
Commissie: Makelaardij Zakelijke Markt
Categorie: huurovereenkomst
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
238999/290315
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil betreft een opdracht tot bemiddeling bij de verkoop of verhuur van kantoor- en bedrijfsruimte van de opdrachtgever. Na bemiddeling door de makelaar is er een huurovereenkomst opgesteld waarover mondelinge overeenstemming is bereikt, maar nog niet is ondertekend. Toen de makelaar een ander pand in de verkoop nam, besloot de gegadigde dat hij liever dit pand wilde kopen in plaats van de huurovereenkomst te ondertekenen en heeft toen mondeling de koop van dit pand in orde gemaakt. De opdrachtgever stelt zich op het standpunt dat de makelaar zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling, omdat hij bij verkoop van een pand courtage zou krijgen en dus financieel voordeel zou genieten. Omdat de overeenkomst nooit is ondertekend, is de opdrachtgever een bedrag aan huur misgelopen. Dit bedrag wil de opdrachtgever verhalen op de makelaar. De makelaar stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is geweest van belangenverstrengeling, maar van een ongelukkige samenloop van omstandigheden. De commissie verklaart de klacht gegrond, omdat mondelinge overeenstemming voldoende is om te spreken van wilsovereenstemming. Een schriftelijke ondertekening is volgens het burgerlijk wetboek niet vereist voor het bestaan van een geldige overeenkomst. De makelaar is echter niet aansprakelijk voor de gehele schade, maar had wel de opdrachtgever moeten adviseren over hoe hij hier het beste mee om zou kunnen gaan, zoals bijvoorbeeld een advocaat inschakelen of nakoming vorderen.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Tussen partijen is op 2 november 2022 een opdracht tot dienstverlening bij verhuur en/of verkoop tot stand gekomen. De makelaar heeft op zich genomen te bemiddelen bij verkoop of verhuur van kantoorruimte en bedrijfsruimte van de opdrachtgever wegens diens bedrijfsstaking. Als gevolg van de bemiddeling door de makelaar meldde zich een gegadigde die de ruimte wilde huren waartoe een huurovereenkomst is opgesteld waarover partijen overeenstemming hadden bereikt maar die nog niet was ondertekend. Voorafgaande aan de geplande ondertekening heeft de makelaar een bedrijfspand in verkoop genomen. Toen de gegadigde hiervan kennis kreeg heeft hij zeer snel mondeling de koop van dit bedrijfspand met de verkoper rondgemaakt. Daarop aangesproken verklaarde de gegadigde dat geen wilsovereenstemming over de verhuur van het pand van de opdrachtgever was bereikt zodat het hem vrijstond het andere bedrijfspand te kopen.
Standpunt van de opdrachtgever
Voor het standpunt van de opdrachtgever verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De opdrachtgever verwijt de makelaar dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan verstrengeling van belangen waardoor hij een financieel voordeel heeft genoten (de courtage bij verkoop van het andere pand). Van belang is dat de makelaar het andere pand pas op internet publiceerde nadat overeenstemming over de koop van dat pand was bereikt. De makelaar heeft de opdrachtgever niet tijdig gemeld dat de gegadigde het andere pand wilde hebben. Ook heeft de makelaar er niet voor gezorgd dat de huurovereenkomst, waarover feitelijk akkoord tussen partijen bestond, (alsnog) werd ondertekend. De opdrachtgever vindt het veelzeggend dat de makelaar geen courtage in rekening heeft gebracht terwijl er wel een, zij het mondelinge, huurovereenkomst bestond. Daaruit blijkt ook dat de makelaar wel weet dat hij fout heeft gehandeld. De opdrachtgever heeft het pand later wel kunnen verhuren maar heeft in de tussenliggende periode huurpenningen gederfd ter hoogte van €9.500,00 exclusief btw waarvoor hij de makelaar aansprakelijk heeft gesteld.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. Er is sprake geweest van een ongelukkige samenloop van omstandigheden waaraan de makelaar part noch deel heeft gehad; hij kon immers niet weten dat de gegadigde interesse zou hebben in het andere pand en heel voortvarend zou handelen (de gegadigde bleek de eigenaar van het andere pand te kennen). De gegadigde wenste perse het andere pand te kopen en de makelaar kon niet veel anders dan daarin meegaan, alhoewel er inderdaad wilsovereenstemming was over de huurovereenkomst. De makelaar heeft de opdrachtgever wel degelijk tijdig op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Door de opdrachtgever is op de zitting verwezen naar de algemene voorwaarden van de NVM voor professionele opdrachtgevers. Hij stelt dat de handelwijze van de makelaar neerkomt op belangenverstrengeling (artikel 10). De commissie onderschrijft dit standpunt niet. Belangenverstrengeling in de zin van de algemene voorwaarden doet zich voor als sprake is van dienstverlening ten aanzien van een en hetzelfde onroerende goed terwijl het in deze zaak gaat om twee verschillende onroerende goederen.
