Een herhaaldelijk schimmelprobleem in de woning van de consument

De Geschillencommissie




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: Gebrek    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 248891/257404

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Het geschil tussen ondernemer en consument gaat over de tussen hen gesloten aannemingsovereenkomst tot realisatie van een aanbouw met badkamer. Anderhalf jaar na de realisatie ontstond er schimmel in de aangrenzende slaapkamer. Volgens de ondernemer kwam dit door slechte ventilatie van de ondernemer. Volgens de consument leek het seizoensgebonden, nu het in het voorjaar verdween en daaropvolgende winter weer terug kwam. Na advies van een bouwkundig adviseur heeft de consument de ondernemer voor meerdere gebreken in gebreke gesteld. Hierop heeft de ondernemer een bouwtechnische rapportage laten opstellen. Ook de commissie heeft een deskundige gevraagd naar de zaak te kijken.

Wat is de beslissing?

De commissie neemt de overwegingen van het deskundigenrapport over. Deze meent dat de isolatie en conservering voldoet aan de gestelde normen. Echter, zijn partijen het ter zitting eens geworden dat er opnieuw geïsoleerd gaat worden. Met deze toezegging, impliceert de ondernemer dat er sprake is van een gebrek. Deze klacht zal de commissie dan ook als gegrond verklaren. Ook zijn er door de consument buitengerechtelijke incassokosten gemaakt. Deze zullen niet worden vergoed door de ondernemer, nu het reglement van de commissie hier niet in voorziet.

De volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil

Het geschil heeft betrekking op de isolatie/ warmteweerstand en een aantal vurenhouten regels van de aanbouw, die de ondernemer heeft gerealiseerd aan de woning van de consument.

Standpunt van de consument

Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, waaronder de stukken die de consument heeft ingebracht nadat hij voor de mondelinge behandeling was uitgenodigd, en naar wat hij ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Partijen zijn op 8 mei 2019 met elkaar een aannemingsovereenkomst aangegaan, waarbij de ondernemer zich heeft verplicht aan de woning van de consument een aanbouw met daarin een badkamer te realiseren voor een door de consument te betalen aanneemsom van € 85.000,– inclusief btw. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting BouwGarant (Covo2010) (herzien in juli 2015).

Ongeveer anderhalf jaar na de realisatie ‒ in het najaar van 2021 ‒ manifesteerde zich schimmel in de belendende slaapkamer. De consument heeft zich daarover bij de ondernemer beklaagd. Na inspectie beweerde de ondernemer dat de schimmelvorming het gevolg was van het onvoldoende ventileren van de ruimtes.

In het voorjaar van 2022 verdween de schimmel maar deze keerde in het najaar van 2022 terug. Klaarblijkelijk kon de vochtigheid waardoor de schimmel ontstond niet worden verholpen door meer te ventileren maar waren het seizoensinvloeden, waardoor het probleem tijdelijk de kop in werd gedrukt. De consument heeft een bouwkundig adviseur ingeschakeld om de kwaliteit van het door de ondernemer uitgevoerde werk te laten beoordelen. Een inspecteur van [bouwkundig adviseur] heeft op 31 maart en 2 mei 2023 de aanbouw beoordeeld en daarvan een rapport opgemaakt.

In dat rapport is niet alleen melding gemaakt van de schimmelvorming maar ook van andere gebreken, namelijk klachten die betrekking hebben op de isolatie/ warmteweerstand en de conservering.

Bij brief van 30 mei 2023 is de ondernemer in gebreke gesteld en hem is verzocht de gebreken te herstellen. De ondernemer heeft gereageerd voor wat betreft de vochtproblematiek, maar niet bevestigd te zorgen voor herstel van die andere gebreken.

Op 25 september 2023 heeft de ondernemer de consument bij wijze van schikking voorgesteld dat hij ofwel enkele gebreken zou herstellen ofwel aan de consument een schadevergoeding van €5.000,– zou betalen. De consument zou het constructierapport ontvangen, dat de ondernemer achteraf had laten opstellen, mits de consument de kosten daarvan ad € 1.254,– (exclusief btw) zou betalen. De consument heeft geen reden gezien op dit voorstel in te gaan.

De consument heeft de klachten die betrekking hebben op de vochtproblematiek voorgelegd aan de burgerlijke rechter. Vanwege de nakomingsgarantie door de stichting BouwGarant geeft de consument er de voorkeur aan om de andere gebreken voor te leggen aan de commissie. Die andere gebreken kunnen als volgt omschreven worden.

De isolatie/ warmteweerstand
Uit het rapport van [bouwkundig adviseur] blijkt dat de isolatie/ warmteweerstand van de aanbouw niet voldoet aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit 2012. De 90 mm dikke glaswolisolatie die de ondernemer heeft aangebracht, is ontoereikend om aan de isolatie-eis van het Bouwbesluit te voldoen. Bovendien is niet de toegepaste glaswol-, maar steenwolisolatie overeengekomen.

De conservering
De hsb-wand is op een vuren regel op de betonvloer en op een vuren staander tegen de gevel bevestigd, zonder dat de regels zijn geconserveerd. Als gevolg daarvan is op termijn aantasting door vochtproblemen te verwachten.

De consument heeft een bouwbedrijf een herstelkostenbegroting laten maken. De kosten voor herstel van de andere gebreken dan de vochtproblematiek, wil de consument vergoed hebben. Daarnaast wil de consument vergoed hebben zijn kosten ter vaststelling van schade en zijn kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte voor zover al deze kosten naar rato zijn toe te rekenen aan de gebreken die aan de commissie zijn voorgelegd.

De consument verzoekt de commissie dan ook:
– gegrondverklaring van de door hem aan de commissie voorgelegde klachten;
– te bepalen dat de ondernemer gehouden is de consument de begrote herstelkosten te vergoeden,
vermeerderd met kosten ter vaststelling van schade ad € 605,64, de kosten ter verkrijging van
voldoening buiten rechte ad € 985,50 en het door de consument betaalde klachtengeld;
– te bepalen dat de ondernemer gehouden is de consument een afschrift te verstrekken van het
constructierapport dat de ondernemer achteraf heeft laten opstellen.

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, waaronder de stukken die de ondernemer heeft ingebracht nadat hij voor de mondelinge behandeling was uitgenodigd, en naar wat hij ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

In opdracht van de ondernemer heeft ing. [naam] van [bedrijf] op 26 juli 2023 een onderzoek aan de aanbouw uitgevoerd en constructieve en bouwfysische berekeningen laten uitvoeren. Het onderzoek richtte zich onder meer op de door de consument in onderhavig geding aan de orde gestelde gebreken, namelijk de isolatie/ warmteweerstand en de conservering. Van dit onderzoek is een rapport opgesteld.

De isolatie/ warmteweerstand
Op de foto’s die de door de consument ingeschakelde deskundige heeft gemaakt, is te zien welke isolatie is toegepast bij de hsb-binnen-spouwbladen, namelijk 90 mm glaswol, waarvoor de ondernemer in overleg met de consument om ruimtebesparende overwegingen heeft gekozen. Op deze foto’s is tevens zichtbaar dat de begane grondvloer een balken-broodjes vloer is met tempex-elementen. Welke isolatie bij het dak is toegepast blijkt uit documentatie.

Indien en voor zover er sprake is van een tekortkoming dan heeft de ondernemer de consument hiervoor herstel aangeboden nog voordat deze procedure van start ging. De ondernemer herhaalt dit aanbod.

De conservering
Van een tekortkoming is geen sprake. Het rapport van [bedrijf] vermeldt hierover: Of de steen en beton rakende delen van de hsb-binnenwanden niet zijn geconserveerd is niet te zien. Doordat er een dpc-vochtscherm is aangebracht, komt het houtwerk, dat in contact staat met de betonconstructies, niet in aanraking met vocht en daarom wordt conservering niet nodig geacht. De consument zal moeten bewijzen dat geen conservering is toegepast, maar daarin is hij niet geslaagd. De ondernemer vindt dit klachtonderdeel ongegrond.

Het constructierapport
Door dit rapport niet aan de consument te verstrekken, is de ondernemer niet tekort geschoten, omdat de verstrekking van dit rapport niet tussen partijen is overeengekomen. Dit klachtonderdeel is ongegrond en het verzoek van de consument om dit rapport aan hem te doen verstrekken dient afgewezen te worden.

De kosten voor het vaststellen van de schade
Doordat de ondernemer geheel niet is betrokken bij de beide onderzoeken en het rapport van de deskundige die de consument heeft ingeschakeld en ook niet bij de calculatie van het concurrerende bouwbedrijf, dienen deze kosten voor rekening van de consument te blijven.

De buitengerechtelijke incassokosten
De vordering tot vergoeding van deze kosten dient afgewezen te worden. De gemachtigde van de consument heeft geen andere werkzaamheden verricht dan ter voorbereiding van het verzoekschrift. De kosten van een dergelijke voorbereiding vallen niet onder kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, zoals vermeld in artikel 6:96 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek.

De ondernemer stelt een tegeneis in. De ondernemer eist dat de commissie zal bepalen dat de consument:
A.
is gehouden de kosten van rechtsbijstand van de ondernemer ad € 11.500,– aan de ondernemer te vergoeden, met als grond een tegenover hem gepleegde onrechtmatige daad, te weten misbruik van procesrecht.
B.
is gehouden driemaal het bedrag dat hij als klachtengeld aan de commissie verschuldigd is, aan de ondernemer te betalen, omdat er sprake is van een bijzonder geval;
C.
aan de ondernemer voldoet:
een bedrag van € 2.000,– inclusief btw wegens de kosten van de constructeur (geschat op € 750,–), de kosten van extra isolatie van het dak (geschat op € 200,–), de kosten van extra ventilerende voorzieningen (geschat op € 300,–) en de kosten van de bouwfysicus (geschat op € 750,– );

en eventueel als D. en E. maar in ieder geval aan de ondernemer voldoet:
D.
de kosten die samenhangen met de niet overeengekomen constructieberekening, groot € 1.379,40, te vermeerderen met de kosten van de bouwfysische berekening ad € 798,60;
E.
de nodeloos gemaakte rapportkosten van ing. [naam] [bedrijf], groot € 7.532,25.

Als grondslag voor zijn eisen onder A. en B. voert de ondernemer artikel 11 van het reglement van de commissie aan. De ondernemer stelt dat zich hier een bijzonder geval voordoet, dat rechtvaardigt om af te wijken van de hoofdregel dat de kosten voor de behandeling van het geschil voor eigen rekening van partijen komen, en dat die kosten ten laste gebracht moeten worden van de consument als de zijns inziens in het ongelijk te stellen partij.

Aan de overige eisen heeft de ondernemer onrechtmatige daad, de wettelijke bepalingen van voordeelstoerekening en/of onverschuldigde prestaties ten grondslag gelegd.

Reactie van de consument op de tegeneis

De commissie heeft geen reactie van de consument op de tegeneis ontvangen.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 14 juni 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt ‒ voor zover hierna niet aangehaald ‒ als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.

De consument heeft via de brief van de door hem ingeschakelde bouwkundig adviseur van 28 juni 2024 op het rapport gereageerd. Die reactie houdt in algemene zin in dat het rapport geen getrouw beeld geeft van de kwaliteit van het uitgevoerde werk en dat het niet-geverifieerde aannames en zelfs omissies bevat, een en ander zoals in die brief gespecificeerd.

De ondernemer kan zich vinden in het rapport van de deskundige, zo heeft zijn gemachtigde de commissie laten weten bij e-mail van 20 juni 2024.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van hetgeen partijen schriftelijk en mondeling naar voren hebben gebracht en met inachtneming van de inhoud van de in het geding gebrachte stukken, overweegt de commissie als volgt.

Uit het rapport van de deskundige blijkt het volgende.

Ten aanzien van de isolatie/ warmteweerstand
De deskundige heeft op grond van zijn onderzoek vastgesteld dat de toegepaste thermische isolatie van het dak en de buitenwanden niet in strijd is met de aannemersovereenkomst oftewel de offerte/ omschrijving van het werk en dat de wijziging van 90 mm steenwol in 90 mm glaswol geen negatieve invloed heeft op de thermische isolatiewaarde van de buitenwand.

Volgens de deskundige is in dit geval geen sprake van nieuwbouw maar van verbouw. De door de overheid gegeven definitie van verbouw is namelijk: Het gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of het vergroten van een bouwwerk. Bij verbouw moet voldaan worden aan de regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Voor de bouwdelen van de aanbouw moet worden voldaan aan de eisen voor verbouw uit het Bouwbesluit tenzij er is aangegeven dat er mag worden uitgegaan van het rechtens verkregen niveau met als ondergrens Rc =1,4 m2 K/W.

De bestaande woning van de consument dateert van 2005 en is destijds conform het Bouwbesluit 2003 gebouwd. Indien het rechtens verkregen niveau van toepassing is, moet de aanbouw tenminste hetzelfde niveau hebben als de bestaande woning. Dat betekent voor de aanbouw een warmteweerstand met als ondergrens 1,4 m2 K/W.

Wordt het rechtens verkregen niveau gehanteerd, dan voldoen de Rc-waarden van de aanbouw. Wordt het Bouwbesluit 2012 nieuwbouw/ verbouw gehanteerd, dan voldoen de Rc-waarden van het dak en de buitenwanden van de aanbouw niet.

Voor het eventueel herstel kan het voorstel, vermeld in het rapport van Adviesbureau [naam] van 8 februari 2024, gehanteerd worden.

Ten aanzien van de conservering
De deskundige die door de consument is ingeschakeld, heeft vastgesteld dat de hsb-wand op een vuren regel op de betonvloer en op een vuren staander tegen de gevel is bevestigd, zonder dat de regels zijn geconserveerd en dat als gevolg daarvan aantasting door vochtproblemen op termijn in redelijkheid te verwachten is.

De deskundige heeft vastgesteld dat in de achtergevel nabij de bestaande zijgevel ten behoeve van de door de deskundige van de consument uitgevoerde inspectie een steen is uitgehakt, waardoor door de deskundige kon worden vastgesteld dat in de spouw tegen de houten onderregel/ hsb-wand/ zijkant vloerisolatie een dpc-strook is opgezet. De dpc-folie geeft voldoende bescherming voor de houten onderregel van de hsb-wand.

Naast de houten staander is in het oorspronkelijke buitenblad van de zijgevel een zaagsnede vastgesteld. Deze zaagsnede is niet van een dpc-folie voorzien. De luchtspouw van de zijgevel is niet dichtgezegd. Ervan uitgaande dat de zaagsnede over de volle hoogte is aangebracht, kan het vocht van het buitenblad niet doordringen in het buitenblad, waartegen de hsb-wand is bevestigd.

Als ervan wordt uitgegaan dat de zaagsneden over de volle hoogte zitten, dan behoeven de staande houten regels tegen de bestaande zijgevel niet geconserveerd te worden. De houten regel op de geïsoleerde vloer is voldoende beschermd tegen de eventuele vochtinvloeden van buitenaf.

De commissie acht zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht. Wat de staande houten regels betreft gaat de deskundige uit van de veronderstelling dat deze over de volle hoogte zitten, zodat deze regels niet geconserveerd behoeven te worden. Vastgesteld heeft hij dat niet. De commissie begrijpt daaruit dat die regels wel geconserveerd moeten zijn als zij niet over de volle hoogte zitten. Vooralsnog kan de commissie dan ook niet tot het oordeel komen dat wat de conservering betreft sprake is van een gebrek.

Tijdens de zitting is de behandeling geschorst om partijen de gelegenheid te geven met elkaar een regeling
te treffen. Na beëindiging van de schorsing heeft de ondernemer verklaard dat hij wil na-isoleren, zoals is vermeld in het rapport van [naam] van 8 februari 2024. Al voor de schorsing had de consument op de zitting verklaard dat zijns inziens na-isolatie volgens dit rapport een goede herstelmethode is. Als herstel moet plaatsvinden, dan opteert ook de deskundige voor herstel als genoemd in het rapport van [naam].

Nu partijen het (alsnog) met elkaar eens zijn geworden dat het hoofdgeschil opgelost dient te worden door herstel van de gebreken op de wijze als vermeld in het rapport van [naam] van 8 februari 2024, zal de commissie dienovereenkomstig bepalen. Als na-isolatie het noodzakelijk maakt dat materialen verwijderd worden, dan dient de ondernemer en passant te controleren of de zaagsnede(n) in het oorspronkelijke buitenblad van de zijgevel over de volle hoogte is (zijn) aangebracht. Indien dit niet geval is, dient de ondernemer de staande houten regels tegen die zijgevel gelijktijdig zo goed mogelijk te conserveren.

Met de toezegging tot herstel heeft de ondernemer impliciet erkend dat er sprake is van een gebrek. De arbiters achten dan ook op grond van het voorgaande de klacht gegrond.

De consument heeft verzocht te bepalen dat de ondernemer gehouden is hem een afschrift te verstrekken van het constructierapport dat de ondernemer achteraf heeft laten opstellen. De ondernemer heeft die gehoudenheid betwist. Nu de consument niet heeft gesteld op welke rechtsgrond dit verzoek is gebaseerd en de ondernemer de gehoudenheid heeft betwist, zal dit verzoek worden afgewezen.

