Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
686148/1309167
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de aankoop van een chalet op een vakantiepark en de vraag of de verkopend makelaar voldoende informatie heeft gegeven over het plaatsen van een berging. De koper wilde graag een berging bij het chalet en stelt dat hij tijdens de bezichtiging aan de makelaar heeft gevraagd hoe groot deze mocht zijn. Na de aankoop hoorde hij dat volgens de regels geen gewone berging mocht worden geplaatst, maar alleen een kleine fietsenberging. Volgens de koper wist de makelaar dit al en had hij dit vóór de aankoop moeten vertellen. Als de koper dit had geweten, zou hij het chalet naar eigen zeggen niet hebben gekocht. Daarom vroeg hij om een schadevergoeding van € 15.000. De makelaar ontkent dat tijdens de bezichtiging over een berging is gesproken en stelt dat de koper ook niet duidelijk heeft gemaakt dat een berging een belangrijke voorwaarde voor de aankoop was. De commissie kan niet vaststellen wat er tijdens de bezichtiging precies is besproken, omdat de koper en de makelaar hierover verschillende verklaringen geven en er onvoldoende bewijs is om te bepalen welke verklaring klopt. Daarom kan niet worden vastgesteld dat de makelaar zijn informatieplicht heeft geschonden. De commissie wijst er daarnaast op dat de koper zelf onderzoek had moeten doen. In de regels die bij de koopovereenkomst hoorden, stond namelijk dat voor het plaatsen van onder andere schuurtjes vooraf schriftelijke toestemming van de beheerder nodig was. Omdat een berging voor de koper belangrijk was, had hij vóór het tekenen van de koopovereenkomst hierover contact kunnen opnemen met de beheerder van het vakantiepark. De commissie verklaart de klacht daarom ongegrond. Over de gevraagde schadevergoeding van € 15.000 doet de commissie geen uitspraak, omdat zij niet bevoegd is om in deze tuchtprocedure een schadevergoeding toe te kennen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkopend makelaar van het chalet, dat klager heeft gekocht.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Op 22 juli 2024 heeft klager met beklaagde een bezichtiging gehad van een chalet op een vakantiepark.
Tijdens de bezichtiging heeft klager beklaagde gevraagd wat de maximale grootte was van een houten berging bij het chalet. Er stond bij het chalet nog geen berging en klager wilde er graag één plaatsen.
Bij andere chalets stonden verschillende maten bergingen. Klager heeft het chalet gekocht en op 9 augustus 2024 de koopovereenkomst getekend.
Pas na de oplevering kwam vanuit het vakantiepark de mededeling dat klager in verband met regels van de gemeente geen berging mocht plaatsen. In een e-mailwisseling met beklaagde kwam toen pas ter sprake dat er vanuit de vereniging van eigenaars al eind juli aan beklaagde bekend was gemaakt dat er geen bergingen geplaatst mochten worden, behalve een kleine fietsenberging voor twee fietsen. Als dit eerder aan klager was verteld, had hij nooit dit chalet zonder berging gekocht.
Klager is van mening dat beklaagde bij de bezichtiging of in de koopovereenkomst had moeten melden dat het niet was toegestaan om een berging bij het chalet te plaatsen. Beklaagde heeft dit nagelaten. Klager heeft nu geen mogelijkheid om tuinmeubelen, fietsen (voor vier personen), tuingereedschap en dergelijke op te slaan.
Klager verzoekt de commissie te bepalen dat beklaagde hem een schadevergoeding van € 15.000, – moet betalen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klager heeft gereageerd op een chalet zonder berging, dat bij beklaagde in de verkoop was. Beklaagde kan zich niet herinneren dat de plaatsing van een berging (van een zekere grootte) tijdens de bezichtiging aan de orde is geweest. Beklaagde heeft zich in ieder geval niet uitgelaten over de mogelijkheid van het plaatsen van een berging.