In de algemene voorwaarden (artikel 9) wordt als uitgangspunt geformuleerd dat de makelaar de door hem aanvaarde opdracht naar beste weten en kunnen en in het belang van zijn opdrachtgever uitvoert. De commissie is van oordeel dat deze norm wel door de makelaar is geschonden en legt dat als volgt uit. De makelaar heeft de commissie er niet van weten te overtuigen dat hij, zodra hem duidelijk was dat de gegadigde het andere pand wilde kopen, de opdrachtgever daarvan direct in kennis heeft gesteld. De commissie vindt het in dat opzicht opmerkelijk dat door de makelaar niet wordt betwist dat hij het andere pand pas op internet heeft gepubliceerd nadat de koop rond was. Dat betekent dat de makelaar wist dat de gegadigde zeer geïnteresseerd was in het andere pand en dus niet meer genegen was om de wilsovereenstemming betreffende de huurovereenkomst gestand te doen door de huurovereenkomst te ondertekenen. De commissie oordeelt dat de makelaar de opdrachtgever hiervan direct in kennis had moeten stellen zodat hij in de gelegenheid zou zijn geweest om zijn positie te bepalen. De makelaar had hem moeten adviseren hoe hiermee om te gaan; zoals bijvoorbeeld nakoming vorderen en een advocaat inschakelen, de huurprijs verlagen of accepteren dat de huur niet doorging. De makelaar heeft dat niet gedaan. Reeds om deze reden is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is; de makelaar heeft niet gehandeld volgens de norm van genoemd artikel 9. De commissie kan zich voorstellen dat de opdrachtgever zich in de steek gelaten voelt. Dat zou ertoe leiden dat eventueel in rekening gebrachte courtage niet is verschuldigd. Duidelijk is echter dat aan de opdrachtgever geen courtage in rekening is gebracht.
Dit oordeel betekent echter niet zonder meer dat de makelaar aansprakelijk is voor de volledige door de opdrachtgever gevorderde schadevergoeding. De opdrachtnemer had er immers ook op een later tijdstip nog voor kunnen kiezen om de gegadigde in rechte tot nakoming te dwingen. Er was immers wilsovereenstemming en een huurovereenkomst bedrijfsruimte behoeft volgens het Burgerlijk Wetboek niet schriftelijk en ondertekend te worden vastgelegd. Mogelijk zou de gegadigde, geconfronteerd met een nakomingsactie, een schikkingsvoorstel hebben gedaan of zou de rechter hem hebben veroordeeld tot nakoming waardoor de ondernemer geen of minder schade zou hebben ondervonden. Ook geldt dat de commissie niet kan vaststellen dat sprake is van huurderving tot juni 2023. Bewijsstukken hiervoor ontbreken namelijk. Omdat aannemelijk is dat de opdrachtgever schade heeft geleden die mogelijk te voorkomen zou zijn geweest als de makelaar zich had gehouden aan de norm van artikel 9 oordeelt de commissie dat het redelijk en billijk is (artikel 17 van het Reglement Geschillencommissie voor de zakelijke markt) dat aan schadevergoeding door de makelaar een bedrag van € 2.500,– wordt betaald.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De makelaar moet aan de opdrachtgever € 2.500,– aan schadevergoeding betalen.
De makelaar moet het klachtengeld van €527,50 aan de opdrachtgever vergoeden.
De makelaar is aan de commissie behandelingskosten van €423,50 verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij zakelijk, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, de heer A.C. Doeser, leden, op 20 september 2024.