De kosten ter vaststelling van schade zullen worden toegewezen. Expertisekosten behoren tot deze categorie van vermogensschade. De commissie is van oordeel dat de verrichte expertisewerkzaamheden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn.

Klachtengeld en behandelingskosten

De klachten van de consument zijn in elk geval wat betreft de isolatie/ warmteweerstand gegrond. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 sub a van het reglement van de commissie, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd.

Buitengerechtelijke incassokosten

Het verzoek van de consument te bepalen dat de ondernemer de buitengerechtelijke incassokosten ad € 985,50 aan hem dient te voldoen, zal worden afgewezen. Artikel 11 van het reglement van de commissie geeft een regeling voor kosten die door partijen ter zake van de behandeling van het geschil zijn gemaakt. Buitengerechtelijke incassokosten vallen daar niet onder omdat die kosten zijn gemaakt ter voorbereiding of ter voorkoming van – en dus voorafgaand aan de behandeling van – een geschil. Los daarvan voorziet het reglement van de commissie ook niet in toekenning van buitengerechtelijke incassokosten.

op de tegeneis:

A. en B.
De ondernemer heeft de commissie verzocht te bepalen dat de consument de kosten die de ondernemer voor rechtsbijstand heeft gemaakt, dient te vergoeden. Artikel 11 van het reglement van de commissie bepaalt dat de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten – met uitzondering van het klachtengeld – voor hun eigen rekening komen, tenzij de commissie in bijzondere gevallen anders bepaalt. Hetzelfde artikel bepaalt verder de maximale grootte van de kostenvergoeding als sprake is van een bijzonder geval.

De ondernemer is van mening dat het door hem gestelde onrechtmatig gedrag van de consument kwalificeert als een bijzonder geval. De hiervoor vermelde tenzij-bepaling is een uitzondering op de daaraan voorafgaande hoofdregel. Een uitzonderling op de hoofdregel heeft een beperkte reikwijdte en moet met terughoudendheid worden toegepast. Het bijzondere van het geval moet dan gekwalificeerd kunnen worden als uitzonderlijk en onaanvaardbaar, maar daarvan is naar het oordeel van de commissie in dit geval geen sprake. De eis onder A. zal worden afgewezen. Deze afwijzing strekt zich dan vanzelfsprekend uit over de eis onder B.

C., D. en E.
De ondernemer baseert zijn tegeneis onder C., D. en E. op onrechtmatige daad, wettelijke bepalingen van voordeeltoerekening en onverschuldigde betaling.

De commissie heeft tot taak geschillen tussen een consument en een ondernemer te beslechten, voor zover deze betrekking hebben op de totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking tot door de ondernemer te leveren of geleverde diensten en/of zaken. Omdat de ondernemer aan de eisen onder C., D. en E. een andere grondslag dan een overeenkomst heeft gelegd, is de commissie niet bevoegd over deze eisen te oordelen en zal zij zich ten aanzien van deze eisen onbevoegd verklaren.

Beslissing

De commissie, beslissend naar redelijkheid en billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslist als volgt:

op de klacht van de consument:

verklaart de klacht ten aanzien van de isolatie/ warmteweerstand gegrond en die ten aanzien van de conservering van de houten regels tegen de bestaande zijgevel ongegrond;

bepaalt dat de ondernemer binnen drie maanden na verzending van dit bindend advies de klacht over de isolatie/ warmteweerstand dient te herstellen zoals voorgesteld in het rapport van Ewout van Halteren van 8 februari 2024;

bepaalt dat de ondernemer aan de consument de kosten ter vaststelling van schade ad € 605,64 dient te vergoeden;

bepaalt dat de ondernemer aan de consument het door deze betaalde klachtengeld ad € 260,– dient te vergoeden;

bepaalt dat de ondernemer als bijdrage in de kosten van de behandeling van dit geschil het door de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken voor het jaar 2024 vastgestelde bedrag aan de commissie betaalt;

bepaalt dat de ondernemer de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen twee weken na de datum waarop dit bindend advies is verzonden;

wijst af hetgeen de consument meer of anders heeft verzocht;

op de tegeneis:

wijst af de vorderingen onder A. en B.;

verklaart zich onbevoegd te beslissen over de vorderingen onder C., D. en E.

Aldus beslist op 27 september 2024 door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw, bestaande uit mevrouw mr. M.L. Braaksma, voorzitter, de heer ing. T.C.M. Wever en mevrouw mr. C. Muller, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.