Gebreken aan nieuwbouwwoning. - De Geschillencommissie

Commissie: Garantiewoningen Categorie: Ondeugdelijke levering / (non-)conformiteit Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis Uitkomst: ten dele gegrond Referentiecode: 215079/238204

De uitspraak:

Waar gaat het over?

De consument klaagt over verschillende gebreken aan zijn nieuwbouwwoning. De ramen gaan niet goed open, een deur naar de tuin gaat moeilijk op slot, er is sprake langzame toevoer van warm water in de badkamer en van condensvorming in de meterkast.
De arbiters oordelen dat de klachten over het sluitwerk van de deur naar de tuin en over het warm water in de badkamer gegrond. Zij veroordelen de ondernemer tot goed en deugdelijk herstel hiervan. De klachten over de ramen en de condensvorming in de meterkast worden ongegrond verklaard.

Volledige uitspraak:

in het geschil tussen

de heer [naam] en mevrouw [naam], wonende te [plaats] (hierna in mannelijk enkelvoud te noemen: de consument)

1. [naam] gevestigd te [plaats] (hierna te noemen: [X] B.V.)

2. [naam], gevestigd te [plaats] (hierna te noemen: de ondernemer)
gemachtigde: mevrouw mr. S.A. van Gemeren (Ten Holter Noordam Advocaten).

Ondergetekenden:

de heer mr. P.L. Alers te […], de heer ir H. Kroon te […], mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te […], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module IE en IIP (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Behandeling van het geschil

De behandeling van de zaak door de arbiters heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2024 heeft te Den Haag, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink fungerend als plaatsvervangend secretaris.

De consument is ter zitting verschenen en heeft het standpunt nader toegelicht.
Namens de ondernemer is ter zitting verschenen [manager] en de gemachtigde. .

Onderwerp van het geschil

Diverse klachten over gebreken aan de nieuwbouwwoning die door de ondernemer in opdracht van de consument is gerealiseerd en op 19 maart 2021 is opgeleverd.

Standpunt van consument

Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument heeft de volgende klachten (volgorde van het deskundigenrapport):

1. Niet goed opendraaiende ramen
De ramen op de eerste woonlaag draaien niet goed open.
De consument vordert herstel van het gebrek.

2. Deur naar tuin niet altijd op slot te krijgen
De deur naar de tuin is niet altijd op slot te krijgen.
De consument vordert herstel van het gebrek.

Naar aanleiding van de reactie van de ondernemer op het deskundigenrapport tekent de consument aan dat de deur nog steeds moeilijk dicht is te krijgen. De consument heeft deze klacht wel degelijk eerder kenbaar gemaakt bij de ondernemer.

3. Warm water in badkamer
De toevoer van warm water van de wastafel in de badkamer duurt veel langer dan de norm. Het duurt 55 seconden voor het water warm is.
De consument vordert herstel van het gebrek en schadevergoeding voor onnodig gebruikt water tot op het moment van herstel.

Naar aanleiding van de reactie van de ondernemer op het deskundigenrapport tekent de consument aan dat over deze klacht vanaf 18 juni 2021 schriftelijk is gecommuniceerd met de ondernemer.

4. Condensvorming in de meterkast
Er is sprake van condensvorming in de meterkast.
De consument vordert herstel van het gebrek door het plaatsen van een luchtrooster in de meterkastdeur.

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer wijst er primair op dat de consument twee klachtenformulieren heeft ingediend. In eerste instantie heeft de consument [X] B.V. aangesproken. De koop-/ aannemingsovereenkomst is echter niet gesloten met [X] B.V., maar met de ondernemer. De consument is niet ontvankelijk in zijn klacht jegens [X] B.V. en in het verlengde daarvan jegens de ondernemer.

1. Niet goed opendraaiende ramen
De consument heeft volgens de ondernemer op 19 oktober 2022 geklaagd over dit punt. De garantie op hang- en sluitwerk is één jaar. Voor zover het gebrek zijn oorsprong vindt in het hang- en sluitwerk van de ramen, geldt dat de garantie daarop al op 19 juni 2022 is verstreken.
Voor zover het vermeende gebrek zijn oorsprong vindt in het kromtrekken van beweegbare delen, is garantie op grond van de Garantieregeling uitgesloten. De ondernemer kan hooguit worden aangesproken voor het enigszins afschaven van het houtwerk, zodat het klemmen voor zover mogelijk wordt beperkt.

