Commissie: Makelaardij
Categorie: Annulering overeenkomst
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1316442/1337538
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument sloot op 16 juli 2020 een overeenkomst met een aankoopmakelaar voor hulp bij het vinden en kopen van een woning. In 2025 ontving hij een factuur van € 6.815c,- voor courtage en kosten. De consument vond dat bedrag te hoog. Volgens hem had de makelaar vooral e-mails met woningen gestuurd en waren er maar weinig interessante bezichtigingen. Hij stelde dat hij de samenwerking al in 2022 telefonisch had beëindigd en dat hij daarom alleen een redelijke vergoeding van € 1.000,- wilde betalen. Dat bedrag had hij al overgemaakt. De makelaar was het daar niet mee eens. Volgens de makelaar was de opdracht nooit beëindigd en zijn er wel degelijk werkzaamheden uitgevoerd, zoals het bespreken van woonwensen, het aanbieden van woningen, het plannen van bezichtigingen en het beoordelen van documenten. Ook wees de makelaar erop dat de consument tijdens de looptijd van de opdracht zelfstandig een woning had gekocht voor € 790.000,-. Volgens de overeenkomst en de NVM-voorwaarden had de makelaar daardoor recht op de afgesproken courtage, ook als de aankoop niet rechtstreeks door de makelaar tot stand was gekomen. De Geschillencommissie oordeelde dat de overeenkomst geldig was en dat niet bewezen is dat de consument de opdracht in 2022 heeft opgezegd. Uit e-mails uit december 2022 en januari 2023 bleek juist dat beide partijen de opdracht nog als lopend beschouwden. Ook vond de commissie dat de factuur niet was verjaard en dat de makelaar geen afstand had gedaan van zijn recht op betaling. Dat de consument zelf een woning vond via zijn netwerk maakte daarbij geen verschil, omdat de NVM-voorwaarden bepalen dat courtage ook verschuldigd kan zijn als een woning tijdens de opdrachtperiode zonder hulp van de makelaar wordt gekocht. De commissie concludeerde dat de makelaar recht heeft op betaling van de factuur en dat de consument onvoldoende heeft aangetoond dat de makelaar tekort is geschoten. Daarom werd de klacht ongegrond verklaard en werd de vordering van de consument afgewezen
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 16 juli 2020 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van een woning tegen betaling door de consument van kosten en courtage. De daarvan opgemaakte schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) is op 16 juli 2020 door de consument ondertekend.
De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 5.815,- bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument komt in de kern op het volgende neer.
Mijn vrouw en ik kregen een factuur van € 6.815,- voor een zoekopdracht getekend op 16 juli 2020. Ondanks vele aanbiedingen via e-mails, ontvingen we slechts zes aanbiedingen die de moeite van het bezichtigen waard waren. Ook via diverse andere makelaars kregen we via de mail aanbiedingen. Niets voldeed aan onze verwachtingen. We stopten met zoeken en belden de makelaars af om verder geen
e-mails te sturen. Ook deze makelaar hebben we afgebeld. Het verbaasde ons zeer om na jaren nog een afrekening te ontvangen. Ik heb voorgesteld een bedrag van € 1.000,- over te maken als vergoeding en ter compensatie van de verrichte werkzaamheden, bestaande uit het verzenden van e-mails met betrekking tot te koop aangeboden onroerende zaken. Deze vergoeding betreft een eenmalige betaling voor de geleverde inspanningen en is ook aan de makelaar overgemaakt.
De consument vordert mag worden volstaan met de aan de makelaar betaalde € 1.000,-.
Standpunt van de makelaar
Het standpunt van de makelaar komt in hoofdlijn op het volgende neer.
Wij herkennen ons niet in het standpunt van de consument dat sprake zou zijn geweest van vrijblijvende dienstverlening of een kosteloze zoekservice. De schriftelijk verstrekte aankoopopdracht is daadwerkelijk in uitvoering genomen, bijvoorbeeld met betrekking tot de concrete aankoopobjecten [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5], [adres 6] en [adres 7]. Daartoe zijn ook werkzaamheden verricht in de vorm van onder meer het bespreken van woonwensen, het aanbieden van passende objecten, het aanmaken van aankoopdossiers, het plannen en opvolgen van bezichtigingen, het delen en beoordelen van objectinformatie en het onderhouden van telefonisch en schriftelijk contact. Dat bij [adres 7] stukken zijn gedeeld en beoordeeld – waaronder VvE-stukken, kadastrale gegevens, bestemmingsplaninformatie, funderingsinformatie, energielabel en overige objectinformatie – onderstreept dat ook sprake was van inhoudelijke aankoopbegeleiding.
De (dochter van de) consument stelt achteraf dat de consument de opdracht in september 2022 telefonisch zou hebben beëindigd, maar het dossier bevat niets dat een toenmalige beëindiging bevestigt.
Anders dan de consument stelt, kunnen de e-mails over [makelaardij] niet de indruk hebben gewekt dat sprake was van kosteloze dienstverlening. Zo staat expliciet in de e-mail van 8 december 2022 dat de lopende aankoopopdracht gratis wordt aangevuld en spreekt de vervolgmail van 10 januari 2023 de consument opnieuw aan als aankoopklant.
Op 30 oktober 2023 is in het dossier genoteerd dat de consument inmiddels “al woning gevonden” had en is het dossier afgesloten. Nadien is vastgesteld dat de consument de woning aan de [adres 1] op 29 september 2023 zelfstandig heeft aangekocht, waarvan het transport heeft plaatsgevonden op 1 december 2023 en de koopsom € 790.000,- heeft bedragen. Dat de consument de verkopend makelaar kennelijk kende en dat daardoor het contact is ontstaan over de aangekochte woning, neemt niet weg dat er toen nog een aankoopopdracht met ons liep op grond waarvan de consument de makelaar als zijn aankoopmakelaar had behoren in te schakelen.
Dat op het factuurbedrag van € 6.815, inclusief btw slechts € 1.000,- werd ontvangen, laat onverlet dat de makelaar dit betaalde bedrag niet heeft aanvaard als finale regeling of finale kwijting. De betaling is aangemerkt als deelbetaling op de openstaande factuur. De makelaar verlangt dat de klacht ongegrond wordt verklaard en dat wordt vastgesteld dat het resterende factuursaldo van € 5.815,- nog verschuldigd is.
Beoordeling van het geschil
Voor zover de consument blijkens de ingebrachte correspondentie meent dat de commissie een orgaan is van de NVM, is dat een misvatting. Voor zover hier relevant bestaat de commissie op grond van artikel 2 leden 1 en 2 en artikel 3 van haar Reglement uit onafhankelijke leden en heeft de commissie tot taak om geschillen tussen de consument en de makelaar onafhankelijk en onpartijdig te beslechten. De commissie overweegt daartoe verder als volgt.
De consument betoogt dat hij in zijn zoektocht naar een woning destijds meerdere makelaars heeft benaderd, maar dat deze makelaar de enige is die hem toen een schriftelijke overeenkomst ter ondertekening heeft voorgelegd.
Met dit betoog miskent de consument dat die andere makelaars in deze zaak geen partij zijn en dat zijn relaties tot die verschillende andere makelaars buiten deze aan de commissie voorliggende zaak liggen. Zijn relaties tot verschillende andere makelaars laten verder onverlet dat de consument en de makelaar bij de op 16 juli 2020 gesloten overeenkomst verbintenissen tegenover elkaar zijn aangegaan. Niet gesteld of gebleken zijn omstandigheden die de op 16 juli 2020 tussen partijen gesloten overeenkomst onverbindend of vernietigbaar maken of die anderszins de gebondenheid van de consument aan de daarmee zelf aangegane verplichtingen in de weg staan.
Met de via het vragenformulier door de consument voorgelegde klacht en de voorgelegde vordering spitst deze zaak zich toe op de door de makelaar bij factuur 20251101 d.d. 30 augustus 2025 aan de consument in rekening gebrachte € 6.815,- voor:
“AANKOOP [adres 1]
(…)
Overeengekomen courtage 0,85% over de aankoopsom van € 790.000,- € 5.549,59
Vergoeding voor bezichtigingen en/of raadplegingen (incl. kadastrale recherche) m.b.t. [adres 7] € 41,32
Vergoeding voor bezichtigingen en/of raadplegingen (incl. kadastrale recherche) m.b.t. [adres 2] Vergoeding voor bezichtigingen en/of raadplegingen (incl. kadastrale recherche) m.b.t. [adres 6] € 41,32
(…) Subtotaal € 5.632,23
21% BTW over € 5.632,23 € 1.182,77
Totaal incl. BTW € 6.815,-”
Voor zover hier relevant grondt de makelaar die gefactureerde € 6.815,- in de kern op het door partijen ondertekende Contract en de op grond van artikel 5 Contract toepasselijke NVM-consumentenvoorwaarden.
