Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
182703/187802
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument klaagt over een groot aantal gebreken, waaronder de afzuiging in de badkamer, de WTW installatie, de vloerverkoeling, stankoverlast door de afzuiginstallatie, een gebrek aan de buitendeur in de garage en gebarsten ruiten. De consument vordert herstel en een schadevergoeding. De ondernemer heeft tegen deze klachten geen verweer gevoerd. De arbiters oordelen bij elk klachtonderdeel of er sprake is van een gebrek. Ten aanzien van twee klachtonderdelen wordt geoordeeld dat er geen sprake is van een gebrek. De rest van de klachten zijn gegrond. De ondernemer moet de gebreken herstellen op straffe van een dwangsom.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Deze zaak gaat over de na de oplevering door de consumenten geconstateerde gebreken aan de door de ondernemer voor de consumenten gebouwde woning.
Behandeling van het geschil
Op 17 februari 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L. Kramer als secretaris.
Ter zitting werden de consumenten bijgestaan door hun gemachtigde. De ondernemer is, hoewel tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen, niet verschenen.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
1. afzuiging badkamer werkt niet naar behoren;
2. WTW installatie blijft een tikkend geluid maken;
3. vloerverkoeling werkt niet naar behoren;
4. ruimteregelaar slaapkamer in combinatie met de vloerverkoeling werkt niet naar behoren;
5. stankoverlast afzuiginstallatie is nog niet opgelost;
6. binnendeuren kraken nog steeds en ten aanzien van de kozijnen is sprake van scheefstand;
7. buitendeur in de garage valt niet meer in het slot;
8. er zijn ruiten gebarsten en de expert heeft aangegeven dat de maatvoering afwijkt van de standaardruiten waardoor het zeer aannemelijk is dat op korte termijn meerdere ruiten barsten;
9. alternatief voor het onderhoudscontract met MCC.
De consument vordert veroordeling van de ondernemer:
primair:
• tot herstel van de gebreken conform de eisen van goed en deugdelijk werk, binnen drie weken na het arbitraal vonnis en op straffe van een dwangsom van € 50,– voor elke dag dat de ondernemer daarmee in gebreke blijft;
• tot het verplichten van de ondernemer voor het zorgen voor een andere onderhoudspartij in plaats van het onderhoudscontract met MCC.
subsidiair:
• tot betaling van een door arbiters in redelijkheid te bepalen bedrag aan schadevergoeding aan eisers.
zowel primair als subsidiair:
In de kosten van deze procedure, het salaris van de gemachtigde van de consumenten daaronder begrepen.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft geen verweer gevoerd.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door M.M. Hesselberth (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 17 december 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 10 januari 2023. De consument is het niet op alle punten eens met de bevindingen en/of conclusies van de deskundige. De consument heeft daartoe het volgende aangevoerd:
1. afzuiging badkamer werkt niet naar behoren:
De installatie werkt in de zomer niet naar behoren. Het is noodzakelijk dat in de zomerperiode een inspectie plaatsvindt.
2. WTW-installatie blijft een tikkend geluid maken:
De deskundige komt tot de aanname dat er thermische werking van leidingen plaatsvindt, zonder dat verdere inspectie van de installatie heeft plaatsgevonden. Volgens de metingen die de consumenten zelf hebben gedaan komt het geluid van de WTW-installatie ruim boven de 40 dB uit. Dit is niet conform hoofdstuk 3.9 van het Bouwbesluit 2012. Er dient nader onderzoek plaats te vinden.
6. buitendeur in de garage valt niet meer in het slot: dit punt is inmiddels opgelost.
7. en 8 binnendeuren kraken nog steeds en ten aanzien van de kozijnen is sprake van scheefstand:
De ondernemer erkent in het e-mail bericht van 7 juni 2022 dat sprake is van schreefstand en zegt toe met een oplossing te komen. De ondernemer moet overgaan tot herstel.
10. er zijn ruiten gebarsten:
De breuken zijn door fouten bij het plaatsen ontstaan. Door de ondernemer en de controleur is geconstateerd dat door het grote overstek van de dakgoot altijd schaduw op de ruit valt waardoor er een verschil in temperatuur blijft bestaan.
De ondernemer heeft niet op het rapport van de deskundige gereageerd.
De deskundige heeft op 23 januari 2023 gereageerd op de reactie van de consumenten. Ten aanzien van klachtonderdeel 1 merkt de deskundige op dat het af en toe niet functioneren van de ventilatie als deze in stand 3 wordt geplaatst alleen kan worden veroorzaakt door een defect in de aansturing. Zomerse temperaturen hebben niet snel invloed op de werking van elektronica. De deskundige schat in dat de kans groot is dat tijdens een deskundigenbezoek in de zomer het euvel niet wordt waargenomen.