2. Deur naar tuin niet altijd op slot te krijgen
De ondernemer stelt dat de consument nooit eerder over het slot van de deur naar de tuin heeft geklaagd.
De garantie op hang- en sluitwerk is één jaar. Voor zover het gebrek zijn oorsprong vindt in het hang- en sluitwerk van de ramen, geldt dat de garantie daarop al op 19 juni 2022 is verstreken.
De ondernemer betwist de bevinding van de deskundige dat de deur moeilijk op slot te krijgen is. Van een verborgen gebrek is geen sprake.

3. Warm water in badkamer
De ondernemer kan zich vinden in de bevindingen en de geadviseerde herstelmethode van de deskundige en verzoekt de commissie om die herstelwerkzaamheden uit te mogen voeren. Ander of meer herstel kan niet aan de orde zijn.

4. Condensvorming in de meterkast
De ondernemer stelt dat condensvorming en de schadelijke gevolgen ervan niet voor zover niet veroorzaakt door een technisch onjuiste constructie op grond van de garantieregeling is uitgesloten van garantie. De consument heeft niet gesteld noch bewezen dat sprake is van een technisch onjuiste
constructie van de meterkast.

De ondernemer verzoekt de commissie om bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij vonnis, ook waar het de kosten betreft: de consument niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen jegens [X] B.V. of de vorderingen van de consument af te wijzen.

Tegenvordering
De consument schort ten onrechte de vrijgave van de door de ondernemer gestelde bankgarantie op, terwijl al zijn meldingen zijn opgelost of afgewezen. De ondernemer vordert (in reconventie) onmiddellijke vrijgave van de volledige bankgarantie die hij door de notaris heeft laten vasthouden, inclusief het instrueren van
de notaris daartoe, binnen veertien dagen na dagtekening van het in dit geschil te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van EUR 500,– per dag dat hij hiermee in gebreke blijft, met vergoeding van de wettelijke rente aan de ondernemer vanaf 19 juni 2021 tot aan de dag van vrijgave.

De ondernemer verzoekt de consument in de kosten van het geding te veroordelen.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer E.G. Spruitenburg (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 29 februari 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De ondernemer heeft daarop gereageerd bij bericht van 20 maart 2024.

De consument heeft gereageerd bij bericht van 7 mei 2024. De consument kan zich vinden in de bevindingen van de deskundige.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende tot uitgangspunt.

In de op 18 september 2020 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 19 maart 2021 opgeleverd.

Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

Beroep op niet ontvankelijkheid geschil jegens [X] B.V.
Het beroep op niet ontvankelijkheid van de consument waar het betreft de klachten die zijn ingediend tegen [X] B.V. slaagt, omdat [X] B.V. in deze niet de contractspartij van de consument is.

Twee klachtenformulieren
De arbiters hebben geconstateerd dat in het vragenformulier dat de consument heeft ingediend jegens de ondernemer twee klachten zijn opgenomen, terwijl in het vragenformulier jegens [X] B.V. aanvankelijk vier klachten waren opgenomen. De consument heeft ter zitting bevestigd dat het zijn wens is dat de arbiters beslissen over de vier klachten die hij in het eerste van de twee vragenformulieren heeft genoemd. De ondernemer heeft ter zitting verklaard daar geen bezwaar tegen te hebben.

Het deskundigenrapport
Ter zitting heeft de ondernemer de arbiters verzocht de reactie van de consument op het deskundigenbericht d.d. 7 mei 2024 buiten beschouwing te laten, omdat deze reactie buiten de reactietermijn van 14 dagen die afliep op 22 maart 2024 is ingediend. De arbiters overwegen dat de in artikel 14 van haar reglement bedoelde termijn geen fatale termijn betreft. Niet is gesteld noch gebleken dat de ondernemer daardoor in zijn belang is geschaad, daarom passeren de arbiters dit verweer.

