Gebreken nieuwbouwwoning

Commissie: Garantiewoningen    Categorie: deugdelijk werk    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 228577/240262

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De consument beklaagt zich over de gebreken bij de recent opgeleverde woning. De klachten gaan over het voegwerk, het keimwerk, de temperatuur van het kraanwater in de badkamer en het schilderwerk aan de tuindeuren. De ondernemer heeft geen standpunt kenbaar gemaakt. Er heeft wel een deskundigenonderzoek plaatsgevonden. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer over dient te gaan tot herstelwerkzaamheden. Elke dag dat de ondernemer dat verzaakt wordt een dwangsom in rekening gebracht bij de ondernemer. De arbiters achten de klachten gegrond.

De Uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de woning die de ondernemer in opdracht van de consument heeft gerealiseerd gebreken heeft die de ondernemer dient te herstellen.

Behandeling van het geschil
Op 1 maart 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Zowel de consument als de ondernemer zijn niet verschenen.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.

Op 8 november 2018 heeft de consument met de ondernemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning aan de [adres] te [plaatsnam]. De ondernemer heeft de woning op 2 december 2019 opgeleverd. De woning heeft echter, na meerdere herstelpogingen van de ondernemer, tot op heden nog steeds gebreken aan het voegwerk, het keimwerk, de temperatuur kraanwater in de badkamer en het schilderwerk. De ondernemer is verplicht deze gebreken te herstellen op grond van artikel 17 en 18 van de toepasselijke algemene voorwaarden en artikel 1.1 van het Garantiesupplement behorende bij de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014. De consument voert hiertoe per gebrek, samengevat weergegeven, het volgende aan.

Het voegwerk
Begin 2021 zijn de (haar)scheuren en openstaande delen in het voegwerk van de woning hersteld. Dit herstel is echter onzorgvuldig gedaan waardoor er op de gevels van de woning en de bestrating voegresten te zien zijn. Na een herstelpoging op 24 januari 2022 is dit gebrek nog steeds zichtbaar. Ter onderbouwing heeft de consument als productie 9 foto’s van de gevel en de bestrating overgelegd. Volgens de consument doet dit gebrek afbreuk aan het uiterlijk en aanzien van de woning. In een e-mail van 11 februari 2022 heeft de ondernemer aangegeven het gebrek aan het voegwerk binnen twee maanden te herstellen. Het gebrek is echter tot op heden niet hersteld.

Het keimwerk
Er zijn donkere plekken verschenen op het keimwerk van de gevels en de schoorsteen. Ook is er op de bakstenen schimmel ontstaan en is er sprake van afbladerende verf. In het proces-verbaal van oplevering van december 2019 is genoteerd: “keimwerk niet gereed”. Na meerdere herstelpogingen van de ondernemer hebben partijen bij de laatste herstelpoging in mei 2022 afgesproken dat de onderaannemer een half jaar later weer zou langskomen met een deskundige (van [beddrijfsnaam]) om naar de gevel te kijken, omdat de beschadigingen aan het keimwerk meerdere keren zijn teruggekomen. De ondernemer is deze afspraak niet nagekomen en hult zich sindsdien in stilzwijgen. De donkere plekken in het keimwerk zijn weer op dezelfde plekken verschenen en zijn tot op heden niet hersteld door de ondernemer.

De temperatuur kraanwater in de badkamer
De opwarming van het kraanwater van de wastafelkranen duur te lang. Na meerdere herstelpogingen van de ondernemer overschrijdt de duur van de opwarming van het water nog steeds de voorgeschreven norm (45 graden< 30 seconden).

Het schilderwerk
Er is nog steeds schade zichtbaar aan het schilderwerk van de tuindeuren en de kozijnen van de slaapkamers op eerste verdieping na een reparatie van krasschade in 2020.

De consument vordert, na eiswijziging, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om de ondernemer:
I. te veroordelen  tot herstel van de gebreken aan het voegwerk, het keimwerk alsmede de bestrating naar eisen van goed en deugdelijk werk en wel zo spoedig mogelijk doch uiterlijk op 30 augustus 2024, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,– per dag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

II. te veroordelen tot herstel van de gebreken aan de temperatuur van het kraanwater in de badkamer en de beschadigingen aan het schilderwerk van de tuindeuren en kozijnen van de slaapkamers op de eerste verdieping naar eisen van goed en deugdelijk werk en wel zo spoedig mogelijk doch uiterlijk op 31 mei 2024, zulks op straffe van een dwangsom van € 50,– per dag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

III. te veroordelen in de kosten van deze procedure.

Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft, ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, geen verweer gevoerd.

Deskundigenrapport
De commissie heeft door de heer [naam] een onderzoek laten uitvoeren naar de gestelde gebreken. Hij heeft daarover op 17 januari 2024 schriftelijk gerapporteerd aan de commissie. Bij het onderzoek ter plaatse op 15 januari 2024 was mw. [naam] namens de consument aanwezig. Namens de ondernemer waren toen de heren [naam] en [naam] aanwezig. De inhoud van het deskundigenrapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Bij brief van 26 februari 2024 heeft de vertegenwoordiger van de consument, mr. [naam], namens de consument op het deskundigenrapport gereageerd dat de consument zich kan verenigen met de toezeggingen tot het doen van herstelwerkzaamheden die de ondernemer tijdens het onderzoek heeft gedaan. De ondernemer heeft niet gereageerd op het deskundigenrapport.

• Beoordeling van het geschil
  Toezeggingen tot herstel gebreken
  De arbiters stellen vast dat in het deskundigenrapport staat vermeld dat de ondernemer tijdens het technisch onderzoek onvoorwaardelijk heeft toegezegd de volgende herstelwerkzaamheden te willen (laten) uitvoeren voor rekening van de ondernemer.

