Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2018
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
115064
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De cliënt wil aansluitingen voor een droog- en wasmachine in zowel de berging als de badkamer. Zij stelt dat zij dit ook tijdig verzocht had, maar dat dit de ondernemer dit over het hoofd heeft gezien. Toen zij daar achter kwam, heeft zij verzocht deze dubbele aansluiting alsnog te realiseren. De ondernemer heeft dit verzoek afgewezen. De cliënt verlangt dat de gevraagde aansluiting alsnog wordt ingepland en is ook bereid daarvoor te betalen. De arbiters begrijpen de klacht zo dat de cliënt primair stelt dat door de ondernemer niet is geleverd wat is overeengekomen. De arbiters stellen als onweersproken vast dat de individuele wensen door de ondernemer met de cliënt zijn besproken en dat dit heeft geresulteerd in een tekening en een meer-/minderwerklijst. Niet betwist is voorts door de cliënt dat zij beide documenten heeft ondertekend. Gelet op wat de wederpartij onbetwist heeft gesteld en het feit dat de cliënt de genoemde documenten heeft getekend, heeft de cliënt haar stelling dat een dubbele aansluiting is overeengekomen onvoldoende kunnen onderbouwen. De ondernemer heeft immers geleverd wat volgens die documenten is overeengekomen, te weten een verplaatsing van de aansluiting naar de badkamer.
Volledige uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. R.P.P. Hoekstra, wonende te Amersfoort, mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele, wonende te Amsterdam en de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA, wonende te Mijdrecht, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende arbitrale vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern heeft de consument de volgende klacht. De consument wenst aansluitingen voor een droog- en wasmachine in zowel de berging als de badkamer. Zij stelt dat zij dit ook tijdig verzocht had, maar dat dit door de ondernemer over het hoofd is gezien. Toen zij daar achter kwam, heeft zij verzocht deze dubbele aansluiting alsnog te realiseren. De ondernemer heeft dit verzoek afgewezen. De consument verlangt dat de gevraagde aansluiting alsnog wordt ingepland en is ook bereid daarvoor te betalen.
Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer. De consument heeft haar wens om een dubbele aansluiting voor de droog- en wasmachine te laat kenbaar gemaakt en de gewenste wijziging kan niet meer worden doorgevoerd. De uiterste beslisdatum ruwbouwwijzigingen was 8 mei 2017. Vóór die datum was op verzoek van de consument de aansluiting verplaatst van de berging naar de badkamer. De consument heeft op 28 november 2017, ruim zes maanden na de uiterste beslisdatum ruwbouwwijzigingen, kenbaar gemaakt dat zij zowel in de berging als in de badkamer aansluitingen wenste.
Behandeling van het geschil
Op 18 mei 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
De ondernemer is ter zitting verschenen en heeft zijn standpunt nader toegelicht. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer x, algemeen bedrijfsleider. De consument is niet verschenen.
De ondernemer heeft in aanvulling op zijn verweerschrift zakelijk weergegeven ter zitting het volgende betoogd. Er wordt met betrekking tot de wensen van de consument voor de ruwbouw altijd een gesprek gevoerd met de consument waarna de resultaten worden vertaald in een tekening en een meer/minderwerklijst. Die documenten worden daarna door beide partijen getekend. Er is navraag gedaan bij de medewerker van kopersbegeleiding. Die kon zich dit specifieke gesprek nog goed herinneren. Hij was verbaasd omdat de wens van de consument afweek van die van de meeste kopers. De meeste kopers willen de aansluitingen graag in de berging geplaatst zien; om die reden wordt dat ook standaard aangeboden en is verplaatsing een meerwerkoptie. Hij heeft de consument daarom nog expliciet gevraagd of hij haar goed begrepen had. De consument heeft zowel de tekening als de lijst kort na het gesprek ontvangen en getekend. Op die tekening en de lijst is ook te zien dat het om een verplaatsing van de aansluiting gaat en niet om een dubbele aansluiting. Of aanbrengen van de aansluitingen op beide plaatsen nog mogelijk was op het moment dat de consument (eind november 2017) navraag deed, kan de ondernemer niet met zekerheid aangeven. Op zichzelf was het waarschijnlijk technisch nog wel mogelijk. Er worden echter zelden dubbele aansluitingen aangebracht omdat dit niet zomaar mag. Vanwege het risico van salmonella is het verboden dood water in leidingen te laten staan dus daar had eerst een oplossing voor gevonden moeten worden. Daarnaast is het relatief duur. De wijziging zou ook nu nog uitgevoerd kunnen worden. Alle tekenwerk en controles zijn echter al gedaan en het werk is voor een belangrijk deel uitgevoerd. Los daarvan heeft de ondernemer aangetekend dat, mocht het al feitelijk mogelijk zijn aan de wens van de consument tegemoet te komen, hij dat op principiële en praktische gronden niet wenselijk acht. Hij is van mening dat indien een dergelijk aanbod aan één van de kopers wordt gedaan, dit aan alle 80 kopers moet worden gedaan. Hij betwist dat met de koper is overeengekomen dat er op twee plekken een aansluiting zou worden aangebracht.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op of omstreeks februari 2017 gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Het appartement is nog niet opgeleverd.
Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het privégedeelte gedeelte voldoet aan deze garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer x.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De consument stelt dat zij gevraagd heeft om aansluitingen voor een droog- en wasmachine in zowel de berging als de badkamer. De betreffende aansluitingen zijn echter alleen in de badkamer gepland.
De arbiters begrijpen de klacht zo dat de consument primair stelt dat door de ondernemer niet is geleverd wat is overeengekomen. De arbiters stellen als onweersproken vast dat de individuele wensen door de ondernemer met de consument zijn besproken en dat dit heeft geresulteerd in een tekening en een meer-/minderwerklijst. Niet betwist is voorts door de consument dat zij beide documenten heeft ondertekend. Gelet op wat de wederpartij onbetwist heeft gesteld en het feit dat de consument de genoemde documenten heeft getekend, heeft de consument haar stelling dat een dubbele aansluiting is overeengekomen onvoldoende kunnen onderbouwen. De ondernemer heeft immers geleverd wat volgens die documenten is overeengekomen, te weten een verplaatsing van de aansluiting naar de badkamer.
Voor zover de consument met haar klacht subsidiair heeft betoogd dat, indien de dubbele aansluiting mogelijk niet duidelijk was overeengekomen, de ondernemer in ieder geval haar verzoek had moeten honoreren om die dubbele aansluiting – tegen betaling – alsnog te realiseren, overwegen de arbiters als volgt. Het staat de ondernemer in beginsel vrij om op een dergelijk verzoek al dan niet in te gaan. De ondernemer heeft ter zitting ook aangegeven welke bezwaren er voor haar zijn om aan verzoeken tegemoet te komen die ná de termijn voor het indienen van koperswensen worden gedaan.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst
De ondernemer heeft derhalve geleverd waartoe hij op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst en de bijbehorende contractstukken, voorzover hier relevant bestaande uit een door beide partijen ondertekende tekening en meer-/minderwerklijst, gehouden was. Voor zover de klacht behelst dat de ondernemer nadien heeft geweigerd een aanvullende overeenkomst, inhoudende een extra aansluiting, aan te gaan, heeft te gelden dat het de ondernemer in beginsel vrij staat op een dergelijk verzoek al dan niet in te gaan. Het afwijzen van dit verzoek kan in ieder geval niet als een tekortkoming worden aangemerkt. De arbiters achten de klacht derhalve ongegrond en zullen de vordering van de consument afwijzen.
Toetsing aan de garantieregeling
Ingevolge de toepasselijke garantieregeling geldt de garantie eerst met ingang van drie maanden na de oplevering. Nu het appartement nog niet is opgeleverd, is de garantieregeling (nog) niet van toepassing.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de VvE aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. Nu de consument voor 100% in het ongelijk is gesteld wordt het klachtengeld ingevolge het reglement niet aan haar terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
- wijzen af het gevorderde;
- stellen vast dat de consument terzake van haar klacht geen beroep op de Garantie- en waarborgregeling toekomt;
- stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald.