Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ondeugdelijke levering / (non-)conformiteit
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
205632/213378
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De consument klaagt over gebreken aan binnendeuren, binnenwanden en kozijnen in zijn woning, zoals verticale aftekeningen op deuren, scheve wanden en slecht sluitende deuren. De ondernemer betwist deze gebreken en beroept zich op richtlijnen en acceptatie bij oplevering. Een deskundige onderzoekt de klachten en concludeert dat de waargenomen afwijkingen binnen toegestane marges vallen en geen technische gebreken vormen. De arbiters volgen het deskundigenoordeel en wijzen de vorderingen van de consument af.
Volledige uitspraak:
mevrouw mr. M.L. Braaksma te [plaatsnaam], de heer F.J. Scholte te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Onderwerp van het geschil
De consument klaagt over tekortkomingen aan de binnendeuren en binnenwanden alsmede de kozijnen die bijgevolg schreef of scheluw zijn.
Behandeling van het geschil
Op 16 februari 2024 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L. Kramer als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door M. Slager, projectleider, en H. Alberts, kopersbegeleiding. De consument heeft ter zitting door hem meegebrachte kozijnstukken getoond.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door hem ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
1. De binnendeuren vertonen bovenmatig verticale aftekeningen.
2. De binnenwanden zijn niet uitgelijnd, staan niet in het lood, vertonen afzetting of onvlakheden door stucmateriaal en zijn niet afgewerkt overeenkomstig het gestelde in de verkoopbrochure.
3. Enkele kozijnen zijn bijgevolg schreef of scheluw en de stompe deuren steken daardoor buiten het stompe kozijn uit en deuren kunnen daardoor niet normaal gesloten worden anders dan door te forceren.
De consument verlangt dat alle gemelde tekortkomingen aan wanden, kozijnen en afhangen van deuren op de meest effectieve wijze en naar tevredenheid van de consument worden verholpen, hetgeen ertoe leidt dat de huidige deuren vervangen worden door deuren die wel aan de verwachtingen van de consument voldoen.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door hem ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Dat de deuren aftekeningen vertonen wordt door de consument niet onderbouwd. De ondernemer ontkent dat sprake is van een gebrek en verwijst naar de bevindingen van Ideaal.
De consument onderbouwt zijn stelling dat sommige wanden en daarmee ook de kozijnen niet in het lood staan, niet. Evenmin wordt toegelicht welke kozijnen en/of wanden het zou betreffen. Uit de bevindingen van Heigro en TBA volgt dat van een gebrek geen sprake is. Tussen partijen staat vast dat overeengekomen is dat de wanden behangklaar opgeleverd worden. Voor behangklare wanden geldt volgens TBA dat wordt volstaan met stukadoorswerk volgens oppervlaktegroep 2 of 3. Uit de TBA oppervlaktebeoordelingscriteria volgt dat voor oppervlaktegroep 2 of 3 onregelmatigheden van 1 mm zijn toegestaan. Uit het rapport van TBA volgt dat er geen onregelmatigheden zijn geconstateerd van meer dan 1 mm. Van een gebrek is geen sprake en voor aansprakelijkheid is geen grond.
De vorderingen van de consument moeten worden afgewezen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door H.J. Doosje (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 14 november 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 20 december 2023. Hoewel de deskundige geen metingen heeft gedaan, stelt hij dat de deuren vlak zijn. Het is de verantwoordelijkheid van de ondernemer om te controleren of de wanden aan de daaraan gestelde voorwaarden voldoen. Dat een Ytong paneel in principe behangklaar is, betekent niet dat daarmee ook een wand van niet uitgelijnde en niet-loodrecht geplaatste panelen behangklaar is. De onderlinge overgangen – hol of bol – tussen die panelen zijn weliswaar met voorgeschreven materiaal opgevuld, maar daarmee is de volledige wand nog niet als een totaal optisch en meetbaar afgewerkt “glad” oppervlak “behangklaar” aan te merken.
De deskundige heeft de wanden op het oog met een waterpas gecontroleerd en heeft ervan afgezien om van een door de consument ter beschikking gestelde digitale waterpas gebruik te maken. Deze waterpas geeft in millimeters nauwkeurig aan hoeveel mm op een meter een gemeten object uit het lood staat.
De consument heeft de deskundige drie dagen voorafgaande aan de beoordeling een overzicht met gebleken tekortkomingen en digitaal gemeten afwijkingen ter beschikking gesteld. Het heeft er alle schijn van dat de deskundige zijn bevindingen daaraan niet getoetst heeft.
Xella stelt in haar documentatie (ETA-03/0007 d.d. 08-11-2022) dat de navolgende toleranties voor de toegepaste Ytong panelen (type AAC 5/750) 100 x 2600 x 598 (DxHxW) mogen worden aangehouden: plusminus 2 mm voor zowel “width”, “thickness”, “deviation of flatness” als voor “deviation of parallelism (along sides)”. Dit soort uitzonderingen – dus géén standaard of vast rekengegeven – zijn niet representatief om eenvoudigweg in het deskundigenbericht te stellen “dat over een hoogte van 2650 mm (verdiepingshoogte) een afwijking is toegestaan van 5-6 mm.”
De deskundige merkt op dat volgens de meting op een aantal plaatsen (op plinthoogte) een gering verloop van de wand ten opzichte van de deurstijl zichtbaar is, maar vergelijkbare metingen zijn niet op halve en plafondhoogte uitgevoerd. Als de kozijnstijlen van een deur gemeten vanaf boven naar beneden tegenovergestelde afwijkingen vertonen, versterken die elkaar, waardoor een aan te brengen kozijn en bijgevolg ook de daarin afgehangen deur als scheluw zijn aan te merken.
De deskundige heeft van de ondernemer en de deurenfabrikant niet meer dan de toezegging gekregen dat niet-juist geplaatste scharnieren uitgenomen en vervolgens op de juiste wijze teruggeplaatst zullen worden. Voorbij gegaan wordt aan het feit dat als niet alle drie de scharnieren volgens voorschrift gesteld worden, dit tot gevolg heeft dat het afhangen van de deur daarmee niet optimaal is. De consument is van mening dat de betreffende deuren in hun geheel opnieuw afgehangen moeten worden en omdat de fabrikant aangeeft dat foutieve montage resulteert in slijtage aan de scharnieren, dat alle drie de scharnieren van de betreffende deuren moeten worden vervangen.
Onjuist is dat de ondernemer de deuren zou hebben nagesteld. Er is sprake van een oorzakelijk verband tussen panelen in de sparing en de aangebrachte kozijnen omdat de afwijkingen van de Ytong panelen in de sparingen volgens de consument een technische tekortkoming zijn. De deskundige laat na de richtlijnen te noemen waaraan is voldaan.
Dat de kozijnen scheluw zijn, is gelegen in het feit dat de betreffende kozijnstijlen gemonteerd zijn op Ytong panelen die niet op gelijke wijze in het lood of omgekeerd op gelijke wijze uit het lood staan en dat is een technische tekortkoming ten tijde van het realiseren van de sparing ten behoeve van te plaatsen kozijnen.
De ondernemer heeft op het rapport gereageerd per brief van 8 februari 2024. Ten aanzien van de deuren geldt primair dat geen sprake is van een gebrek en subsidiair dat het gebrek is geaccepteerd bij de oplevering. De consument kan geen aanspraken meer geldend maken ten aanzien van de wanden, omdat er geen gelegenheid is geboden voor herstel. Subsidiair geldt het volgende. Ten aanzien van afzetting en onvlakheden is er geen grond voor aansprakelijkheid omdat er geen sprake is van een (oplever)gebrek, althans omdat de gebreken bij de oplevering zijn geaccepteerd. Wat betreft het uitlijnen en niet in het lood staan van de wanden geldt primair dat geen sprake is van een gebrek en subsidiair dat het gevorderde herstel disproportioneel is. Tenslotte geldt voor de kozijnen dat er geen sprake is van een (oplever)gebrek. Uit coulance is de ondernemer bereid de door de deskundige benoemde werkzaamheden uit te voeren.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst, door partijen ondertekend op 10 respectievelijk 12 oktober 2018, heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden als deelgerechtigden onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Het appartement is op 15 juli 2020 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het privégedeelte voldoet aan deze garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt. In het deskundigenrapport is ingegaan op een holling in de wand van de slaapkamer en de onderkant van de badkamerdeur. Deze klachten zijn echter niet genoemd in het vragenformulier van de consument, zodat de arbiters hierover niet zullen oordelen. Deze klachten blijven buiten beschouwing.
