Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: (Ondeugdelijke) uitvoering overeenkomst / ondeugdelijke levering / Keuring
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
350704/538277
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument weigerde de factuur van € 500 te betalen voor een bouwkundige keuring omdat deze volgens haar onvolledig en onbruikbaar was, onder meer doordat het dak niet was geïnspecteerd vanwege sneeuw en belangrijke gebreken niet waren opgemerkt. Ze vond dat ze door het ondeugdelijke rapport de woning ten onrechte had gekocht. De ondernemer verwees naar de geldende normen en benadrukte dat een keuring een momentopname is, waarbij zichtbare onderdelen worden beoordeeld. De commissie oordeelde dat de keurder niet tekortgeschoten is, dat de beperkingen van de keuring duidelijk waren vermeld, en dat de consument een te hoge verwachting had van de reikwijdte van de keuring. De klacht werd ongegrond verklaard en de consument moet de factuur alsnog betalen.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Het geschil betreft een klacht over de uitvoering van de keuring.
De consument heeft een bedrag van € 500,– niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt
het standpunt op het volgende neer.
De keuring is uitgevoerd op een dag waarop er sneeuw lag, hierdoor is het dak niet geïnspecteerd. De
consument is daar niet op gewezen, noch is de mogelijkheid geboden om het platte dak op een later
moment te inspecteren. Daarnaast zijn door de aannemer van de consument ‘op het blote oog’ al een
aantal gebreken (waaronder lekkage op diverse plaatsen) geconstateerd die de keurmeester gemist heeft.
Op de website van het de ondernemer staat: ‘Bij de aan- of verkoop van een woning wordt een bouwkundige
keuring aanbevolen. De inspecties worden uitgevoerd volgens de NTA 8060 (Nederlandse Technische
Afspraak – Keuringen bouwtechnische woningkwaliteit) en NEN2767. Tijdens de keuring wordt de
technische staat van alle bouwkundige elementen benoemd. Hierbij wordt met name gelet op de gebreken
en wordt er in het rapport de herstelkosten voor de korte- en lange termijn benoemd. Een overzicht van de
onderdelen welke gekeurd worden, zijn onderaan de pagina benoemd. ‘
Het aan opgemaakte rapport voldoet hier totaal niet aan.
De consument is van mening dat dit rapport niet de kwaliteit heeft die zij mochten verwachten. Daarnaast
geeft het niet eens bij benadering een beeld van de kosten die gemoeid zijn met noodzakelijke
aanpassingen en reparaties, zoals genoemde lekkages en andere grote gebreken. Dit rapport was voor
haar dan ook waardeloos. Hoewel de consument, achteraf gezien, de koop van het huis hadden kunnen
ontbinden (op grond van de inspectie van de aannemer en genoemde noodzakelijke kosten) heeft zij dit op
grond van het keuringsrapport van de ondernemer niet kunnen doen. Zij vindt het dan ook niet realistisch
om de factuur te betalen.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst deze naar de met de consument gevoerde
correspondentie. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De keurder heeft de keuring uitgevoerd volgens de geldende normen en zijn professionele oordeel
toegepast op basis van de beschikbare informatie en (weers) omstandigheden op dat moment.
Het is belangrijk om te weten dat een bouwkundige keuring een momentopname is. De keurder heeft al
toelichtingen gegeven, waar de ondernemer achterstaat.
Het rapport geeft een beeld van de bouwtechnische staat van de woning op het moment van inspectie,
inclusief eventuele gebreken en aanbevolen vervolgstappen. De kosten die bepaald zijn, zijn globaal.
Zoals in onze algemene voorwaarden staat beschreven zijn de in een rapportage aangegeven kosten
globale ramingen van herstelkosten en/of kosten voor vervanging. Hieraan kunnen geen rechten worden
ontleend. De ondernemer benadrukt dat de bouwkundige inspectie geen garantie biedt op persoonlijke
esthetische voorkeuren/woningverbeteringen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De consument heeft een bouwkundig onderzoek aangevraagd bij de ondernemer die deze heeft
uitgevoerd. Op de overeenkomst van opdracht zijn de Algemene Voorwaarden van de ondernemer van
toepassing.
Uit het bewuste keuringsrapport komt ondermeer het volgende naar voren.
‘Door aanwezigheid van sneeuw zijn diverse onderdelen niet of beperkt inspecteerbaar. Voor de beperkt /
niet zichtbare elementen kunnen geen uitsluitsels gegeven worden. In verband met sneeuw en veiligheid
kunnen de ladders ook niet gebruikt worden. Voor meer zekerheid is er nader onderzoek vereist. T.t.v. de
keuring was er geen spanning op het elektrasysteem en het water was afgesloten. Hierdoor zijn diverse
onderdelen niet getest’.