1. Het voegwerk
a. De voegresten op de gevels
“De witte uitslag onder en vanuit de lintvoegen van de speklaag van de zijgevel uitbouw en van
de zijgevel nabij de voorgevel worden alsnog een keer gereinigd.”

b. De voegresten op de bestrating
“De bestrating reinigen en indien nodig worden de bevuilde straatstenen omgekeerd.”

2. Het keimwerk
“Het keimwerk van de uitbouw-achtergevel conform het advies van Zero herstellen. Indien het
resultaat onvoldoende is dan worden de betreffende gevelstenen (ca. 20 stuks) vervangen. Het
metsel- en voegwerk alsmede het keimwerk wordt overeenkomstig het aansluitende werk uitgevoerd. De schoorsteen ommanteling buitendaks reinigen en opnieuw keimen conform het advies van [bedrijfsnaam].”

3. De temperatuur kraanwater in de badkamer
”Ondernemer heeft tijdens het technisch onderzoek toegezegd dat in overleg met de installateur
deze klacht [toevoeging commissie: de opwarming van het kraanwater van de wastafelkranen] wordt verholpen. De uitvoering zal zo spoedig mogelijk uiterlijk voor eind mei 2024
plaatsvinden.”

4. Het schilderwerk
“Ondernemer heeft tijdens het technisch onderzoek toegezegd dat het schilderwerk wordt
hersteld. De uitvoering zal zo spoedig mogelijk uiterlijk voor eind mei 2024 plaatsvinden.”

De arbiters zien geen reden om te twijfelen dat de ondernemer deze toezeggingen heeft gedaan, zodat zij ook hiervan uitgaan. Zoals hiervoor al is vermeld heeft de consument bij brief van 26 februari 2024 aan de commissie laten weten dat hij zich kan verenigen met deze toezeggingen van de ondernemer. Gelet hierop zullen de arbiters conform de toezeggingen van de ondernemer en de (gewijzigde) eis van de consument de ondernemer veroordelen tot herstel van de bovenstaande gebreken.

Dwangsommen
De gevorderde dwangsommen zullen worden toegewezen, ook nu daartegen geen inhoudelijk verweer is gevoerd. De arbiters zien aanleiding de gevorderde dwangsommen te maximeren zoals hierna in de beslissing bepaald.

Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van de consument gegrond wordt verklaard.

Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat ambtshalve in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of ter zake van de geschilpunten wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen.

Gelet op de conclusies in het deskundigenrapport stellen de arbiters vast dat ten aanzien van de gebreken aan het keimwerk, de temperatuur van het kraanwater in de badkamer en het schilderwerk niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze gebreken komt de consument een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.

Het gebrek aan het voegwerk (de gevels en de bestrating) is een esthetisch gebrek, waardoor dit buiten de garantieregeling valt.

Klachtengeld
Nu de klacht gegrond wordt verklaard zullen de arbiters, conform artikel 20 lid 1 van het reglement, bepalen dat het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument zal worden terugbetaald.

De proceskosten
De vordering van de consument om de ondernemer te veroordelen in de proceskosten zal worden afgewezen. Artikel 21, eerste lid, van het reglement bepaalt namelijk dat, behoudens het klachtengeld, de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.

Uitvoerbaar bij voorraad
De consument heeft gevorderd dit vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een dergelijke verklaring maakt het mogelijk dat de tenuitvoerlegging van het vonnis kan worden aangevangen of voortgezet nadat daartegen een rechtsmiddel is aangewend, dit in afwijking van de hoofdregel dat het aanwenden van een rechtsmiddel de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging opschort. In artikel 24 van het reglement is bepaald dat hoger beroep van een arbitraal eindvonnis mogelijk is indien de beslissing meer beloopt dan € 35.000,–, indien het een beslissing van onbepaalde waarde betreft en er naar het oordeel van de arbiters duidelijke aanwijzingen bestaan dat de beslissing een hogere waarde vertegenwoordigt dan € 35.000,– en indien de uitspraak zo principieel is of met het oog op te verwachten repeteergeschillen een zodanig gewicht heeft, dat het daarmee gemoeide belang de grens van € 35.000,– met een factor vijf zal overschrijden. Deze gevallen doen zich hier niet voor. De consument heeft dus geen hier te honoreren belang bij het verkrijgen van een dergelijke verklaring; reden waarom de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad wordt afgewezen.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

I. verklaren de klacht van de consument gegrond;
II. veroordelen de ondernemer om zo spoedig mogelijk doch uiterlijk 30 augustus 2024 de gebreken aan het voegwerk (gevels en bestrating) en het keimwerk naar eisen van goed en deugdelijk werk te herstellen zoals hij heeft toegezegd, op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor elke dag dat hij in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000,00;
III. veroordelen de ondernemer om zo spoedig mogelijk doch uiterlijk 31 mei 2024 de gebreken aan de temperatuur van het kraanwater van de badkamer en het schilderwerk van de tuindeuren en kozijnen van de slaapkamers van de eerste verdieping te herstellen zoals hij heeft toegezegd, op straffe van een dwangsom van € 50,– voor elke dag dat hij in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000,–;
IV. stellen vast dat aan de consument ter zake de gebreken aan het keimwerk, de temperatuur van het kraanwater in de badkamer en het schilderwerk een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
V. bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt;
VI. wijzen af hetgeen meer of anders door de consument is gevorderd.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 24 mei 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.

de heer mr. M.L.J. Koopmans

de heer ir. F.A.J. Münninghoff

mevrouw mr. C. Muller