk: de garantieregeling). Hierin wordt het volgende bepaald:
“Alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de Aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Verkrijger en de Ondernemer mochten ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen overeenkomstig de regelen beschreven in het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals deze luiden op de dag van het aanhangig maken van het geschil.”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de vijfde slaapkamer van de consument in de door de ondernemer geleverde nieuwbouwwoning voldoet aan de eisen die gesteld worden aan een verblijfsruimte, specifiek de verwarming.
Behandeling van het geschil
Op 8 november 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.
Ter zitting zijn verschenen:
– De consument
– De heer (naam), namens de ondernemer.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst door de vijfde slaapkamer van de nieuwbouwwoning op te leveren als onbenoemde ruimte. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Op de verkooptekening van de woning is te zien dat de ruimte op de tweede verdieping is aangemerkt als ‘slaapkamer 5’. De ondernemer heeft deze slaapkamer echter (onterecht) opgeleverd als onbenoemde ruimte. Als gevolg hiervan voldoet deze slaapkamer niet aan de eisen die worden gesteld aan een slaapkamer, zijnde een verblijfsruimte, met betrekking tot de verwarming en de afwerking. De slaapkamer kan hierdoor in de winter tot (slechts) maximaal 16,5 graden worden verwarmd, terwijl volgens de norm en paragraaf 4.2 van de technische omschrijving uit het contract de slaapkamer minimaal tot 20 graden verwarmd dient te kunnen worden.
De consument verzoekt de commissie om te bepalen dat de ondernemer de slaapkamer dient te herstellen conform de eisen voor een verblijfsruimte, dan wel de ondernemer te veroordelen tot vergoeding van de schade die de consument heeft geleden door de tekortkoming.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
De ondernemer erkent dat hij onterecht de vijfde slaapkamer van de woning heeft opgeleverd als onbenoemde ruimte en dat deze slaapkamer daardoor niet voldoet aan de eisen van een verblijfsruimte. De ondernemer wil de gelegenheid krijgen dit gebrek te herstellen. Hij heeft met de consument afgesproken dat onderhavige zaak bij de commissie in behandeling blijft totdat er een overeenstemming is bereikt tussen partijen.
Beoordeling van het geschil
Niet in geschil is dat de ondernemer onterecht de vijfde slaapkamer van de nieuwbouwwoning van de consument heeft opgeleverd als onbenoemde ruimte. Uit de verkooptekeningen volgt namelijk dat de betreffende ruimte is aangemerkt als ‘slaapkamer 5’. Deze slaapkamer voldoet hierdoor niet aan de eisen die aan een slaapkamer, zijnde een verblijfsruimte, worden gesteld.
Zitting van 8 november 2024
De consument heeft ter zitting aangegeven dat hij wil dat de slaapkamer voldoet aan de eisen die zijn gesteld in paragraaf 4.2 van de technische omschrijving. In paragraaf 4.2 van de technische omschrijving is, voor zover relevant, het volgende bepaald.
“De woning is bij een buitentemperatuur van -10 °C, een bepaalde windsnelheid en gelijktijdige verwarming van alle vertrekken volgens de normen te verwarmen tot minimaal 20°C (verblijfsruimten) (…). Om dit te berekenen wordt er door de installateur een warmteverliesberekening gemaakt volgens de hiervoor geldende normen.”
De consument heeft daarbij benadrukt dat hij eist dat de woning ‘energieneutraal’ blijft. Hij wil dat er genoeg warmtecapaciteit is voor de slaapkamer en dat dit wordt aangetoond met nieuwe berekeningen van de aangepaste situatie, zodat niet de rest van de woning kouder wordt bij het verwarmen van deze slaapkamer.
Partijen hebben ter zitting afgesproken dat de ondernemer de gelegenheid krijgt om de verwarming in de slaapkamer te laten voldoen aan voornoemde eisen en dat zij de commissie op de hoogte houden over het verloop van de herstelwerkzaamheden.
Stand van zaken herstelwerkzaamheden
Partijen hebben de commissie geïnformeerd dat op 18 december 2024 een extra thermostaat is geplaatst. De consument heeft laten weten dat hij niet tevreden is met het resultaat van deze wijziging, gelet op de volgende omstandigheden:
“1. Slaapkamer 5 komt uiteindelijk wel op temperatuur, maar wel is echt de hele dag dat gele vlammetje te zien!
2. Elke morgen is de temperatuur weer weggezakt naar ongeveer 19 graden.
3. In de ruimte is een deel van de vloer warm (achter in de kamer) maar in het voorste deel voelt de vloer koud aan. Groot verschil.
4. De warmtepomp in de gang staat een groot deel van de dag te draaien (normaal is die overdag stil).
5. De temperatuur in slaapkamer 1 én in slaapkamer 2 is opeens opgelopen tot ruim 19.5 graden (setpoint is 18 graden).
6. In slaapkamer 3 is dit zelfs opgelopen tot 21 graden.
7. De vloeren in slaapkamer 1,2 en 3 voelen warm aan (normaal niet zo)”
Op 16 januari 2025 en 12 februari 2025 heeft de consument laten weten dat ook de twee pogingen tot het inregelen en afstemmen van de installatie door de ondernemer niet tot het gewenste effect hebben geleid. Volgens de consument is de enige oplossing om dit probleem op te lossen om meer warmtecapaciteit aan te brengen in de slaapkamer. Hij wil daarom dat de commissie de ondernemer veroordeelt tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding voor de tekortkoming, zodat hij het probleem in eigen beheer kan laten oplossen.
De ondernemer heeft de commissie op 21 februari 2024 verzocht om een deskundige te laten kijken naar de situatie. In het bericht geeft hij daarbij het volgende aan: “De Installateur heeft geconstateerd met een warmtecamera dat er geen warmte door de vloerverwarmingsleidingen stroomt. De slaapkamervloer temperaturen zijn met de spider op 18 graden rond de 20 graden en 0% klepsturing (dus uit). De slaapkamers worden door een andere warmtebron verwarmt, door zonlicht, WTW of onderliggende ruimte.”
Deskundigenonderzoek
Gelet op voornoemde berichtgeving van partijen ziet de commissie aanleiding om een onafhankelijk deskundige nader onderzoek te laten doen naar de installatie. De commissie beveelt daarom een deskundigenonderzoek.
De deskundige zal bij dit onderzoek de vraag dienen te beantwoorden of ‘slaapkamer 5’ voldoet aan de eisen gesteld in paragraaf 4.2 van de technische omschrijving en zo ja, of de woning nog steeds ‘energieneutraal’ is. Indien de deskundige na zijn onderzoek tot de conclusie komt dat de slaapkamer niet voldoet aan deze eisen, dan dient de deskundige de commissie in zijn rapport te informeren welke herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd om aan voornoemde eisen te voldoen en wat de geschatte kosten daarvan zijn om dit door een derde te laten uitvoeren.
Een door de commissie aangestelde deskundige zal een datum inplannen met partijen waarop het deskundigenonderzoek plaats zal vinden. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om op het deskundigenrapport te reageren.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– Bevelen een deskundigenonderzoek als hierboven overwogen,
– Houden iedere verdere beslissing aan.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 08 november 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend. De heer mr. R.J. Paris, de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA & mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele.