Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (wettelijke) rente / Informatieverstrekking / Overeenkomst / Schadevergoeding
Jaartal: 2017
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
112103
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De commissie heeft vastgesteld dat de ondernemer aan de consument geen afzonderlijke melding van de start van de bouw heeft gedaan, maar de start van de bouw, zonder een exacte datum te noemen, via nieuwsbrieven bekend heeft gemaakt. De exacte datum is voor de consument relevant omdat de consument dan ook weet vanaf welke datum zij rente verschuldigd is. De arbiters hebben voor berekening van de verschuldigde rente als startdatum van de bouw gehanteerd de datum waarop voor de consument duidelijk moest zijn dat zij de rente ten aanzien van de grondkosten vanaf die datum verschuldigd zou zijn.
Volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. M.L.J. Koopmans, wonende te Almelo, de heer F.J. Scholte, wonende te IJsselstein en mevrouw mr. W. van den Berg, wonende te Rotterdam, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer. De ondernemer heeft rente over de koopsom van de grond en de vervallen bouwtermijnen in rekening gebracht terwijl de consument pas een uitnodiging van de notaris voor het passeren van de akte heeft ontvangen nadat de rente over de termijnen al was gaan lopen.
Ter zitting heeft de consument nog het volgende aangevoerd.
Bij de uitnodiging van de notaris was de conceptnota gevoegd waaruit bleek dat de consument de rente verschuldigd zou zijn. De consument was niet eerder door de ondernemer geïnformeerd dat de rente zou gaan lopen. De consument heeft de door de ondernemer verzonden nieuwsbrieven ontvangen. Zij is van mening dat sprake is van gebrekkige informatieverstrekking. De consument dient te worden geïnformeerd over de dag waarop de bouw van start is gegaan zodat zij ook weet vanaf wanneer zij de rente verschuldigd is. De notaris heeft gehandeld in opdracht van de ondernemer en dient te worden aangemerkt als hulppersoon.
De consument is van mening dat zij pas rente verschuldigd is vanaf het moment van de grondoverdracht op 2 augustus 2017, omdat zij pas toen is geïnformeerd dat de rente zou gaan lopen.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
Het al dan niet verschuldigd zijn van bouwrente is niet afhankelijk van het ontvangen van een uitnodiging van de notaris tot aktepassering, maar van hetgeen partijen hieromtrent in de op 20 april 2017 door de consument ondertekende koop-/aanneemovereenkomst hebben afgesproken. In artikel 5 van de koop-/aanneemovereenkomst is tussen partijen afgesproken dat vanaf de start van de bouw door de consument rente verschuldigd is. In de derde nieuwsbrief is aangegeven dat omstreeks begin juli gestart zou worden met de bouw. In de vierde nieuwsbrief is dit nader geconcretiseerd door aan te geven dat vanaf week 26 aangevangen wordt met de bouwwerkzaamheden. De consument had hieruit kunnen/moeten opmaken dat de rente zoals overeengekomen vanaf dat moment verschuldigd zou zijn.
Dat de akte na de start van de bouw is gepasseerd komt doordat de consument niet heeft gereageerd op de e-mail van de notaris van 31 mei 2017. Pas medio juli 2017 heeft de consument de door de notaris gevraagde informatie aangeleverd.
Ter zitting heeft de ondernemer nog het navolgende aangevoerd.
De ondernemer heeft de consument geïnformeerd over de start van de bouw middels de nieuwsbrieven. Eerst is er een voorlopige melding gedaan en daarna zijn de kopers geïnformeerd wanneer de bouw definitief van start is gegaan. Vanaf dat moment is de rente verschuldigd. De factuur is later gevolgd. In de Garantie- en Waarborgregeling staat niet vermeld hoe de start van de bouw aan de koper moet worden gemeld. Wij hebben ervoor gekozen om dit in een nieuwsbrief te doen.
Behandeling van het geschil
Op 27 oktober 2017 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. L. Kramer fungerend als secretaris. Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer x, statutair bestuurder.
Uitgangspunten
In de op 20 april 2017 door de consument en op 16 mei 2017 door de ondernemer ondertekende koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer x.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
Kern van het geschil tussen partijen is of de ondernemer al of niet terecht reeds rente over de bouwgrond en over de eerste termijn van de bouw in rekening heeft mogen brengen voordat de akte van levering op 2 augustus 2017 bij de notaris werd gepasseerd.