Voor zover de consument opwerpt dat hij de overeenkomst in september 2022 al telefonisch mondeling had beëindigd en dat hij de nadien nog ontvangen e-mails van de makelaar slechts als een vrijblijvende of kosteloze dienstverlening heeft gezien, verwerpt de commissie dat verweer. Zo hebben partijen blijkens de stukken niet alleen in september 2022 nog gesproken over de door de consument bezichtigde woning Chris Bennekerslaan 28V te R., maar hebben zij zelfs op 24 november 2022 daarover nog telefonisch contact gehad en hebben partijen toen bovendien nog over nieuwbouwprojecten in Kralingen en Krimpen aan den IJssel gesproken. Verder heeft de makelaar in aan de consument gezonden e-mails van e-mails 8 december 2022 en 10 januari 2023 nadrukkelijk nog gesproken over:
“uw lopende aankoop-opdracht”
en
“Omdat u een aankoopopdracht bij ons heeft lopen, hebben we goed nieuws voor u!”
Voor zover de (schoonzoon van de) consument ter zitting heeft gesuggereerd dat de telefonische opzegging dan misschien niet in september maar in november 2022 zou hebben plaatsgevonden, overtuigt dat geenszins. Deze bewering is in strijd met het door de (dochter van de) consument nadrukkelijk in correspondentie met de makelaar op 16 oktober 2025 reeds verwoorde standpunt:
“(…)dat mijn vader de overeenkomst al in september 2022 mondeling had beëindigd. Na deze opzegging bestond er voor hem geen enkele aanleiding meer tot verdere communicatie.
Wel verwachtte hij destijds nog een factuur voor de al geleverde diensten, een factuur die, merkwaardigerwijs, pas drie jaar later wordt gestuurd.”.
Bovendien heeft de makelaar de consument later in december 2022 en januari 2023 nog op niet mis te verstane wijze aangeschreven als opdrachtgever in het kader van de lopende opdracht. Gelet op deze aanschrijvingen had het op de weg van de consument gelegen om ten minste naar de makelaar te reageren en duidelijk te maken dat de opdracht naar zijn mening al eerder en/of op andere wijze was geëindigd. De consument heeft ook dat nagelaten.
De consument zegt verbaasd te zijn dat de makelaar pas na enkele jaren een afrekening heeft gestuurd. Niet gebleken is echter dat de betalingsvordering van de makelaar is verjaard of dat de makelaar afstand heeft gedaan van enige aanspraak op betaling, zodat deze omstandigheden aan de verschuldigdheid van de factuur niet afdoen.
De consument werpt verder tegen dat geen sprake geweest van enige bezichtiging of aankoopbegeleiding door de makelaar die tot een succesvolle aankoop heeft geleid en dat de aangekochte woning zelf via zijn eigen netwerk rechtstreeks van (de verkoopmakelaar van de) verkoper is aangekocht. Hiermee ziet de consument evenwel voorbij aan artikel 9 lid 1 NVM Consumentenvoorwaarden dat voor zover hier relevant bepaalt:
“- Bij een opdracht tot bemiddeling is de opdracht vervuld als de koop(…)overeenkomst door beide partijen is ondertekend. De makelaar moet u dan nog wel bij de afwikkeling begeleiden.
– Een opdracht tot bemiddeling is ook vervuld als tijdens de looptijd van de opdracht een koop(…)overeenkomst tot stand komt die niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten”.
Dat de consument uit veel voorgestelde woningen er slechts een beperkt aantal zegt te hebben ontvangen die de moeite van het bezichtigen waard werden gevonden en er uiteindelijk geen enkele aan de wensen of verwachtingen bleek te voldoen, betekent nog niet dat de makelaar tegenover de consument tekort is geschoten. Niet gesteld of gebleken is van door de makelaar toegezegde garanties over het eindresultaat, terwijl door de consument zelf gekoesterde verwachtingen en gemaakte keuzes als persoonlijke omstandigheid in de eigen risicosfeer van de consument liggen.
Voor zover de consument aan de makelaar tekortkomingen verwijt in de nakoming van de verplichtingen als goed aankoopmakelaar, leidt dat ook nergens toe. Eventuele tekortkomingen van de makelaar maken de overeenkomst als zodanig niet ongeldig en ontslaan de consument nog niet van de eigen betalingsverplichting uit de overeenkomst. Dergelijke tekortkomingen kunnen de consument hooguit bevoegd maken tot inroeping van bijzondere rechtsgevolgen, waaronder een eventuele verrekenbare eigen (tegen)vordering tot vergoeding van schade. Een dergelijke vergoeding is evenwel niet gevorderd en dergelijke schade is zelfs niet gesteld, laat staan onderbouwd.
Waar de gefactuurde posten als zodanig verder niet of onvoldoende zijn weersproken, komt de commissie tot het slotoordeel dat de vordering van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. De verder nog door de consument aangevoerde argumenten kunnen niet tot een ander oordeel leiden en daarom onbesproken blijven. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond,
– wijst af wat is gevorderd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, mevrouw Y. Moll, leden, op 21 augustus 2026.