Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Schadevergoeding
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
189698/192659
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over de opleverdatum. Volgens de consument is de woning niet binnen het aantal werkbare dagen opgeleverd. Daarbij verwijst de consument naar de weerregistratie van IGG Bouweconomie en een uitspraak van de Raad van Arbitrage uit 2021. De consument vordert een schadevergoeding van 0,25 promille per kalenderdag vanaf de datum waarop de oplevering had moeten plaatsvinden. De ondernemer betwist de klacht en geeft aan dat de consument uitgaat van een verkeerd aanvangsmoment. Daarnaast voert de ondernemer aan dat de consument een schadevergoeding vordert, terwijl zij geen schade hebben geleden. De arbiters oordelen dat het voldoende aannemelijk is gemaakt dat er in de koop-/aannemingsovereenkomst sprake is van een verschrijving. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het aantal dagen dat de woning van de consument te laat is opgeleverd en de hoogte van de bijbehorende schadevergoeding.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 8 september 2022 is de woning met bouwnummer 23 aan de consument opgeleverd. Volgens de consument heeft de ondernemer de woning niet binnen de overeengekomen termijn van 295 werkbare dagen na gereedkomen ruwe begane grondvloer opgeleverd. De ruwe begane grondvloer was volgens art. 6 lid 1 de koop-/aannemingsovereenkomst gereed op 15 februari 2021. De oplevering had volgens de consument uiterlijk op 1 juli 2022 moeten plaatsvinden.
Bij de berekeningen is de consument uitgegaan van de weerregistratie van IGG Bouweconomie BV, meetstation te Schiphol voor de periode werkbare dagen tussen 15 februari 2021 en 24 juni 2021 en de administratie van de ondernemer voor de periode 25 juni 2021 tot 2 oktober 2022 (datum melding geschil bij de commissie). De consument verwijst ter onderbouwing van zijn stellingen naar een uitspraak van de Raad van Arbitrage van 21 januari 2021.
Door de te late oplevering heeft de consument schade geleden. De consument maakt op grond van art. 14 lid 4 van de algemene voorwaarden behorend bij de koop-/aannemingsovereenkomst aanspraak op een schadevergoeding van 0,25 promille per kalenderdag vanaf de datum waarop de oplevering had moeten plaatsvinden tot de dag dat de woning daadwerkelijk is opgeleverd.
De koop-/aanneemsom van de woning bedraagt € 640.767,90. Het aantal kalenderdagen van 2 juli 2022 tot 8 september 2022 bedraagt 68. Derhalve heeft de consument recht op een bedrag van € 10.893,05. De consument vordert dit bedrag.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer wijst de klacht van de hand. De consument gaat uit van een verkeerd aanvangsmoment. De begane grondvloer is niet op 15 februari 2021 gereedgekomen, maar op 24 juni 2021. Er is derhalve geen bouwtijdoverschrijding.
De ondernemer wijst erop dat de door de consument gebruikte aanvangsdatum betrekking heeft op de bij de woning behorende ligplaats en niet op de ruwe begane grondvloer. Er is volgens de ondernemer sprake van een kennelijke en evidente verschrijving in de koop-/aannemingsovereenkomst. De ondernemer wijst in dit verband op het termijnenschema van de woning zelf dat onder artikel 5 lid 3 is opgenomen. Voor het in rekening brengen van de eerste termijn staat daarin al een datum die verder in de tijd ligt dan 15 februari 2021, te weten 9 april 2021. Op 15 februari 2021 was de ondernemer in het geheel nog niet aan het bouwen, hetgeen ook blijkt uit het heirapport. Daaruit blijkt dat de heipalen voor blok D (het blok van de consument) geheid zijn op 7 en 8 april 2021. Ook wijst de ondernemer erop dat eerst op de factuur van 4 oktober 2021 de melding ‘ruwe begane grondvloer gereed’ is vermeld. De consument onderbouwt niet dat dat zijn berekening voldoet aan de definitie van onwerkbare dagen zoals opgenomen in de algemene voorwaarden.