(1) Binnendeuren vertonen bovenmatig verticale aftekening
De deskundige geeft aan dat de lichtomstandigheden in de woning anders zijn dan die in de toonzaal. De betreffende deuren bevinden zich in de gang van de woning haaks op de ramen in de buitengevel. Hierdoor zijn deze deuren onderhevig aan strijklicht. Bij deze lichtval zijn er lichte verticale banen zichtbaar aan de rand van het deurblad. Zonder strijklicht is de aftekening in de deuren niet zichtbaar. SKH publicatie 08-04 geeft richtlijnen hoe een dergelijke deur beoordeeld moet worden. Deze publicatie geeft aan dat de beoordeling of bij daglicht, of bij de normaal gebruikte verlichting in de ruimte uitgevoerd dient te worden. Strijklicht, fel zonlicht of directe bestraling door kunstlicht zijn niet geschikt voor een objectieve beoordeling. Daarnaast is aftekening van rand en vulhout beperkt toegestaan. De deskundige is van oordeel dat een dergelijke minimale aftekening in de deurbladen van de in de woning toepaste deuren niet is aan te merken als een technische tekortkoming.
De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Van een gebrek is geen sprake. Het klachtonderdeel is ongegrond.
(2) Binnenwanden zijn niet uitgelijnd, staan niet in het lood, vertonen afzetting of onvlakheden door stucmateriaal en zijn niet afgewerkt overeenkomstig het gestelde in de verkoopbrochure
De deskundige geeft aan dat de wanden zijn samengesteld uit verdiepingshoge Ytongpanelen welke bestaan uit cellenbeton. Ten behoeve van de te plaatsen kozijnen zijn sparingen tussen de Ytongpanelen gelaten. De in deze kozijnen afgehangen deuren hebben een hoogte van 2550 mm. De genoemde afwijking is niet zichtbaar aanwezig in de belijning van de vloer. Evenmin is sprake van een met het blote oog waarneembare afwijking. De “afwijkingen” zijn niet aan te merken als een gebrek.
De wanden worden overeenkomstig de documentatie behangklaar opgeleverd. Behangklaar wil niet zeggen dat de wanden klaar zijn om te behangen. Naast dat er oneffenheden van een bepaalde afmeting zijn toegestaan, dienen de wanden door de behanger geschuurd en daar waar nodig bijgewerkt te worden. Afwijkingen die mogelijk niet binnen de hiervoor geldende richtlijnen vallen, dienen door de consument aan de ondernemer, voorafgaand aan het aanbrengen van de wandafwerking, kenbaar te worden gemaakt. De ondernemer moet in de gelegenheid worden gesteld benodigd herstel uit te voeren.
Op een aantal plaatsen zijn oneffenheden in de wandafwerking zichtbaar welke mogelijk niet binnen de hiervoor geldende richtlijnen vallen. Deze oneffenheden zijn echter niet gemeld tijdens de oplevering van de woning of voorafgaand aan het aanbrengen van de wandafwerking. Met het aanbrengen van de wandafwerking geeft de consument aan dat de wanden zijn geaccepteerd. De deskundige is van oordeel dat er om die reden geen sprake is van gebreken die de ondernemer nog zijn aan te rekenen.
Volgens de richtlijn “Oppervlaktebeoordelingscriteria voor wanden opgebouwd uit cellenblokken of gipsblokken” mag voor wat betreft het niet te lood staan van de wanden sprake zijn van een afwijking van 2mm/m2. Dit betekent dat over een hoogte van 2650 mm een afwijking is toegestaan van 5 à 6 mm. Tijdens de inspectie is een grotere afwijking niet aangetoond. Ook hier geldt volgens de deskundige dat de ondernemer voorafgaand aan het aanbrengen van de wandafwerking in de gelegenheid had moeten worden gesteld benodigd herstel uit te voeren.
De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Van een gebrek is geen sprake. De consument heeft tijdens de mondelinge behandeling voorgelezen uit de verkoopbrochure. Daarin staat over het behangklaar opleveren van wanden dat – voordat wordt overgegaan tot behangen en schilderen – kleine oneffenheden moeten worden verwijderd en kleine gaatjes moeten worden gevuld. Volgens de consument waren de wanden slechter dan wat de consument daarvan mocht verwachten. De deskundige zegt hierover echter dat de wanden door de behanger geschuurd en daar waar nodig bijgewerkt hadden moeten worden. Mogelijk zijn er op een aantal plaatsen oneffenheden in de wandafwerking die niet binnen de hiervoor geldende richtlijnen vallen. De oneffenheden zijn echter niet gemeld tijdens de oplevering of voorafgaand aan het aanbrengen van de wandafwerking zodat een eventueel gebrek die de ondernemer niet meer aan te rekenen zijn. Het klachtonderdeel is ongegrond.