Toetsing aan de overeenkomst
In artikel 5.5 van de koop-/aanneemovereenkomst is bepaald dat zolang de grond met de eventueel daarop reeds gebouwde opstallen niet aan de verkrijger is geleverd hij (tegenover het recht op uitstel van betaling van het verschuldigde deel van de koop-/aanneemsom) verplicht is aan de ondernemer rente te vergoeden van 8% per jaar voor de grondkosten en 8% per jaar voor de overige termijnen, te berekenen als volgt:
a.1. over het in lid 3 vermelde bedrag van de grondkosten (arbiters: € 133.951,-) (exclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen, doch niet eerder dan vanaf start bouw, tot aan de datum van levering.
b. over de overige termijnen (inclusief omzetbelasting) vanaf de vervaldatum tot aan de datum van levering.
In artikel 5.2 van voornoemde koop-/aanneemovereenkomst is bepaald dat de termijnen steeds opeisbaar zijn veertien dagen na de dagtekening van een door of vanwege de ondernemer gedaan betalingsverzoek.
Vast staat dat de ondernemer geen afzonderlijke melding aan de consument heeft gedaan van de datum van start van de bouw, maar deze datum via de nieuwsbrieven aan (onder meer) de consument bekend heeft gemaakt. In de nieuwsbrief van mei 2017 staat vermeld: “Omstreeks de start van de bouw zullen we een feestelijk momentje organiseren.” In de nieuwsbrief van juni 2017 staat vermeld: “Inmiddels zijn we gestart met de voorbereidingen van de bouw van de 48 woningen x. Hierbij ontvangt u de (voorlopige) planning voor de komende periode: Week 26 t/m 29 starten met boorpalen”.
Onduidelijk is gebleven wanneer de nieuwsbrief van juni 2017 de consument heeft bereikt. Ook is uit de nieuwsbrief van juni 2017 niet op te maken op welke datum met de bouw van de woning van de consument is gestart. De exacte datum is voor de consument relevant omdat de consument dan ook weet vanaf welke datum zij rente verschuldigd is. Ter zitting is gebleken dat het in de nieuwsbrief van mei 2017 genoemde feestje op 13 juli 2017 heeft plaatsgevonden. De arbiters zullen deze datum hanteren als start van de bouw van de woning van de consument omdat het in elk geval per die datum voor de consument duidelijk moest zijn dat zij de rente ten aanzien van de grondkosten vanaf die datum verschuldigd zou zijn.
De consument was aldus redenerend tot de datum van levering – 2 augustus 2017 – over 20 dagen rente verschuldigd. De ondernemer heeft 37 dagen in rekening gebracht zodat 17 dagen rente (8% van € 110.703,31 / 365 = € 24,2637 per dag) ofwel een bedrag van € 412,48 te vermeerderen met 21% btw = € 499,10 aan de consument wegens onverschuldigd betaald dient te worden terugbetaald.
De rente over de eerste termijn als genoemd in artikel 5 1.II onder 1 van de koop-/aanneemovereenkomst is ingevolge artikel 5.2 van die overeenkomst verschuldigd vanaf veertien dagen na het door de ondernemer gedane betalingsverzoek. De factuur voor deze eerste termijn is gedateerd 25 juli 2017 zodat de rente over deze termijn eerst vanaf 8 augustus 2017 verschuldigd is geworden. Het de consument hiervoor tot de datum van levering – 2 augustus 2017 – in rekening gebrachte rentebedrag van in totaal € 105,89 te vermeerderen met 21% btw = € 128,13 dient aan de consument te worden terugbetaald wegens eveneens onverschuldigd betaald.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu de klacht betreft de vraag vanaf welk moment de consument rente verschuldigd is op grond van de koop-/aanneemovereenkomst, is geen sprake van een garantiegeschil, maar van een geschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor een dergelijke geschil geen toetsingskader.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt.
De klacht van de consument dat te veel rente in rekening is gebracht en is betaald, is gegrond. De arbiters stellen vast dat de consument aldus beschouwd geheel in het gelijk wordt gesteld en zullen op grond van het Reglement bepalen dat de consument het klachtengeld geheel retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
- verklaren de klacht van de consument gegrond;
- veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument een bedrag van € 627,23, te voldoen binnen een maand na dagtekening van dit arbitraal vonnis; bij niet tijdige betaling is de ondernemer tevens de wettelijke rente verschuldigd over dat bedrag te rekenen vanaf de dag na ommekomst van voormelde uiterste betaaldatum;
- bepalen dat het klachtengeld conform het toepasselijke reglement aan de VvE zal worden terugbetaald;
- wijzen af het meer of anders gevorderde.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.
mr. M.L.J. Koopmans, F.J. Scholte, mr. W. van den Berg