
Commissie: Notariaat Zakelijk
Categorie: Non conformiteit / Zorgvuldigheid
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
79182/129064
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Op 1 maart 2022 heeft de commissie een tussenvonnis gewezen, waarin de notaris onder andere in de gelegenheid is gesteld duidelijkheid te verschaffen omtrent het eigendom van de ligplaatsen. De notaris stelt dat zijn voorganger geen fouten heeft gemaakt. De akte is volgens de notaris opgemaakt conform hetgeen partijen waren overeengekomen. Ook is eerst een concept-akte aan partijen voorgelegd. De cliënt is zich bewust van het feit dat de Geschillencommissie Notariaat Zakelijk een schadevergoeding tot € 10.000,- kan toekennen. De commissie is van oordeel dat de notaris tekort is geschoten, omdat duidelijk was dat er bijvoorbeeld een kettingbeding opgenomen had moeten worden in de akte van levering. Nu het eigendom van het perceel water door toedoen van de notaris is vervallen, wijst de commissie de maximaal toewijsbare schadevergoeding toe. De klacht is gegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. N. Schaar te Bussum, de heer mr. M. de Waal te Huizen en de heer mr. F.J. Schop te Nijkerk, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Arbitraal tussenvonnis d.d. 1 maart 2022
In genoemd arbitraal tussenvonnis, dat hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd, hebben arbiters bepaald dat de notaris in de gelegenheid wordt gesteld:
– duidelijkheid te verschaffen over de eigendom van de ligplaatsen en een bevestiging of [ONDERNEMING CLIËNT] nog eigenaar is van de ligplaats en, indien de notaris van mening is dat dit niet het geval is, waarom niet;
– in dit kader duidelijkheid te verschaffen over de mededeling van medewerkster van het notariskantoor in 2016, dat cliënt, wellicht in persoon, nog steeds eigenaar is van de ligplaats;
– indien de notaris het anders ziet dan de arbiters – die tot het voorlopig oordeel komen dat de feitelijke omschrijving van het gedeelte van het perceel onvoldoende bepaalbaar is ten aanzien van de grens en het oppervlakte van het geleverde perceel en tevens dat het voorbehoud ten aanzien van de ligplaats niet is opgenomen in het kadaster en dat dit wel had moeten gebeuren – zijn standpunt weer te geven met een toelichting.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Er is de afgelopen periode meerde malen met de cliënt en zijn zoon over het dossier gecommuniceerd. Voor wat betreft de akte opgemaakt door de voorganger van de notaris op 17 februari 2003, het volgende: de cliënt heeft een gedeelte van het perceel gemeente Maasdriel, [SECTIENUMMER] in eigendom behouden. Uitmeting van die percelen heeft later door het kadaster plaatsgevonden in overleg met partijen. Daar is het notariskantoor niet bij betrokken geweest. De afspraak betreffende de ligplaats van de woonark, was een afspraak gemaakt tussen de partijen bij de akte, zijnde de cliënt en de toenmalige koper [KOPER]. Deze afspraak heeft geen zakelijke werking en wordt dus niet opgelegd aan de rechtsopvolgers van koper.
Er is alleen een afspraak vastgelegd over een eventuele verkoop door de cliënt zelf. Er zijn destijds geen fouten gemaakt door de toenmalige notaris. De akte is destijds opgemaakt conform hetgeen door partijen was overeengekomen. Het concept van de akte is vooraf ook door partijen ontvangen en beoordeeld.
Een eigenaar kan alleen percelen overdragen die ook zijn eigendom zijn. Bij latere overdrachten ter plaatse is er uiteraard gecontroleerd dat de verkopende partij ook daadwerkelijk eigenaar was van de over te dragen percelen. Er zijn ter plaatse geen percelen overgedragen die geen eigendom waren van de desbetreffende verkoper.
Nader standpunt van cliënt
De notaris haalt in de brief van 31 mei 2022 een heel stuk aan over een ander geschil tussen de notaris en de zoon van de cliënt. Daarover loopt een procedure bij de rechtbank.
In de koopakte tussen [ONDERNEMING CLIËNT] en de koper is opgenomen dat de cliënt een perceel water zou behouden. De notaris heeft het eigendom van [ONDERNEMING CLIËNT] niet opgenomen in het daaropvolgende koopcontract tussen de koper en de verkoper. Volgens de cliënt is de rechtsopvolger gebonden aan de eerder tussen [ONDERNEMING CLIËNT] en de koper gesloten overeenkomst.
