Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1297083/1328406
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht ging over de verkoop van een woning waarvan volgens de verkoopinformatie sprake zou zijn van isolatie, terwijl later bleek dat die ontbrak. De koper vond dat de verkopend makelaar de verkoper in bescherming nam en onvoldoende had gecontroleerd of de verstrekte informatie juist was. De commissie oordeelde echter dat de makelaar niet wist en ook niet hoefde te weten dat de isolatie ontbrak. Daarnaast mocht de makelaar uitgaan van de informatie die de verkoper had verstrekt, omdat er tijdens het verkoopproces geen aanwijzingen waren dat deze onjuist was. Ook hoefde de makelaar geen partij te kiezen in het latere geschil tussen koper en verkoper. Daarom heeft de commissie geoordeeld dat de makelaar niet in strijd heeft gehandeld met de beroepsregels en is de klacht ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de handelwijze van beklaagde met betrekking tot de aankoop van een woning door klaagster, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster heeft een woning gekocht, die volgens de verkoopinformatie geïsoleerd zou zijn. Dit is meerdere malen mondeling en schriftelijk bevestigd. Er blijkt echter geen isolatie aanwezig te zijn, met als gevolg dat klaagster een juridisch geschil heeft met de verkoper. Zij heeft beklaagde hiervan in kennis gesteld.
De heer (achternaam), werkzaam bij beklaagde, is langsgekomen en heeft zelf kunnen zien dat de isolatie ontbrak. Desalniettemin heeft beklaagde laten weten aan de kant van de verkoper te staan, omdat de verkoper zijn opdrachtgever is. Klaagster vindt het onethisch dat een makelaar de leugens afdekt van een verkoper. Zij heeft beklaagde hierop aangesproken en geen reactie gekregen. Klaagster verwijt beklaagde niet dat de isolatie ontbreekt; hij had dit niet kunnen weten, evenmin als de bouwtechnisch adviseur en klaagster zelf. Wel verwijt zij beklaagde dat hij de verkopende partij in bescherming neemt.
In reactie op het verweerschrift van beklaagde heeft klaagster haar klacht als volgt aangevuld. Beklaagde heeft ten onrechte uitsluitend de belangen van de verkoper behartigd. Beklaagde heeft actief onjuiste informatie over de woning bevestigd, met name over de aanwezigheid van muurisolatie. Hoewel tijdens de verbouwing is vastgesteld dat deze isolatie ontbrak en een collega van hetzelfde makelaarskantoor dit had bevestigd, bleef beklaagde verklaren dat de verkoper de vragenlijst naar eer en geweten had ingevuld en werd de woning zonder voorbehoud als geïsoleerd aangeboden. Daarnaast verwijt klaagster beklaagde dat zij beschikbare informatie, waaronder het energielabel en de werkbeschrijving van de verbouwing, onvoldoende heeft gecontroleerd, terwijl deze documenten aanleiding gaven om te twijfelen aan de juistheid van de verkoopinformatie. De vragenlijst bevatte bovendien tal van andere feitelijke onjuistheden, hetgeen duidt op een gebrek aan zorgvuldige controle. Klaagster betwist voorts de suggestie dat zij haar onderzoeksplicht heeft verzaakt. Verborgen gebreken zoals ontbrekende muurisolatie konden niet door een reguliere bouwkundige keuring worden vastgesteld. Klaagster heeft juist vertrouwd op de door beklaagde verstrekte informatie. Bovendien was de bouwkundige keuringsinstantie door beklaagde zelf aanbevolen.
Tot slot verwijt klaagster beklaagde een onprofessionele houding door in zijn verweer de aandacht af te leiden van de inhoudelijke klachten en de integriteit en zorgvuldigheid van klaagster ter discussie te stellen. Klaagster heeft de beschikbare informatie juist zorgvuldig bestudeerd en beklaagde herhaaldelijk op fouten in de documentatie heeft gewezen. Klaagster concludeert dat beklaagde niet slechts een vergissing heeft gemaakt, maar is tekortgeschoten in haar plicht om de juistheid van de verkoopinformatie te bewaken en de koper correct te informeren.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde betreurt het dat klaagster de gang van zaken als onbevredigend heeft ervaren, maar stelt dat zij gedurende de transactie uitsluitend optrad als verkopend makelaar namens de verkoper. Tussen klaagster en beklaagde bestond geen bemiddelingsovereenkomst, adviesrelatie of andere contractuele verhouding ter zake de onderhavige klacht. Beklaagde heeft gehandeld conform de NVM-Erecode, waarbij zij de belangen van zijn opdrachtgever diende te behartigen en belangenverstrengeling diende te voorkomen. Daarom was het niet haar taak om de door de verkoper verstrekte informatie inhoudelijk te beoordelen of hierover richting de koper een oordeel te geven. Toen tussen koper en verkoper een geschil ontstond, heeft zij beide partijen geadviseerd juridische bijstand in te schakelen. Dat klaagster later opdrachtgever is geworden bij een andere verkoopopdracht doet niet af aan de rol en verplichtingen van beklaagde in de eerdere transactie. Beklaagde concludeert dat zij binnen de grenzen van haar opdracht heeft gehandeld en de professionele zorgvuldigheid van een NVM-makelaar in acht heeft genomen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken en hetgeen partijen ter zitting naar voren hebben gebracht.