De klachten
1. Niet goed opendraaiende ramen
De deskundige heeft in zijn rapport voor zover hier relevant het volgende gerapporteerd:
‘De klacht heeft volgens bewoner alleen nog betrekking op het slaapkamerraam in de zijgevel ter hoogte van de eerste verdieping.
Het draaikiepraam van circa 700 x 1400 mm is van een rubber kaderprofiel voorzien.
Bij het openen van het raam kleeft het kaderprofiel tegen de kozijnsponning, met als gevolg dat bij het openen van het raam meer kracht uitgeoefend moet worden.
Aan de raam/kozijnconstructie en het sluitmechanisme van het driekiepraam zijn geen onvolkomenheden geconstateerd.
Het raam is goed gangbaar en sluitend.
Het kleven van het kaderprofiel kan worden voorkomen door de rubbers in te smeren met bijvoorbeeld siliconenvet.
Het onderhouden van de raamrubbers valt niet onder de verantwoordelijkheid van ondernemer.
Conclusie:
Aan de hand van de bevindingen kan niet worden gesteld dat er niet wordt voldaan de eis van goed en deugdelijk werk.’

Nu de bevindingen en conclusie van de deskundige door partijen niet zijn betwist en deze de arbiters ook overigens niet onjuist voorkomen, nemen zij deze over en maken deze tot de hunne.
De arbiters komen op grond van deze conclusie tot het oordeel dat de klacht ongegrond is.

2. Deur naar tuin niet altijd op slot te krijgen
De ondernemer heeft ter zitting gesteld dat de consument te laat heeft geklaagd bij de ondernemer. Ter zitting is komen vast te staan dat de melding bij de ondernemer op 25 maart 2022 heeft plaatsgevonden.
Voorts zou de klacht aanvankelijk onvoldoende duidelijk zijn. De arbiters overwegen dat de klacht voor de ondernemer voldoende duidelijk moet zijn geweest nu onweersproken door de consument is gesteld dat er meerdere keren door medewerkers van de ondernemer naar het slot is gekeken.
De arbiters overwegen dat de consument niet bij de oplevering of binnen de onderhoudsperiode van zes maanden daarna heeft geklaagd. Dan is vervolgens de vraag of hier sprake kan zijn van een verborgen gebrek.

De deskundige heeft in zijn rapport voor zover hier relevant het volgende gerapporteerd:
‘De deur heeft geen noemenswaardige kromming c.q. afwijking ten opzichte van het kozijn en is correct afgehangen.
De deur is moeilijk op slot te draaien. De oorzaak hiervan is dat de haakschoten van de driepuntsluiting met name de bovenste haakschoot te veel weerstand in de sluitkom heeft. Dit kan worden verholpen door de slotkommen van de driepuntsluiting na te stellen.
Conclusie:
Het sluitwerk van de deur functioneert niet naar de eis van goed en deugdelijk werk.’

De ondernemer heeft de bevindingen van de deskundige dat de deur moeilijk op slot is te krijgen betwist. De arbiters achten deze betwisting onvoldoende onderbouwd en passeren dit verweer. Het enkele feit dat een medewerker van de ondernemer de deur wel een keer op slot heeft gekregen, maakt nog niet dat het sluitwerk voor de consument daarom naar behoren functioneert.
Nu de bevindingen en conclusie van de deskundige door de ondernemer onvoldoende zijn betwist en deze de arbiters ook overigens niet onjuist voorkomen, nemen zij deze over en maken deze tot de hunne. Dit betekent dat er sprake is van een verborgen gebrek. Het verweer van de ondernemer slaagt daarom niet.

De arbiters komen op grond van de conclusie van de deskundige dat het sluitwerk van de deur niet naar de eis van goed en deugdelijk werk functioneert zodat dat de klacht gegrond is.

3. Warm water in badkamer
De deskundige heeft geconcludeerd dat de vereiste temperatuur van het warmtapwater bij de wastafel niet voldoet aan de gestelde eisen van de Garantieregeling.
De ondernemer heeft het gebrek erkend. De klacht is gegrond en de arbiters zullen de ondernemer daarom veroordelen tot herstel.
De vordering tot schadevergoeding wijzen de arbiters af omdat de consument zijn schade niet heeft onderbouwd.