Ten aanzien van klachtonderdeel 2 merkt de deskundige op dat hij de tikkende geluiden niet heeft gehoord. Zoals in zijn rapport gesteld zijn tikkende geluiden in verwarmingsleidingen een bekend fenomeen.
Een bekende klacht bij een WTW-installatie betreft een storend suizend geluid uit ventilatiekanalen, maar geen tikkende geluiden. Het is de deskundige niet duidelijk waar de 40dB gemeten is en of het om het gemelde tikkende geluid gaat. In het bouwbesluit staan voorschriften over maximale geluidsniveaus in verblijfsruimtes, maar niet over opstelruimtes van installaties. Een meting in de ruimte waar de installaties staan is dus niet te toetsen aan een bouwbesluitvoorschrift. Omdat het niet duidelijk is of de eigen meting het tikkende geluid betreft en of het in een verblijfsruimte gemeten is, gaat het te ver om in dit stadium een geluidstechnicus in te schakelen voor een prijzige duurmeting.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 5 november 2019 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 10 juni 2021 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt. Daarbij wordt de door de consument aangeduide klachtvolgorde gevolgd.
1. Afzuiging badkamer
De consument geeft aan dat de ventilatie in de badkamer soms niet functioneert als de stand 3 wordt ingeschakeld. De ondernemer heeft eerder via haar installateur een controle uitgevoerd en er is onder meer op 25 juli 2022 een loszittende printplaat gecorrigeerd. Het aangegeven probleem is daarmee echter niet verholpen. De deskundige heeft bij zijn onderzoek geen gebrek geconstateerd en heeft niet kunnen vaststellen of sprake is van een technisch gesprek van de installatie.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben de consumenten gedetailleerd aangegeven dat het probleem zich met name voordoet in de zomermaanden. De consumenten hebben geconstateerd dat wanneer de ventilatie in stand 3 niet functioneert er op de WTW-installatie een foutmelding in het display wordt gezien: er komt dan namelijk een punt voor het getal 1 te staan. Van de foutmelding heeft de consument foto’s gemaakt. MCC heeft aangegeven dat er sprake is van een foutmelding maar is niet tot herstel overgegaan.
Door de ondernemer is in dit geding niet weersproken dat er een aan de foutmelding gerelateerde klacht bestaat en dat die nog steeds niet is verholpen.
Er is naar het oordeel van arbiters niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters veroordelen de ondernemer tot herstel van het gebrek. Klachtonderdeel 1 is gegrond.
2. Tikkend geluid WTW-installatie
De deskundige geeft aan dat de tikkende geluiden in de regel het gevolg zijn van thermische werking van leidingen (uitzetting bij verwarming en krimp bij afkoeling). De geluiden zijn daarom naar alle waarschijnlijkheid niet afkomstig van de WTW-installatie maar van de warmtepomp leidingen. De deskundige heeft geen technische tekortkomingen geconstateerd. Ook na de reactie van de consumenten op het deskundigenrapport blijft de deskundige bij zijn conclusies.
De consumenten hebben tijdens de zitting aangegeven dat het tikken van de WTW-installatie die op zolder staat in de woonkamer te horen is. Dat het hierbij zou kunnen gaan om thermische werking is dan ook niet aannemelijk. De arbiters is genoegzaam gebleken van het bestaan van deze klacht. Dit ook nu door de ondernemer geen verweer is gevoerd en aldus de stellingname van de consument niet is weersproken. Er is volgens arbiters niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters veroordelen de ondernemer tot herstel van het gebrek. Klachtonderdeel 2 is eveneens gegrond.
3. Vloerverkoeling en 4. Ruimteregelaar slaapkamer
De deskundige geeft aan dat de woning wordt verwarmd door middel van een lucht-warmtepomp gecombineerd met een vloerverwarming. De warmtepomp wordt aangestuurd door een centrale thermostaat in de woonkamer. In de andere verblijfruimten zoals de drie slaapkamers is een ruimtethermostaat aanwezig waarmee de temperatuur kan worden na geregeld. Er is geen sprake van een temperatuurregeling per ruimte. Met de aanwezige ruimtethermostaten kan in de verblijfsruimten op de verdieping een temperatuur worden ingesteld die gelijk of lager (en dus niet hoger) is dan de temperatuur die is ingesteld op de centrale thermostaat in de woonkamer.
