Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: niet-ontvankelijkverklaring
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
164091/168466
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een bouwkundige keuring die is uitgevoerd bij de aankoop van een huis. De consument stelt dat er verschillende gebreken over het hoofd zijn gezien bij de keuring. Volgens de ondernemer is het financieel belang in de zaak te groot. De commissie verklaart de consument niet ontvankelijk in zijn klacht.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 7 april 2021 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het doen van een bouwkundige keuring tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 554,–.
De overeenkomst is uitgevoerd op of omstreeks 9 april 2021.
De consument heeft op 1 februari 2022 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
Bij aankoop van onze woning hebben wij de ondernemer een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Wij zijn van mening dat verschillende gebreken (gaslekkage, houtworm, maar vooral gebreken aan het dak) zijn gemist dan wel niet goed zijn ingeschat. Door de ondernemer is aangegeven dat het dak met wat regulier onderhoud nog 25 jaar mee kan. Verschillende dakdekkers hebben echter aangegeven dat het dak in slechte staat verkeert en alle dakpannen moeten worden vervangen. Deze conclusie sluit aan bij onze ervaring; het dak lekt op vele plekken, zodanig dat wij onze zolder niet kunnen gebruiken. Om duidelijkheid te verkrijgen over het dak hebben wij een derde gevraagd een dak-inspectie uit te voeren. De door die derde uitgevoerde inspectie toont aan dat de dakpannen moeten worden vervangen. Volgens die inspecteurs had de bouwtechnische keurder dit (ook) moeten constateren.
Kosten van deze omvang (opgevraagde offertes voor renovatie van het dak bedragen tussen de
€ 43.000,– en € 50.000,–) hebben wij niet ingecalculeerd tijdens het bieden op onze nieuwe woning (hoewel we hier graag rekening mee hadden willen houden). De kosten voor het renoveren van het dak zijn significant afwijkend van de kosten die de ondernemer noemt in dit verband. Wij achten het redelijk voor deze kosten een tegemoetkoming vanuit de ondernemer te ontvangen.
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Inmiddels heeft de door ons ingeschakelde derde de dakpannen vervangen alsmede lood en zink. Ook is dampdichte folie aangebracht. In totaal is daarvoor door ons betaald € 50.000,– waarvan € 23.000,– voor vervanging van de dakpannen. Ook is in dat bedrag het plaatsen van een nieuw dakraam begrepen. De consument kan dit niet claimen bij de verkoper vanwege de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Ook hebben wij niets kunnen claimen bij een verzekeraar.
Ik hoop in deze zaak op toekenning van een vergoeding ten laste van de ondernemer die ons zoveel mogelijk helpt. Dat is in mijn visie duidelijk meer dan € 10.000,–.
Toen wij het keuringsrapport van de ondernemer ontvingen was de koopovereenkomst al ondertekend en stond de koopsom dus al vast. Wel was daarin een ontbindende voorwaarde opgenomen in het geval uit de keuring ernstige gebreken tevoorschijn kwamen. Op die voorwaarde is door de consument dus geen beroep gedaan na kennisneming van het rapport van de ondernemer. Onze eigen makelaar heeft die overeenkomst opgesteld.
Het dak snel laten controleren was het advies. Dat hebben we ook laten doen met eerste reparaties door de loodgieter. Dat schoot niet op waarna we een officiële dak-keuring hebben laten plaatsvinden. Op basis waarvan het werk is opgedragen waarvoor dus omstreeks € 50.000,– is betaald.
Ik begrijp dat de commissie eerst moet beslissen of ik in deze zaak ontvankelijk ben. De zaak is ook inhoudelijk ter zitting besproken voor het geval ik wel ontvankelijk ben; dan kan de commissie ook een inhoudelijk oordeel geven op mijn klacht.
De consument verlangt “Een redelijke compensatie vanuit de ondernemer voor de extra kosten die we moeten maken voor de renovatie van het dak”.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
De consument moet niet-ontvankelijk worden verklaard.
Het gaat in artikel 5 sub c van het Reglement van de commissie niet alleen om de ‘vordering’ van de consument “as such” (in het Vragenformulier wordt ook niet gesproken in termen van ‘vorderingen’ en dergelijke), maar het gaat ook om de vraag wat het financiële belang van het geschil is. De consument kan het financiële belang van de kwestie niet verlagen tot minder dan € 10.000,– als hij ervoor kiest om aan te geven dat hij in deze kwestie minder dan € 10.000,– ‘vordert’, iets wat de consument in deze kwestie overigens expliciet niet doet, in tegendeel, hij doet exact het tegenovergestelde. De kwantificering van het ‘financiële belang’ is niet voorbehouden aan de consument, die kwantificering volgt uit alle feiten en omstandigheden van het dossier, in dit geval de offertes ten bedrage van € 43.000,– – € 50.000,–.