Klager heeft ook bij het uitbrengen van zijn bod op het chalet en het tekenen van de koopovereenkomst niet aangegeven dat het mogen plaatsen van een berging voor hem cruciaal was voor de koop. Pas bij de inspectie ten behoeve van de oplevering is het plaatsen van een berging aan de orde gekomen. Beklaagde heeft klager laten weten dat hij had gehoord van de vereniging van eigenaren dat het plaatsen van een berging eerst niet was toegestaan, maar inmiddels werd gedoogd. Met betrekking tot de afmetingen heeft hij klager gewezen op hetgeen daarover in de Algemene bepalingen [naam vakantiepark]/Parkreglement (hierna te noemen: de algemene bepalingen) is bepaald en hem verwezen naar de beheerder van het vakantiepark.
Beklaagde bestrijdt dat hij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Hij verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren dan wel bij een gegrondverklaring van de klacht geen straf of maatregel op te leggen.
Beoordeling van de klacht
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van makelaars ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen en/of
• de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht, mede met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Verzoek om een schadevergoeding
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een verzoek tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager in geval van gegrondbevinding van zijn klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Bovendien heeft de commissie niet tot taak en is daarom ook niet bevoegd te oordelen en te beslissen over die aansprakelijkheid en een eventueel daaruit voortvloeiende schadevergoeding. De commissie zal zich dan ook onbevoegd verklaren met betrekking tot het verzoek van klager om een schadevergoeding.
Inhoudelijke beoordeling
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden als verkopende makelaar van het chalet dat klager heeft gekocht. Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit regel 2 van de NVM Erecode 2024 (“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie”).
Klager verwijt beklaagde dat hij tijdens de bezichtiging niet heeft gemeld dat er – behalve een kleine fietsenberging – geen berging bij het chalet mocht worden geplaatst, terwijl hem dit op grond van een e-mail van de vereniging van eigenaren van juli 2025 wel bekend was. Volgens klager heeft hij zijn wens om een (ruime) berging te plaatsen tijdens de bezichtiging uitdrukkelijk aan de orde gesteld.
Beklaagde heeft uitdrukkelijk betwist dat tijdens de bezichtiging over het plaatsen van een berging is gesproken; hij heeft klager daarover dan ook geen informatie verschaft en hem ook niet op de hoogte gebracht van de inhoud van de e-mail van de vereniging van eigenaren.
Gelet op de verschillende lezingen van partijen is de feitelijke gang van zaken voor de commissie achteraf niet vast te stellen. Dat betekent dat voor de commissie niet is vast komen te staan wat erover en weer precies is gezegd tijdens de bezichtiging. In gevallen als deze waarbij de lezingen van beide partijen uiteenlopen en niet kan worden vastgesteld wat de feitelijke gang van zaken is geweest, kan de klacht niet gegrond worden bevonden. Dit oordeel berust niet op het uitgangspunt dat het woord van klager minder geloof verdient dan dat van beklaagde, maar op de omstandigheid dat voor een oordeel of beklaagde zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dus tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld eerst moet worden vastgesteld welke feiten daaraan ten grondslag gelegd kunnen worden. Deze feiten kan de commissie hier niet vaststellen
De commissie merkt in dit verband nog op dat klager ook een eigen onderzoeksplicht had. Beklaagde heeft in dit verband terecht verwezen naar artikel 4.3 van de algemene bepalingen, waarin is bepaald als volgt:
“Aanbouwen bij, of het vergroten van een recreatie-eenheid, wijziging van het exterieur van opstallen, hetzij kleur, hetzij vormgeving, alsmede vervanging van een recreatie-eenheid zal slechts mogen geschieden na vooraf verkregen schriftelijke toestemming van de Beheerder. Ditzelfde geldt ook ingeval van verplaatsing van een recreatie-eenheid waaronder ook het plaatsen van schuurtjes.”
Blijkens artikel 19 van de koopovereenkomst behoorden deze algemene bepalingen tot de koopovereenkomst. Nu het mogen plaatsen van een berging voor klager kennelijk van essentieel belang was, had het in de rede gelegen dat hij daarover – alvorens de koopovereenkomst te tekenen – contact had opgenomen met de beheerder van het vakantiepark.
Conclusie
Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Dit betekent dat de klacht ongegrond zal worden verklaard.
Klachtengeld
Nu de klacht ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van klager te komen. Klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd met betrekking tot het verzoek van klager om een schadevergoeding;
– verklaart de klacht van de klager ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 10 december 2025.