Tijdens het onderzoek door de deskundige is gebleken dat bij het instellen van de centrale thermostaat in de woonkamer op 20 graden, de ruimtetemperatuur in de slaapkamer gemiddeld 1 tot 1,5 graad achterblijft. Mede gelet op de gemeten aanvoer en retourwatertemperaturen is dit volgens de deskundige zeer waarschijnlijk te wijten aan het niet geheel correct waterzijdig inregelen van de installatie. Bovendien twijfelt de deskundige of de diverse ruimtethermostaten de juiste daarbij behorende groepen aansturen. Of de vloerverkoeling naar behoren functioneert kon tijdens het onderzoek niet worden vastgesteld. Daarvoor is het noodzakelijk om de koelfunctie in te stellen en temperatuurmetingen aan water en vloer uit te voeren.
De deskundige is van oordeel dat met betrekking tot het iets achterblijven van de temperatuur in de slaapkamers alsmede het ontbreken van een groepenaanduiding op de vloerverdeler niet wordt voldaan aan de ingevolge 6.2 gestelde eisen van deugdelijkheid en bruikbaarheid.
De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Er is niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters veroordelen de ondernemer tot herstel van het gebrek. Klachtonderdelen 3 en 4 zijn gegrond.
5. Stankoverlast afzuiginstallatie
De WTW-installatie is op de zolderverdieping geïnstalleerd tegen de zijgevel (de kopgevel) van de woning. De deskundige heeft geconstateerd dat op het dak van de woning een plaatstalen schoorsteen is gemonteerd waarin naast de buitenunit van de warmtepomp ook de afvoer van de WTW-installatie en de ontspanningsleiding van de riolering is aangebracht.
Na onderzoek is op 25 juli 2022 door de ondernemer/haar installateur een beluchter op de ontspanningsleiding van de riolering aangebracht. Dit heeft de klachten verminderd maar niet verholpen. Met het aanbrengen van een beluchter op de ontspanningsleiding kan lucht naar de riolering worden toegevoerd in geval er een onderdruk in de riolering ontstaat met het risico van het leeg hevelen van watersloten waardoor in de woning een open verbinding met de riolering ontstaat en rioollucht in de woning kan dringen.
Om te voorkomen dat rioollucht die uit de ontspanningsleiding komt via de toevoeropening van de WTW-installatie de woning kan binnendringen stelt het bouwbesluit i.c. NEN 3215 eisen aan de plaats van de uitmonding van een ontspanningsleiding in relatie tot ventilatieopeningen. In artikel 9 van NEN 3215 is bepaald dat als de toevoervoorziening voor verse lucht en de uitmonding van een ontspanningsleiding in hetzelfde dakvlak zijn gelegen (en dat is hier het geval) de onderlinge afstand tenminste 6 meter moet bedragen. De deskundige constateert dat de uitmonding van de ontspanningsleiding in relatie tot de voorziening voor de toevoer van verse lucht niet voldoet aan het bouwbesluit.
De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Er is niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters veroordelen de ondernemer tot herstel van het gebrek. Klachtonderdeel 5 is gegrond.
6. Buitendeur in garage
De consumenten hebben tijdens de zitting aangegeven dat dit probleem toch niet blijkt te zijn verholpen. De arbiters constateren dat de consumenten tijdig hebben geklaagd en dat de klacht in oorsprong dezelfde oorzaak heeft. Er is niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters veroordelen de ondernemer tot herstel van het gebrek tenzij het mankement inmiddels door een derde – de leverancier – is verholpen, bij wie de consument naar eigen zeggen ter zitting deze klacht ook heeft neergelegd. Klachtonderdeel 6 is gegrond.
7. Binnendeuren kraken en 8. Bij de kozijnen is sprake van scheefstand.
De deskundige geeft aan dat de binnendeuren zijn uitgevoerd als opdekdeuren van het fabricaat Svedex in stalen montagekozijnen. De deuren zijn afgehangen met paumellescharnieren. De deuren waren bij het onderzoek goed gangbaar en sluitend. De deskundige heeft geen scheeftstand van de kozijnen geconstateerd. De kozijnen staan netjes te lood. Wel is enige kromming of scheluwte van de opdekdeuren geconstateerd waardoor bij het draaien via enige wringing of wrijving in de paumellescharnieren een krakend geluid kan ontstaan. De mate daarvan kan worden beïnvloed door de wisselende relatieve luchtvochtigheidspercentages.
De kromming van de deuren valt volgens de deskundige ruim binnen de marges zoals genoemd in artikel 2.14 van module 1E behorende bij de Garantie en -waarborgregeling. Er zijn bij het onderzoek geen tekortkomingen in de zin van de redelijk te stellen eisen van goed en deugdelijk werk geconstateerd.
De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Er is geen sprake van een gebrek. Klachtonderdelen 7 en 8 zijn daarom ongegrond. Het door de consument verlangde wordt op deze onderdelen afgewezen.
9. Onderhoudscontact MCC
De arbiters wijzen het door de consumenten verlangde af. Het klachtonderdeel heeft naast de andere terecht opgeworpen klachten geen of onvoldoende zelfstandige betekenis. Evenmin is ter zitting duidelijk geworden of gesteld welke beslissing de consument – naast de andere klachten – voor ogen heeft. De consument heeft ook niets concreets gevorderd op basis van deze klacht; immers stelt alleen maar vragen. Het klachtonderdeel wordt bij gebrek aan zelfstandigheid en op basis van het feit dat onvoldoende is gesteld als ongegrond afgewezen.
10. Gebarsten ruiten
De eerder gebarsten ruiten betreffen het middelste vaste raam van de slaapkamer aan de voorzijde en de ruit van het draaikiepraam van de slaapkamer aan de achterzijde. De ruiten zijn via de glasverzekering van de consumenten vervangen.
De foto’s van de scheurvorming die tijdens het onderzoek zijn overgelegd hebben de deskundige doen vermoeden dat er sprake is van thermische breuk. Scheurvorming die rechthoekig uit de sponning komt en daarna afbuigt is een symptoom van een thermische breuk. Een thermische breuk ontstaat wanneer de mate van bestendigheid van het glas tegen temperatuurfluctuaties wordt overschreden. Daarvan kan sprake zijn indien de tempartuurverschillen in dezelfde ruit sterk oplopen doordat bijvoorbeeld een zonwering aan de binnenzijde kort tegen het glas aanwezig is of, zoals bijvoorbeeld in het onderhavige geval, een dakoverstek boven de ruiten ligt waardoor gedeeltelijk een schaduw of slagschaduw op de ruit aanwezig is. Verder spelen bij het ontstaan van thermische breuk de glasranden een rol. Minimale beschadigingen van deze glasranden kunnen de weerstand tegen temperatuurverschillen verkleinen.
De deskundige is van oordeel dat er voor zover waarneembaar geen gebreken of technische tekortkomingen aan de orde zijn. De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Er is geen sprake van een gebrek. Dat betekent dat het klachtonderdeel ongegrond is en het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten 1 tot en met 6 niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Ten aanzien van de klachtonderdelen 7 en 8 komt geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe. Van scheefstand van de kozijnen is geen sprake. De kromming van de deuren valt volgens de deskundige ruim binnen de marges zoals genoemd in artikel 2.14 van module 1E behorende bij de Garantie en -waarborgregeling.
Het onderhoudscontract MCC (klachtonderdeel 9) betreft geen garantiegeschil. Schade aan het glas wordt uitgesloten van garantie behalve wanneer de oorzaak van de schade het gevolg is van een technisch onjuiste constructie. Van dit laatste is hier geen sprake. Ten aanzien van klachtonderdeel 10 komt derhalve geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Klachtengeld
De consumenten worden voor 75% in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consumenten worden terugbetaald.
Proceskosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure, zoals door de ondernemer is gevorderd, is geen plaats. In het reglement van de geschillencommissie is namelijk bepaald dat partijen in beginsel zelf de kosten dragen, die zij voor de procedure maken.
Dwangsommen
De consument heeft een dwangsom gevorderd voor elke dag dat de ondernemer in gebreke blijft met herstel. De arbiters zien voldoende aanleiding noodzaak voor het opleggen van de verzochte dwangsomveroordeling in het feit dat de ondernemer geen standpunten heeft gegeven in deze zaak en niet is verschenen. Dit met dien verstande dat de enkele dwangsom veroordeling zal worden gemaximeerd op na te melden wijze.
Slotsom
Er dient in na te melden zin te worden beslist. Nu een belangrijk deel van het primair gevorderde zich leent voor toewijzing wordt niet toegekomen aan (de beoordeling van) het subsidiair gevorderde.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
• verklaren de klachten 1 tot en met 6 van de consumenten gegrond en de klachten 7 tot en met 10 ongegrond;
• veroordelen de ondernemer ter zake van de klachten 1 tot en met 6 tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, voor wat betreft de klachten 2 tot en met 6 binnen 10 weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden, en voor wat betreft klacht 1 binnen 6 maanden na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
• veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een onmiddellijk opeisbare enkele dwangsom van € 50,– voor elke dag dat de ondernemer in gebreke blijft aan 1 of meer van voornoemde herstelverplichtingen te voldoen, en zulks tot een maximum van € 10.000,–;
• wijzen af hetgeen door de consumenten meer of anders is gevorderd;
• stellen vast dat aan de consumenten ter zake van de klachten 1 tot en met 6 een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling en ter zake van de klachten 7 tot en met 10 niet
• bepalen dat de consumenten het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangen.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 13 april 2023 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.