De cliënt heeft advies gevraagd over een procedure tegen de nieuwe eigenaar. Zijn advocaat heeft aangegeven dat het geen zin heeft om een procedure tegen de nieuwe eigenaar te starten.
De cliënt schat de waarde van het perceel water op € 100.000,– tot € 150.000,–.
De cliënt verlangt een schadevergoeding. Hij is zich ervan bewust dat de Geschillencommissie maximaal € 10.000,– aan schadevergoeding kan toekennen en dat als een schadevergoeding wordt opgelegd, de cliënt niet meer naar de rechtbank kan gaan om een hogere schadevergoeding te krijgen.
Behandeling van het geschil
Op 28 november 2022 heeft te Den Haag de digitale mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. L. Kramer fungerend als plaatsvervangend secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter digitale zitting te verschijnen. De cliënt heeft zijn standpunt nader toegelicht. De notaris is niet verschenen.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen arbiters het volgende.
Arbiters beslissen naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De notaris is in de gelegenheid gesteld om antwoord te geven op de door arbiters gestelde vragen. De notaris heeft in de gegeven reactie niet dan wel onvoldoende de informatie verstrekt die arbiters hebben verzocht. Bovendien is zij niet ter zitting verschenen om haar verweer toe te lichten.
Arbiters zijn in het arbitraal tussenvonnis tot het voorlopig oordeel gekomen dat de feitelijke omschrijving van het gedeelte van het perceel onvoldoende bepaalbaar is ten aanzien van de grens en het oppervlakte van het geleverde perceel en tevens dat het voorbehoud ten aanzien van de ligplaats niet is opgenomen in het kadaster en dat dit wel had moeten gebeuren. Arbiters zijn van oordeel dat de notaris op dit punt tekort is geschoten.
Wat de notaris betoogt over het ontbreken van zakelijke werking aan de afspraak tussen [ONDERNEMING CLIËNT] en de koper is op geen enkele wijze onderbouwd. Uit de leveringsakte blijkt dat [ONDERNEMING CLIËNT] de eigenaar is van het perceel water. Indien de notaris de afspraak in de leveringsakte had opgenomen als kettingbeding, had de afspraak zakelijke werking gehad.
Naar het oordeel van arbiters had het de notaris, dan wel haar rechtsvoorganger, duidelijk moeten zijn dat een kettingbeding moest worden opgenomen in de akte van levering of dat het voorbehoud of de eigendom van [ONDERNEMING CLIËNT] moest worden opgenomen in de inschrijving in het kadaster. Dat is niet gebeurd. Daarmee heeft de notaris niet gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. De klacht van de cliënt is gegrond.
De cliënt heeft een schadevergoeding gevorderd. Hij heeft zijn schade beperkte tot een bedrag van € 10.000,–, zijnde ook het maximaal in deze toewijsbare. Arbiters zijn van oordeel dat de cliënt door het handelen van de notaris schade heeft geleden. Mede door toedoen van de notaris is het eigendom van het perceel water komen te vervallen. Daarbij valt de notaris – en mogelijk de koper, maar dat is hier niet aan de orde – een verwijt te maken.
De notaris heeft ten aanzien van de schade geen verweer gevoerd. Arbiters schatten de waarde van de perceel beduidend hoger in dan € 10.000,– en komen in redelijkheid dan ook tot een schadevergoeding van € 10.000,–.
De commissie zal voorts de notaris als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van deze arbitrage, die worden vastgesteld op € 393,25 van het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf (SGB) vastgestelde bedrag aan honorarium en verschotten van de arbiters. Gelet op de beslissing wordt de cliënt geacht de arbitragekosten bij wijze van voorschotbetaling mede namens de notaris te hebben voldaan. De commissie bepaalt voorts dat het bedrag dat de cliënt ter zake de arbitragekosten heeft voldaan in zijn geheel komt te vervallen aan de commissie en veroordeelt de notaris tot betaling van deze kosten.
Beslissing
Arbiters:
– verklaren de klacht gegrond;
– bepalen dat de notaris aan de cliënt een schadevergoeding moet voldoen van € 10.000,– te betalen binnen vier weken na verzending van dit arbitraal vonnis;
– bepaalt dat het bedrag dat cliënt ter zake de arbitragekosten heeft voldaan in zijn geheel komt te vervallen aan de commissie en veroordeelt de notaris in de kosten van deze arbitrage, aan de zijde van cliënt vastgesteld op € 393,25 aan honorarium en verschotten van de arbiters;