Droge blusleiding appartementencomplex geen onderdeel water-, gas-, elektra-installatie. Algemene garantietermijn van toepassing.

  • Home >>
  • Garantiewoningen >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Bouwtechnische geschillen    Jaartal: 2017
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 103311

De uitspraak:

Standpunt VvE

Voor het standpunt van de VvE verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern kom(t)(en) de klacht(en) op het volgende neer.
De VvE heeft de ondernemer meerdere malen aangesproken op de ondeugdelijk uitgevoerde werkzaamheden en de dientengevolge zich manifesterende (verborgen) gebreken. Naar aanleiding van een druktest conform NEN 1594 is vastgesteld dat de droge blusleidingen in het complex niet deugdelijk waren. Onder hoge druk (16 bar) is namelijk gebleken dat een aantal
verbindings¬koppelingen niet voldoen aan de gestelde eisen. Daarbij schoten al na vijf minuten bij een aanzienlijk lagere druk vijf koppelingen los. Ook bleek een aantal aftappunten niet te zijn voorzien van een aftapkraantje maar van een ingedraaide plug/bout. Daarnaast waren er nog twee leidingen waarvan er een gescheurd bleek te zijn en een te lekken.
De VvE heeft de ondernemer hieromtrent diverse malen tevergeefs aangeschreven en met behulp van de testrapporten alsmede een expertiserapport verzocht tot herstel over gaan. De VvE is van mening dat de ondernemer verzuimd heeft voor goed en deugdelijk werk zorg te dragen.

De ondernemer heeft aangeboden de gebreken tegen betaling te laten herstellen. Zij weigerde voor kosteloos herstel zorg te dragen, waarna de VvE zich gelet op de situatie van gevaarzetting genoodzaakt heeft gezien om een derde opdracht tot herstel te geven. De hiermee gepaard gaande kosten bedragen € 13.429,47 inclusief BTW.

De ondernemer erkent het bestaan van de gebreken, echter stelt zich op het standpunt niet verplicht te zijn om gebreken te verhelpen omdat de garantie ten tijde van het moment van het ontdekken van het gebrek was verlopen en geen sprake zou zijn van een verborgen gebrek.

De VvE vraagt een schadevergoeding van € 7.417,95, te vermeerderen met de wettelijke rente en de kosten van dit geding, daaronder begrepen de kosten van juridische bijstand en de expertisekosten.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.

Naar aanleiding van de klachtmelding van de VvE heeft de ondernemer op 2 september 2014 het goedkeuringsrapport van 7 september 2009 en de tekening van de keuringen van de droge blusleiding aan VvE beheerder [naam VvE beheerder] toegezonden. Uit deze stukken komt naar voren dat de leidingen zijn goedgekeurd door [naam uitvoerder] en dat de droge blusleiding bij de opleveringskeuring op [datum opleveringskeuring] voldeed aan de eisen welke daaraan gesteld worden conform Bouwbesluit 2003.

Op [datum] (bijna vijf jaar na oplevering d.d. [datum oplevering]) heeft de VvE van Blok A aan de ondernemer gemeld dat bij de vijfjaarlijkse perstest klachten aan de droge blusleiding zijn waargenomen. De klachten betreffen zaken die bij oplevering geconstateerd hadden moeten worden, dan wel klachten die bij het verplichte jaarlijkse onderhoud van deze leidingen waargenomen hadden moeten worden. Indien het jaarlijks verplichte onderhoud was uitgevoerd door de VvE, had de VvE de klachten nog binnen het kader van de SWK garantietermijn van twee jaar geconstateerd en in dat kader bij de ondernemer voor beoordeling kunnen aanmelden.

De ondernemer is van mening dat er geen sprake is van gebreken die in het kader van de garantie- en waarborgregeling nog door haar verholpen dienen te worden.

Op verzoek van de ondernemer is [naam installatiebedrijf] op [datum] ter plaatse geweest waarbij geconstateerd is dat er sprake is van klachten die onder het regulier onderhoud vallen en voortvloeien uit vorstschade. Op [datum] heeft [installatiebedrijf] aan de VvE een prijsaanbieding gedaan voor het uitvoeren van reparaties van de vorstschade en aanvullende kleine onderhoudswerkzaamheden. Circa 80% van de kosten betreft de geconstateerde vorstschade. In de aanbieding was buiten de herstelwerkzaamheden inbegrepen het opnieuw afpersen van de installaties met de bijbehorende keuringsrapportages alsmede de door de VvE gewenste aftappers. De prijsaanbieding betrof een bedrag van € 3.750,– exclusief BTW voor de drie blokken gezamenlijk.

De ondernemer verzoekt de commissie de vorderingen van de VvE af te wijzen.

Behandeling van het geschil

Op 23 februari 2017 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht.
De VvE werd vertegenwoordigd door [naam VvE beheerder], de beheerder van de VvE. Namens [VvE beheerder] waren aanwezig [namen vertegenwoordigers]. De VvE werd bijgestaan door [naam vertegenwoordiger]. Namens de ondernemer waren ter zitting aanwezig [namen vertegenwoordigers]. Voorts waren aanwezig [naam vertegenwoordiger] van [naam bouwbedrijf] en [naam vertegenwoordiger] van [naam installitiebedrijf].

Ter zitting is namens de VvE nog het navolgende naar voren gebracht.
De gevorderde schadevergoeding van € 13.429,47 betreft de totale vordering van de drie VvE’s van [naam VvE], te weten de blokken A, B en C. 
Toen een medewerker van [VvE beheerder] met [naam vertegenwoordigers ondernemer] voor een inspectie ter plaatse is geweest, is toegezegd dat uit coulance tot herstel zou worden over gegaan. Enkele dagen later ontving [VvE beheerder] de offerte.
De VvE kan zich vinden in het rapport en de conclusie van de deskundige.

Ter zitting is namens de ondernemer nog het navolgende naar voren gebracht.
De offerte van € 3.750,– voor herstel van de droge blusleiding, alsmede de scheur en de lekkage betreft de drie blokken. De bouwkundige kosten zijn hierin niet meegerekend. Volgens de ondernemer zouden de gebreken bij het jaarlijks onderhoud aan het licht moeten zijn gekomen.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] , die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De ondernemer heeft hierop gereageerd per brief van 21 februari 2017. De VvE heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.


Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op of omstreeks november 2007 gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden en daaruit voortvloeiend de VVE voor de algemene gedeelten als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de individuele leden van de VVE verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten behorende tot het in appartementsrechten gesplitste gebouw (blok A) zijn op 20 april 2011 opgeleverd.

Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.
Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat het gebouwde voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
De VvE is in het bezit gesteld van de waarborgcertificaten met nummers [nummers waarborgcertificaat].

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement wordt de VvE geacht de arbiters te hebben verzocht om:
a. haar aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzing ter zake steeds tevens vast te stellen wat haar toekomt op basis van de garantieregeling.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen arbiters het volgende.

De ondernemer stelt zich op het standpunt dat voor de droge blusleiding een beperkte garantietermijn van twee jaar geldt, nu deze gelijk moet worden gesteld met een (water)installatie. De VvE heeft niet binnen de garantietermijn geklaagd, zodat de vordering van de VvE reeds om die reden dient te worden afgewezen, aldus de ondernemer.

Anders dan ondernemer zijn arbiters van oordeel dat de droge blusleiding geen onderdeel uitmaakt van de gas-, water- en elektra-installatie. Nu arbiters ook op andere gronden niet van de toepasselijkheid van een beperkte garantietermijn is gebleken, dient uit te worden gegaan van de algemene garantietermijn van 6 jaar en 3 maanden na oplevering.
In dit verband overwegen arbiters voorts dat een droge blusleiding ook naar zijn aard gelet op het bijzondere gebruik waartoe deze installatie is bestemd en de omstandigheden waaronder de installatie gebruikt wordt, niet op een lijn te stellen is met een gewone ten behoeve van het huishouden aangebrachte waterinstallatie.
Nu de VvE de klacht op 4 juni 2014 aan de ondernemer heeft gemeld, heeft zij dit tijdig – immers vóór 20 juli 2017 (einde algemene garantietermijn) –  gedaan, zodat de VvE in haar klacht kan worden ontvangen. Arbiters zullen hierna beoordelen in hoeverre  één of meer garantienormen zijn geschonden

Het rapport van de deskundige
Voor zover van belang rapporteert de deskundige het volgende. Door het degradatieproces van rubber kan een afdichting naar verloop van tijd zijn afdichtende eigenschap verliezen. Dit betreft een gestaag verlopend proces waarbij de kwaliteit pas na vijf jaar dermate verminderd kan zijn dat, volgens de NEN 1594 (middels een druktest), dit gecontroleerd dient te worden en indien nodig onderdelen eventueel vervangen dienen te worden. De druk die bevestigingsmiddelen uitoefenen op de koppelingen van een leiding kan naar verloop van tijd afnemen door degradatie van de rubber afdichtingen, door trillingen en door temperatuur- en drukverschillen in de leiding. De betreffende leidingen zijn niet continu in gebruik waardoor deze invloeden nauwelijks van toepassing zijn. Het is, naar de mening van de deskundige, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid, onmogelijk dat een leidingsysteem al na 3,5 jaar de eisen betreffende lekdichtheid en sterkte niet haalt. Het feit dat de eis is om elke vijf jaar een druktest uit te voeren, geeft al aan dat binnen een periode van vijf jaar niet te verwachten is dat zich dergelijke problemen voor kunnen doen.
De arbiters hebben kennis genomen van de bevindingen en conclusies van de deskundige, nemen deze over en maken deze tot de hunne, behoudens voor zover hiervan hierna wordt afgeweken.
Arbiters zullen zich bij de beoordeling beperken tot de klachten over de droge blusinstallatie die zich specifiek in blok A voordoen. De klachten betreffen een gescheurde leiding, een lekkage aan het plafond en het ontbreken van een aantal aftapkraantjes op aftappunten.
 

Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst
In het kader van de toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst dienen de arbiters te beoordelen of is voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
Ten aanzien van de gescheurde leiding zijn arbiters van oordeel dat deze schade alleen maar kan zijn ontstaan als gevolg van vorst. Klaarblijkelijk heeft er water in de leidingen gestaan dat is bevroren en tot scheurvorming heeft geleid De VvE heeft evenwel niet gesteld dat het water in de leiding is achtergebleven door toedoen of nalaten van de ondernemer, zodat sprake is van een gebrek waarvan de oorzaak niet is toe te rekenen aan de ondernemer. De herstelkosten van de vorstschade blijven dan ook voor rekening van de VvE.
De ondernemer heeft niet gesteld dat de lekkage in het plafond is ontstaan door vorstschade en ook overigens heeft de ondernemer de gestelde klacht niet dan wel onvoldoende betwist. Arbiters gaan er dan ook van uit dat sprake is van een tekortkoming die toegerekend kan worden aan de ondernemer.
De VvE heeft nog aangevoerd dat op een aantal aftappunten een aftapkraantje ontbreekt. Naar het oordeel van de commissie is van een gebrek geen sprake nu uit de testrapporten van [naam installatiebedrijf] blijkt dat de leidingen zijn goedgekeurd.
Met betrekking tot de lekkage aan het plafond is dan ook niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Nu de VvE zich genoodzaakt zag, gezien de weigerende houding van de ondernemer, het herstel van de droge blusleiding in verband met gevaarzetting door een derde te laten uitvoeren, zullen de arbiters de ondernemer veroordelen tot betaling aan de VvE van de hierna te noemen schadevergoeding.

Toetsing aan de garantie- en waarborgregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de droge blusinstallatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Artikel 6.2 van de garantieregeling SWK 2010 bepaalt voor zover van belang het volgende: “Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.”

Op grond van het bovenstaande zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer ter zake van de droge blusleiding niet aan de algemene garantienorm van artikel 6.2. heeft voldaan nu vaststaat dat een lekkage in het plafond is ontstaan. Een droge blusinstallatie voldoet niet aan de garantienormen wanneer binnen een periode van 5 jaar na oplevering een lekkage aan het plafond ontstaat. Deze lekkage is, zoals hiervoor reeds is geconstateerd, niet toe te schrijven aan vorstschade.

De arbiters oordelen dan ook dat de VvE een beroep op de garantieregeling toekomt. Nu de VvE het herstel van de droge blusleiding in verband met gevaarzetting reeds door een derde heeft laten uitvoeren, zullen de arbiters de ondernemer veroordelen tot betaling aan de VvE van  een schadevergoeding als volgt.
De VvE heeft de facturen van de herstelwerkzaamheden in deze procedure ingebracht. Op basis van die facturen – waarbij de kosten van herstel van de vorstschade om voormelde redenen buiten beschouwing zijn gelaten – stelt de commissie de schadevergoeding voor de VvE’s gezamenlijk in redelijkheid vast op € 4.000,–, ofwel een bedrag van  € 1.333,33 per VvE. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot betaling van voornoemd bedrag aan de VvE. De VvE heeft wettelijke rente gevorderd vanaf één maand na de datum van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening. Nu ondernemer daartegen geen verweer heeft gevoerd, zullen arbiters de wettelijke rente toewijzen als gevorderd.

Kosten processuele bijstand
De VvE heeft nog gevorderd dat de ondernemer wordt veroordeeld in een tegemoetkoming in de kosten van juridische bijstand voor de VvE. De arbiters wijzen deze vordering af aangezien op grond van artikel 6 lid 8 van het Arbitragereglement vergoeding van kosten van processuele bijstand steeds is uitgesloten.

Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de VvE aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. Van de drie voor blok A aan de orde zijnde klachten is de VvE met betrekking tot de klacht van de plafondlekkage ter plaatse van de droge blusleiding in het gelijk gesteld.
De arbiters stellen vast dat de VvE aldus voor 33% in het gelijk wordt gesteld en zullen op grond van het Reglement bepalen dat de VvE het klachtengeld retour ontvangt.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
veroordelen de ondernemer tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 1.333,33, te voldoen binnen een maand na dagtekening van dit arbitraal vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf één maand na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
stellen vast dat de VvE een beroep op de Garantieregeling toekomt;
stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de VvE zal worden terugbetaald;
wijzen af het meer of anders gevorderde.