In het rapport staat ook als disclaimer vermeld:
‘U heeft een bouwkundige keuring uit laten voeren. Hiermee krijgt u meer inzicht in de technische staat en
de onderhoudsstaat van de woning. Als bouwkundig inspectiebureau kunnen wij u niet genoeg
benadrukken dat het onmogelijk is een pand, woning of utiliteit tot in detail te onderzoeken. Om u een beeld
te geven van de mogelijke onderzoeken die u nog uit kunt laten voeren: – Specialistisch
funderingsonderzoek; – Uitgebreide kruipruimte inspectie; – Specialistisch gevelonderzoek n.a.v.
scheurvorming; – Uitgebreide veiligheidskeuring NTA 8025; – Meerdere bouwbesluitkeuringen; –
Constructieberekeningen; – Uitgebreide brandinspectie; – Riolering inspectie; – Dak inspectie; – En zo nog
veel meer. Indien u een bouwkundige keuring gebruikt voor uw aankoopbeslissing dient u er rekening mee
te houden dat een bouwkundige keuring een QuickScan is. Uw adviseur zal u naar beste kunnen en weten
van dienst zijn. Er zijn echter een aantal aspecten waar u ook rekening mee moet houden. U dient er
rekening mee te houden dat verborgen gebreken ook voor de adviseur verborgen zijn. U dient er ook
rekening mee te houden dat een adviseur een woning onderzoekt zonder kennis van bekende gebreken.
Wanneer gebreken bekend worden blijkt vaak dat een bepaald onderdeel niet is uitgevoerd zoals het hoort.
Zolang er geen kennis is van het gebrek zal dit waarschijnlijk ook niet naar voren komen. U dient er
rekening mee te houden dat de adviseur niet elke ruimte tot in detail kan beoordelen. Dit kan betekenen dat
een gebrek ten tijde van de inspectie niet geconstateerd is omdat deze gedurende een QuickScan
redelijkerwijs niet zichtbaar was. Er wordt gewerkt middels steekproefsgewijze inspectie van onderdelen.
Een bouwkundige keuring is een moment opname. Wanneer de situatie zoals bijvoorbeeld het weer of
seizoen veranderd kunnen bepaalde gebreken naar voren komen die tijdens de inspectie niet naar voren
kwamen. Daarnaast kunnen gebreken na verloop van tijd meer of minder zichtbaar worden en/of ontstaan
in het tijdsbestek tussen uitvoeren van een inspectie en overdracht van een woning. De bouwkundige
keuring wordt enkel uitgevoerd in het te keuren object en vanaf het eigen perceel. Dit betekent dat delen
die alleen vanaf andere percelen zichtbaar zijn niet altijd beoordeeld kunnen worden. U dient er rekening
mee te houden dat omdat deze rapporten vaak worden gebruikt bij aankoop-onderhandelingen de adviseur
een onafhankelijke positie in moet nemen. Nagenoeg geen enkele woning in Nederland voldoet aan alle
richtlijnen en bouwbesluiteisen. Deze kunnen tijdens een bouwkundige keuring ook niet allemaal worden
getoetst. Daarnaast betekent het niet dat wanneer iets niet geheel conform richtlijnen is uitgevoerd dat het
gelijk slecht is. Bij een bouwkundige keuring wordt getracht u zo goed mogelijk te informeren over de
werkzaamheden die u moet doen om de woning naar goede staat terug te brengen of in goede staat te
houden. Bouwkundige gebreken kunnen op geen enkele manier worden uitgesloten. Het bezitten van een
woning betekend dat u risico’s draagt eventuele schade in de toekomst. Laat u ook goed adviseren door
uw financieel adviseur en aankopend makelaar of u deze risico’s kunt dragen’.
Uit hetgeen voorts is aangevoerd en ingebracht is de commissie van oordeel dat niet is komen vast te
staan dat de bouwkundige keurder ten aanzien van de door de consument aangevoerde klachtpunten
toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste nakoming van de keuringsafspraak.
Niet mag uit het oog worden verloren dat de keuring een momentopname is. Daar waar vervanging/herstel
is vereist, houdt de waardering door de bouwkundige keurder van de herstel-/vervangingskosten niet meer
in dan een handreiking. In het voorliggende rapport zijn die waarderingen op nette wijze gedaan. Daarbij is
ook niet komen vast te staan op basis waarvan wanprestatie van de keurder zou kunnen worden
aangenomen.
De hier aan de orde zijnde klachten van de consument overschatten dus de voorgeschreven taak van de
bouwkundige keurder.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is en de consument de
factuur van de keuring dient te betalen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander
oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en bepaalt dat de consument de factuur van de betreffende
keuring dient te betalen.
Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend. Het door de
consument in depot gestorte bedrag, zijnde € 500,– zal worden uitbetaald aan de ondernemer.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit de heer mr. N. Schaar,
voorzitter, de heer T. Visser , mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens , leden, op 10 december 2024.