De commissie kan zich voorstellen dat klaagster onaangenaam verrast was toen na de levering bleek dat geen isolatie aanwezig was achter de voorzetwanden, hoewel in de verkoopinformatie anders was vermeld. De gevolgen daarvan hebben geleid tot een geschil tussen koper en verkoper. Dat betekent echter niet dat beklaagde in haar rol als verkopend makelaar heeft gehandeld in strijd met de voor haar geldende beroeps- en gedragsregels. De commissie zal hierna puntsgewijs de klachtonderdelen behandelen.
In bescherming nemen verkoper
Klaagster verwijt beklaagde met name dat zij in de discussie tussen klaagster en de verkoper over (het ontbreken van) de isolatie de kant van de verkoper heeft gekozen.
Uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken blijkt – ook volgens klaagster – dat noch de makelaar, noch de bouwtechnisch adviseur, noch klaagster zelf ten tijde van de verkoop wisten of konden weten dat isolatie achter de voorzetwanden ontbrak. Partijen zijn het er verder over eens dat pas later, tijdens de verbouwing, is vastgesteld dat isolatie achter de voorzetwanden ontbrak. Klaagster heeft vervolgens beklaagde verzocht zich schriftelijk uit te laten over de (afwezigheid van) isolatie in de woning. Beklaagde is niet op dat verzoek ingegaan.
Op grond van de (Bijlage bij de) NVM Erecode 2024 dient een makelaar enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen, met respect voor alle betrokken en hun belangen. In dat licht en gelet op het feit dat het ontbreken van isolatie ten tijde van de verkoop niet bekend was, kon beklaagde verklaren dat de verkoper de vragenlijst naar eer en geweten had ingevuld en hoefde zij niet te reageren op het verzoek van klaagster om achteraf uitspraak te doen over de isolatie.
Anders dan klaagster meent, lag het niet op de weg van beklaagde om een eigen standpunt in te nemen in het geschil tussen klaagster en de verkoper. Beklaagde heeft op dit punt dan ook niet gehandeld in strijd met de NVM Erecode.
Onvoldoende controle van de vragenlijst
Klaagster verwijt beklaagde voorts dat zij heeft verzuimd de informatie in de vragenlijst te controleren. Dit verwijt slaagt evenmin. De verantwoordelijkheid voor de juistheid van de informatie op de vragenlijst ligt bij de verkoper, niet bij de makelaar. De makelaar mag er in principe van uitgaan dat die informatie klopt. Slechts wanneer de makelaar gegronde reden heeft te twijfelen aan die informatie, rust op haar of hem de plicht de juistheid daarvan te controleren. In dit geval staat vast dat het ontbreken van isolatie pas kon worden vastgesteld tijdens de verbouwing en dat tijdens het verkoopproces geen redenen waren om te twijfelen aan de juistheid van de vragenlijst. Onder die omstandigheden was er geen reden voor beklaagde tot controle van de verstrekte informatie.
Klaagster lijkt zich op het standpunt te stellen dat beklaagde de werkbeschrijving van een eerdere verbouwing had moeten checken. De commissie is van oordeel dat in deze zaak voor beklaagde geen aanleiding was om onderzoek te doen in werkbeschrijvingen van eerdere verbouwingen.
Klaagster heeft nog aangevoerd dat de deskundige die het energielabel heeft vastgesteld, reeds heeft opgemerkt dat isolatie achter de wanden zeer waarschijnlijk ontbrak. De commissie begrijpt dat zij daarom meent dat die informatie bij de verkoop vermeld had moeten worden. Maar er is niet – gemotiveerd – gesteld of gebleken dat beklaagde daarvan ten tijde van de verkoop op de hoogte was of had moeten zijn.
Onterechte suggestie van onzorgvuldig onderzoek door klaagster
Volgens klaagster heeft beklaagde ten onrechte de suggestie gewekt dat zij haar onderzoeksplicht heeft verzaakt. Voor zover klaagster dit punt als een afzonderlijk onderdeel van de tuchtklacht naar voren wil brengen, moet dit worden verworpen omdat ieder onderbouwing ontbreekt.
Onprofessionele houding en subjectieve beschuldigingen
Verder verwijt klaagster beklaagde dat zij een onprofessionele houding heeft aangenomen en subjectieve beschuldigingen heeft geuit. Dit verwijt van klaagster ziet kennelijk op de inhoud van een emailbericht van beklaagde. In dat bericht geeft beklaagde op verzoek van de advocaat van de verkoper ten behoeve van een rechtszaak een toelichting op haar rol tijdens het verkoopproces. Klaagster heeft met name moeite met de passage waarin beklaagde schrijft: “Tijdens het traject heb ik gemerkt dat koper, mevrouw (achternaam), regelmatig moeite had om documenten terug te vinden of informatie goed te interpreteren. Zo kon zij het energielabel niet terugvinden op Move, terwijl dit daar wel beschikbaar was en later ook direct naar haar is toegestuurd. Daarbij bleek uit de systeemgegevens dat zij Move sinds september 2024 niet meer had geraadpleegd.” Beklaagde vindt dat zij professioneel en zorgvuldig heeft gehandeld.
De commissie stelt vast dat het e-mailbericht ten behoeve van de verkoper is opgesteld en dat het over het geheel genomen neutraal van toon is. De gewraakte passage is wat meer gekleurd. Hoewel beklaagde zich daarvan beter had kunnen onthouden, is de enkele omstandigheid dat deze passage is geschreven niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.
Slotsom
De klacht is op alle onderdelen ongegrond.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer mr. J.J.E. Hovener, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 24 juni 2026.