Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: Keuring / Verborgen gebreken
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
354828/422648
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument diende een klacht in tegen een bouwkundig keurder omdat deze in een rapport herstelkosten aan de woning op € 9.729 had geraamd, terwijl de daadwerkelijke kosten inmiddels zijn opgelopen tot meer dan € 33.000. De consument stelde dat het rapport ondeugdelijk was en vorderde uiteindelijk € 10.000 aan schadevergoeding. De ondernemer stelde dat het bouwkundig onderzoek een momentopname betrof en dat veel gebreken destijds niet zichtbaar of buiten de scope van het onderzoek vielen. De commissie oordeelde dat niet is gebleken dat de keurder tekortgeschoten is in de uitvoering van het onderzoek en dat de consument haar schade onvoldoende heeft onderbouwd. De klacht werd ongegrond verklaard en de vordering afgewezen.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
De consument heeft op 29 april 2024 een geschil aangemeld bij deze commissie. Haar klacht is dat de
ondernemer een ondeugdelijke keuring heeft verricht. De ondernemer heeft in een op verzoek van de
consument uitgebracht bouwkundig rapport de kosten van het gebruiksklaar maken van de woning van de
consument op € 9.729, — begroot. Inmiddels is aan de consument te dier zake een bedrag van meer dan
€ 33.000, — in rekening gebracht. De consument wenste in eerste instantie dat de ondernemer het verschil
tussen de werkelijke kosten van meer dan € 33.000, — en het bedrag wat in het bouwkundig rapport is
begroot (€ 9.729,00), zijnde een bedrag van meer dan € 23.271, — aan haar vergoedt. Haar vordering heeft
zij thans beperkt tot € 10.000, –.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt
het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft op 24 januari 2024 een woning gekocht. Zij heeft de woning laten keuren door de
ondernemer. De kosten zouden ongeveer € 10.000, — bedragen maar zijn nu al opgelopen tot € 33.000, –.
In gehele woning is sprake van betonrot (de wapeningen zijn verroest). Sinds 1 februari 2024 heeft zij geen
verwarming meer. De meterkast stond in brand en er zijn lekkages in de keuken. Er zou sprake zijn
geweest van tijdelijke reparaties aan het dak maar volgens de loodgieter is dit niet juist. Deze heeft geen
enkele reparatie kunnen constateren. Zij zit nog steeds in een woning die voor de helft bewoonbaar is en
slaapt op een matras op de grond. De werkzaamheden van de stukadoor en overige
herstelwerkzaamheden hebben haar al € 11.000, — gekost, exclusief materiaal. Vanuit de gemeente is
recent een technisch rapport opgesteld. Daaruit komt naar voren dat door langdurige lekkages de woning is
in slechte staat is en dit ook zichtbaar was.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern
komt het standpunt op het volgende neer.
De consument vordert een bedrag van € 10.000, –.
Volgens art. 6:98 BW komt voor vergoeding slechts die schade in aanmerking die in zodanig verband staat
met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de
aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden
toegerekend. De ondernemer stelt zich op het standpunt dat de gebreken deels zijn geconstateerd door de
inspecteur van de ondernemer. De inspecteur heeft aan de hand van vochtmetingen één of meer actieve
lekkages waargenomen en geadviseerd daar nader onderzoek naar te laten doen. Verder heeft de
inspecteur geadviseerd op termijn het platte dak te laten vervangen en diverse andere gebreken aan het
dak per direct te laten herstellen. Ook is de lekkage in de badkamer in het Bouwkundig Rapport vermeld.
Verder zijn er gebreken aan de radiatoren aangetroffen en gerapporteerd. Voor zover het betonrot
betrekking heeft op de begane grondvloer, kon dit niet door de inspecteur worden waargenomen.
De ondernemer is voorts van mening dat in de eerste plaats de schade die de consument zegt te hebben
en waarvan de ondernemer geen melding heeft gemaakt in het bouwkundig rapport, niet is aangetoond en
verder dat het vereiste causaal verband ontbreekt. De consument heeft haar stellingen niet of onvoldoende
met bewijsstukken onderbouwd. De consument heeft ook verzuimd om facturen te overleggen waaruit de
schade blijkt. Daarbij stelt de ondernemer zich op het standpunt dat de schade die de consument zegt te
lijden, niet het rechtstreekse gevolg is van het handelen van de ondernemer.
Vergoeding van het factuurbedrag is daarom niet aan de orde. Hetzelfde geldt voor de overige gemaakte
kosten.
De consument heeft foto’s in het geding gebracht, maar deze kunnen niet als bewijs gelden dat de
ondernemer op het moment van inspectie toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van het
bouwkundig onderzoek en het opstellen van het bouwkundig rapport. Deels betreft het schade, waarvan
niet aangetoond kan worden dat het al aanwezig was op het moment van inspectie of waarbij het duidelijk
is dat de schade na de inspectie is verergerd. Anderdeels gaat het om schade, die buiten de scope van het
bouwkundig onderzoek valt of die de inspecteur niet waar kon nemen. Een deel van de foto’s heeft
betrekking op gebreken die genoemd zijn in het bouwkundig rapport of die naar voren zijn gekomen na het
verwijderen van afwerkingen/ onderdelen. Ook zijn er foto’s bij waarop geen gebreken zichtbaar zijn of
waarvan het niet duidelijk is om welk(e) gebrek(en) het gaat.
De ondernemer heeft een beperkt bouwkundig onderzoek gedaan en dit naar beste weten en kennis
uitgevoerd. De ondernemer betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar
verplichting tot uitvoering van het bouwkundig onderzoek en het opstellen van het bouwkundig rapport. De
ondernemer betwist dat de consument schade heeft geleden als gevolg van het handelen van de
ondernemer. De schade die de consument zegt te hebben, dient voor haar rekening te blijven.
Verzocht wordt de klacht ongegrond te verklaren en het door de consument gevorderde af te wijzen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De consument heeft een bouwkundig onderzoek aangevraagd bij de ondernemer die deze heeft
uitgevoerd. Op de overeenkomst van opdracht zijn de Algemene Voorwaarden van de ondernemer van
toepassing.
De commissie is mede gelet op die voorwaarden van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de
bouwkundige keurder ten aanzien van de door de consument aangevoerde klachtpunten toerekenbaar is
tekortgeschoten in een juiste nakoming van de keuringsafspraak.
Niet mag uit het oog worden verloren dat de keuring een momentopname is. Daar waar vervanging/herstel
is vereist, houdt de waardering door de bouwkundige keurder van de herstel-/vervangingskosten niet meer
in dan een handreiking. In het voorliggende rapport zijn die waarderingen op nette wijze gedaan. Daarbij
heeft de consument, gelet op de gemotiveerde betwisting van de ondernemer, haar stellingen niet dan wel
onvoldoende onderbouwd op basis waarvan wanprestatie van de keurder zou kunnen worden
aangenomen.
De hier aan de orde zijnde klachten van de consument overschatten dus de voorgeschreven taak van de
bouwkundige keurder.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is. Van schade door
toedoen van de ondernemer is niet gebleken nog afgezien van de omstandigheid dat deze schade, mede
gelet op de gemotiveerde betwisting door de ondernemer, niet is onderbouwd.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander
oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit de heer mr. N. Schaar,
voorzitter, de heer T. Visser , mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens , leden, op 10 december 2024.