Geluidsoverlast knallend dak. Herstel niet aangewezen, vervangende schadevergoeding toegewezen.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Bouwtechnische geschillen    Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 77554

De uitspraak:

Behandeling van het nog resterende geschil

Bij arbitraal tussenvonnis van 23 oktober 2013 hebben de arbiters de beslissing op de klacht, zijnde de kwestie van het kraken en knallen van het dak van de woning van de consument, aangehouden in afwachting van een nadere rapportage door een deskundige. Bij tweede arbitraal tussenvonnis van 21 juli 2014 hebben de arbiters de ondernemer gelast een uitgewerkt en rekenkundig onderbouwd plan van aanpak voor het herstel van de dakconstructie op te stellen en dit ter beoordeling aan de deskundige [naam deskundige bureau] voor te leggen.

Al hetgeen in deze tussenvonnissen is overwogen en beslist, dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd.

De ondernemer heeft aan de commissie doen toekomen een plan van aanpak d.d. 29 augustus 2014, ontvangen op 4 september 2014. Deskundigen ing. [naam deskundige 1] van [naam deskundige bureau 1] en ing. [naam deskundige 2] van [naam deskundige bureau 2] hebben op 6 oktober 2014 schriftelijk rapport uitgebracht, dat in afschrift aan partijen is gezonden. Dit rapport wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd.

De ondernemer heeft bij brieven van 30 oktober en 28 november 2014 zijn reactie op het rapport en een nadere toelichting gegeven. De deskundige heeft daarop op respectievelijk 6 november en 8 december 2014 gereageerd.

De consument heeft per brief van 2 augustus 2014 laten weten dat de klacht is verergerd in die zin dat van normaal leven in de woning geen sprake meer is. De consument wil optimaal herstel. De consument heeft op 17 november 2014 inhoudelijk gereageerd op het plan van aanpak, het rapport en de nadere correspondentie tussen de ondernemer en de deskundige. Op 29 december 2014 heeft de consument ook een reactie toegezonden en verwezen naar zijn eerdere brief.

De consument verzoekt de commissie het plan van aanpak van de ondernemer terzijde te leggen en op zoek te gaan naar een oplossing die voldoet aan de geldende wet- en regelgeving. Het aangedragen plan van aanpak is onvoldoende onderbouwd en doorgerekend. De problemen worden hiermee niet (geheel) opgelost en daarbij levert het aangedragen herstel een forse aanpassing van de verdieping en daarmee waardevermindering op, aldus de consument.

In zijn brief van 17 november 2014 heeft de consument zijn eis vermeerderd met aanvullende schadevergoeding bestaande uit de volgende posten:
– Waardevermindering woning/vermindering oppervlakte door herstel € 7.500,–/€ 10.000,–
– Rapport [naam deskundigenbureau] € 1.309,–
– Kantoorkosten € 105,50
– Reis- en verblijfkosten € 478,–
– Dossierkosten en uren (5 jaar*100 uur* € 20,–) € 10.000,–

Nadere behandeling van het geschil

Op 13 februari 2015 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Namens de consument was tevens aanwezig zijn echtgenote.
De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer ing. [naam hoofd projectmanagement ondernemer], vergezeld van de heer [naam medewerker aannemersbedrijf ondernemer] van aannemersbedrijf [naam aannemersbedrijf ondernemer].

De arbiters hebben de ondernemer toegestaan om tijdens de zitting een tekening in het geding te brengen. Zij hebben de consument vervolgens toegestaan om de brief van 19 februari 2015 met bijlagen in het geding te brengen. De ondernemer is in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt.
 
Toelichting ter zitting

Ter zitting heeft de consument onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

Bij de constructie van de kap en het aanbrengen van de platen is het niet goed gegaan. De verbindingen zijn niet aangebracht conform Bouwbesluit. Bij de andere zes woningen spelen deze problemen niet, hetgeen bevestigt dat er in de woning van de consument iets niet goed is gegaan. Het dak moet goed en deugdelijk hersteld worden. De consument heeft genot van de woning gemist en wenst compensatie daarvoor.

Als het plan van aanpak van de ondernemer wordt uitgevoerd dan verliest de consument meer dan de helft aan ruimte vanaf de hoogte van de knieschotten tot de vloer. Ook kan de ruimte minder functioneel worden gebruikt en kunnen grote objecten (matrassen/dozen) niet meer worden opgeborgen. Ook zullen er aanpassingen worden gedaan die esthetisch effect zullen hebben op de ruimte. De ruimte is nota bene ingericht door een binnenhuisarchitect. De consument toont foto’s van de ruimte en wijst aan en licht toe waarop de voorgestelde aanpassingen conform het plan van aanpak effect zullen hebben. Het plaatsen van een extra afschuifregel aan de binnenkant op de dakgording is een oplossing die door de ondernemer zelf meerdere malen is bestreden.