In het toepasselijke Reglement van de geschillencommissie Bouwkundige Keurders zijn geen voorzieningen getroffen voor het kunnen nemen van een voorbeslissing. Op dit verzoek van de ondernemer is daarom artikel 27 Reglement Bouwkundige Keurders van toepassing.
De consument heeft zich niet verzet tegen het verzoek van de ondernemer om eerst een voorbeslissing te geven.
Om inhoudelijke redenen – zo de commissie aan de beoordeling daarvan toch toekomt – moet de klacht van de consument om meer redenen ongegrond worden verklaard. In het bijzonder aan het vereiste van het bestaan van causaal verband tussen de gestelde tekortkoming en de gestelde schade wordt om meer redenen niet voldaan. Ook wordt verweer gevoerd tegen de gestelde hoogte van de schade.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
De ondernemer blijft bij wat door hem formeel en inhoudelijk is aangevoerd. Het had de ondernemer kosten en moeite bespaard als eerst het traject van de voorbeslissing zonder zitting door de commissie was gevolgd.
Inhoudelijk ingaand op het vereiste van causaal verband, wordt nu duidelijk dat de koopsom al vaststond op het moment dat de keuring is gerapporteerd. Daarop had het resultaat van de keuring dus geen invloed meer kunnen hebben. De keuring is evenmin benut om zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde. De consument heeft ook niet aanstonds werk gemaakt van de aanbeveling van de keurder om meer en beter onderzoek te laten doen naar het dak, goten en toebehoren.
De beoordeling van de ontvankelijkheid van de consument
Artikel 5 (Ontvankelijkheid) aanhef en onder c van het reglement van deze geschillencommissie luidt voor zover hier relevant aldus:
“De commissie verklaart de consument in zijn klacht ambtshalve niet ontvankelijk (“…..”) c. indien het een geschil over aansprakelijkheid voor schade betreft met een financieel belang van meer dan
€ 10.000,–.”
In casu is door de consument gesteld dat de ondernemer fouten heeft gemaakt bij de hier aan de orde zijnde bouwkundige keuring, met als gevolg dat de ondernemer aansprakelijkheid is voor de daardoor door de consument geleden schade.
De consument heeft op die grondslag in het klachtenformulier gevorderd om de ondernemer te verplichten tot betaling aan hem van een “Een redelijke compensatie vanuit de ondernemer voor de extra kosten die we moeten maken voor de renovatie van het dak”.
Ter zitting is de consument gevraagd wat de hoogte van zijn geldvordering op de ondernemer is, waarop door hem is geantwoord dat diens vordering (gelet op de reeds door hem betaalde reparatiekosten van omstreeks € 50.000,–) duidelijk meer dan € 10.000,– bedraagt. Ook een weging van het financiële belang van de consument, noopt de commissie tot dezelfde uitkomst.
Indachtig de hiervoor aangehaalde bepaling uit het reglement van deze commissie, kan de commissie nu dan ook niet anders dan de consument niet-ontvankelijk verklaren. Wat voor de consument c.q. partijen resteert is een gang naar de gewone Burgerlijke rechter.
De commissie wenst tot slot duidelijk te maken dat in casu het ontvankelijkheidsgeschil wel degelijk eerder aan de commissie had kunnen worden voorgelegd in navolging van het verzoek van de ondernemer om de commissie eerst – zonder zitting – een voorbeslissing te laten nemen. De consument heeft zich tegen die voorgestelde aanpak niet verzet.
Het reglement van de commissie sluit een dergelijke procedurele gang van zaken ter beantwoording van een voorvraag niet uit, en voor zover nog vereist, kan artikel 27 van dat reglement (ook) een handvat zijn voor de commissie om het kunnen nemen van eerst een voorbeslissing mogelijk te maken: Artikel 27: “In alle gevallen waarin dit reglement niet voorziet, beslist de commissie, met inachtneming van eisen van redelijkheid en billijkheid.”.
Er moet dus als volgt worden beslist.
Beslissing
De consument wordt in zijn klacht niet-ontvankelijk verklaard.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, en de heer T. Visser en drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 30 augustus 2022.