4. Condensvorming in de meterkast
De deskundige heeft in zijn rapport voor zover hier relevant het volgende gerapporteerd:
‘Aan de watermeter en de waterleiding boven de doorvoering in de vloer tot aan de watermeter hingen condens druppels.
Aan de wanden (betonnen spouwblad, underlayment montageschotten) en vloer van de meterkast zijn geen vochtsymptomen waarneembaar.
In de meterkastvloer en aan de doorvoeringen zijn geen openingen, waardoor vochtige lucht vanuit de kruipruimte naar binnen kan dringen, geconstateerd.
Op de vloer van de hal is tot de doorvoeringen in de meterkast door verzoeker een schoonloopmat met een rubber onderlaag aangebracht.
Bij het optillen van de schoonloopmat was de strook gelegen in de meterkast aan de onderzijde vochtig.
Onder de meterkastdeur is voor ventilatie een voldoende spleetbreedte van 22 tot 25 mm gemeten.
Aangezien in de meterkast geen gasleiding en/of gasmeter is geïnstalleerd zijn in de toepasselijk voorschriften met betrekking tot de ventilatie geen eisen voorgeschreven.
Conclusie:
De condensvorming tegen de koude waterleiding en de watermeter beide eigendom van het nutsbedrijf is niet veroorzaakt door een technisch onjuiste constructie.’

Tegenvordering tot vrijgave bankgarantie
Deze behoeft geen behandeling meer nu partijen de commissie na de zitting hebben bericht dat de consument de bankgarantie heeft vrijgegeven, de tegenvordering is ingetrokken en partijen daarom geen belang meer hebben bij een oordeel door arbiters.

Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst
In het voorgaande hebben de arbiters vastgesteld dan ten aanzien van de klachten 1 en 4 wel, en ten aanzien van de klachten 2 en 3 niet is voldaan aan de koop-/aannemingsovereenkomst respectievelijk de van de koop-/aannemingsovereenkomst deel uitmakende eis van goed en deugdelijk werk.

Toetsing aan de garantieregeling
In het kader van de toetsing van de klachten van de consument aan de garantieregeling overwegen de arbiters het volgende.

Voor de klachten 1 en 4 geldt dat uit het voorgaande blijkt dat is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument geen beroep op de garantieregeling toe.

Voor klacht 2 is relevant dat voor hang- en sluitwerk op grond van artikel 1.3 onder 4 van de module IE bij de garantieregeling een verkorte garantietermijn van één jaar geldt, die drie maanden na de oplevering ingaat. De woning is opgeleverd op 19 maart 2021 en de garantietermijn is derhalve op 19 juni 2022 verstreken. Ter zitting is komen vast te staan dat de consument op 25 maart 2022 voor het eerst geklaagd heeft bij de ondernemer. Dit betekent dat er binnen de garantietermijn is geklaagd. Uit het voorgaande blijkt dat niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klacht komt de consument een beroep op de garantieregeling toe.

Voor klacht 3 geldt dat uit het voorgaande blijkt dat niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klacht komt de consument een beroep op de garantieregeling toe.

Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. De arbiters stellen vast dat de consument aldus voor 50% in het gelijk wordt gesteld. Zij zullen op grond van het reglement bepalen dat de consument het klachtengeld retour ontvangt.

Hetgeen daarnaast door partijen is aangevoerd behoeft geen verdere bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.

Beslissing

De arbiters, beslissend als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

I. verklaren de consument niet ontvankelijk is zijn vordering jegens [X] B.V..

II. verklaren klachten 2 en 3 van de consument gegrond en veroordelen de ondernemer tot goed en deugdelijk herstel van het sluitwerk van de deur naar de tuin en het warm water in de badkamer, uit te voeren binnen twee weken na de datum van deze uitspraak;

III. verklaren de klachten 1 en 4 van de consument ongegrond;

IV. stellen vast dat de consument ter zake van de klachten 2 en 3 een beroep op de Garantieregeling toekomt;

V bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt;

VI wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.