Subsidiair meent de ondernemer dat er gronden zijn om de vordering met het oog op art. 14 lid 7 van de algemene voorwaarden te matigen nu de billijkheid dit eist. De consument wenst een voordeel te behalen in strijd met de werkelijke feitelijke situatie. De consument stelt schade te hebben geleden, maar heeft die schade op geen enkele wijze onderbouwd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 19 respectievelijk 23 augustus 2021 door partijen ondertekende koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 8 september 2022 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters komen tot het oordeel dat de klacht van de consument ongegrond is.
Zij lichten dat als volgt toe. Volgens de consument heeft de ondernemer de woning niet tijdig opgeleverd en is er sprake van een overschrijding van de overeengekomen termijn van 295 werkbare werkdagen na gereedkomen ruwe begane grondvloer. Vaststaat dat ten tijde van het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst de bouw van de woning van de consument reeds was gestart. Volgens artikel 6 lid 2 (A) van de koop-/aannemingsovereenkomst was de ruwe begane grondvloer gereed op 15 februari 2021.
Volgens de door de ondernemer overgelegde gegevens van blok D, waartoe de woning van de consument behoort, is de datum van gereedkomen van de ruwe begane grondvloer 23 juni 2021. De vraag waar arbiters zich voor gesteld zien is of de consument zich jegens de ondernemer terecht beroept op de in de koop-/aannemingsovereenkomst onder artikel 6 lid 2 genoemde datum van gereedkomen van de ruwe begane grondvloer en derhalve of de ondernemer de overeengekomen termijn heeft overschreden.
Naar het oordeel van de arbiters is door de ondernemer voldoende aannemelijk gemaakt dat het hier een kennelijke en evidente verschrijving betrof. Aanknopingspunten daarvoor vinden de arbiters in de eerste plaats in de niet weersproken heirapporten die de ondernemer heeft overgelegd. Daaruit blijkt dat de palen voor blok D (waaronder bouwnummer 23) zijn geheid op 8 april 2021. Aangezien het heien van palen naar de aard van de bouw voorafgaat aan het storten van de ruwe begane grondvloer, kan reeds om die reden de in artikel 6 van de koop-/aannemingsovereenkomst genoemde datum van 15 februari 2021 niet juist zijn. Een tweede aanknopingspunt is de onweersproken stelling van de ondernemer dat de naden van de begane grond vloer voor blok D op 23 juni 2021 zijn gevuld. Tenslotte zijn in het termijnenschema van artikel 5 lid 3 van de koop-/aannemingsovereenkomst voor de termijnen 1 en 2 (grondwerk respectievelijk ruwe begane grondvloer gereed) als data 9 april respectievelijk 24 juni 2021 vermeld.
Deze data liggen in lijn met de data uit de door de ondernemer overgelegde gegevens. De data uit het termijnschema moeten dan ook worden aangemerkt als de data waarop de betreffende termijnen in het werk (de bouw) zijn gerealiseerd. Gelet op deze aanknopingspunten in onderling verband en samenhang bezien, kan de consument naar het oordeel van arbiters in redelijkheid geen beroep doen op de datum in artikel 6 van de koop-/aannemingsovereenkomst, nu is komen vast te staan dat deze datum evident onjuist moet zijn geweest. Nu de ondernemer genoegzaam heeft aangetoond dat de woning van de consument binnen de overeengekomen bouwtermijn na gereedkomen van de ruwe begane grondvloer is opgeleverd, komt aan de consument jegens de ondernemer dan ook geen beroep op artikel 14 lid 4 van de algemene voorwaarden toe. De vordering moet worden afgewezen en de klacht ongegrond verklaard.
Het beroep op de aangehaalde uitspraak van de Raad van Arbitrage slaagt niet nu dat geschil een andere situatie betrof waarbij sprake was van meer algemene bewoordingen in de overeenkomst dan in het onderhavige geschil het geval is.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu het geschil betrekking heeft op de mate van overschrijding van de overeengekomen opleveringstermijn, is sprake van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. Dergelijke geschillen vallen niet onder de garantieregeling.
Hetgeen partijen ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft naar het oordeel van de arbiters geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.
Klachtengeld
De consument wordt in het ongelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld niet door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consument ongegrond;
– stellen vast dat de consument ter zake van de klacht geen beroep op de Garantieregeling toekomt.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op 24 februari 2023 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.