De consument kan zich niet vinden in het plan van aanpak, ook niet in de ter zitting aangeboden alternatieve oplossingen door de ondernemer. Dat de oplossing van de ondernemer uitgevoerd kan worden, wil niet zeggen dat het ook zo opgelost moet worden.

De consument verlangt  algehele vervanging van de dakplaten en versteviging van buitenaf, e.e.a. onder toezicht van een deskundige uit te voeren en af te ronden binnen vier maanden, plus vergoeding van de materiële onkosten en van de waardevermindering van de woning na herstel Voor de consument is het ook bespreekbaar om de koop van de woning ongedaan te maken mits er tevens een schadevergoeding wordt betaald voor alle aangebrachte wijzigingen en aangeschafte goederen.

Ter zitting heeft de ondernemer onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

De ondernemer licht aan de hand van uitvergrote tekeningen toe welke aanpassingen er zullen plaatsvinden bij uitvoering van het plan van aanpak. De ondernemer biedt aan per constructief punt te bezien of het noodzakelijk is om de aanpassing door te voeren zodat de aanpassingen die in het zicht vallen zo beperkt mogelijk zullen blijven. De ondernemer vindt dat hij met het plan van aanpak meer dan tegemoet komt aan de consument en voldoet aan de eisen. Er zijn uitspraken bekend in soortgelijke gevallen waar de rechter heeft bepaald dat een ‘extra paar nagels’ aan de buitenkant van het dak voldoende is als herstel.

Beoordeling

Voorop staat dat de woning op 18 oktober 2005 is opgeleverd. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [nummer waarborgcertificaat]. Op 25 augustus 2010 heeft de consument voor het eerst schriftelijk geklaagd.

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

De arbiters stellen vast dat door partijen op het moment van het wijzen van deze uitspraak geen schriftelijke verklaring is ondertekend, waarin partijen er gezamenlijk voor kiezen om ook geschillen naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst voor te leggen aan de arbiters. Dit brengt met zich dat de arbiters alleen bevoegd zijn ten aanzien van geschillen die betrekking hebben op de garantieregeling en niet ten aanzien van alle overige geschillen op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst.

De deskundigen hebben in hun rapport van 15 april 2014 onder meer het volgende gerapporteerd:
“De kapconstructie voldoet op meerdere onderdelen niet aan de eisen van constructieve veiligheid … uit het Bouwbesluit 2003. Er is daarmee sprake van een technische tekortkoming waarvoor herstel wordt aanbevolen. Doordat het aantal bevestigingspunten tekort schiet en de verbindingen op meerdere plaatsen niet deugdelijk zijn uitgevoerd is een aanzienlijk grotere vervorming van het dak mogelijk … Het is aannemelijk dat door het veel grotere vervormingsgedrag van deze kap er krakende en knallende geluiden veroorzaakt worden die tot overlast leiden.”

Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters zien geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de deskundigen over de klacht en nemen dit oordeel over. De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Uit het deskundigenonderzoek volgt dat meerdere onderdelen van de dakconstructie van de woning niet voldoen aan het Bouwbesluit. Tevens zijn de arbiters van oordeel dat ook de krakende en knallende geluiden dermate heftig zijn  – dit is door de consument voldoende aangetoond en door de ondernemer niet (voldoende) betwist -, dat daarmee niet wordt voldaan aan de garantieregeling. Voor geluiden binnen de woning zijn weliswaar geen normen, maar voor de arbiters staat vast dat de overlast die de consument heeft ervaren zodanig is, dat in dit specifieke geval onder deze omstandigheden ook deze geluidsoverlast als een schending van de garantienorm te beschouwen is.

De vordering van de consument tot algehele vervanging van de dakplaten wordt afgewezen. De consument heeft onvoldoende onderbouwd waarom algehele vervanging van de dakplaten noodzakelijk zou zijn. Er is naar het oordeel van de arbiters niet komen vast te staan dat na uitvoering van de herstelwerkzaamheden zoals vermeld in het door de ondernemer overgelegde plan van aanpak, niet wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit dan wel de garantieregeling. Dat de zolderverdieping er na de uitvoering van de herstelwerkzaamheden esthetisch onacceptabel zou uitzien, zoals door de consument is gesteld, is naar het oordeel van de arbiters niet komen vast te staan, waarbij tevens in aanmerking wordt genomen dat de zolderverdieping als onbestemde ruimte is opgeleverd.