(3) Enkele kozijnen die bijgevolg scheef of scheluw zijn en stompe deuren die daardoor buiten het stompe kozijn uitsteken en waardoor deuren niet normaal gesloten kunnen worden anders dan door forceren
De deskundige geeft aan dat de verdiepingshoge kozijnen in de daarvoor aangebrachte sparingen in de verdiepingshoge Ytongpanelen zijn aangebracht. De deuren zijn vlak en afgehangen met drie “onzichtbare” scharnieren van het merk Breuer Schmitz. Het aantal en de plaats van de scharnieren is volgens de documentatie van Breuer Schmitz correct.
In de handleiding van Breuer Schmitz staat dat de scharnieren in één deur op gelijke wijze gemonteerd moeten worden. De deskundige constateert dat dit bij een aantal deuren niet het geval is. De deurenleverancier heeft tijdens de inspectie toegezegd de betreffende scharnieren aan te passen.
De kozijnen zijn passend in de sparingen van de Ytong wanddelen geplaatst. Als gevolg hiervan zal een afwijking in de wanden zich doorzetten in de kozijnstijlen. Dit kan leiden tot enigszins wijkende deuren. Algemeen kan worden gesteld dat verlopende naden het gevolg zijn van het stellen van de deuren. Het kan voorkomen dat een deur iets beweging vertoont in het slot. Als dit storend is kan dit worden verholpen door rubber plakdopjes in de sponning te plakken. Een deur die als gevolg van het bovenstaande iets moet worden aangedrukt om te sluiten is niet aan te merken als een technische tekortkoming.
Tijdens de inspectie is bij twee deuren een afwijking geconstateerd die mogelijk alsnog aandacht verdient. De deur is vlak. Aannemelijk is dat de afwijking is veroorzaakt door een toelaatbare afwijking in de hoogterichting van de aansluitende Ytongwand, welke zich doorzet in het kozijn of het afstellen van de deur. Zolang wordt voldaan aan de richtlijnen is er geen sprake van een gebrek. Mogelijk kan door middel van het stellen van de deur deze afwijking alsnog worden geminimaliseerd.
De rechtsdraaiende deur met glasruitjes en roeden tussen de slaapkamer en de kastruimte vertoont bij het tegen de sponning drukken van de deur, aan de sluitzijde, bovenzijde een kier van ongeveer 15 mm. Als de deur in het slot wordt gedrukt blijft er een kier van ongeveer 9 mm. Ook hier geldt dat door het stellen van de deur de afwijking mogelijk kan worden geminimaliseerd. De afwijking is niet opgenomen in het proces-verbaal van oplevering. De deskundige acht de afwijking niet van dien aard dat de beglazing zal barsten. Het opnieuw plaatsen van wanden met alle gevolgen van dien, zoals de consument voorstelt, acht de deskundige disproportioneel.
De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. In een aantal deuren zijn de scharnieren niet op gelijke wijze gemonteerd. Op dat onderdeel is niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De deurenleverancier heeft toegezegd de betreffende scharnieren aan te passen. Voor het overige dient de ondernemer de deur waar nodig nog te stellen. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot herstel. Voor het overige is geen sprake van een gebrek. Het klachtonderdeel is gedeeltelijk gegrond.
De arbiters achten daarom klachtenonderdeel 3 gedeeltelijk gegrond en de klachtonderdelen 1 en 2 ongegrond.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van het hiervoor vermelde klachtonderdeel 3 ten aanzien van de deuren waarbij de scharnieren niet op gelijke wijze zijn gemonteerd, niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klacht komt de consument een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Klachtengeld
De consument wordt voor 20% in het gelijk gesteld. Het betaalde klachtengeld wordt voor 20% aan de consument terugbetaald. Dat is een bedrag van € 47,–.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren klachtonderdeel 3 gedeeltelijk gegrond en de klachtonderdelen 1 en 2 ongegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van klachtonderdeel 3 ten aanzien van de deuren waarbij de scharnieren niet op gelijke wijze zijn gemonteerd en het afstellen van de deuren tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van klachtonderdeel 3 ten aanzien van de deuren waarbij de scharnieren niet op gelijke wijze zijn gemonteerd een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling en ter zake van klachtonderdeel 3 voor het overige en de klachtonderdelen 1 en 2 niet;
– bepalen dat de consument van het betaalde klachtengeld een bedrag van € 47,– van de commissie retour ontvangt.