De arbiters stellen vast dat de consument primair herstel heeft gevorderd. De arbiters achten het echter, gelet op de uitvoerige bezwaren van de consument tegen het plan van aanpak van de ondernemer en hetgeen partijen ter zitting hebben toegelicht, niet geraden dat de ondernemer zal worden verplicht tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. De arbiters hebben stellig de indruk dat partijen niet tot elkaar zullen kunnen komen voor wat betreft de uitvoering van de herstelwerkzaamheden.

De ondernemer heeft hierin weliswaar een leidende rol, maar heeft de consument daarbij nodig, onder meer om toegang te verkrijgen tot de woning. De arbiters zijn ervan overtuigd geraakt dat een veroordeling tot herstel voor beide partijen niet zal leiden tot een voor beide partijen wenselijk einde van het geschil.

Nu er wel sprake is van een tekortkoming, zullen de arbiters de ondernemer veroordelen tot een vervangende schadevergoeding. Hierbij nemen de arbiters als uitgangspunt het door de deskundigen in hun rapport van 15 april 2014 begrote herstelbedrag van € 8.000,– exclusief BTW, met dien verstande dat het herstel in een later stadium van de procedure is bijgesteld naar een lichtere vorm. De arbiters nemen, nu de deskundigen zich akkoord hebben verklaard met het herstelplan zoals dat uiteindelijk door de ondernemer is ingediend, dat plan als uitgangspunt. Calculerend met onder meer de materiaalkosten, de uit te voeren werkzaamheden en gemoeide arbeid zoals omschreven in het plan van aanpak van de ondernemer komen de arbiters uit op een bedrag dat zij naar redelijkheid en billijkheid vaststellen op € 6.500,– inclusief BTW.

Schadevergoeding verlies oppervlakte en bergruimte
Naar het oordeel van de arbiters heeft de consument voldoende aangetoond dat er na herstel sprake zal zijn van een verminderd gebruik van de ruimte, met name achter de knieschotten, waarmee de consument een deel van de bergruimte niet meer kan benutten zoals gewenst. Dat er na herstel nog sprake zal zijn van een waardevermindering van € 7.500,– achten de arbiters gezien de omvang van het herstel niet aannemelijk nog daargelaten dat deze waardevermindering onvoldoende door de consument is onderbouwd. De arbiters stellen voor het verminderd gebruik naar redelijkheid en billijkheid een schadevergoeding vast van € 500,–.

Kosten deskundige [naam deskundigenbureau]
De arbiters zullen de gevorderde vergoeding van de kosten ad € 1.309,– ten behoeve van het [naam deskundigenbureau] rapport toewijzen. Hiertoe overwegen zij dat de aansprakelijkheid in eerste instantie door de ondernemer was afgewezen en dat dit rapport voor de ondernemer aanleiding is geweest om (nogmaals) een aanbod te doen tot herstel. Dat de bevindingen in dat rapport thans niet (integraal) door de arbiters worden gevolgd, doet daaraan niet af.

Overige vorderingen tot schadevergoeding
De reis- en verblijfskosten van € 478,– waarvoor de consument een vergoeding vordert, wijzen de arbiters af nu deze kosten naar verkeersopvattingen voor rekening van de consument dienen te blijven. Voor de gevorderde kantoorkosten van € 105,50 geldt dat voor een veroordeling in de kosten van de procedure geen plaats is, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.

De consument vordert een schadevergoeding van € 10.000,– bestaande uit een vergoeding van uren die zijn besteed aan de klacht, te weten 100 uren per jaar over een periode van vijf jaar. Volgens opgave van de consument betreft dit uren besteed aan informatieverwerking en correspondentie alsmede dossier- en documentatievorming. De arbiters zullen ook deze vordering evenwel afwijzen nu voor de betreffende kosten eveneens geldt dat dit kosten zijn gemaakt voor de behandeling van het geschil door de consument en het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat dergelijke kosten voor rekening komen van de partij die deze kosten maakt.

Klachtengeld
De consument wordt voor 80% in het gelijk gesteld. Derhalve zal de consument op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld terug ontvangen.

Gelet hierop wordt als volgt beslist.

Beslissing

De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:

I. verklaren zich niet bevoegd om kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de koop-/aannemingsovereenkomst;

II. verklaren zich wel bevoegd kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de garantie- en waarborgregeling en de verplichtingen die die regeling op de ondernemer legt, en alleen in zoverre oordelend:

III. veroordelen de ondernemer tot betaling van een bedrag van € 8.309,– binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis;

IV. stellen vast dat de consument terzake een beroep op de Garantieregeling toekomt;

V. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald;

VI. wijzen af het meer of anders gevorderde.

Deze uitspraak is aldus gewezen te Utrecht op 11 maart 2015.